觀點網(wǎng) “我們對華南地區(qū)或者說大灣區(qū)市場有信心”“會繼續(xù)關(guān)注跨境電商”“項目本身通用性很高”……

這次與朱國見面，是在普洛斯最新開園的清遠時尚科技創(chuàng)新谷內(nèi)，我們也有機會近距離了解這個按普洛斯最新一代標準建設(shè)的倉庫。

在參觀中能夠看到的是，項目在保證高效、安全基礎(chǔ)上采用智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，并設(shè)置庫內(nèi)蓄水槽、月臺雨棚延長、新增貨車司機休息間等點滴細節(jié)間的人性化和智慧化設(shè)計。

經(jīng)過參觀后，普洛斯中國副總裁、資產(chǎn)平臺華南區(qū)總經(jīng)理朱國和我們分享了他對項目、區(qū)域市場和行業(yè)的看法。

采訪前，他剛剛出席普洛斯清遠時尚科技創(chuàng)新谷的開園儀式，這一園區(qū)總建面42萬平米，由9棟兩層倉庫和1棟六層綜合樓組成，是普洛斯迄今一次性開發(fā)最大面積的單體項目。

通過朱國的介紹了解到，這是一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級項目，所在地原是一個高能耗的金屬冶煉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，普洛斯拿地開發(fā)前，老廠房就業(yè)人數(shù)約1000多人，建筑面積約4萬多平米，現(xiàn)在隨著新園區(qū)建設(shè)投運，帶動就業(yè)人數(shù)超萬人，建筑面積42萬平米，這兩個數(shù)據(jù)基本翻了10倍。

“項目所在的地方叫廣清紡織產(chǎn)業(yè)園，這里毗鄰三大城市廣州、佛山和清遠，三個地方基本上都是同城化，所以很多產(chǎn)業(yè)基本上省里都在統(tǒng)籌發(fā)展，這個項目也定位于區(qū)域性物流基礎(chǔ)設(shè)施。”

值得關(guān)注的是，該園區(qū)建設(shè)期間已與一家跨境電商頭部企業(yè)簽約，實現(xiàn)竣工即投產(chǎn)，實現(xiàn)滿租。

需求為先的做法是重要的，在物流地產(chǎn)行業(yè)大踏步邁進存量時代過程中，能夠很大程度保證園區(qū)出租率。

這也是普洛斯在華南區(qū)大部分項目建設(shè)的邏輯：“一些位置特別好的項目普洛斯會先建設(shè)，但更多項目是先看到需求，再找合適園區(qū)，所以清遠項前期重點結(jié)合了跨境電商客戶需求中的面積體量以及時效性重點去選址。”

參觀的時候我們還發(fā)現(xiàn)，在保證通用性基礎(chǔ)上，清遠項目建設(shè)過程中普洛斯結(jié)合客戶需求做了針對性改造。得益于此，客戶不僅節(jié)約后期再次改造成本，而且不用進行二次報批報建。

當(dāng)前園區(qū)功能是做大規(guī)?？缇畴娚谭謸苤行??？缇畴娚虩o疑是近年來華南區(qū)域物流倉儲亮點之一，在朱國看來，清遠項目的規(guī)模能夠與當(dāng)前跨境電商客戶業(yè)務(wù)快速增長、整合倉網(wǎng)布局規(guī)劃相匹配。

“第一，跨境電商是全品類貨物出海；第二，跨境電商有多層次的倉網(wǎng)路線規(guī)劃，不同的庫功能不同，通過把不同品類貨物集中到一個大的園區(qū)，可以少一些小的園區(qū)之間來回短駁，節(jié)約短駁成本可以讓跨境電商客戶更加高效和集約化。”

“比如說商品生產(chǎn)出來了或者采購了，會放在備貨倉，然后根據(jù)航班信息運到這里再來分撥，然后送到每個國家。所以，未來我們的客戶會用很多自動化倉儲設(shè)備，非常高效，商品在園區(qū)儲存時間非常短，然后快速去到機場。”

這種模式對時效性有較高要求，因跨境電商行業(yè)選擇運輸方式仍以空運為主，所以物流場站選址幾乎圍繞機場范圍100公里內(nèi)選倉。

朱國稱，這是跨境電商頭部客戶的需求共性之一，選址都會兼顧幾大機場（廣州白云、香港和深圳機場），有些還會考慮港口。主要是圍繞這兩大類核心交通樞紐，基本訴求是從園區(qū)一個半小時左右能夠到。另外，跨境電商對部署自動化倉儲設(shè)備、ESG的需求也比較高。

據(jù)了解，在清遠時尚科技創(chuàng)新谷之外，2023年，普洛斯為另一家頭部跨境電商企業(yè)（SHEIN）定制開發(fā)的大型智慧產(chǎn)業(yè)園在肇慶開工，項目總建面超60萬平米，共有14棟雙層物流倉庫。

這幾年普洛斯在華南投建了不少項目。廣東省內(nèi)，普洛斯已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門、清遠等9大城市，投資開發(fā)和管理了34個物流園及產(chǎn)業(yè)園，資產(chǎn)面積超425萬平米，即將投入?yún)^(qū)域市場的新項目有普洛斯廣州白云神山物流園、普洛斯黃埔智能供應(yīng)鏈基地、普洛斯深圳龍華項目、普洛斯華南智慧供應(yīng)鏈運營中心等 。

一般而言，物流企業(yè)選址的時候，通常會考慮周邊是否有適配的上下游資源。朱國對華南區(qū)域及大灣區(qū)市場發(fā)展持樂觀態(tài)度，認為市場需求仍然旺盛：“華南地區(qū)是中國產(chǎn)業(yè)鏈非常全面的一個區(qū)域，在過去兩年里，我們在華南地區(qū)（含廣東、廣西、海南）在建項目達到160萬平米的新增。”

普洛斯在華南區(qū)的新項目投資會綜合考量各方面因素。他表示，會根據(jù)區(qū)域市場的客戶需求，同時結(jié)合自身投資特點，向具備優(yōu)勢的區(qū)域集中。

另一方面，普洛斯希望能夠真正幫助客戶實現(xiàn)降本增效。所以，項目選址階段就會和客戶緊密溝通，選一個既能滿足他們運營需求，也對企業(yè)長期投資回報有保障的項目。