本文為蔡云女士在2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)發(fā)表的演講。

蔡云（中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家委員會(huì)首席研究員）：很高興跟觀點(diǎn)就商辦及寫字樓課題跟大家分享。

一、商辦市場(chǎng)活躍度是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表

商辦市場(chǎng)的出租率與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

出租率與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

1. 經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期：需求激增，出租率攀升

企業(yè)擴(kuò)張：經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，企業(yè)利潤增長(zhǎng)，投資意愿增強(qiáng)，對(duì)辦公空間的需求擴(kuò)大。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)：新興產(chǎn)業(yè)（如科技、金融、專業(yè)服務(wù)）通常偏好核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓，推高優(yōu)質(zhì)物業(yè)的出租率。

2010-2019年中國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間，一線城市寫字樓出租率普遍超過85%，租金年均漲幅達(dá)5%-8%。

2. 經(jīng)濟(jì)下行期：需求萎縮，空置率上升

企業(yè)收縮與退租：經(jīng)濟(jì)衰退或不確定性增加時(shí)，企業(yè)可能縮減辦公面積（如轉(zhuǎn)向共享辦公）、延遲租賃決策，甚至退租以降低成本。

滯后效應(yīng)：寫字樓需求變化往往滯后于GDP波動(dòng)約6-12個(gè)月，因企業(yè)調(diào)整辦公策略需要時(shí)間。

2020年新冠疫情初期，全球主要城市寫字樓空置率飆升（如紐約曼哈頓空置率達(dá)17%，創(chuàng)30年新高），反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的衰減。

二、商辦市場(chǎng)基本狀態(tài)

全球主要城市情況及成因：

北美：硅谷、紐約等科技與金融中心空置率維持高位（超18%），租金承壓；次級(jí)城市因成本優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)遷入，租金小幅回升。

歐洲：倫敦金融城空置率超12%，法蘭克福受益于企業(yè)遷出英國，需求穩(wěn)健。

中東：地緣優(yōu)勢(shì)與轉(zhuǎn)型紅利，迪拜、利雅得成新熱點(diǎn)，2025年迪拜寫字樓租金預(yù)計(jì)上漲6%-8%。

亞太：東京、新加坡核心區(qū)空置率低于10%，租金抗跌性強(qiáng)；

中國市場(chǎng)：北上廣深分化明顯

北京：空置率約18%-20%，新興區(qū)域（如通州、麗澤）超25%，核心區(qū)（CBD、金融街）相對(duì)穩(wěn)定（約12%）。

上海：整體空置率約19%，前灘、北外灘等新興商務(wù)區(qū)空置率超30%，陸家嘴約15%。

深圳：空置率約24%，前海、寶安等新區(qū)供應(yīng)過剩導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈。

廣州：空置率約17%，珠江新城空置率低于10%，但琶洲等新興區(qū)域承壓。

二線及新一線城市

空置率高企：

武漢、成都、重慶、杭州等城市空置率普遍在25%-35%，部分新區(qū)（如成都天府新區(qū)）甚至超40%。

典型城市：

天津：空置率約42%（供應(yīng)過剩+需求不足）；

長(zhǎng)沙：空置率約35%（經(jīng)濟(jì)活力不足，企業(yè)外流）；

困境：前期規(guī)劃過度樂觀，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致“有樓無企”。

三、2025全國重點(diǎn)城市寫字樓一季度表現(xiàn)

北京 —— 新增供應(yīng)有限，市場(chǎng)存量去化較好

上海 —— 供應(yīng)量的增加，影響租金價(jià)格水平的提升

廣州 —— 供應(yīng)放量，但需求活躍，未來有較好預(yù)期

深圳 —— 增量繼續(xù)上升，但活躍的貿(mào)易發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)領(lǐng)域租賃需求未來的增加

四、造成商辦市場(chǎng)困境的核心原因

需求端疲軟：

1、企業(yè)縮減成本：經(jīng)濟(jì)下行壓力下，金融、教培、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)收縮辦公面積；

2、遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化：混合辦公模式減少人均辦公面積需求（如從10㎡/人降至5-8㎡/人）；

3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：傳統(tǒng)制造業(yè)外遷，新興科技企業(yè)偏好靈活辦公或產(chǎn)業(yè)園。

供應(yīng)端過剩：

1、 2016-2020年商辦用地過量出讓，近年集中交付，用地規(guī)劃往往基于靜態(tài)人口和產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)，未建立“評(píng)估-反饋-修正”的動(dòng)態(tài)模型，導(dǎo)致供應(yīng)僵化；

2、 地方政府依賴土地財(cái)政，忽視實(shí)際產(chǎn)業(yè)需求匹配度，某二線城市2015年規(guī)劃的金融城，因產(chǎn)業(yè)未如期導(dǎo)入，至今空置率超35%；

3、 存量資產(chǎn)低效，大量20年以上樓齡缺乏智能化、綠色化難以滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)ESG和辦公效率；

