主持嘉賓：

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 丁建剛

討論嘉賓：

浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、德信控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡一平

金地集團(tuán)科技公司CEO孫屹

綠城科技集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理、高級(jí)工程師楊國(guó)水

普洛斯資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)ASP運(yùn)營(yíng)副總裁朱明

中原地產(chǎn)(中國(guó)內(nèi)地)副總裁、CIO劉天旸

AI合富總經(jīng)理劉彥

榆葉飛云合伙人兼CTO郝博興

丁建剛：謝謝主持人，各位新老朋友大家好，很高興走過了23年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主辦機(jī)構(gòu)，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)，再次到杭州來，在這樣一個(gè)非常特殊的歷史時(shí)期，主辦這樣一場(chǎng)數(shù)字未來發(fā)展大會(huì)，我說非常特殊的歷史時(shí)期，是大家都知道，房地產(chǎn)業(yè)在過去的兩年中經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，甚至是危機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在我們還沒有辦法來判定是不是危機(jī)已經(jīng)過去。當(dāng)然呢，在經(jīng)過了第一輪疫情沖擊波之后，特別是中央政府和地方政府的各種強(qiáng)力托市暖市的政策之后，人們的信息和預(yù)期已經(jīng)有非常明顯的變化，特別是今年春節(jié)之后，大家已經(jīng)看到我們的市場(chǎng)有強(qiáng)勁的復(fù)蘇，復(fù)蘇現(xiàn)在仍然在持續(xù)，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)剛才陳詩(shī)濤女士發(fā)布的報(bào)告中，第一個(gè)主題詞就是破局，我理解破局就是人類的歷史上任何一次危機(jī)，無論是國(guó)家的危機(jī)，經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，行業(yè)的危機(jī)，最終可能都會(huì)以某種變革的形式來走出危機(jī)。

剛才胡一平會(huì)長(zhǎng)在致辭中談到了數(shù)智驅(qū)動(dòng)很有可能就是我們未來走出危機(jī)，或者是變革，或者是破局的一個(gè)重要路徑，所以我說在這樣一個(gè)重要的時(shí)刻，老朋友觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)到杭州來舉辦這樣一場(chǎng)論壇非常有意思。

今天我們對(duì)話的七位嘉賓，來自房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游領(lǐng)域，他們處在不同的行業(yè)和領(lǐng)域，我想請(qǐng)七位嘉賓來談的話題，今天的話題是數(shù)字、經(jīng)濟(jì)與行業(yè)，我們這個(gè)行業(yè)當(dāng)然就是各位嘉賓所處的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，請(qǐng)各位嘉賓首先來談，第一對(duì)數(shù)字驅(qū)動(dòng)，數(shù)字化在本行業(yè)的發(fā)展的應(yīng)用理解，以及未來對(duì)這個(gè)行業(yè)的影響，包括投資決策的影響，可能遇到的動(dòng)力和阻力等等，這樣一些議題來暢談，先請(qǐng)胡會(huì)長(zhǎng)。

胡一平：謝謝，其實(shí)剛才劉建生講的幾句話比較有意思，數(shù)字是什么東西？數(shù)字就是業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)就是數(shù)字，大家都知道房地產(chǎn)去年銷售很差，根據(jù)今年一季度的數(shù)據(jù)來看，基本上可能和去年差不多，商辦的話，按照浙江省2023年會(huì)比2022年會(huì)下降，住宅差不多8400億，這個(gè)時(shí)候作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，最需要的什么東西呢？希望能夠用數(shù)字或者說是數(shù)字的技術(shù)來促進(jìn)開發(fā)公司的銷售，因?yàn)榇蠹叶己苤?，如果二季度、三季度、四季度銷售往下掉的話，那怎么辦？完全依托于第三方是不行的，低的地方有1%、2%，高的地方可能是10%、15%，希望用數(shù)字技術(shù)來推動(dòng)地產(chǎn)銷售，這一塊我覺得開發(fā)公司迫切需要這樣的解決方案。

