二手房交易活躍度顯著高于新房，成為市場回暖的主要?jiǎng)恿Α?025年1-3月，一線城市新房網(wǎng)簽面積同比上漲6%，北上深二手房網(wǎng)簽量同比上漲45%，北上深二手房成交占比達(dá)64%。以上海為例，3月二手房日均成交達(dá)947套，較2024年12月的高點(diǎn)下降1%。相比之下，新房市場整體動(dòng)能趨緩，上海3月新房日均成交相較2024年12月高點(diǎn)下降28%。

二手房交易是居民置換鏈條中的重要一環(huán)，其率先回暖可帶動(dòng)房地產(chǎn)市場整體復(fù)蘇。二手房價(jià)格穩(wěn)定，會(huì)改善購房者信心，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

二手房銷售也存在分化。核心區(qū)次新房、有獨(dú)特教育資源、交通便利、租售比高的二手房價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，去化周期短；而部分房齡較老的房源因居住品質(zhì)較差、戶型功能缺陷等原因，去化周期較長。性價(jià)比成為二手房去化的關(guān)鍵因素，定期存款利率、國債利率都是購房者參考和比較的因素。北京各價(jià)格段二手房中，成交量高的小區(qū)租售比較高，接近或超過3年期定期存款利率，進(jìn)一步凸顯市場理性化趨勢(shì)。

新房市場有韌性。

一線城市高品質(zhì)新房韌性十足。一線城市中優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目持續(xù)熱銷，如上海壹號(hào)院二批次2025年1月開盤，當(dāng)日銷售66億元；北京海淀功德寺兩項(xiàng)目開盤成交超150億元。兩項(xiàng)目均為均價(jià)超10萬/㎡的改善項(xiàng)目，憑借不可復(fù)制的區(qū)位溢價(jià)、高品質(zhì)的產(chǎn)品、核心資產(chǎn)抗通脹預(yù)期的金融避險(xiǎn)屬性等優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)熱銷。

高品質(zhì)住宅更受購房者青睞。購房者從"有房住"轉(zhuǎn)向"住好房"，安全、舒適、綠色、智慧成為重點(diǎn)關(guān)注。多個(gè)城市通過出臺(tái)設(shè)計(jì)新規(guī)、技術(shù)要點(diǎn)等技術(shù)指引，引領(lǐng)住房品質(zhì)建設(shè)將邁入新階段，如深圳2024版建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，修訂了包括避難層、機(jī)房等公共空間不再計(jì)入公攤；計(jì)一半面積的陽臺(tái)進(jìn)深可超過2.4米；凸窗進(jìn)深從0.6米增加到0.8米等內(nèi)容，使得住宅的使用率有了提升空間，居住體驗(yàn)更加舒適。根據(jù)我們調(diào)研，按照新規(guī)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目具有銷售優(yōu)勢(shì)，受購房者認(rèn)可。

購房者對(duì)新房的偏好逐步改善。當(dāng)高品質(zhì)住宅成為標(biāo)配，將改善購房者對(duì)房屋品質(zhì)的預(yù)期，有助于提升購房者對(duì)新房的偏好。

新房與二手房市場功能分化，形成互補(bǔ)格局，助力市場企穩(wěn)。新房市場中，主力客群為置換、品質(zhì)改善的購房者，大戶型、科技住宅供應(yīng)占比的提升，降低首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策加速了改善需求釋放。二手房市場中，低總價(jià)、小戶型房源成交占比擴(kuò)大，是剛需置業(yè)主要渠道。一二手房置換鏈條的通暢可以助力市場企穩(wěn)。

市場出現(xiàn)聯(lián)動(dòng)修復(fù)。

新房成交回暖激活土拍，形成正向循環(huán)。隨著新房去化提速，開發(fā)商現(xiàn)金流將有所改善，補(bǔ)庫存需求隨之上升，核心地塊競拍熱度攀升。同時(shí)，地方政府也調(diào)整商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，疊加房企聚焦主流城市戰(zhàn)略，共同推動(dòng)土拍結(jié)構(gòu)性升溫。

今年以來，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場熱度較高，與之對(duì)應(yīng)的土地市場熱度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市場分別拍出住宅單價(jià)地王，溢價(jià)率達(dá)28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢價(jià)率普遍回升，北京土拍平均溢價(jià)率提升至11%、上海和深圳分別為29%、70%，顯著高于2024年溢價(jià)水平，杭州、成都等房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快的核心城市，土拍溢價(jià)率也提升明顯，分別達(dá)43%、27%，反映了房企對(duì)市場信心的增長。

政策支持是關(guān)鍵。

政策紅利仍在釋放。其中，放松限購起到關(guān)鍵作用。核心城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)于其他地區(qū)，主要因?yàn)檫^去核心城市住房交易在限購上有嚴(yán)格的限制，其政策強(qiáng)度與執(zhí)行力度、執(zhí)行時(shí)間均遠(yuǎn)超三四線城市。2024年926后，一線城市才大幅放松限購限制，調(diào)控晚于三四線城市，故至今仍處于政策紅利期。2024年四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區(qū)域，兩地新房銷售面積同比分別增長69%和124%，市場修復(fù)速度明顯快于其他城市。上海外環(huán)外限購政策相對(duì)寬松，外環(huán)外的新房成交成為市場主力，四季度外環(huán)外新房成交量占比全市的79%。二手房市場，一線城市在限購放松后二手房成交量持續(xù)處于高位，2025年春節(jié)后北上深二手房成交量相較去年同期恢復(fù)更迅速，市場熱度持續(xù)性強(qiáng)。

城中村改造助力市場回穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企，通過貨幣化安置+房票安置等方式，擴(kuò)大了居民可選擇范圍，城中村居民可直接到現(xiàn)有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。同時(shí)城中村改造可以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前購房者的購房需求回歸城市核心區(qū)，而大量新房集中在市郊，造成住房供需錯(cuò)配，核心原因是城市的核心區(qū)域缺少可供應(yīng)的土地。城中村改造盤活存量土地和核心區(qū)低效能土地，整理推出核心區(qū)土地，有效調(diào)整土地的供需格局。隨著多個(gè)城市已推出房票安置，去庫存有望加快。

本輪市場復(fù)蘇是需求主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，市場仍需政策持續(xù)呵護(hù)。

房產(chǎn)是居民資產(chǎn)重要組成部分，關(guān)系老百姓切身利益。穩(wěn)住樓市，有助于穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。同時(shí)房地產(chǎn)市場是內(nèi)需的重要組成部分，在當(dāng)前復(fù)雜的國際貿(mào)易形勢(shì)下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對(duì)于緩解外部沖擊，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力和韌性，有著不可忽視的積極作用。

未來政策空間，一是可以進(jìn)一步地因城施策調(diào)減限制性措施，如一線城市擴(kuò)大非限購區(qū)域、縮短社?；騻€(gè)稅繳納年限。

二是可考慮取消二手房交易中的個(gè)人所得稅。目前，一線城市出售滿五不唯一的二手房時(shí)，需繳納出售計(jì)稅價(jià)格與房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計(jì)稅價(jià)格的1%繳納個(gè)人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。取消個(gè)人所得稅將放寬置換的挑選時(shí)間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)政策解讀偏差。調(diào)研樣本有限，不足以反映市場主體。數(shù)據(jù)可得性局限。歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致政策及數(shù)據(jù)推斷存在偏差。海外政策不確定性。

證券研究報(bào)告：《房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)新特征》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2025年4月15日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。