馮毅成 “武漢樓市春節(jié)以后到底是真火還是假火？行情是否可持續(xù)？趨勢是否確立？”

這是開發(fā)商、媒體、購房者與我近期交流最多的問題。我認(rèn)為是虛火，虛弱的虛，不是虛假的虛。究竟是不是火熱，預(yù)計要持續(xù)觀察到今年五六月份之后才能下定論。

一般來說，樓市的火熱一定要在幾個重要層面站得住腳，比如說資金面、價格、成交量、質(zhì)量、賺錢效應(yīng)等。但我們在這幾個方面都還沒有看到足以支撐樓市火熱的理由。

而今年6月份會迎來一些開發(fā)商的還債潮。由于前期市場的拐點突至，拐彎速度過快，流速陡降，所以不少開發(fā)企業(yè)資金至今仍然處于緊張的狀態(tài)。樓市的困難沒有發(fā)生深刻而徹底的改變，開發(fā)商仍然需要如履薄冰，切莫操之過急，不符實際地上調(diào)銷售策略，以免錯失市場良機。

當(dāng)前，購房者需要保持理性，切莫頭腦發(fā)熱，避免恐慌式入手，對于有真實自住需求的購房者而言，可以把握未來幾個月的看房選房機會。

總體而言這段時間是一個相對安全與優(yōu)惠的窗口期，建議大家從自家需求出發(fā)，立足于居住品質(zhì)，著眼未來十年生活算大賬，弱化價格因素對買房決策的干擾。

基本面五大判斷

按照資金面、成交量、價格、質(zhì)量、賺錢效應(yīng)五點，我逐一分析當(dāng)前樓市的“虛火”。

資金面

一般來說，資金是市場火熱的最直接因素之一。然而當(dāng)前整個市場仍然處于“錢緊”狀態(tài)。開發(fā)商不僅有階段性的應(yīng)付資金，甚至還有前期延遲支付的應(yīng)付款項，而新的行情帶來的銷售回款也具有一定的周期性，因此從開發(fā)商周轉(zhuǎn)來說，資金普遍偏緊。

而對于買方而言，并沒有因為今年是兔年而在短短一個月內(nèi)陡增收入。如果說階段性的收入增加，也就是過年前后的年終獎、前期放貸出去的錢均成為家庭回款。而在我看來，更多的購房資金是長期觀望市場的意向購房者自有資金。

銀行方面只是下降利率，并沒有大放水。當(dāng)然，也有人質(zhì)疑，今年2月20日，證監(jiān)會發(fā)文《啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，會不會成為樓市的加油站？

我認(rèn)為上述對私募基金進入不動產(chǎn)行業(yè)的“松綁”，更多是對特定對象產(chǎn)生作用，比如企業(yè)和特殊資產(chǎn)層面。此舉旨在為樓市注入新的資金，對于整體發(fā)展而言是利好，但對于廣大普通購房者而言，并不能產(chǎn)生直接的金融關(guān)系。

如果非要說私募基金對樓市可能產(chǎn)生影響，我認(rèn)為是信心傳導(dǎo)層面會起到積極作用，但不宜夸大作用和過度解讀。

質(zhì)量

在三年疫情期間，全國樓市普遍承壓，樓市的重要工作目標(biāo)之一就是保交樓與活下去。當(dāng)開發(fā)商在困難環(huán)境市場下被迫降價，隨之降低成本后，大概率會降低產(chǎn)品品質(zhì)，質(zhì)量也大概率有減無增。

當(dāng)然，這里需要說明兩個問題。

第一是前文提到的降低品質(zhì)與質(zhì)量，不意味著單個樓盤一定會交付劣質(zhì)產(chǎn)品，從整個行業(yè)來說，我們相信相關(guān)方面在提高監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，但降價帶來的降低成本大概率會影響到最初的設(shè)計兌現(xiàn)。本文強調(diào)的“降低”是指品質(zhì)與質(zhì)量增減的方向性，并不是強調(diào)產(chǎn)品的合格性。

第二是行業(yè)存在持續(xù)分化，原本資金雄厚、經(jīng)營規(guī)范的企業(yè)，對于產(chǎn)品生產(chǎn)與交付質(zhì)量的要求會普遍高于行業(yè)平均水平。所以，即使是在過去困難的三年里，依然有一些企業(yè)、一些樓盤從新房售價到交付質(zhì)量依然抗跌，甚至向上突破和創(chuàng)新。

我多次建議大家在預(yù)算允許的前提下，一定要盡量避免選擇過分降價的樓盤，要立足于品質(zhì)來買房。

因此，本章節(jié)文字更加強調(diào)一個觀點——市場在一個普降的階段中，很難出現(xiàn)品質(zhì)整體明顯上升。

價格

最近是發(fā)生腰斬了嗎？為何引起不少人涌入市場？最近武漢樓市價格總體有企穩(wěn)趨勢，春節(jié)以后，開發(fā)商的促銷力度在減弱，不少樓盤在逐步收回折扣。因此，最近成交的客戶并不是因為價格降低而買房，更多是在信心修復(fù)以及市場情緒帶動之下加快了購房決策。

賺錢效應(yīng)

無論是股市還是樓市，出現(xiàn)一輪牛市或者一個階段的熱潮，基本前提是行業(yè)出現(xiàn)明顯的漲價趨勢，或者說是賺錢效應(yīng)。只有出現(xiàn)賺錢效應(yīng)，才會吸引更多買家涌入。