丁建剛：整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)是非常傳統(tǒng)的行業(yè)，我們的數(shù)字化水平還比較低，你認(rèn)為數(shù)字化還可以給我們整個(gè)行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間嗎？剛才你說我們可能是重要的途徑之一。

胡一平：我們現(xiàn)在也在探索，是不是可以用數(shù)字化的技術(shù)來推動(dòng)你的銷售，這個(gè)我覺得是開發(fā)公司最迫切需要解題的痛點(diǎn)。

丁建剛：胡會(huì)長(zhǎng)非常關(guān)心銷售，因?yàn)樵谡麄€(gè)行業(yè)鏈條中，胡會(huì)長(zhǎng)代表的是開發(fā)這一部分，當(dāng)然他是浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，他是我的領(lǐng)導(dǎo)，我是下屬研究會(huì)的。

接下來有請(qǐng)朱總來談一談，朱總的身份是普洛斯ASP的高管，你來談一談你的行業(yè)中數(shù)字化的應(yīng)用和推動(dòng)。

朱明：各位好，很多都是新朋友，我先簡(jiǎn)單介紹一下我自己和所在的平臺(tái)，以及我們的業(yè)務(wù)情況。大家對(duì)普洛斯一直傳統(tǒng)的理解是在物流行業(yè)，做物流的，普洛斯這幾年我們?cè)谡麄€(gè)數(shù)據(jù)中心IDC，供應(yīng)鏈資產(chǎn)和新能源的基礎(chǔ)設(shè)施上面有眾多的投資，包括我們理解的一些產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)，在整個(gè)資產(chǎn)領(lǐng)域里面做很多的投資開發(fā)和管理的。剛才說的這一類資產(chǎn)，絕大部分是給我們的用戶去租賃使用的，所以在整個(gè)資產(chǎn)管理方面是有很高的要求和很高的訴求，為我們的投資人業(yè)主要服務(wù)好，同時(shí)也要為我們的終端用戶服務(wù)好，包括資產(chǎn)管理者要服務(wù)好、管理好這些資產(chǎn)。整個(gè)過去幾年的時(shí)間，在房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理這一段，投后這一段，在科技運(yùn)營(yíng)和科技賦能上做了很多的嘗試和實(shí)踐，所以我們結(jié)合現(xiàn)在技術(shù)層面的一些大數(shù)據(jù)、人工智能，包括AR、VR的技術(shù)，包括對(duì)我們所服務(wù)終端產(chǎn)業(yè)的洞察和認(rèn)知，以及和場(chǎng)景相結(jié)合，去做科技和數(shù)字化的管理。ASP就是做資產(chǎn)服務(wù)的平臺(tái)，就是在業(yè)務(wù)場(chǎng)景里面深耕資產(chǎn)類型和終端用戶需求，去深耕數(shù)字化。

丁建剛：用開發(fā)企業(yè)的說法主要是持有物業(yè)。

朱明：對(duì)，基本上是自持，以及服務(wù)終端用戶，我們?cè)谧鰯?shù)字化的時(shí)候，我們最先面臨的問題，到底數(shù)字化和科技轉(zhuǎn)型為了誰去做，解決什么問題，從我們一開始設(shè)計(jì)這個(gè)事情的時(shí)候，我們是為投資人和業(yè)主去做，就為開發(fā)商來做，也為我們終端用戶來做，也為資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理者來做，這是我們?cè)谧隹萍脊芾砗蛿?shù)字化最核心服務(wù)的一些使用方或者我們最核心的一些對(duì)象，我們解決什么問題？做科技管理或者數(shù)字化轉(zhuǎn)型想解決的一些問題，就是希望我們給投資方在整個(gè)生命周期，特別是投后管理上能用更低的成本對(duì)資產(chǎn)保值升值，有更好的投資回報(bào)。

