與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2021年萬(wàn)緯物流曾制定“100個(gè)冷鏈園區(qū)“的三年目標(biāo)，并表示希望在未來(lái)三年將冷鏈倉(cāng)庫(kù)鋪到全國(guó)，用冷鏈干線把所有地區(qū)都連接起來(lái)。

2023年已經(jīng)過(guò)去，距目標(biāo)完成時(shí)間不足一年，萬(wàn)緯冷鏈園區(qū)擴(kuò)張的腳步卻逐漸放緩。截至2023年12月1日，在全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理49個(gè)專業(yè)冷鏈物流園，還未達(dá)到三年目標(biāo)數(shù)量的一半。

同樣減緩的還有冷鏈營(yíng)收同比增速，2022年前三季度，萬(wàn)緯冷鏈營(yíng)收同比增長(zhǎng)了111.7%，而到了2023年前三季度，同比增速為27.6%。

增速、布局雙雙減緩的背后暗藏行業(yè)與經(jīng)濟(jì)因素，也體現(xiàn)了萬(wàn)緯的戰(zhàn)略思維。

變化無(wú)聲的市場(chǎng)環(huán)境中，難以獲取的土地資源、平均增速為負(fù)的豬牛羊禽肉產(chǎn)量及人均食品煙酒消費(fèi)支出，使得萬(wàn)緯物流主動(dòng)或被動(dòng)暫緩擴(kuò)張的腳步。

但在可持續(xù)發(fā)展的道路上，萬(wàn)緯已有多個(gè)園區(qū)獲得LEED鉑金和綠色倉(cāng)庫(kù)三星認(rèn)證，并進(jìn)行資產(chǎn)證券化實(shí)踐，將資金投向新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

身處谷底，于萬(wàn)緯物流而言，是蟄伏，也是探索。

退亦為進(jìn)

萬(wàn)緯物流始創(chuàng)于2015年，并于2017年正式進(jìn)軍冷鏈物流，2018年并購(gòu)太古冷鏈資產(chǎn)包，在冷鏈物流領(lǐng)域的擴(kuò)張趨勢(shì)逐漸顯露出來(lái)。截至2023年12月1日，萬(wàn)緯物流共覆蓋全國(guó)47個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)49個(gè)冷鏈物流園，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超1200萬(wàn)平米。

2021年12月國(guó)務(wù)院頒布了《“十四五”冷鏈物流發(fā)展》，這是冷鏈物流領(lǐng)域的首份五年規(guī)劃。2022年6月，國(guó)家發(fā)改委下達(dá)的城鄉(xiāng)冷鏈和國(guó)家物流樞紐建設(shè)專項(xiàng)2022年中央預(yù)算內(nèi)投資14億元。據(jù)萬(wàn)科2023年三季度報(bào)告披露，報(bào)告期內(nèi)青島前灣港園區(qū)、昆明深農(nóng)園區(qū)、廊坊冷鏈園區(qū)二期作為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)冷鏈項(xiàng)目，獲得國(guó)家發(fā)改委專項(xiàng)撥款。

縱觀2023全年，政策頒布的主體大多為地方各省市，全年共錄得9項(xiàng)冷鏈物流政策。

疫情后的冷鏈物流在政策不斷激勵(lì)下逐步復(fù)蘇，根據(jù)中物聯(lián)冷鏈物流專委會(huì)統(tǒng)計(jì)，2023年冷庫(kù)總量預(yù)計(jì)達(dá)到2.28億立方，同比增長(zhǎng)8.3%。

但對(duì)比萬(wàn)科近三年披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，其在不斷復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)背景選擇逆勢(shì)而為——放緩冷庫(kù)布局的速度。

具體來(lái)看，2023年前三季度冷鏈增速大幅下降，高標(biāo)倉(cāng)的營(yíng)收增速也略有落差，2022年三季度共新開(kāi)業(yè)3個(gè)高標(biāo)庫(kù)和5個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年上半年新開(kāi)業(yè)4個(gè)冷鏈園區(qū)，三季度新開(kāi)業(yè)2個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，而四季度僅開(kāi)業(yè)1個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)數(shù)呈下降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，萬(wàn)緯物流增速落差背后或是兩方面的原因：一為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)因素，二為宏觀經(jīng)濟(jì)因素。

