觀點網(wǎng) 如今，內(nèi)需已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟的核心引擎之一。

但是我們也更加清醒地看到了消費市場的同質(zhì)化競爭，品牌內(nèi)卷的加劇，運營成本的攀升正在倒逼行業(yè)重構(gòu)運營邏輯，探索第二增長曲線。

挑戰(zhàn)之下，新的機遇亦在涌動。

比如新中產(chǎn)崛起催生的品質(zhì)消費浪潮，Z世代重塑場景體驗價值，REITs擴容激活存量商業(yè)的潛力，AI技術(shù)賦能運營效率的躍升——這些變量正在為零售消費市場注入全新的動能。

5月13日，2025觀點購物中心暨零售消費峰會在深業(yè)上城城市云客廳開幕，專家學(xué)者、金融投資機構(gòu)等齊聚新商業(yè)綜合體標桿深業(yè)上城，共同探討消費新動能的破局路徑，同時凝聚共識，唯有以創(chuàng)新打破內(nèi)卷，以協(xié)同彌合供需，以科技重構(gòu)體驗，才能夠在市場競爭當中搶占先機。

在峰會的現(xiàn)場，還發(fā)布了表現(xiàn)力指數(shù)2025購物中心暨零售消費發(fā)展報告。

內(nèi)需破局

我們正處于一個充滿變革與挑戰(zhàn)的時代。消費新動能的崛起正在顛覆著傳統(tǒng)商業(yè)，如何讓房地產(chǎn)鋼筋水泥的空間成為承載新消費的場景是亟需解決的問題。

“我們現(xiàn)在面臨的是全球經(jīng)貿(mào)格局下的沖擊，以及內(nèi)需的驅(qū)動戰(zhàn)略。”中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云分析道。她認為，政府通過多維的組合拳刺激內(nèi)需消費的作用機制主要體現(xiàn)在稅制改革、市場開放、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、技術(shù)躍進和制度創(chuàng)新五個方面。

此外，另一個熱門問題是八方面30項的提振消費專項行動方案。方案從需求端、供給端、環(huán)境端、政策端對消費進行支持，通過政策的杠桿撬動整個市場。使得核心城市商業(yè)能級提升。

中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云

蔡云指出，在提振消費的過程當中，最基本的就是載體經(jīng)濟的發(fā)展，也就是說在整個市場中打造城市的升級，在一些縣域城市做好商業(yè)下沉。在技術(shù)革新（如5G）和治理創(chuàng)新（如人民幣消費券）等方面體現(xiàn)了數(shù)字消費賦能推動城市發(fā)展，文旅融合和銀發(fā)經(jīng)濟則體現(xiàn)了服務(wù)消費的擴容。

在探討商業(yè)空間，重構(gòu)商業(yè)消費過程中，蔡云認為，其內(nèi)在核心包括重構(gòu)需求，重構(gòu)供給，重構(gòu)連接和重構(gòu)價值。而在新動能下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也需要新模式與之配合。通過產(chǎn)業(yè)融合與業(yè)態(tài)跨界，盤活存量資產(chǎn)，從而實現(xiàn)價值重塑。

運營為先

在具體的項目運營方面，多位嘉賓分享了自身經(jīng)驗與心得。

峰會現(xiàn)場，深業(yè)集團商業(yè)資產(chǎn)管理部總經(jīng)理、深業(yè)商業(yè)管理有限公司董事長鐘革惠以“留量密碼”為主題“解密”了深業(yè)上城的獨特運營經(jīng)驗。

鐘革惠董事長從招商、運營、推廣等維度，分享了深業(yè)上城在品牌招調(diào)、內(nèi)容營銷、消費政策、科技加持等多方面的深度思考和實踐，也分析洞察了深業(yè)上城未來的新一輪機遇與挑戰(zhàn)。她指出，深業(yè)上城下一步將牢抓免稅經(jīng)濟、低空經(jīng)濟、國際消費客群，且唯有持續(xù)創(chuàng)新、擁抱變化，才能引領(lǐng)商業(yè)新趨勢，為城市商業(yè)發(fā)展注入持久活力。

深業(yè)集團商業(yè)資產(chǎn)管理部總經(jīng)理、深業(yè)商業(yè)管理有限公司董事長鐘革惠

在談及廣州天河城升級改造的策略與實踐時，粵海天河城集團副總裁余峰從整體空間的重塑，消費體驗的升級，以及運營改造3個維度分享了天河城的無感改造案例。他表示，升級改造既要“換新衣，又要“不擾民”，還要“換得好”。

余峰指出，當前行業(yè)競爭格局愈發(fā)激烈，包括線上電商，社區(qū)商業(yè)，跨界競爭等都容易處于同質(zhì)化困境。消費者的需求也在變化，從線上下單到線下體檢，從社交共鳴到空間品質(zhì)，都需要提供一站式的解決方案。