就當(dāng)前成交統(tǒng)計來看，更多的買家屬于在去年就有買房意愿，他們在持續(xù)觀望中。而最近的市場升溫，讓這批觀望者加快了決策，以免出現(xiàn)“買晚了就漲價”。

成交量

所以，目前支撐市場信心回暖的暫時是新房成交量數(shù)據(jù)，大量庫存的二手房市場暫時沒有明顯升溫。一些開發(fā)商和部分媒體會放大局部數(shù)據(jù)讓市場信心倍增，比如說今年2月份的第一周或前兩周成交量同比去年翻幾倍。

而事實上這樣的統(tǒng)計是不夠客觀準(zhǔn)確的。因此今年的春節(jié)假期是在1月下旬，而去年的春節(jié)假期是在2月的第一周。所以如果要對比，應(yīng)當(dāng)以同期數(shù)據(jù)對比，如下：

2022年，正月初八上班后，一周內(nèi)的商品住房網(wǎng)簽量是1179套。

2023年，正月初八上班后，一周內(nèi)的商品住房網(wǎng)簽量是1941套。

今年比去年同期上漲64.6%。而這兩年春節(jié)的基本面有很大的不同，面對上述這組上漲數(shù)據(jù)，我并不認(rèn)為當(dāng)前樓市非?；馃?。2022年春節(jié)前后，還存在疫情，正常的生活與工作都受到明顯的阻礙。而今年過年之前，疫情基本被階段性地掃除了。那么春節(jié)之后全民對恢復(fù)生產(chǎn)、恢復(fù)信心的預(yù)期是截然不同的。

在一個相對較弱的樓市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上，同比增長64.6%，我認(rèn)為是非常正常合理的表現(xiàn)，并不足以給出樓市火熱的結(jié)論。此前我文章和視頻里就說過，預(yù)計今年上半年的成交增量主要受益于疫情的減少。

“神盤”案例

有人會拿最近市場上表現(xiàn)搶眼的XX國博城、XX大公館、XX競界來舉例說明樓市火爆。

而我認(rèn)為，以上三個樓盤的熱銷具有明顯的價格優(yōu)勢，具有極強的特殊性，而并不足以代表市場火熱的普遍性。

首先，來看位于漢陽四新板塊的XX國博城，該項目并不是今年開春以后才火爆，而是自去年最后一個季度起就一直以價換量，以一個明顯低于周邊樓盤價格的售價吸引了市場成交人氣。

其次，是老光谷的XX大公館，該盤最大的特殊性在于它擁有廣泛的業(yè)主基礎(chǔ)，以及跨周期開發(fā)積攢下來的較高人氣。只要給出一個低于市場預(yù)期的成交價，成交量就會非常漂亮。

最后，來看位于光谷中心城的XX競界。該盤成交均價為2w出頭，主力戶型面積在100平米上下，也就是說總價在200w左右。單價、總價都明顯低于市場平均水準(zhǔn)，讓剛需置業(yè)群體有機會進入光谷未來的中心軸上，以上操盤簡直就是降維打擊。

綜上，可以發(fā)現(xiàn)局部市場的火爆多半還是依賴于以價換量。我之前的文章和視頻就說過，市場回暖的重要標(biāo)志是兩點——止跌、放量。只有當(dāng)這兩點同時滿足時，樓市才會真正回暖。

綜合分析與未來建議

從上述資金面、質(zhì)量、價格、賺錢效應(yīng)、成交量來看，沒有一個維度強有力地支撐市場火熱。而根據(jù)一些開發(fā)商近期做出的成交統(tǒng)計反饋，多半購房者是去年的存量客戶，而不是近期市場下新增的購房需求。部分開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)顯示，成交客戶最早到訪樓盤時間可追溯到去年5月份。

因此，可以判斷，當(dāng)前市場的行情是情緒行情，疫情的減少，為經(jīng)濟全面復(fù)蘇創(chuàng)造了有利局面，繼而帶動了樓市循環(huán)，購房者由此加快恢復(fù)信心。

準(zhǔn)確說是：在沒有出現(xiàn)賺錢效應(yīng)的情況下，大家滋生了省錢心態(tài)（擔(dān)心晚買而漲價），在羊群效應(yīng)的帶動之下，那些過去長期觀望的意向購房者加快了買房的決策。

總體來說，今年是國內(nèi)經(jīng)濟在疫情之后全面復(fù)蘇的一年，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)也會迎來復(fù)蘇。我個人看好今年及未來幾年的樓市總體走勢，但政府、開發(fā)商、購房者、媒體等都仍然需要敬畏市場，保持謹(jǐn)慎樂觀。

對于當(dāng)前的行情，我的建議是意向購房者切忌頭腦發(fā)熱，切莫沖動。

最近，武漢正在籌備新一輪的房交會，旨在為廣大購房者與開發(fā)商搭建規(guī)范健康的交易平臺，相當(dāng)于樓市的“雙11”。購房者大概率也能夠從中獲得更有利的購房機會。購房者應(yīng)當(dāng)從家庭實際需求出發(fā)，堅定以真實自住需求為出發(fā)點看房與購房。

經(jīng)歷周期變化以及三年疫情之后，樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了諸多改變，在預(yù)測市場時切忌照搬照抄過去那一套思維，更不能“聽風(fēng)就是雨”?？傮w來說，樓市正處于一個緩慢回暖的過程，當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)了相對安全可靠且實惠的購房機會，有真實自住需求的家庭應(yīng)該謹(jǐn)慎把握。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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