2023觀點資本圓桌·現(xiàn)場快訊：5月16日，2023觀點資本圓桌在香港召開，會議主題為"趨勢與重啟"。

針對中國消費REITs政策對資產(chǎn)的偏好和定價邏輯，第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問服務總負責人、高級董事黃國鈞表示，首先從資產(chǎn)的角度，其發(fā)現(xiàn)很多資產(chǎn)可能被排除了，原來有基礎設施REITs，到現(xiàn)在的消費REITs。他指出，消費REITs主要是覆蓋商業(yè)和酒店，而寫字樓這些主力的資產(chǎn)，特別是中國很多金融機構(gòu)，像一些險資拿著這些資產(chǎn)，都是以寫字樓為主的。

此外，黃國鈞表示，辦公樓是主要的投資標的，他認為這一類會在下一步（進入REITs名單）。

他續(xù)指，按照一個城市的規(guī)劃來說，城市的中心就是最早拿地、最早開發(fā)、歷史最久，而且位置最好，這種資產(chǎn)它的歷史成本是很低的，但是倒過來如果要做主體的更換，它的稅務又是最高的，所以就變成了越外圍的資產(chǎn)可能就成為了首批資產(chǎn)，因為我不會說現(xiàn)在就打五十大板，就拿著我最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)去做消費REITs。

“其實我們是缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且募集的資金有指定的使用用途，這些限制都很嚴。從估值師的角度，從指引里面也看到，主要還是鼓勵用收益法來算，這樣算出來的估值就低，但是為什么有這種指引呢？其實也是為了派息率的問題，要派息可靠，這個資本市場才可以做起來，完全用另一種交易定價的模式就跟不上，最后就變成發(fā)行的時候包裝得很好，但是第一年、第二年就跟不上了，所以第一批吃了喝了，接下來其他就沒有那么走運了。”

黃國鈞還補充道：“所有的開發(fā)商現(xiàn)在都面對資產(chǎn)經(jīng)營的問題，因為開發(fā)和銷售也不是太好做，說實在話，開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的過程中，在地產(chǎn)游戲里面的第二產(chǎn)業(yè)也好、下半產(chǎn)業(yè)也好，也在思考，我們看到一些客戶盡管在消費模式通過手機屏幕改變了大家，但有一些客戶做商業(yè)做得蠻好，但還是大浪淘沙。”