在天河城整體改造的過程中，內(nèi)部不斷在變與不變間尋找平衡，在為顧客服務(wù)初心不變的前提下，尋求商業(yè)空間、運營方式的優(yōu)化。

粵海天河城集團副總裁余峰

武漢越秀IFC國金天地在運營過程中，以零售為城市綜合體注入了歷久彌新的活力。越秀商管中西部副總經(jīng)理、武漢越秀國金中心總經(jīng)理楊曉君分享了這個項目的運營經(jīng)驗。

在2013年越秀拿下該項目后，首先確定了該項目服務(wù)對象是商務(wù)精英、潮流青年跟品質(zhì)家庭。再結(jié)合項目自身條件，從服務(wù)對象需求出發(fā)，引入不同類型的商戶。楊曉君指出，越秀注意到項目所在的精武路有著夜間經(jīng)濟的傳承，所以著力落地了許多夜間經(jīng)濟業(yè)態(tài)。

該項目每年都在“滾動式”開業(yè)。今年年末，麗思卡爾頓酒店首進華中就將落位在T5超甲級寫字樓上層。未來，武漢越秀會不斷優(yōu)化綜合體，確保項目內(nèi)部動線的優(yōu)化，以及大會員權(quán)益的賦能，做好業(yè)態(tài)深化和品牌迭代，用深耕精神與城市共同成長。

越秀商管中西部副總經(jīng)理、武漢越秀國金中心總經(jīng)理楊曉君

佛山順德萬象匯項目總經(jīng)理張津分享了華潤置地粵西首個重資產(chǎn)商業(yè)項目，也是華潤萬象生活首進佛山的商業(yè)項目——佛山順德萬象匯的操盤策略。

張津表示，順德有很強的在地文化，作為首進商業(yè)項目，讓順德人愿意接受的突破點便是致敬當?shù)匚幕?，在推廣上進行敘事，讓本地人樂于接受與融入。

萬象匯項目在操盤過程中將購物中心打造成一個大型的“都市新生活院落”，將在地文化融合共創(chuàng)、結(jié)合庭院中的傳統(tǒng)元素，以現(xiàn)代藝術(shù)審美演繹，并同聲同氣，向消費者講述萬象的篇章，使商業(yè)變得更有“人情味”，從而達到從設(shè)計、到招商、再到推廣的閉環(huán)。

佛山順德萬象匯項目總經(jīng)理張津

廣州美林天地自西向東串聯(lián)了金融城、琶洲電商總部、高新區(qū)以及黃埔臨港基地，目前核心區(qū)在珠江新城線，這兩年的發(fā)展把產(chǎn)業(yè)商服、商業(yè)服務(wù)融合在了一起。

美林基業(yè)集團副總裁、董事合伙人武斌分享了疫情后美林天地逐步恢復(fù)的經(jīng)驗，2023年首先抓流量、補空鋪、控成本；2024年抓調(diào)整、拉收入、強品類；2025年保持勢能、引入潮流生活方式、打品牌。他指出，廣州美林探索廣州本地特色、文化或需求產(chǎn)生的消費行為，通過購物中心功能與場景打造匹配不同顧客需求，避免商業(yè)項目同質(zhì)化，形成差異化競爭力。

武斌認為，作為商業(yè)管理者，要換一個視角自我審視，考慮客源類型、選品的前置工作、銀發(fā)經(jīng)濟、供應(yīng)鏈結(jié)合等多種問題。

美林基業(yè)集團副總裁、董事合伙人武斌

資本進化

隨著商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如何實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，資本進化成為了大家探索的方向。

“公募REITs具備稅收中性、有限杠桿、強制分紅三個產(chǎn)品特征。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部副總裁朱昱汀指出，公募REITs發(fā)行從2022年的高熱度到2024年逐漸回歸理性。“從認購倍數(shù)上來講，在2022年下半年至2023年上半年有一個比較高的爆發(fā)，搶購的熱度也很高，進入到2024年的3月至12月，整體認購倍數(shù)又平緩下來。”

其表示，首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施在當時發(fā)行階段面臨了一些困難，主要是受到宏觀經(jīng)濟的影響導(dǎo)致的整體的二級市場下滑。但基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍具有能夠契合宏觀政策、順應(yīng)企業(yè)需求、豐富投資路徑等意義。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部副總裁朱昱汀

在論壇的最后環(huán)節(jié)，嘉賓們圍繞“尋找新動能”的主題展開討論。

在經(jīng)濟浪潮下出現(xiàn)的消費升降級現(xiàn)象，使得企業(yè)更加關(guān)注核心會員，找到核心會員真正的需求。妍麗集團常務(wù)副總經(jīng)理朱超然表示，相比過去幾年，化妝品增速在放緩，甚至很多品牌出現(xiàn)了雙位數(shù)或者單位數(shù)的下降。這其中非常大的一個問題就是同質(zhì)化。

