信心，源于穩(wěn)定的預期；

信心，源于發(fā)展的動力；

信心，源于不變的信仰。

習近平總書記曾深刻指出：什么時候沒有困難？一個一個過，年年過、年年好，中華民族5000多年來都是這樣。爬坡過坎，關鍵是提振信心。只要有信心，未來一定可期！

今年以來，我國經濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進。但面對錯綜復雜的國際國內形勢，經濟運行出現了一些新情況新問題，外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求依然不足，新舊動能轉換存在陣痛，經濟穩(wěn)定發(fā)展面臨困難和挑戰(zhàn)。

9月26日，中央政治局會議強調：要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。要加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。

一、“止跌回穩(wěn)”是穩(wěn)定、安全和發(fā)展的內在要求

房地產是國民經濟的重要支柱產業(yè)之一，規(guī)模大、鏈條長，樓市穩(wěn)則經濟穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費穩(wěn)！雖然“9.26政治局會議”沒有提及“房地產、地方債務、中小金融機構”等風險，但防范化解系統性風險對于促進經濟持續(xù)健康發(fā)展和維護社會大局穩(wěn)定的重要性卻不言而喻！

“止跌回穩(wěn)”是“安全、穩(wěn)定和發(fā)展”的內在要求。安全、穩(wěn)定、發(fā)展三者密切相關，安全是穩(wěn)定的前提，是重中之重；穩(wěn)定壓倒一切，唯穩(wěn)定方能持續(xù)發(fā)展，才能使經濟問題、民生問題、風險問題等迎刃而解！

“止跌回穩(wěn)”不是權宜之策，我們必須充分認識其重要性和緊迫性，當務之急是快速止住房價和成交量持續(xù)下跌的頹勢，在土地供應、盤活二手、回購存量、購房退稅、資金支持等方面多管齊下給予供給端和需求端足夠的支持，從而穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

二、近期市場邊際改善和政策利好有利“止跌回穩(wěn)”

據統計局數據，前三季度廣東新建商品房銷售面積5302萬平方米，銷售額8310億元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年縮窄3.2個和3.7個百分點，降幅連續(xù)5個月小幅收窄。其中商品住宅銷售面積4131萬平方米，銷售額7185億元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年縮窄5.1個和5.0個百分點。

圖1：2023年以來廣東商品房銷售面積、銷售額累計走勢

從投資建設情況看，前三季度全省累計完成房地產投資8665億元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3個百分點。

圖2：2023年以來廣東房地產本年累計完成投資走勢

截至9月末，全省商品房施工面積約7億平方米，同比下降9.8%，降幅比上月略微擴大0.1個百分點。其中新開工面積3886萬平方米，竣工面積3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7個百分點和擴大2.3個百分點。

以上數據反映，廣東房地產市場形勢雖然依舊嚴峻，但著實已出現了可喜的筑底跡象。

隨著“9.26政治局會議”的召開，國家、省、市一套套政策“組合拳”陸續(xù)落地，支持政策連番加力增量讓樓市快速升溫，尤其北上廣深等熱點城市商品住房認購量和網簽量、到訪量均有較大幅度上升，市場階段性回暖明顯。

三、決定“止跌回穩(wěn)”的幾個因素

據數據，10月份珠三角9城成交量環(huán)比除珠海外全面上漲，廣州100%，深圳127%、佛山127%、東莞100%、惠州12%、中山100%、江門72%、肇慶45%，樓市超預期回暖鐵板釘釘，北京、上海等也然，可其他核心二線城市卻有漲有跌，分化鮮明。北上廣深等城市回暖態(tài)勢能否持續(xù)，全國其他城市能否在其帶動下全面實現“止跌回穩(wěn)”值得關注。

客觀講，部分城市的回暖是近年積壓需求在“非常規(guī)政策”刺激下的集中釋放。我們必須清楚至9月末廣東全省已獲銷售（預售）許可證尚未售出的商品房可售面積（期房庫存+現房庫存）為2.05億平方米，其中商品住宅可售面積為1.24億平方米，庫存依然是橫亙在樓市面前的一座大山，“止跌回穩(wěn)”不能輕言樂觀！

當前，影響房地產“止跌回穩(wěn)”最突出、最主要問題依然是信心不足、預期降低，主要原因是由國內外經濟形勢、國際政治軍事和地緣沖突等多種因素的疊加。毫無疑問，當下最珍貴的莫過于信心和對未來的預期！預期穩(wěn)，則信心強；信心強，則動力足。“止跌回穩(wěn)”的關鍵是穩(wěn)定提振供需兩端，以及各類市場主體的預期和信心！