對(duì)我們終端用戶，在我們的資產(chǎn)場(chǎng)景里面更多服務(wù)的是一些，我們有電商物流、汽車和制造業(yè)的企業(yè)，在工業(yè)產(chǎn)業(yè)里面，他們對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景里面空間使用效率、周轉(zhuǎn)效率和客戶滿意度是最關(guān)注的點(diǎn)。另外在物業(yè)管理當(dāng)中，資產(chǎn)管理者對(duì)降本增效是最關(guān)注的，所以我們很多數(shù)字化和科技轉(zhuǎn)型經(jīng)歷了幾年的時(shí)間，我們還是深耕這些客戶的需求，提升資產(chǎn)的投資回報(bào)和客戶滿意度的角度，來做這些事情，應(yīng)該說也經(jīng)歷了從簡(jiǎn)單的數(shù)字化，只是從線下到線上數(shù)字化改變的轉(zhuǎn)型，也經(jīng)歷了一些流程再造，我認(rèn)為這是數(shù)字化當(dāng)中比較難的階段，因?yàn)閿?shù)字化和科技的使用會(huì)大大改變?cè)瓉韨鹘y(tǒng)的做法和一些手段方式，在整個(gè)流程再造和方式的改變上，是我們面臨數(shù)字化比較大的一個(gè)挑戰(zhàn)。最后要談到一些智慧運(yùn)營(yíng)真的去降本增效，提升客戶滿意度服務(wù)結(jié)果的實(shí)現(xiàn)，所以也經(jīng)歷了蠻長(zhǎng)的階段。從結(jié)果上來講，我們還是看到階段性有一些成果和結(jié)果的，如果離開了業(yè)務(wù)場(chǎng)景去做很多數(shù)字化，可能意義不是特別大，所以我們?cè)谝恍┙鉀Q方案上，能幫我們客戶在場(chǎng)站空間使用效率上大概能提升50%以上，當(dāng)然客戶滿意度有很多方面組成的，有科技賦能的，也有人相關(guān)的，過去我們都是用第三方數(shù)據(jù)來看，也能提升20%的客戶滿意度的百分比。最后從數(shù)字化的角度來講，普洛斯我們這個(gè)自己的平臺(tái)還是很小，希望和更多的同仁一起來做，所以我們也發(fā)表了很多零碳園區(qū)，也發(fā)布了零碳園區(qū)白皮書、智慧安全管理白皮書，在一些管理的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰ι?，也希望和行業(yè)一起打造行業(yè)標(biāo)桿，我們也輸出一些科技運(yùn)營(yíng)管理的解決方案給到外部的資產(chǎn)管理者和客戶。所以希望數(shù)字化的轉(zhuǎn)型需要行業(yè)更多的伙伴共同來打造，我先做這些分享。

丁建剛：我追問一句你們那個(gè)公司還掛了一個(gè)叫ASP，剛才你講了是一個(gè)系統(tǒng)。

朱明：是我們做資產(chǎn)管理的團(tuán)隊(duì)或者平臺(tái)，除了服務(wù)內(nèi)部的資產(chǎn)管理之外，同時(shí)也給到外部一些方案。

丁建剛：這些方案是可復(fù)制可推廣的嗎？

朱明：對(duì)。

丁建剛：謝謝朱總。下一位是楊總，楊總是未來社區(qū)，包括未來鄉(xiāng)村的重要研究者和參與者，請(qǐng)楊總來談一談對(duì)數(shù)字化應(yīng)用的理解和推動(dòng)，以及可能遇到的一些問題。

楊國(guó)水：謝謝丁老師。感謝今天有這么一個(gè)機(jī)會(huì)來分享我們?cè)跀?shù)字化建設(shè)當(dāng)中的心得，今天我不太想講業(yè)務(wù)，剛才很多大佬都講過了，尤其我看招商的曹總，本來我想表達(dá)的一些話，大家都是科技人，都非常相似。

