馮毅成 2024年9月下旬，中國(guó)樓市迎來(lái)了史詩(shī)級(jí)救市政策。

從目前第一階段救市效果看，主要是在信心面上發(fā)揮作用。市場(chǎng)的參與主體是消費(fèi)者，消費(fèi)者有錢(qián)，有期望才能救活市場(chǎng)。

目前的信心提振，主要是在傳遞國(guó)家堅(jiān)決救市的意志，但是目前水還沒(méi)有流到廣大家庭，各項(xiàng)政策的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和落實(shí)仍然需要一個(gè)過(guò)程完成。

第二是目前暫時(shí)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全行業(yè)上漲，只能說(shuō)建立一個(gè)止跌的預(yù)期，但這個(gè)過(guò)程需要時(shí)間，發(fā)布一連串政策和發(fā)動(dòng)輿論炒作只是完成了第一步。后續(xù)還有諸多動(dòng)作需要較長(zhǎng)的過(guò)程實(shí)行。

比如各地方商業(yè)銀行對(duì)于存貸利率的下調(diào)將在本月陸續(xù)完成。

目前市場(chǎng)上不少樓盤(pán)已經(jīng)選擇借勢(shì)炒作，制造“收折扣”“漲價(jià)”甚至饑餓營(yíng)銷等噱頭，希望試探市場(chǎng)的反應(yīng)效果。當(dāng)然，從局部區(qū)域、局部樓盤(pán)的業(yè)績(jī)看，數(shù)據(jù)確實(shí)有起色。

另外，局部區(qū)域、局部公司因?yàn)楝F(xiàn)金流壓力和既定銷售目標(biāo)壓力，并不會(huì)因?yàn)樾抡某雠_(tái)而減緩壓力，它們?nèi)匀粫?huì)選擇以價(jià)換量，所以樓市價(jià)格和成交量止跌回穩(wěn)是政策目標(biāo)，但不等于實(shí)際情況的必然，目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)之間還有距離與過(guò)程。

從我們熟悉的某二線城市看，整個(gè)市場(chǎng)的投資價(jià)值仍然有待觀察，至少目前租售比普遍低于2%。

該二線城市新房庫(kù)存量較大使得新房漲價(jià)顯得困難較大。該城市的去化周期按照今年上半年不同統(tǒng)計(jì)口徑是23個(gè)月或47個(gè)月左右。所以老百姓在這個(gè)城市買(mǎi)房就不用問(wèn)身邊的媒體、中介、銷售員會(huì)不會(huì)漲價(jià)。

這種新房庫(kù)存太大的城市，真正想改善供求關(guān)系，想去庫(kù)存，還是要一方面限制供應(yīng)，第二是拆房子，是真真實(shí)實(shí)地去拆，只有拆掉，徹底報(bào)廢，市場(chǎng)的存量才會(huì)下來(lái)，然后才會(huì)制造新增需求。至于目前推行的“收購(gòu)保障房”更像是暫時(shí)性的、過(guò)渡性的政策。

從本輪救市出新政至今的半個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，新房市場(chǎng)成交的主力人群并不是增量客戶，而是那些原本就有買(mǎi)房計(jì)劃且一直觀望的人群。

新政刺激了這批人調(diào)整后市預(yù)期，提高信心，縮短了決策周期，但對(duì)于增量客戶的刺激與拉動(dòng)有限，具體效果仍然需要更長(zhǎng)時(shí)間觀察。

本次政策集中發(fā)布并不意味著后續(xù)無(wú)牌可打，未來(lái)，政策工具箱仍然有較多的牌可打。

另外，參考2015年，也是先發(fā)動(dòng)股市牛市，再出現(xiàn)樓市牛市。相比于樓市，股市的成交鏈條更短，老百姓更容易通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)短期獲利，提升家庭收入，改善負(fù)債情況。

因此，從改善全民家庭收入的角度看，短期內(nèi)通過(guò)股市發(fā)錢(qián)是一條高效、合理的路徑。短期內(nèi)，樓市難以唱主角，但有關(guān)樓市的利好仍然會(huì)持續(xù)產(chǎn)生。

在美聯(lián)儲(chǔ)公布降息后，我國(guó)發(fā)起了樓市“史詩(shī)級(jí)救市”，從以上時(shí)間點(diǎn)的選擇和政策內(nèi)容方向，我們看到了高層對(duì)于樓市工作的戰(zhàn)略眼光和精準(zhǔn)布局，我們有理由相信高層對(duì)于全局通盤(pán)考慮的科學(xué)性、合理性、有效性和政策執(zhí)行的意志力。

對(duì)于樓市未來(lái)，我們應(yīng)該在謹(jǐn)慎樂(lè)觀中提升更大的信心。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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