本文為蔡云女士在2025觀點購物中心暨零售消費峰會發(fā)表的演講。

蔡云（中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員）：很高興今天作為商業(yè)地產(chǎn)的研究者與同行聚在一起，共同探討消費新動能重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路徑的話題。

新老朋友大家下午好，非常感謝觀點又把我們匯聚一起，進(jìn)行高度專業(yè)的研討交流，同時也特別感謝許多老朋友遠(yuǎn)道而來，令我感動。

今天我們此時此刻站的時間，是一個充滿了變革與挑戰(zhàn)的時代。消費新動能的崛起正在顛覆我們傳統(tǒng)商業(yè)的邏輯，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也從未像今天這樣迫切，如何讓鋼筋水泥的空間成為承載新消費浪潮的活力磁場？

思考消費新動能，我們可以認(rèn)為，它首先是一個技術(shù)革命，是一個代際的更迭，是價值提升的產(chǎn)物。

今天跟大家做業(yè)內(nèi)的交流，我想用三個關(guān)鍵詞與同行們探討，分別是：新人群、新技術(shù)、新場景，以及他們?nèi)绾螛?gòu)建我們商業(yè)地產(chǎn)的三新：新價值、新模式和新未來。

貿(mào)易戰(zhàn)對全球經(jīng)貿(mào)格局造成重大沖擊，對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。盡管昨天（5月12日）日內(nèi)瓦的聯(lián)合聲明中美兩國在開放、溝通、合作進(jìn)一步加深了。但不確定性的外部環(huán)境，始終影響著市場的良性發(fā)展的重要因素。

在外部的需求受到重壓的情況下，我國政府積極推動內(nèi)需的驅(qū)動戰(zhàn)略，又通過多維的組合拳去刺激消費，其作用機(jī)制的深刻理解我們應(yīng)從以下這5個方面進(jìn)行分析。

首先第一是政策刺激，目的是釋放居民的消費潛力。它包括稅制改革，我們知道從18年開始個稅的起征點從3500元提到了5000元，疊加專項的附加扣稅政策，實現(xiàn)了減稅超4600億元，直接提升了中低收入群體的消費能力。

第二就是消費補(bǔ)貼計劃，2024年消費品以舊換新銷售額1.3萬億?；貞浺幌?，從2020年開始各地發(fā)放超300億到2024年全國通用券的100億，有力促進(jìn)消費回暖。

特別是2025年，超長期國債支持資金達(dá)3000億，撬動約6倍的杠桿效應(yīng)，促進(jìn)了文旅、餐飲各行各業(yè)的發(fā)展，也在疫情后市場復(fù)蘇起到了很大作用，拉動了社會的消費熱潮。

我們可以自己感受到，在疫情期間，疫情后期我們是什么樣一個市場狀態(tài)，現(xiàn)在是個什么樣活動狀態(tài)？這就是我們政策上的刺激效應(yīng)。

第二個，從產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)來講，我們可以看到，進(jìn)口首先替代加速。我們知道半導(dǎo)體設(shè)備國產(chǎn)化率從原來的18%提升到2022年的21%，帶動了我們的智能家居、可穿戴產(chǎn)品價格下降15%-20%。

例如，智能家居對我們做房地產(chǎn)的也感覺很深刻，以前我們可以說我們的智能家居系統(tǒng)進(jìn)到我們住宅，都是豪宅配置的，是品質(zhì)提升。而現(xiàn)在，在好房子建設(shè)的指導(dǎo)下，一般普通住宅項目當(dāng)中智能家居成為的標(biāo)配，可見它的智能家居產(chǎn)品價格下降了，成本也下降了，也促進(jìn)了市場的發(fā)展。

之二，跨境電商的崛起，盡管一直在這個關(guān)稅戰(zhàn)中跌宕起伏，但是進(jìn)出口額逐年提升，保稅進(jìn)口模式使美妝、保健品價格較傳統(tǒng)渠道節(jié)省了30%。隨著中美貿(mào)易談判的深入，跨境電商仍然具有不可替代的優(yōu)勢。

第三個，就是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈集群，如長三角地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)本地配套率提高了75%，縮短供應(yīng)鏈促使新產(chǎn)品上市周期縮短了40%。整個市場的整個它鏈條就加速了，所以我們成本也下降了。

