觀點(diǎn)指數(shù) 12月10日，上海城投控股股份有限公司發(fā)布關(guān)于子公司參與設(shè)立有限合伙企業(yè)并收購(gòu)漕寶路項(xiàng)目的公告。

公告披露，上海城投控股股份有限公司全資子公司上海城投房屋租賃有限公司，擬與上海國(guó)有存量資產(chǎn)盤活私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）共同發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)。

合伙企業(yè)暫定名為“上海盛馨庭管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）”，出資額不超過8億元，其中房屋租賃公司作為有限合伙人出資不超過6.4億元。國(guó)存盤活基金作為有限合伙人認(rèn)繳不超過1.6億元，上海盛石普合企業(yè)管理有限公司作為普通合伙人認(rèn)繳不超過 1 萬(wàn)元。

資產(chǎn)底色

據(jù)悉，本次合伙企業(yè)將以自有及自籌資金通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所參拍收購(gòu)標(biāo)的公司100%股權(quán)及標(biāo)的公司股東華鑫置業(yè)對(duì)標(biāo)的公司享有的股東借款債權(quán)，其中股權(quán)部分掛牌價(jià)格約為4.7億元，債權(quán)部分支付總額由評(píng)估基準(zhǔn)日股東借款本息總額約4.85億元相關(guān)利息組成。

基于此，合伙企業(yè)進(jìn)而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“漕寶路項(xiàng)目”）。

圖片來(lái)源：上海城投擬收購(gòu)公告

據(jù)公告披露，截至9月30日，標(biāo)的公司的資產(chǎn)總額為14.43億元，負(fù)債總額為11.98億元，凈資產(chǎn)為2.45億元。

本次交易標(biāo)的名稱為上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權(quán)，掛牌起始日期為2024年11月25日，截止日期為2024年12月20日，股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓底價(jià)為47009.57萬(wàn)元，交易價(jià)款支付方式為一次性付款。

如完成收購(gòu)，標(biāo)的公司將納入上海城投公司合并報(bào)表范圍。上海城投表示，本次收購(gòu)為響應(yīng)國(guó)家租售并舉的住房政策，同時(shí)擴(kuò)大公司租賃房運(yùn)營(yíng)規(guī)模，提升“城投寬庭”品牌影響力。

作為上海地方國(guó)有企業(yè)，上海城投積極承擔(dān)建設(shè)保租房的重任。據(jù)商業(yè)客了解，為響應(yīng)“租購(gòu)并舉”的國(guó)家戰(zhàn)略，上海城投于2019年8月8日發(fā)布了旗下租賃住宅品牌——城投寬庭，正式啟動(dòng)租賃住宅業(yè)務(wù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：城投寬庭，商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)

據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)，城投寬庭品牌發(fā)布五年后，首批布局的八大租賃社區(qū)包括灣谷社區(qū)、江灣社區(qū)、光華社區(qū)、浦江社區(qū)、張江社區(qū)一期、九星社區(qū)、臨港社區(qū)以及泊灣社區(qū)已全部投入運(yùn)營(yíng)。

上海城投積極發(fā)揮保租房建設(shè)主力軍的作用，已經(jīng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)8個(gè)社區(qū)、落實(shí)房源近1.7萬(wàn)套、服務(wù)超2.5萬(wàn)人。

旗下租賃品牌城投寬庭深耕保障性租賃住房領(lǐng)域，已入市項(xiàng)目中有七個(gè)租賃社區(qū)屬于保障性租賃住房項(xiàng)目，落地上海各類戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，保障高新產(chǎn)業(yè)、服務(wù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等區(qū)域人才安居。

與此同時(shí)，城投寬庭九星社區(qū)中推出了“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，為城市建設(shè)者提供100張床位，月均租金不到1000元，助力不同群體的安居。

截至目前，城投寬庭已入市租賃房源合計(jì)13279套，總建筑面積約56.72萬(wàn)平方米，累計(jì)服務(wù)超25000名住戶。

出租率表現(xiàn)上，截至6月底，江灣社區(qū)和光華社區(qū)合計(jì)出租率超90%，灣谷社區(qū)出租率超90%，浦江社區(qū)出租率約75%，張江社區(qū)出租率約67%，臨港社區(qū)出租率約87%，長(zhǎng)興島泊灣社區(qū)出租率約85%，于6月4日最新開業(yè)的九星社區(qū)期末出租率超55%。

商業(yè)客發(fā)現(xiàn)，城投寬庭在住房租賃產(chǎn)品配套上較為注重商業(yè)氛圍的打造，已成功打造租賃社區(qū)配套運(yùn)營(yíng)子品牌——“寬庭薈”，并在社區(qū)內(nèi)配置便捷齊全的生活配套設(shè)施和活力現(xiàn)代的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足住戶多方位的生活需求。

資產(chǎn)證券化

據(jù)商業(yè)客了解，城投寬庭首個(gè)入市的灣谷社區(qū)屬于自有商辦樓改建為租賃房項(xiàng)目，可提供租賃房源數(shù)852套，房間戶型包括一房到三房產(chǎn)品。

