馮毅成：武漢高品質住宅未來能賣到10萬？

觀點網 ?

2024-04-26 11:23

武漢的高品質住宅戰(zhàn)略制定與推進很及時，一個行業(yè)有品質，有健康，才有未來。

馮毅成 這篇文章并非為單個項目炒作而寫，而是從未來五到十年武漢樓市的供求關系和產品迭代進行分析。未來，只有極少數(shù)樓盤能夠實現(xiàn)高溢價，更多的樓盤價格將親民。

這里說的高品質住宅實際上包含了第四代住宅，但又不局限于第四代住宅。第四代住宅在全國范圍內推廣是大勢所趨，但這個過程會很漫長，可能需要10年、20年甚至更久，它完全不同于前面三代住宅的推廣周期。

武漢市目前是拿遠城區(qū)個別項目做第四代住宅試點，并不會急于在中心城區(qū)全面鋪開，這是因為其中涉及適配性的問題，需要遵循城市發(fā)展規(guī)律與市場發(fā)展規(guī)律。

客觀來講，推廣第四代住宅約束條件很多，主要有三點：

第一是氣候條件制約。

武漢的夏天和冬天比較漫長，全年幾乎有9到10個月是冷熱兩季，同一天內還可能出現(xiàn)三種季節(jié)的溫度。這對于以大露臺、大陽臺為顯著特征設計的第四代住宅而言并不太友好。

第二是景觀條件制約。

第四代住宅的大露臺、大陽臺優(yōu)勢就在于實現(xiàn)人與自然的交互，其設計對景觀視野有非常高的要求。如果項目地塊周邊沒有良好的城市界面與自然景觀，那么這種住宅就沒有做大露臺、大陽臺的必要性。同時，這種以犧牲室內采光和隱私性的設計最后可能會因選址不當而“兩敗俱傷”。

第三是價格條件制約。

建造第四代住宅的總體成本明顯高于普通住宅，按照目前國內推廣試點的數(shù)據來看，一般售價要高于普通住宅30%到50%。這樣的價格天然決定了項目定位不會太低端，如果出現(xiàn)在市中心，在價格、景觀選址的共同約束下，項目定位一定是中高端。

如果把武漢天地板塊一線看江的1500套住宅全部推倒，按照第四代住宅的標準重建，那么同樣的占地，可能只能建成1200套甚至只有1000套。按照原有1500套的成本均攤到這1000套至1200套，那么單價則會從5萬上漲到7.5萬。

如果加上產品力整體創(chuàng)新帶來的溢價，那么可能還要再上升一兩萬，而頂層復式等“孤品”可能遠不止這樣的溢價水平。

所以從以上三點主要制約條件可以看出，第四代住宅在武漢不會馬上全面鋪開，即使進入市中心推廣，也對地塊和市場有著極高的適配條件要求。

高品質住宅不只是第四代住宅，還伴隨有智能化、數(shù)字化、舒適化等多維度的創(chuàng)新。而這一趨勢正是當前中心城區(qū)新盤可以采用的。

高品質住宅新規(guī)優(yōu)勢

高品質住宅新規(guī)對建筑設計明顯松綁。

比如陽臺進深不低于1.8米，客廳開間不低于5.5米（一級）或5米（二級），室內層高不低于3.1米（一級）或3米（二級），陽臺等贈送面積最高可占套內面積的20%等。

這種松綁實現(xiàn)了品質的躍升，原來普通住宅的陽臺進深一般分為三個檔次：1.5米、1.8米和2米以上，分別對應剛需、改善、豪宅三個標準。

如今陽臺的“起步價”定在了1.8米，從使用功能上進行了升級。原來普通住宅如果在陽臺側面放置洗衣機和烘干機，一般需要上下擺放，如今因為進深增至1.8米，可以實現(xiàn)兩機并排擺放。

同樣，原來普通住宅的層高一般分為三個檔次：2.9米、3米、3.1米，如今直接把剛需“層高起步價”從2.9米提高到3.1米，是與原來豪宅的“層高起步價”一個標準?？蓜e小瞧了這增加的20厘米，實際上就是預留了加裝地暖和新風管網的空間。

對于豪宅而言，變化最明顯的是得房率。原來豪宅一般為高層甚至是超高層，容積率一般在5—7，公攤一般是30%起步，還有樓棟的公攤在38%甚至40%以上。

新規(guī)之后，允許最高不超過套內總建面20%的贈送，直接將得房率提高到了90%以上，加上門前等空間的拓展優(yōu)化，可能會實現(xiàn)“零公攤”甚至“負公攤”。

當然，武漢對高品質住宅還從多個維度提高了設計要求，包括綠地率、容積率、樓高、人均綠地面積、架空層高度、新能源汽車充電設施占比、集中空調系統(tǒng)、智能化等。

良性競爭引領產品迭代

雖然當前在武漢中心城區(qū)沒有推廣第四代住宅，但高品質住宅新規(guī)出臺以后，中心城區(qū)的新盤已經爭先恐后升級設計，這種良性競爭帶來的產品迭代趨勢已經確立，今后武漢新房將出現(xiàn)更多根據新規(guī)設計的產品，而二手房也將加速分化。