4、 物業(yè)設(shè)計(jì)固化、無法適應(yīng)靈活辦公或產(chǎn)學(xué)研一體的需求；

5 、多數(shù)商辦項(xiàng)目?jī)H提供物理空間，缺乏與產(chǎn)業(yè)生態(tài)（如孵化器、數(shù)據(jù)中心、跨境服務(wù)平臺(tái)）的深度鏈接。

五、化解商辦困境供給方的市場(chǎng)策略

供給側(cè)破局方向

宏觀上

1. 精準(zhǔn)供地與總量控制

建立“以需定供”機(jī)制，將商辦用地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)招商進(jìn)度掛鉤，嚴(yán)控低能級(jí)城市新增供應(yīng)。

2. 存量更新與功能再造

推廣“輕改造”模式（如WeWork的舊樓活化），通過政策松綁+金融工具支持，將低效物業(yè)轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓、數(shù)據(jù)中心等。

3. 產(chǎn)品分化與產(chǎn)業(yè)綁定

針對(duì)細(xì)分行業(yè)（如生物醫(yī)藥需實(shí)驗(yàn)室、跨境電商需保稅倉）開發(fā)專業(yè)化樓宇，實(shí)現(xiàn)“一產(chǎn)一策”。

4. 金融工具創(chuàng)新

擴(kuò)大商辦類公募REITs試點(diǎn)，吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資本參與存量更新。

微觀上

1.短期調(diào)整： 租金下調(diào)、以價(jià)換量

2.長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型：

功能混合化：改造成長(zhǎng)租公寓（如上海“商改租”政策）、數(shù)據(jù)中心（高電力負(fù)荷需求）；

產(chǎn)業(yè)綁定：政府主導(dǎo)引入生物醫(yī)藥、人工智能等產(chǎn)業(yè)集群，定向招商；

綠色與智能化。

3.依靠政策支持：

多地試點(diǎn)“商改住”放寬限制，如廣州允許存量商辦改保障性住房；

稅收減免（如杭州對(duì)入駐數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)給予3年租金補(bǔ)貼）。

需求側(cè)破局方向

核心在于將商辦空間從“成本項(xiàng)”轉(zhuǎn)化為“價(jià)值引擎”——通過產(chǎn)業(yè)賦能、體驗(yàn)升級(jí)、ESG增值，使其成為企業(yè)降本增效、品牌塑造、人才吸引的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

宏觀上

1、產(chǎn)業(yè)政策精準(zhǔn)賦能，釋放企業(yè)擴(kuò)張需求

2、定向扶持新興產(chǎn)業(yè)

稅收優(yōu)惠：對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、綠色科技等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，給予辦公租金補(bǔ)貼或企業(yè)所得稅減免（如深圳對(duì)科技企業(yè)提供最高30%的租金補(bǔ)貼）。

場(chǎng)景開放：在商辦樓宇內(nèi)開放智慧城市、低碳技術(shù)等應(yīng)用場(chǎng)景，吸引企業(yè)入駐試點(diǎn)（如上海西岸智慧谷引入AI企業(yè)共建“未來辦公實(shí)驗(yàn)室”）。

3、中小企業(yè)扶持計(jì)劃

微觀上

1、靈活租賃：推廣“小面積、短租期、模塊化”辦公單元（如50-200㎡），降低初創(chuàng)企業(yè)成本壓力。

2、服務(wù)包集成：聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)提供法律、財(cái)稅、融資等“一站式”服務(wù)，提升樓宇附加值（如北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街模式）。

3、招商引資升級(jí)，吸附高能級(jí)租戶

對(duì)跨國企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，提供用地優(yōu)先、人才個(gè)稅返還、高管落戶綠色通道（如上海臨港新片區(qū)政策）。

新加坡通過“全球總部計(jì)劃”（GHQ）吸引超4000家跨國企業(yè)總部，其核心區(qū)寫字樓出租率常年超90%。

產(chǎn)業(yè)鏈集群招商

4、產(chǎn)業(yè)鏈：圍繞龍頭企業(yè)（如華為、特斯拉）打造上下游配套企業(yè)辦公集群，形成“一棟樓就是一條產(chǎn)業(yè)鏈”的生態(tài)（如蘇州工業(yè)園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)樓宇）。

5、在低能級(jí)城市對(duì)接一線城市產(chǎn)業(yè)外溢，共建“反向飛地”辦公園區(qū)（如杭州濱江在衢州設(shè)立“科創(chuàng)飛地”）。

結(jié)論

商辦的本質(zhì)是“服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)的空間載體” ，其價(jià)值由區(qū)位、運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)生態(tài)共同決定。在供需失衡和科技變革的背景下，未來的商辦將更注重靈活性（適應(yīng)企業(yè)變化）、復(fù)合性（多功能融合）和可持續(xù)性（綠色低碳），從“空間提供者”升級(jí)為“企業(yè)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者”。

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