現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)因素可追溯到此前2022年觀點(diǎn)新媒體與萬(wàn)緯冷鏈物流總經(jīng)理陳君城的訪問(wèn)內(nèi)容中。他彼時(shí)表示，萬(wàn)緯嘗試通過(guò)收并購(gòu)?fù)緩将@取項(xiàng)目，但市場(chǎng)上標(biāo)的較少，質(zhì)量也難以達(dá)到要求，因此自建的比例更高，機(jī)會(huì)型投資較少。而新增自建項(xiàng)目又受到外圍環(huán)境因素影響，一來(lái)疫情反復(fù)，二來(lái)政府對(duì)稅收強(qiáng)度的要求。

宏觀經(jīng)濟(jì)因素中涵蓋了存儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)攘鞒讨行枰婕暗嚼滏溛锪鞯沫h(huán)節(jié)，如生鮮類、酒類等產(chǎn)品，所對(duì)應(yīng)的生鮮類產(chǎn)量、人均食品煙酒消費(fèi)支出趨勢(shì)變化情況同樣促使萬(wàn)緯物流放緩擴(kuò)張的腳步。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從2023年開(kāi)始，豬牛羊禽肉產(chǎn)量、人均食品煙酒消費(fèi)支出逐季下降，雖然第三季度略有回升，但平均增速（兩者平均增速均為負(fù)）保持下降趨勢(shì)，供應(yīng)和需求兩端的減少也意味著對(duì)冷鏈物流的需求減少。

在市場(chǎng)供求情緒不佳的情況下，若盲目保持?jǐn)U張速度，也將拖累企業(yè)自身。

獨(dú)木不成林

正如前文所述，現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)因素促使萬(wàn)緯更傾向于選擇自建項(xiàng)目而非收并購(gòu)已有項(xiàng)目，但同時(shí)也要考慮到自建項(xiàng)目要求有好的土地資源，還要有相應(yīng)的客戶開(kāi)發(fā)和服務(wù)能力。

后者對(duì)于從零孵化的萬(wàn)緯物流而言，并非主要痛難點(diǎn)，此前已不斷積累、完善，但前者卻是大部分企業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的難題。

此外，因?yàn)閷?duì)低溫的高要求，冷鏈對(duì)于項(xiàng)目所處區(qū)位、交通便利性等條件需求也更為嚴(yán)格，且更偏向于靠近城市消費(fèi)區(qū)的優(yōu)質(zhì)物流用地，即布局更傾向于“最后一公里”。

據(jù)中冷聯(lián)盟2022版《全國(guó)冷鏈物流企業(yè)分布圖》披露，我國(guó)冷庫(kù)分布區(qū)域主要集中在華東、華中、華北三地區(qū)，其中山東、廣東、上海、江蘇等省份的冷庫(kù)容量相對(duì)較高，冷鏈運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)及體系也相對(duì)健全，而中部農(nóng)牧業(yè)主產(chǎn)區(qū)和西部特色農(nóng)業(yè)地區(qū)冷庫(kù)則較為短缺。

此外，據(jù)世邦魏理仕冷庫(kù)投資選址分析，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)位優(yōu)先于租金成為大多數(shù)企業(yè)倉(cāng)庫(kù)選址的共識(shí)，靠近消費(fèi)者和終端市場(chǎng)、靠近交通設(shè)施及靠近制造商和供應(yīng)商分列選址要素前三位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

但冷鏈不僅連接著銷地倉(cāng)，同樣連接著產(chǎn)地倉(cāng)，作為“最先一公里”，果蔬從采摘開(kāi)始就需要迅速降溫，否則腐爛率會(huì)大大升高。

此前有數(shù)據(jù)披露，中國(guó)果蔬產(chǎn)品在“最先一公里”的損耗率高達(dá)15%-25%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)緯物流

據(jù)萬(wàn)緯物流披露的布局城市圖，更傾向于布局長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，其中有如新疆、青海等省市都是低密度布局。

在此背景下，萬(wàn)緯物流更多地將目光放在了加強(qiáng)與國(guó)企的合作上，國(guó)企有土地資源，萬(wàn)緯有客戶開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)合作進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

如2023年1月13日，萬(wàn)緯與建發(fā)股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞倉(cāng)儲(chǔ)物流運(yùn)營(yíng)管理、供應(yīng)鏈數(shù)智化優(yōu)化、物流資產(chǎn)運(yùn)作等方面開(kāi)展密切合作。

2023年10月17日，萬(wàn)緯物流與中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在全國(guó)冷鏈倉(cāng)配合作、進(jìn)出口貿(mào)易、一件代發(fā)、輕重資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)服務(wù)、金槍魚(yú)超低溫庫(kù)、數(shù)智化賦能等方面開(kāi)展合作。