第三大點，市場開放倒逼了我們供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革。比如負(fù)面清單制度，從2021年版的對外準(zhǔn)入制度已經(jīng)縮短到減至31條了。如特斯拉上海工廠落地，帶動整個新能源生產(chǎn)的滲透率由4%上升到了26%。

還有一個就是免稅經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)，我們可以看到海南島的這種離港的免稅制度，在2021年就突破了600億，高消費的回流導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)的繁榮，單價萬元以上的銷售比例其實達(dá)到25-30%了，它比例在不斷的上升。

再一個服貿(mào)的擴(kuò)大開放，我們國家金融業(yè)外資持股限制取消后，包括外資保險公司保費收入三年增長了120%，拉動了整個健康管理服務(wù)市場的繁榮發(fā)展。

另外一個就是我們說的是技術(shù)躍遷，也就是說數(shù)字基建賦能消費。5G網(wǎng)絡(luò)的覆蓋，超200萬個5G基站支撐直播電商市場規(guī)模突破3.4萬億，縣域市場消費增速達(dá)城市的2倍。其次智能物流的體系建設(shè)，菜鳥實現(xiàn)重點城市24小時達(dá)，冷鏈規(guī)模突破4000億元。

還有一點是數(shù)字人民幣的試點，在15個省市累計交易額突破1000億元。智能合約技術(shù)實現(xiàn)精準(zhǔn)消費補(bǔ)貼發(fā)放。

最后一個就是制度的創(chuàng)新，構(gòu)建消費友好型生態(tài)。

第一，消費者權(quán)益的保護(hù)，《個人信息保護(hù)法》實行以后，電商互聯(lián)網(wǎng)平臺投訴量下降了35%，消費者信心指數(shù)提高了121.5。

再有一個就是新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們國家的市場新型城鎮(zhèn)化一直在推進(jìn)，1.3億的農(nóng)村的轉(zhuǎn)移人口帶動每年的新增消費將近2萬億。

還有就是社保體系逐漸完善了。我國10.3億人覆蓋了基本養(yǎng)老體系，醫(yī)保的參保率在95%以上。大家有錢有保障，經(jīng)得起消費了，居民儲蓄率下降了3個百分點這是我們一個重要的特點。

這種系統(tǒng)性的變革對整個經(jīng)濟(jì)增長率提高貢獻(xiàn)率從2018年65%到2022年82%。社消零售總額突破44萬億，貿(mào)易戰(zhàn)的倒逼效應(yīng)，加速了我國由世界工廠向全球的市場去轉(zhuǎn)型，在激活14億人消費潛力的同時，也為全球企業(yè)提供了新的增長極，重塑了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。更在數(shù)字消費、綠色消費等領(lǐng)域形成全球創(chuàng)新引領(lǐng)能力，為高質(zhì)量發(fā)展注入可持續(xù)動力。

第二個方面我們就說到現(xiàn)在最熱門的問題，中辦國辦近日印發(fā)的八方面30項的《提振消費專項行動方案》。

在這個方案中，我們可以看到，包括城鄉(xiāng)居民的增收促進(jìn)的行動，消費能力支持行動服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動，大宗消費更新升級行動，消費品質(zhì)提升行動，消費環(huán)境改善提升行動、限制措施清理優(yōu)化行動、完善支持政策。

分析行動方案的政策邏輯是以供需雙側(cè)改革，破局消費疲軟?？偨Y(jié)看來，它是從需求端看，恢復(fù)信心與釋放潛力并行。

消費券發(fā)放、提高個稅起征點，直接增加居民收入，修復(fù)消費意愿；在釋放潛力上，社保的覆蓋，減少后顧之憂解決了有收入不敢花的問題。消費不便的問題，商業(yè)下沉，縣、鄉(xiāng)、村直通。

從供給端上看，汽車補(bǔ)貼增加，家電能效標(biāo)準(zhǔn)提高，淘汰老舊家電，激活存量市場，結(jié)構(gòu)升級與創(chuàng)新引領(lǐng)。再看環(huán)境端，消費環(huán)境更新，商業(yè)載體迭代升級，吸引新場景下的新消費。最后在政策端進(jìn)行支持，通過政策的杠桿來撬動整個的市場。