我就想提一個(gè)觀點(diǎn)，這是由數(shù)字化的機(jī)理來決定的，或者說所有的數(shù)據(jù)要素這些東西，它發(fā)生作用的前提，包括未來鄉(xiāng)村，包括我們做智慧物業(yè)，它有一個(gè)前提就是我自己的經(jīng)歷，我的理解，還是要有一個(gè)業(yè)素融合，就是連接力的問題，我談一談我的體會(huì)，綠城科技是綠城服務(wù)的下屬企業(yè)，主要在做三塊東西，就是物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)以及城市服務(wù)的數(shù)字化。老百姓的生活，吃喝拉撒是一個(gè)沒有天花板，只有更好，特別不標(biāo)準(zhǔn)的東西，如果數(shù)字化的動(dòng)作沒有連接的話，幾乎看上去很美，就失去意義了，數(shù)字化的改革在底層邏輯中有很多這方面的問題。

我們嘗試的去打開，就是運(yùn)營(yíng)都是美好生活那點(diǎn)事，我們對(duì)美好生活的底層我們嘗試去打開，說什么是美好生活？科技跟美好生活的關(guān)系是什么？底層邏輯我們打開看，科技就是連接，一定要有連接力，我們就要看一個(gè)事情，就是通過我們的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)空間，比如剛才講的建筑空間，跟內(nèi)容，內(nèi)容是什么呢？智慧物業(yè)、智慧教育、智慧養(yǎng)老等等，再跟人，人是誰呢？服務(wù)的提供者，以及服務(wù)對(duì)象，做一個(gè)強(qiáng)而有力的連接。我們嘗試再創(chuàng)造一些方法論，就是怎么樣去連接？大概有兩個(gè)視角，一個(gè)是對(duì)內(nèi)的，一個(gè)是對(duì)外的，對(duì)內(nèi)的事情我們更多的理解就是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的問題，今天也有很多專家都提了，這里面也有方法，科技口說這就是一個(gè)管理問題，是一個(gè)戰(zhàn)略問題，是一個(gè)組織體系考核問題，但實(shí)際上它從打法來講、方法論來講也有一些突破口，大概有兩個(gè)推動(dòng)更好的業(yè)素融合，第一個(gè)我是跟滴滴學(xué)的，連接的背后是欲望，動(dòng)機(jī)最強(qiáng)的就是生存需求，就是工具替代，所以一定要先干信息化才有數(shù)字化，什么意思？我在上面吃飯我不用這個(gè)東西我沒飯吃，這個(gè)連接力一定是強(qiáng)的，剛需，不然很難發(fā)揮作用。第二職能側(cè)怎么辦？就是職能替代，所有的流程審批系統(tǒng)說了算，這是作為強(qiáng)連接的內(nèi)部，數(shù)字化轉(zhuǎn)型如果要尋找突破口就要這樣去做。對(duì)外怎么做？對(duì)業(yè)主端，早年我們做互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)候打流量經(jīng)濟(jì)，流量經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是什么？我自己理解是人性，如果我很愛漂亮，我用美圖秀秀，如果愛貪小便宜，我給你五塊錢的紅包，如果愛表現(xiàn)，我給你一個(gè)法師，給你很多的榮譽(yù)勛章，但流量就是這么起來的。剛才劉總講到了物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)的轉(zhuǎn)化，這個(gè)流量的建立不能按照這個(gè)流量經(jīng)濟(jì)去打，為什么？流量很貴了，轉(zhuǎn)化不過來，所以我們?cè)谙氲囊粋€(gè)，如何把業(yè)主連接進(jìn)來，真正能夠轉(zhuǎn)化為有用的流量呢？我們要把人的要素，就是服務(wù)者這個(gè)人的要素的欲望給勾起來，數(shù)據(jù)加上這個(gè)人，我稱之為平臺(tái)+管家的模式，背后也有一些打法，就是給予他一些動(dòng)能，這是第一步，只有這樣才能做要素驅(qū)動(dòng)。要素驅(qū)動(dòng)是我們集團(tuán)的一號(hào)工程，主要有四個(gè)方面，第一個(gè)是業(yè)主的認(rèn)知，第二個(gè)是品質(zhì)管理，第三是經(jīng)營(yíng)管理，第四是人力資源，在這四個(gè)維度我們已經(jīng)做了幾百個(gè)模型了，讓數(shù)據(jù)在要素端發(fā)揮更大的作用。謝謝。

