王韶 統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量住房，房地產(chǎn)調(diào)控正式步入新階段。

4月30日，中央政治局會議強調(diào)：要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險，繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)國家統(tǒng)計局，2024年一季度末，全國商品房待售面積7.48億平方米，較2023年末增加0.75億平方米。其中住宅待售面積3.95億平方米，增加0.63億平方米；辦公樓待售面積0.52億平方米，增加350萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.42億平方米，增加15萬平方米。

轉(zhuǎn)化困難，庫存持續(xù)增加，企業(yè)資金壓力增大，緊抓去庫存刻不容緩！

……他山之石，可以攻玉！

2月28日，香港財政司司長陳茂波在一份新財政預算案中宣布，經(jīng)審慎考慮當前整體情況，即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，意味著香港樓市全面“撤辣”。

所謂“辣招”是指香港自2010年11月以來用以抑制短期炒賣而推出的一系列樓市印花稅。隨著香港樓市的升溫，特區(qū)政府又相繼推出印花稅加強版，被業(yè)界稱為“加辣”，交易稅費非常高，以致內(nèi)地人輕易不敢去香港買房。

香港樓市“撤辣”之后，任何人在香港買房均享受同等待遇，所有住宅物業(yè)交易無須再繳額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

據(jù)介紹，對于非香港永久居民，如果在“全辣期”購買房產(chǎn)，稅率為30%（15%買家印花稅+15%新住宅從價印花稅）；在“半辣期”這兩種稅率都降至7.5%，共15%；而“撤辣期”僅需繳納從價印花稅，需要說明的是從價印花稅稅率根據(jù)房產(chǎn)交易價有所變動，從100港元到4.25%稅率不等。

以市場價800萬港元房產(chǎn)為例，非香港永久居民在“全辣期”購買需繳納240萬港元稅費，而“半辣期”需繳納120萬港元，“撤辣期”僅需24萬港元（稅率3%），差距不能說不大！

國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2021年下半年開始供需雙弱，與香港如出一轍。但全面“撤辣”卻極大地激活了香港房產(chǎn)交易。據(jù)界面新聞報道，3月份香港一手房市場共錄得4170宗成交，為近11年單月交易新高，甚至出現(xiàn)“日光盤”！

國內(nèi)樓市為何舉步維艱，是沒有需求嗎？非也！國內(nèi)樓市不缺市場，缺的是令人怦然心動的“辣招”！

以廣東為例，據(jù)第七次全國人口普查，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶住房為租賃住房比例高達50.4%，其中城市家庭租房戶占比更達55.3%，比全國平均水平高29.7個百分點；城鎮(zhèn)家庭戶居住在購買商品房的戶數(shù)占城鎮(zhèn)總家庭戶26.2%，比全國平均水平低15.9個百分點；城鎮(zhèn)家庭住房自有率為46.9%，其中城市家庭自有率僅為41.9%，比全國低27.3個百分點；城鎮(zhèn)家庭戶住房人均居住面積30.9平方米，比全國平均水平少7.7平方米；城市家庭戶居住在只有1間房間的住房占40.7%，比全國水平高22.7個百分點；城市家庭戶人均居住面積小于30平方米占59.7%，小于20平方米占36.6%；城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，比全國平均水平高4.0個百分點，居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%；城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，低于全國水平3.4個百分點……廣東仍有相當比例的人群面臨較為突出的住房壓力，無論剛需，還是改善性需求相對其他地區(qū)都存在更大市場。

面對未來我們必須要有足夠的信心！

非常時期需有非常之舉！因企業(yè)流動性不足而導致市場主體信心全面缺乏而形成的負循環(huán)反饋，短期內(nèi)僅憑市場行為難以有效扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)去庫必須有更多更切實有效的“辣招”改變市場預期，徹底打破住房消費“有心無力”“有力無心”之窘境！

一、購房退稅，刺激改善需求入市

改善性需求是當前住房消費的主要群體之一。購房退稅政策不是“新招”，2016年為鼓勵居民換購住房以應(yīng)對房地產(chǎn)去庫存而由財政部等部門首次出臺，2023年底到期結(jié)束。結(jié)合當前房地產(chǎn)庫存的實際，建議購房退稅政策延至市場回暖復蘇。

允許居民家庭在一定時間內(nèi)（一般兩年）將現(xiàn)住房賣掉，然后用該款項再買一套自住商品住房即可享受個人所得稅優(yōu)惠。優(yōu)惠額度視新購住房金額和現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例而定，全部退還或按比例退還已繳個人所得稅。