在這種情況下，我們可以看到提升消費的政策，也就是要構(gòu)建一個持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展，我們商業(yè)地產(chǎn)運營者，這個當(dāng)中要抓住這種市場機(jī)會。

第二點政策提供給商業(yè)地產(chǎn)的巨大市場空間是什么呢？我們可以看到，在整個提振消費的過程當(dāng)中，最基本的是我們從載體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括如下的市場發(fā)展空間：第一，核心城市商業(yè)能級的提升；載體建設(shè)，打造國際消費中心城市，2025年建成50個百億級商圈，第二個是業(yè)態(tài)創(chuàng)新，24小時便利店覆蓋提升至90%，給小規(guī)模商業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會。

第二個是：三四線城市商業(yè)下沉，打造城鄉(xiāng)融合發(fā)展空間。低能級城市商業(yè)賦能，引入高粘合度商業(yè)業(yè)態(tài)，縣域商業(yè)下沉三級網(wǎng)絡(luò)建立?？h域綜合商貿(mào)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心、村級便民商店，目標(biāo)是2025年實現(xiàn)村村通快遞，農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額突破2.5萬億元。

第三個我們可以看到，這個數(shù)字賦能消費5G已經(jīng)談了多少年了，5G這種基站的建立對整個商業(yè)有什么大影響，特別是支持ai、vr這種體驗性消費，對我們的想法，對我們的整個市場的促進(jìn)是非常好的一個工具。比如說我們的即時零售，包括我們的美團(tuán)閃購30分鐘到達(dá)等等，這都是5G或者技術(shù)革命帶來的城市商業(yè)的發(fā)展空間。

第四個我們就是服務(wù)的擴(kuò)容，商文旅的融合，其實我們可以看原來的購物中心僅僅是購物和百貨，最后我們探討了有他的一個體驗性消費，比如深圳上城項目，完全是一個商、文、拉動了整個文旅商消費的融合發(fā)未來發(fā)展空間。

另外，從服務(wù)消費擴(kuò)容上看，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、社區(qū)的這種嵌入的養(yǎng)老，對消費的需求的滿足，還有很大的商業(yè)空間。還有我們的年輕一族、老齡一族、兒童一族全齡產(chǎn)業(yè)對商業(yè)的覆蓋，是一個巨大容量的巨大市場空間。

我們在探討商業(yè)空間當(dāng)中，我們思考這樣一個問題，重構(gòu)這種商業(yè)消費，我們的內(nèi)在核心是什么？

第四大點，面對消費的新形勢，消費新動能的核心要素必須去重構(gòu)，才能順應(yīng)市場發(fā)展，我們總結(jié)一下核心要素的構(gòu)成：

一個是新消費動能，首先得講技術(shù)革命，它不是說一個傳統(tǒng)商業(yè)的去消費，所以它是技術(shù)革命、代際更迭以及這個價值觀的升級產(chǎn)物。

我們可以看到在我們整個構(gòu)建我們新需求當(dāng)中，Z時代年輕人需要社交的貨幣，我們需要通過社交去轉(zhuǎn)換成我們的消費，老年人需要品質(zhì)的去陪伴，同時新中產(chǎn)需要精神治愈。

在供給重構(gòu)上，我們建立從商品到服務(wù)，從功能到情感，從物質(zhì)占有到有意義消費。在鏈接的重構(gòu)上，建立新的產(chǎn)業(yè)鏈和消費鏈。在價值的重構(gòu)上，綠色低碳、文化認(rèn)同以及社會價值的一個新的標(biāo)尺，這是我們消費新動能的重構(gòu)核心要素。

最后一點，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新路徑是什么呢？未來是個什么樣的市場，大家應(yīng)如何應(yīng)對？

第一個就是從消費端去思考，消費端的居民從原來的物質(zhì)滿足。從物質(zhì)滿足轉(zhuǎn)向體驗服務(wù)，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，這種零售消費幾項沉浸式體驗，推動商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)零售向沉浸式體驗轉(zhuǎn)型。

如購物中心引進(jìn)主題街區(qū)、藝術(shù)展覽、親子娛樂等多元業(yè)態(tài)。重構(gòu)空間，商業(yè)地產(chǎn)需要通過場景化設(shè)計，如夜經(jīng)濟(jì)街區(qū)、社交化空間，延長消費者停留時間，提升消費的頻次。