他認為，面對消費降級應(yīng)該做好品牌的升級，未來，公司將打造產(chǎn)品跟品牌的差異化；第二，一定會做下沉市場，堅持往下走。第三，關(guān)注更多的經(jīng)營模式，包括開店數(shù)量及品牌的拓展。

“目前市場上仍有大量存量在等待消化，市場回暖和消費升級的可能性不大。”世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專家委主任委員黎振偉指出，消費者在縮減非必要開支的同時愿意為精準滿足核心需求的產(chǎn)品支付溢價。所以目前整個商業(yè)追求的并非檔次，而是品質(zhì)和服務(wù)。

“從商業(yè)的角度看，消費品真正的增長并沒有太大，增長速度很高，占有率可能還會下降。目前我們看到的所謂的升級，實際上不是量的升級，而是消費價值的重新排序。”黎振偉認為，目前一個重要的問題是如何鼓勵民營企業(yè)的發(fā)展。

華僑城商管副總經(jīng)理邊界認為，商業(yè)雖然不是一個生命，但它有生命力。新陳代謝是一個具有生命力的產(chǎn)品必備的東西，在新形勢下如何做好加減法值得探討。作為唯一一個以文化旅游為特色的央企，華僑城在過去的40年為社會貢獻了很多經(jīng)典文旅產(chǎn)品。

提及華僑城在參與項目時的決策考慮因素，邊界提到，在投拓的過程當中，除了看地段區(qū)位，投資回報率以及合作模式等這些基本因素外，華僑城商管同時也很注重項目的特色秉賦能否與其擅長的文旅特色商業(yè)相匹配。華僑城提出ALL IN ONE的商業(yè)理念，整合文化、旅游、商業(yè)、休閑、娛樂、生態(tài)環(huán)境等元素，使之互相賦能，互相支撐，給游客和消費者帶來比以往的盒子型商業(yè)更多的場景體驗，同時給商家更多選擇的可能和空間。

主題討論會：尋找新動能

主持嘉賓：世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)咨詢負責(zé)人、資深董事鐘廉軍

討論嘉賓：華僑城商管副總經(jīng)理邊界；世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專家委主任委員黎振偉；妍麗集團常務(wù)副總經(jīng)理朱超然；宏發(fā)商業(yè)寶安大仟里項目總經(jīng)理吳碧濤；魅KTV大區(qū)開發(fā)總經(jīng)理艾軍

宏發(fā)商業(yè)寶安大仟里項目總經(jīng)理吳碧濤提出，新動能的挖掘首先要考慮的就是營銷的賦能，其次便是品牌的新奇特色，第三便是對服務(wù)的思考和升級。

據(jù)介紹，從光明到寶安，大仟里的產(chǎn)品力不斷升級，民企代表宏發(fā)集團目前的在營商業(yè)項目有三個，其中有兩個大仟里，一個16萬方，一個15萬方，都在疫情前一兩個月出生，并在疫情中成長。

他認為，在項目的開發(fā)上，不同項目有不同的痛點，包括招商、運營、動線等等。但從大環(huán)境來看，對運營來說，顧客跟商戶都是上帝，除了服務(wù)好顧客，也要服務(wù)好商戶。因為商戶是合作伙伴，和企業(yè)共同成長。

魅KTV大區(qū)開發(fā)總經(jīng)理艾軍則表示，除了國內(nèi)市場，目前業(yè)內(nèi)多數(shù)零售商還考慮出海，原因是國內(nèi)市場的飽和，在東南亞，蜜雪冰城、泡泡瑪特等企業(yè)在街頭的可見度非常高。近幾年，魅KTV也在加速海外的拓展與布局。

關(guān)于出海企業(yè)現(xiàn)在的生存狀態(tài)和發(fā)展勢頭，艾軍指出，海外的營銷推廣渠道，產(chǎn)品種類等都與國內(nèi)不同，海外的用戶習(xí)慣也不一樣，出海企業(yè)目前機遇與挑戰(zhàn)并存。此外，KTV業(yè)態(tài)相對于零售比較特殊，版權(quán)、客戶所要體驗的歌曲語言等等也有所不同，需要注意。

正如世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)咨詢負責(zé)人、資深董事鐘廉軍的總結(jié)，討論讓大家既看到了消費升級下的商業(yè)運營，也看到了商業(yè)操盤的平衡之道，同時也看到了出海的機遇和挑戰(zhàn)。“新動能的挖掘既要深耕國內(nèi)的本土市場，也要去放眼和擁抱全球化。”

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