園區(qū)可持續(xù)

冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量能源來(lái)維持低溫環(huán)境，其中電力和燃料的消耗會(huì)對(duì)能源供應(yīng)造成壓力，制冷設(shè)備也會(huì)排放出大量溫室氣體。因此對(duì)于萬(wàn)緯物流而言，ESG的發(fā)展同樣重要。

據(jù)披露，截至2023年11月，萬(wàn)緯物流已有多個(gè)園區(qū)獲得LEED鉑金和綠色倉(cāng)庫(kù)三星認(rèn)證，累計(jì)綠色建筑認(rèn)證面積超過(guò)770萬(wàn)平方米，101個(gè)項(xiàng)目獲得綠色三星認(rèn)證，12個(gè)冷鏈園區(qū)獲得LEED鉑金/金級(jí)認(rèn)證。

萬(wàn)緯物流還表示，未來(lái)將推動(dòng)所有新建冷庫(kù)100%通過(guò)綠色倉(cāng)庫(kù)認(rèn)證，新建冷庫(kù)分布式光伏100%覆蓋。

從環(huán)境保護(hù)上，冷庫(kù)可持續(xù)建設(shè)刻不容緩；從融資渠道、招商引租、綠色溢價(jià)等方面來(lái)看，綠色建設(shè)同樣有助于企業(yè)的發(fā)展。

但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)緯物流的融資端口行動(dòng)尚且不足。

自2020年6月成功發(fā)行了5.732億的類REITs產(chǎn)品“萬(wàn)緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”后，再無(wú)相關(guān)的資產(chǎn)證券化操作。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，萬(wàn)緯物流需要不斷拓展融資渠道，以資本撬動(dòng)物流地產(chǎn)。

2023年3月，萬(wàn)科于業(yè)績(jī)會(huì)上表示萬(wàn)緯物流今年應(yīng)該可以發(fā)行REITs，但業(yè)績(jī)會(huì)后并未有萬(wàn)緯物流申報(bào)發(fā)行REITs的消息傳出。

目前公募REITs發(fā)行已經(jīng)步入常態(tài)化發(fā)行階段，此前成功發(fā)行的多只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs也可以給萬(wàn)緯帶來(lái)資本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。

無(wú)論是寫(xiě)字樓還是物流地產(chǎn)領(lǐng)域，招商引租過(guò)程中綠色樓宇、綠色園區(qū)都是租戶所青睞的元素，且現(xiàn)下物流園區(qū)不只是提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，同時(shí)還需配備一定規(guī)模的辦公樓。全鏈路的零碳園區(qū)，也有利于企業(yè)的招租。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，1/4寫(xiě)字樓租戶將租賃綠色認(rèn)證樓宇作為優(yōu)先事項(xiàng)，在租金相同的情況下，50%租戶有意愿搬遷到綠色認(rèn)證的樓宇中。

此外，世邦魏理仕2023年《中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶調(diào)查》顯示，82%受訪物流企業(yè)表示未來(lái)三年計(jì)劃在一線都市圈進(jìn)一步擴(kuò)張，并將交通設(shè)施、消費(fèi)者和終端市場(chǎng)以及上下游制造商和供應(yīng)商等區(qū)位因素，置于倉(cāng)庫(kù)租金水平之先。而在租戶未來(lái)最迫切想要增加或提升的倉(cāng)庫(kù)配置中，屋頂光伏（45%）和新能源車充電設(shè)施（44%）位居前兩位。

這些數(shù)據(jù)均顯示，綠色屬性日益受到租戶重視，同時(shí)也可關(guān)注到綠色認(rèn)證項(xiàng)目的租金溢價(jià)正逐步獲得租戶認(rèn)可。

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已獲綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目租金較周邊市場(chǎng)平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項(xiàng)目的平均溢價(jià)達(dá)到5%-7%。

具體城市的表現(xiàn)來(lái)看，天津獲得綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目溢價(jià)高達(dá)12%；北京、廊坊和寧波的物流項(xiàng)目綠色溢價(jià)可以達(dá)到9%左右。

因此綜合來(lái)說(shuō)，萬(wàn)緯物流通過(guò)不斷實(shí)現(xiàn)的園區(qū)可持發(fā)展，可以有效搶占市場(chǎng)份額，同時(shí)也更有利于國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

但目前為止，這些都還欠缺大規(guī)模落地實(shí)踐。

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