第三，數(shù)據(jù)驅(qū)動運營。借助消費者行為數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)匹配品牌組合，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，提升坪效。

另外，政策導(dǎo)向下的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，社區(qū)商業(yè)的崛起。政府推動15分鐘便民生活圈，驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)向社區(qū)化、小型化、便利化布局。如現(xiàn)在的商業(yè)中心、鄰里中心。

第二，向綠色低碳轉(zhuǎn)型，響應(yīng)雙碳目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)通過節(jié)能改造，綠色建筑認(rèn)證等提升資產(chǎn)價值，降低長期運營成本。另外一個是城市更新機(jī)遇，老舊商業(yè)項目通過改造換新，如存量商場以及商業(yè)街的改造，滿足城市功能升級需求。

第三點，運營模式創(chuàng)新與輕資產(chǎn)化。首先是精細(xì)化運營。從收租方轉(zhuǎn)向服務(wù)方。通過數(shù)字化管理，如智慧停車、會員系統(tǒng)、內(nèi)容營銷、IP活動、社群管理，提升用戶的粘性。

另外一個是輕資產(chǎn)擴(kuò)張。頭部企業(yè)輸出品牌和管理經(jīng)驗，通過委托管理、資產(chǎn)證券化實現(xiàn)低風(fēng)險擴(kuò)張。未來商業(yè)地產(chǎn)盈利模式多元化，租金以外的收入，拓展的廣告、數(shù)據(jù)服務(wù)、聯(lián)合運營等增值收入成為租金的重要補(bǔ)充。

第四點，產(chǎn)業(yè)融合與業(yè)態(tài)跨界。商業(yè)家的模式與文旅、健康、教育等產(chǎn)業(yè)融合。如文旅綜合體、醫(yī)療醫(yī)療健康主題商場。商業(yè)與辦公混合，如TOD模式，以及商辦融合項目，滿足職住一體需求。

第五點，存量資產(chǎn)盤活與價值重塑，資產(chǎn)證券化的提速?；A(chǔ)設(shè)施公募reits試點范圍擴(kuò)至消費類基礎(chǔ)設(shè)施，推動優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)通過reits實現(xiàn)退出，加速資金循環(huán)。我們當(dāng)前8支消費類reits表現(xiàn)良好，對商業(yè)地產(chǎn)的投融管退提供了很好的幫助。

還有一個是科技賦能的改造，利用物聯(lián)網(wǎng)AI技術(shù)優(yōu)化能耗管理，通過VRAR技術(shù)提升消費體驗，實現(xiàn)老舊項目的智慧重生。

在內(nèi)容換新的方面，引入首店經(jīng)濟(jì)策展型、零售主理人品牌等差異化內(nèi)容，激活存量項目的活力。

最后一點，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與競爭力的構(gòu)建。頭部企業(yè)生態(tài)化，比如華潤萬達(dá)等企業(yè)構(gòu)建開發(fā)、運營、金融全鏈條能力，形成生態(tài)護(hù)城河。在區(qū)域深耕的策略是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)聚焦區(qū)域消費特征，打造本土化、在地化的特色商業(yè)。提升風(fēng)險抵御能力，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。比如降低主力電依賴，增加靈活租賃，增強(qiáng)抗周期能力。

新發(fā)展模式下，我們要做的工作很多，我們的內(nèi)容也很多，我們的方法也很多，怎么把它去組合起來，可能是我們未來商業(yè)地產(chǎn)的一個方向。

最后總結(jié)了一下，商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部本質(zhì)，從原來的空間提供商到現(xiàn)在內(nèi)容提供商，更重要的核心邏輯在于我們業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，植入一些什么內(nèi)容，通過技術(shù)賦能，通過金融工具，通過細(xì)化的運營，讓內(nèi)需市場消費轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的一個資產(chǎn)的價值。

在未來的競爭當(dāng)中，關(guān)鍵圍繞著我們的人、貨、場，怎樣去促進(jìn)一個深度的協(xié)調(diào)發(fā)展，是我們商業(yè)地產(chǎn)未來的一個發(fā)展方向，也是新動能，促進(jìn)我們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，謝謝大家。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。