首個(gè)投運(yùn)項(xiàng)目以存量改造方式布局租房市場(chǎng)，后續(xù)城投寬庭實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模擴(kuò)充主要依托新建租住產(chǎn)品，如定向招拍掛方式獲取R4租賃用地、配建租賃用地以及自持租賃用地等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)

據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)，于2018年到2021年期內(nèi)，上海城投共計(jì)拿下7宗R4純租賃用地，其中已有多個(gè)項(xiàng)目已成功投入運(yùn)營(yíng)，具體項(xiàng)目信息可詳見上文分析。

可以發(fā)現(xiàn)，包括本次計(jì)劃購(gòu)入上海漕寶路項(xiàng)目在內(nèi)，上海城投主要通過購(gòu)置資產(chǎn)、存量改造以及自建租賃住房物業(yè)等市場(chǎng)化方式推進(jìn)住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)，并長(zhǎng)期持有進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模增長(zhǎng)。目前在營(yíng)八大租賃社區(qū)已完成上海四大區(qū)域楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、閔行區(qū)以及崇明區(qū)的布局。

由此可知，城投寬庭項(xiàng)目采用直營(yíng)直管模式，規(guī)模擴(kuò)張方式以重資產(chǎn)模式為主，多個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目從土地獲取到項(xiàng)目竣工交付，全程參與并主導(dǎo)。

同時(shí)，上海城投在住房租賃資產(chǎn)退出端已有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

今年1月，上海城投以旗下江灣社區(qū)及光華社區(qū)作為底層資產(chǎn)成功發(fā)行了國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，成為長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是住房租賃市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs。

基金原始權(quán)益人為上海城投房屋租賃有限公司，即上文提及的擬收購(gòu)參與方之一，基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人為國(guó)泰君安。

項(xiàng)目底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于上海市楊浦區(qū)的保障性租賃住房江灣社區(qū)和光華社區(qū)，定位是面向上海新市民、新青年的高質(zhì)量保租房項(xiàng)目，合計(jì)為市場(chǎng)供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約16.94萬(wàn)平方米。

10月24日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT披露了2024年第三季度報(bào)告。基金于第三季度單季度營(yíng)業(yè)收入4404.99萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1953.87萬(wàn)元，兩項(xiàng)指標(biāo)均位居5單保租房REITs首位。

第三季度的可供分配金額為3266.74萬(wàn)元，本年累計(jì)9609.1萬(wàn)元。實(shí)際分配金額方面，本期分配6500.99萬(wàn)元，本年累計(jì)亦為6500.99萬(wàn)元。

基金初始投資的江灣社區(qū)項(xiàng)目及光華社區(qū)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)模式為通過自有保障性租賃住房及配套商業(yè)租賃、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等獲取經(jīng)營(yíng)收入。報(bào)告期內(nèi)，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4358.37萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)保持平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、分散化程度高。截至9月底，項(xiàng)目公司租金收繳率為99.69%。

基金的成功發(fā)行有助于上海城投集團(tuán)實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離，建立資產(chǎn)上市通道，滾動(dòng)擴(kuò)大保租房投資規(guī)模。

另外，2022年6月，上海市首單長(zhǎng)租公寓CMBS產(chǎn)品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模10.8億元，評(píng)級(jí)為AAA，產(chǎn)品期限12（3+3+3）年，發(fā)行利率3.20%。

該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以上海楊浦區(qū)的城投寬庭灣谷社區(qū)作為標(biāo)的資產(chǎn)，社區(qū)的租金收入作為償債來(lái)源。該物業(yè)位于上海灣谷科技園內(nèi)，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)定的租賃需求。

通過該專項(xiàng)計(jì)劃，上海城投實(shí)現(xiàn)了灣谷社區(qū)資產(chǎn)的提前變現(xiàn)，將未來(lái)的租金收益一次性或分期轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的現(xiàn)金流入，從而達(dá)到了資產(chǎn)退出的效果。這也有助于上海城投優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，將回籠的資金用于其他項(xiàng)目的投資或業(yè)務(wù)發(fā)展，增強(qiáng)了企業(yè)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

上海城投最新2024年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，灣谷社區(qū)半年度租金收入達(dá)2736萬(wàn)元，截至6月底，項(xiàng)目出租率超90%，運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

以灣谷社區(qū)可出租房間數(shù)892套簡(jiǎn)單計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)該社區(qū)的房間平均租金水平約為5680元/套/月。

總結(jié)來(lái)看，本次上海城投擬投資的漕寶路項(xiàng)目將有助于其擴(kuò)大租賃住宅業(yè)務(wù)規(guī)模，通過長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的住房租賃資產(chǎn)，上海城投可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值來(lái)獲取長(zhǎng)期收益。

同時(shí)，上海城投在住房租賃資產(chǎn)證券化的突破也為其持有運(yùn)營(yíng)的住房租賃資產(chǎn)在退出端創(chuàng)造更有利的條件。