位于沙湖的招商武昌序項目就是新規(guī)之后的第一個創(chuàng)新項目，沙盤展示的超大陽臺讓人充滿了想象空間，這是招商在武漢的最高端項目，一度被譽為“最接近第四代住宅的產品”。

位于武昌內環(huán)東亭地鐵站旁的中海中北路項目，也是按照新規(guī)設計，把大橫廳、高贈送展露無遺。與此同時，拿地要求已經明確將在地塊建設九年一貫制教育配套。

據悉，項目將引進武漢小學和武珞路實驗初中兩所分校。這種教育品牌不僅是武昌教育圈的第一梯隊，就是放在武漢來比拼也是第一梯隊。官方將在近期釋放消息。

還有建發(fā)寶通寺項目，最近也非常受關注，據說也會將按照新規(guī)重點提升產品力。去年首次進入武漢內環(huán)的建發(fā)，在沙湖建發(fā)朗玥項目創(chuàng)下多個銷售奇跡，在備案價4萬+的豪宅中銷量一直保持第一。產品力創(chuàng)新和新中式風格就是就是該項目的特色。此次新規(guī)無疑將放大建發(fā)的產品力優(yōu)勢。

而被譽為二七濱江“公區(qū)天花板”的新希望D10天元，憑借奢裝為武漢豪宅開創(chuàng)了新紀元，D10天元項目已經提前封頂，實現(xiàn)了外立面曲面造型，且基本安裝完畢。這也是第一個在武漢宣布漲價的豪宅，其底氣來源于實力。

與該地塊距離不遠的臨江地塊也計劃于今年面世，將在新規(guī)之下打造新希望在全國最具產品力的項目，引入中國第四座“黑珍珠”產品，看江樓棟預期價格在8萬以上。

參考目前同板塊的綠城黃浦灣，一線看江樓棟價格已經賣到了8.5萬至9.5萬元，具有后發(fā)優(yōu)勢的新希望D10未來臨江地塊還有巨大的發(fā)揮與想象空間。

而華潤瑞府今年新入市的產品代表著華潤在武漢的最高水準，不斷自我迭代的產品力已經體現(xiàn)在了新的樣板間上。

新規(guī)之后，二七濱江中信泰富濱江金融城也加快了臨江樓棟的建設，預計大概率將實現(xiàn)一次產品力的跨越。

受到這種良性競爭影響的還有宸嘉100，其四棟一線臨江的豪宅用了兩年快速售罄，而公寓嘉佰軒產品也在快馬加鞭入市，有望再次實現(xiàn)現(xiàn)象級銷售。伴隨區(qū)域住宅產品力整體提升和價格的突破，嘉佰軒公寓產品也打開了上升空間。

值得一提的是，中產家庭改善產品也受到新規(guī)的引領，加快了產品迭代。

武昌徐東銷品茂附近的純新盤城投金沙府即將入市，有效填補了徐東乃至武昌內環(huán)近十年無“中改”產品的空缺。

項目不僅對室內部分做了高得房率設計，而且在公區(qū)部分，項目還針對目前“中改”產品“缺乏成人社交與兒童社交場地”的痛點，專門設計了共享廚房、兒童學堂和大草坪等，能夠滿足兒童派對、成人社交等需求。這些泛會所是套內空間的功能延伸，讓人在小區(qū)既能享受生活多元化場景帶來的居住樂趣，又能很好地保護家庭隱私，讓不同年齡的業(yè)主有更多的獲得感。

未來到10萬，修復價格生態(tài)鏈

未來5到10年，武漢樓市會有哪些明顯的趨勢？可以肯定的有兩點：

第一，武漢核心區(qū)域的一線臨江住宅地塊基本絕版。

第二，伴隨高品質住宅新規(guī)的推進和政策的不斷優(yōu)化，第四代住宅或者無限接近第四代住宅的產品將出現(xiàn)在中心區(qū)域。

那些中心城區(qū)的超大綜合體開發(fā)周期將長達十年以上，其中一些樓棟或部分房源很可能就誕生出單價10萬的豪宅。

如果上述條件屆時均滿足，像武漢長江天地等一線臨江的部分房源就很有可能實現(xiàn)這樣的猜想。

而一個更大的可被視為行業(yè)利好的動作是，成都萬華在2022年就進入了武漢，項目去年已經開工。

萬華所開發(fā)的成都麓湖生態(tài)城被譽為亞洲十大豪宅之一，獨棟別墅最高賣到一個億，單套500多平米的大平層賣到了4000多萬，而且項目開發(fā)多年來一直處于一房難求的緊俏狀態(tài)。

在我受萬華集團邀請參觀麓湖的交流中，對方表示雖然當前全國樓市處于低迷期，但他們看到了武漢樓市兩個重要的積極信號：

第一是豪宅價格天花板已經打開，這意味著具有較高產品力的豪宅已經進入了價格上升通道。

第二是武漢樓市對建筑的規(guī)劃政策不斷寬松，不斷優(yōu)化。這些政策越來越友好，給了設計師很大的創(chuàng)新空間。

這兩點足以支撐未來武漢樓市出現(xiàn)更多高品質的住宅，這也標志著武漢樓市進入了新的時代。