從宏觀經濟看，“9.26政治局會議”強調“要努力完成全年經濟社會發(fā)展目標任務”，11月8日全國人大通過6萬億化債刺激計劃，未來還將可能有更大規(guī)模的刺激措施出臺，以促進經濟增長，彰顯了國家的決心，為經濟發(fā)展、就業(yè)保證、收入增加注入了信心。

從政策端看，黨和國家穩(wěn)定房地產的決心非常堅定，“四個取消、四個降低”政策利好創(chuàng)近年歷史之最，取得了立竿見效的效果，為“止跌回穩(wěn)”注入強心針，可望在一個階段內保持穩(wěn)定或優(yōu)化。另外，通過貨幣化安置等新增100萬套城中村改造和危舊房改造；年底前“白名單”項目信貸規(guī)模將增加到4萬億元。值得期待的是“兩個增加”一方面將加快房地產項目的去化，另方面將有效緩解企業(yè)的流動性不足，加快企業(yè)風險出清。政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性有利于穩(wěn)定市場預期和信心，但實現“止跌回穩(wěn)”，“兩個增加”的執(zhí)行落實力度很關鍵。

從企業(yè)端看，3年多的深度調控，企業(yè)和項目嚴重“失血”，正經歷著“銷售不暢、融資困難、債務兌付、如期交房”等多重壓力與考驗。10月樓市回暖是以價換量的結果，盡管某些企業(yè)喊出了“漲價”或“取消優(yōu)惠”的口號，但在市場依然存在多種不確定、不穩(wěn)定因素的情況下，漲價是不理智、不現實的，維持價格穩(wěn)定才是王道。

量穩(wěn)則價穩(wěn)，沒有“量”就沒有“價”，光有“價”沒有“量”，“止跌回穩(wěn)”始終是一句空話。

從消費端看，樓市動力源自房價、就業(yè)、收入等基礎條件的穩(wěn)定，以及低首付、低利率、低稅收等政策的刺激，具有“好產品、好服務和好運營”特質的高得房率“好房子”也是影響消費的重要因素。

總之，只有經濟增長、就業(yè)無憂、收入保證、房價穩(wěn)定、品質保證、交樓無誤……以及地緣沖突緩和，購房者愿加杠桿、敢加杠桿才能全面實現“止跌回穩(wěn)”！

四、評判“止跌回穩(wěn)”的幾個條件

從成交時間的維度看。房地產市場“止跌回穩(wěn)”，必須要看高成交量的持續(xù)性，單個月回暖不能驗證持續(xù)地“穩(wěn)”。12月份市場由于企業(yè)沖擊全年業(yè)績的需要一般不會太差，關鍵是11月份，以及2025年一季度。每年一季度通常都是房地產市場傳統“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及價格能維持或高于10月份的成交水平才是妥妥的“穩(wěn)”。

從成交結構的維度看。二手房掛牌量和成交量也是衡量“止跌回穩(wěn)”的一個重要指標。二手旺則一手興，一二手市場交易通常相輔相成，活躍的二手交易有利于完善市場供應體系，形成合理的住房梯度消費結構。

從成交城市的維度看。中國城市間差異大，經濟發(fā)達、產業(yè)完善、人口凈流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大于求。一枝獨秀不是春萬紫千紅才是春，僅一線城市“穩(wěn)”不是“穩(wěn)”，二三四線城市全面“穩(wěn)”才是堅固的“穩(wěn)”。

從房地產開發(fā)先行指標看。春江水暖鴨先知！房地產開發(fā)投資、居住用地成交量……與之息息相關的商品房施工量、新開工量和竣工量等屬于房地產市場先行指標，都是衡量“止跌回穩(wěn)”的關鍵性指標，它表明企業(yè)愿意投入、敢于投入，市場前景向好。

冰凍三尺非一日之寒！實現房地產市場“止跌回穩(wěn)”任重道遠，但我相信有黨的英明領導，有強大的國家作為后盾，只要全社會、全行業(yè)凝聚信心、智慧和力量，我們不躺平，頂硬上，“止跌回穩(wěn)”將指日可待！

王韶 廣東省房地產行業(yè)協會會長 觀點新媒體專欄作者

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。