觀點(diǎn)指數(shù) 在5月20日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025商辦資產(chǎn)運(yùn)營報(bào)告》中，其提及，2025年一季度，我國GDP同比增長5.4%，增速與上年四季度持平，為各行業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。宏觀政策聚焦擴(kuò)大內(nèi)需與培育新質(zhì)生產(chǎn)力，大力推動(dòng)商業(yè)航天、低空經(jīng)濟(jì)、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，科技互聯(lián)網(wǎng)與消費(fèi)服務(wù)類企業(yè)成為新增長點(diǎn)。

然而，寫字樓市場仍面臨供需矛盾，處于深度調(diào)整期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，全國辦公樓開發(fā)投資額和銷售額累計(jì)值分別為4160億元和3208億元，分別同比下滑9%和14.3%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計(jì)值分別為1893萬平方米和1940萬平方米，分別同比下滑27.7%和35.2%。

與此同時(shí)，2025年1-3月，以上四項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的同比下滑，跌幅區(qū)間為11.3%到34.9%。

整體來看，2024年辦公樓市場在投資、銷售、建設(shè)各環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)均不理想，辦公樓市場投資和銷售活躍度降低，市場需求收縮，開發(fā)商資金投入和市場交易規(guī)模均在減少。

同時(shí)，開發(fā)商對辦公樓建設(shè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，新建項(xiàng)目減少，竣工量也顯著下降，可能影響未來市場的供應(yīng)規(guī)模。但前期已開工項(xiàng)目陸續(xù)竣工，存量市場規(guī)模仍在增加，項(xiàng)目去化面臨一定的壓力。

2025年第一季度延續(xù)下滑趨勢，辦公市場仍處于深度調(diào)整期，市場復(fù)蘇面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，觀點(diǎn)指數(shù)整理

注：新增供應(yīng)面積和總存量面積均取四大一線城市，即北京、上海、廣州及深圳的累加值

據(jù)第一太平戴維斯披露的數(shù)據(jù)，四大一線城市新增辦公面積持續(xù)放量，2024年全年新增入市的甲級寫字樓面積合計(jì)226萬平方米，同比下滑56.63%。其中上海全年新增入市面積位居一線城市首位，達(dá)138.4萬平方米。

今年第一季度，四城新增入市面積合計(jì)56.8萬平方米，對比上年同期下滑47%，對比去年第四季度微升。其中深圳單季度新增供應(yīng)面積居首位，約21萬平方米。

在新增供應(yīng)面積的推動(dòng)下，一線城市甲級寫字樓總存量面積繼續(xù)增長，上海、北京及深圳總存量面積均超千萬平方米。具體來看，截至今年一季度末，北京、上海、廣州及深圳四城甲級寫字樓總存量面積分別為1537萬平方米、1995萬平方米、734.3萬平方米以及1158.6萬平方米，合計(jì)5424.9萬平方米，四城總量對比上年年末約增長1.06%。

從整體市場環(huán)境來看，新增供應(yīng)減少，讓辦公市場得到喘息的機(jī)會(huì)，為行業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。與此同時(shí)，市場需求的全面復(fù)蘇仍需時(shí)間，重點(diǎn)城市依舊面臨不同程度的挑戰(zhàn)，未來辦公市場需要在供應(yīng)與需求的動(dòng)態(tài)變化中持續(xù)調(diào)整與優(yōu)化。

寫字樓租賃市場表現(xiàn)上，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度上海及深圳兩城凈吸納量環(huán)比出現(xiàn)下滑。同期廣州季度凈吸納量回正至2.1萬平方米，但在租賃需求不足、新增供應(yīng)等影響下，廣州全市空置率水平繼續(xù)上升。

而北京甲級寫字樓整體表現(xiàn)優(yōu)于上年同期，單季度繼續(xù)錄得正吸納量，約為5.2萬平方米。

同時(shí)，北京全市空置率水平處于一線城市最低位。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度北京全市空置率水平同比及環(huán)比均下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。北京寫字樓租賃市場活躍度有所提升。

同期上海、廣州及深圳三城空置率水平環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的攀升，三城環(huán)比變動(dòng)幅度為0.4到0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比分別攀升0.1到1個(gè)百分點(diǎn)，供需矛盾繼續(xù)影響市場表現(xiàn)。

本文節(jié)選自《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025商辦資產(chǎn)運(yùn)營報(bào)告》
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