觀點網(wǎng) 即將入市的上海2024年第八批次新盤中，出現(xiàn)一抹熟悉身影。

6月17日，上海第八批次待入市新盤房源出爐，除討論濃度較高的黃埔、靜安及浦東區(qū)域板塊項目外，鮮有新盤進場的長寧西郊也上架了一個新項目--青溪名邸。

引發(fā)關(guān)注的要點不只聚焦項目罕見地落在長寧區(qū)域，其高達16.3萬元/平方米的聯(lián)動價格在這一批新盤中同樣相當注目。資料顯示，項目內(nèi)房源主要包括建面約170平、340平、430平及690平米的洋房平層加別墅戶型，預(yù)計將于2024年6月底入市。

長寧項目久違入市

據(jù)了解，長寧區(qū)為上海老中心城區(qū)，新房供應(yīng)確實不多見。自2021年至2024年，該區(qū)域僅供應(yīng)過“愚園名邸”這一個新盤項目，且在供應(yīng)期間，有市場聲音側(cè)面反映該項目雖交通、醫(yī)療、教育環(huán)境優(yōu)越，但居住氛圍不佳。

為此，觀點新媒體查閱了2021年愚園名邸入市時新盤供應(yīng)的具體數(shù)據(jù)，項目推出了154套建面約93-177平1-4房，以及23套約166-279平復(fù)式房源。“如果選擇長寧，建議去看看項目周邊二手房，也不乏性價比較高的產(chǎn)品，稀缺當然是市場的主旋律。”彼時有不少當?shù)刂薪槿绱嗽u價。

但也正因稀缺二字的因素，愚園名邸入市一年后，上海城投旗下城投控股全資子公司城投置地在上海2022年二批次土拍中押注長寧區(qū)，以溢價27.63億元摘得上海市長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊，打敗了招商+南昌公用聯(lián)合體、保利發(fā)展、中華企業(yè)、新城控股、新長寧等5位競買人。

該地塊房地聯(lián)動價16.3萬元/平米則刷新了彼時上海土地市場限價的最高紀錄，和2021年新天地板塊豪宅項目翠湖天地持平。

具體來看，新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊位于上海市長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)板塊，地處西郊住宅區(qū)，東至夏都花園，西至劍河路，南至夏都花園，北至青溪路，土地出讓面積2.3萬平米，計容面積2.76萬平米。

與愚園名邸項目地理位置不同，上海城投拿下的地塊處在上海市低密度住宅的核心區(qū)，周邊住宅地塊基本開發(fā)為低密度高端住宅項目，例如西郊頂豪產(chǎn)品檀宮、清溪花園、夏都花園，溫莎豪園等獨棟別墅小區(qū)及服務(wù)式出租項目，居住氛圍更加成熟優(yōu)質(zhì)。

因此，買下地塊后，上海城投便將項目定位為洋房別墅類產(chǎn)品，共設(shè)計68套房源。值得一提的是，項目1號樓為保障房，2-10號樓才為洋房及別墅。按照項目聯(lián)動價16.3萬元/平米來看，項目門檻達到2700萬元,而別墅單價或?qū)⒊^25萬元/平米。

從區(qū)域角度分析，上海城投拿下這宗頂豪產(chǎn)品環(huán)繞的地塊，應(yīng)是為了其在地產(chǎn)中高端市場發(fā)力作準備。2022年年報中，上海城投就提出要從置地集團入手，提升市場化程度，積極參與中高端商品房市場競爭，增強應(yīng)對市場周期波動的能力；2024年年報里，其再次重點指出聚焦中高端住宅以及保障性租賃住房項目。

由此看來，青溪名邸項目將保障房項目、洋房平層及別墅產(chǎn)品整合在一個項目中，既能夠為上海城投鏈接高端市場打下基礎(chǔ)，也為其后期擴充保障房REIT資產(chǎn)保駕護航。

上海城投投資策略

關(guān)于保障房REIT，上海城投已經(jīng)有成功例子。

2024年1月，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所舉行上市儀式。上海城投(集團)有限公司作為發(fā)起人，上海城投房屋租賃有限公司為原始權(quán)益人，運營管理機構(gòu)為上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司。項目募集規(guī)模30.5億元，為目前市場上發(fā)行規(guī)模最大保租房REITs項目，也是長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項目。

項目底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)，總建筑面積16.94萬平米，項目估值30.53億元，平均出租率93%，2024年度的現(xiàn)金分派率預(yù)測值為4.28%，合計為市場供應(yīng)近3000套租賃住房。

事實上自2018年以來，上海城投一直在推進保障性租賃住房項目的擴張發(fā)展，打造了“城投寬庭”品牌。截至2023年底，其合計持有、運營逾17000套租賃住房資產(chǎn)，建筑面積近100萬平米。2024年6月，城投寬庭位于閔行區(qū)的九星住宅社區(qū)也迎來開業(yè)，租賃住宅總面積達到5.9萬平米，共供應(yīng)可租賃房源 1230套。

關(guān)注保障房項目之外，上海城投在滬內(nèi)滬外的投資腳步也逐漸放寬，從其近年的投資路徑來看，上海城投合計拿下了金山、楊浦、虹口等4宗上海地塊，還與合作方黃山城投聯(lián)合拿下了安徽黃山市高鐵新城項目地塊。

2018年10月，由黃山城投集團富徽公司與上海城投置地合資成立的黃山山海置業(yè)有限公司合作競得位于安徽省黃山市經(jīng)開區(qū)的高鐵A-1（1814號）地塊（國有建設(shè)用地使用權(quán)），將建設(shè)大型城市綜合體，總價2.32億元。值得注意的是，黃山高鐵新城項目是上海城投首次在上海之外的城市進行投資，目前，其于該項目的權(quán)益占比為70%。

在滬內(nèi)，上海城投投資腳步則走遍各個區(qū)域。2021年11月，上海城投子公司上海城展置業(yè)有限公司與上海市金山區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽訂《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，拿下金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)JSS2-0201單元B02a-01、B02b-01地塊，宗地用途為普通商品房，出讓價款12.26億元。不過截至目前，該地塊還處于待開發(fā)狀態(tài)。

另于2023年12月的上海四批次首輪8宗宅地出讓中，上海城投集團搖中楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊（大橋街道94街坊），該地塊在經(jīng)過29輪激烈報價后，達到最高限價12.63億元，樓面價7.68萬元/平米，溢價率9.72%。

截至2023年年底，上海城投在建項目總規(guī)模約 120 萬平米，實現(xiàn)新開工約 27萬平米，竣工約 37萬平米，長寧、朱家角二期項目開工，光華、浦江、臨港、張江社區(qū)建成交付；2023年內(nèi)，上海城投操盤的虹盛里、高陽里、匯樾庭新盤完成上市銷售。

而來到2024年，上海城投則要重點完成高陽里、露香園二期 D1 地塊、徐匯 康健、九星 05-08 保障房等項目的交付。此外，還要圍繞即將入市的青溪名邸等項目，推進銷售準備工作落地。

觀點新媒體注意到，除長寧西郊青溪名邸項目準備入市之外，上海城投位于青浦區(qū)域的朱家角二期項目已經(jīng)處于在建狀態(tài)，預(yù)計將在年內(nèi)推進銷售準備工作。