購房退稅將大大降低換購住房成本，提高居民購房意愿和能力，對于改善性需求尤甚，變“有力無心”為“有力有心”。

鼓勵企業(yè)和機構(gòu)積極購買辦公樓或商業(yè)營業(yè)用房，建議同樣給予企業(yè)所得稅減免等優(yōu)惠。

二、鼓勵以舊換新及政府回購，完善住房供應(yīng)體系

完善的住房供應(yīng)體系是“市場+保障”，“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的多元供應(yīng)格局。二手房通常具有總價低、位置好、配套齊等優(yōu)勢，對于“上車族”具有天然吸引力。支持鼓勵“以舊換新、賣舊買新”，給予購房補貼和契稅等優(yōu)惠，有利加速一二手住房循環(huán)流動，促進住房消費的流動性和活躍度，提高供需匹配度和效率，緩解城市住房供需矛盾和價格波動。

新房銷售難，存量房交易亦難，如果不能形成一二手房的有效互動，房地產(chǎn)去化將陷入困局。打破困局需要政府、企業(yè)（開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)）和業(yè)主多方有機聯(lián)動。

一方面，建議政府主管部門根據(jù)保障房建設(shè)周期和任務(wù)需要，出資購買部分符合條件的新建商品住房或有換房意愿的存量房源，轉(zhuǎn)為保障性住房（人才房），以此作為調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系的宏觀政策工具和制度性安排，既加快了保障性住房供給速度，又可根據(jù)形勢優(yōu)化和調(diào)整市場供求關(guān)系，還高效、快捷緩解市場和企業(yè)庫存壓力，一舉多得。

另方面，建議由政府聯(lián)合金融機構(gòu)組成住房銀行，幫助有賣舊買新需求的購房者將舊房“存”起來并按評估值獲取相應(yīng)額度房票，憑房票在一定時期購買新房。

其三，建議開發(fā)企業(yè)以多形式的有效舉措與有換房意愿的舊房業(yè)主達成協(xié)議，支付一定比例首付即鎖定房源，再由中介機構(gòu)優(yōu)先推動其舊房交易，允許舊房業(yè)主在一定時間內(nèi)完成舊房買賣后再買新房或無條件退房。

房地產(chǎn)市場已發(fā)生深層次變化，以舊換新不可能一蹴而就，以利潤和時間換空間是辦法之一。

三、穩(wěn)定市場主體，明確責任邊界，“白名單”應(yīng)放盡放早放

房地產(chǎn)行業(yè)風險仍未出清，債務(wù)剛性兌付壓力與日俱增，項目融資“白名單”意義重大，事關(guān)保交樓、穩(wěn)民生。一方面可使項目獲得一定資金支持，為保交樓提供保障；另方面獲得政府信用背書，對于項目協(xié)調(diào)相關(guān)資源、銷售均起積極幫助和信心支撐，有利行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

自“白名單”機制建立以來，商業(yè)銀行加快了項目篩選和貸款審批，但據(jù)企業(yè)反映，盡管“白名單”涵蓋范圍、落地速度加快，但銀行實際放款項目數(shù)量明顯少于住建部門報送量，已放款資金體量相比融資需求也有落差；涉險企業(yè)項目仍無法獲得融資支持……

？ 日前國務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研強調(diào)：健全合規(guī)房地產(chǎn)項目“白名單”制度，“能進盡進”；對納入“白名單”的項目，金融機構(gòu)要優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，加快放款速度；對暫不符合“白名單”要求的項目，抓緊拿出有針對性的解決方案。

消除銀行疑慮，打破“白名單”堵點卡點，只有明確各方責任邊界，通過政府信用背書和完善的盡職免責機制，才能保障金融機構(gòu)的合法權(quán)益，促進放貸積極性，盡快穩(wěn)定市場主體，防止風險蔓延。

四、全面統(tǒng)籌開發(fā)用地供應(yīng)，避免庫存矛盾加劇

從供應(yīng)端減少土地出讓，避免庫存矛盾加劇，這也是“辣招”。4月29日自然資源部明確要求，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓……將新增住宅用地供應(yīng)量與當下商品住宅去化周期、盤活存量數(shù)據(jù)密切關(guān)聯(lián)。以需定供統(tǒng)籌安排供地，保證市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，這是落實“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制的要求。

但房地產(chǎn)開發(fā)并不僅局限于商品住宅。就市場表現(xiàn)而言，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去庫存壓力和去化周期比商品住宅更大、更長。商業(yè)辦公用地尤需優(yōu)化規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)去庫存任重而道遠，亟需一攬子政策形成“組合拳”，從供應(yīng)端和需求端發(fā)力，一步到位取消所有限制性措施、實實在在激發(fā)購房潛力、真真正正降低消費成本、老老實實提高品質(zhì)和服務(wù)，“快狠準盡”而不再“擠牙膏”，以“辣招”筑政策底之時便是市場回暖復蘇之日。

以上觀點僅限于朋友間交流，純屬個人淺見，不代表任何單位和機構(gòu)！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點新媒體專欄作者

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