丁建剛：謝謝楊總，楊總給我們闡述的非常詳細(xì)，數(shù)字化在對(duì)內(nèi)和對(duì)外的應(yīng)用，核心就是連接。

接下來有請(qǐng)金地集團(tuán)的孫總，孫總一直從事數(shù)字化的研究，我想請(qǐng)孫總來談一談，你對(duì)數(shù)字化在整個(gè)行業(yè)中的應(yīng)用和可能未來發(fā)展的一些動(dòng)力、阻力的理解。

孫屹：感謝丁老師，我大致介紹一下金地集團(tuán)在整個(gè)數(shù)字化的一些思路，包括我們金地集團(tuán)科技公司在這一塊目前的大致情況，順便提一下今天我們集團(tuán)的CIO王總也坐在下面。金地集團(tuán)在地產(chǎn)里面一般說金地是地產(chǎn)的理工男，對(duì)數(shù)字化這一塊一直很關(guān)注，我們王總負(fù)責(zé)信息化部在很早期就已經(jīng)成立了，做了大量的企業(yè)信息化建設(shè)，包括各種各樣的數(shù)字系統(tǒng)。

我們金地的科技公司真正的開始成立，就是我過來組建，到下個(gè)月正好是滿兩年，我們的經(jīng)歷可能比較有意思，2021年至少到目前看，整個(gè)地產(chǎn)形勢(shì)是最好的一年，21年那一年全國(guó)地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)值大概18萬億多，去年聽說在12、13的樣子，我們科技公司最早在成立的時(shí)候，地產(chǎn)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是處于頂峰的狀態(tài)，我們?cè)缙诘氖姑褪窍Ｍ蛟煲粋€(gè)貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)字化系統(tǒng)，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)的全生命周期，從決策、方案、施工、采購(gòu)到最后的營(yíng)銷、交付、運(yùn)維等等，全流程做整個(gè)數(shù)字化的全生命體系。

從去年開始整個(gè)地產(chǎn)形勢(shì)有了比較大的調(diào)整，作為科技公司在這個(gè)過程當(dāng)中，大家常說的詞是擁抱變化，我個(gè)人在這當(dāng)中的一點(diǎn)感悟，地產(chǎn)在高速發(fā)展的時(shí)候，一方面他對(duì)這一塊的投入相對(duì)來說力度也會(huì)比較大，另外一個(gè)就是這個(gè)產(chǎn)業(yè)可能當(dāng)時(shí)處于飛速增長(zhǎng)的時(shí)候，數(shù)字化一般大家講就是降本增效，提效，提效的背景，比如說地產(chǎn)怎么樣提高周轉(zhuǎn)，把周轉(zhuǎn)率要提高，怎么樣用同等的資源承載更多的項(xiàng)目，能夠更快更好的交付。但是現(xiàn)在呢，尤其從去年到今年的年初，我覺得大家有一個(gè)共識(shí)，現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)來講，我相信可能不僅僅是地產(chǎn)，在現(xiàn)在的整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，幾乎所有的產(chǎn)業(yè)，大家最急迫的是要實(shí)現(xiàn)收入。

丁建剛：甚至是實(shí)現(xiàn)生存。

孫屹：這是很清晰的定位，從科技公司的角度來說，我們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中也要去思考，就是我們?cè)趺礃幽軌蝽槕?yīng)現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的需求，去做一個(gè)定位的更進(jìn)一步的調(diào)整。

具體到我們金地科技公司，在這個(gè)過程當(dāng)中，我們最初的使命是基于整個(gè)BIM技術(shù)，去把全產(chǎn)業(yè)鏈的生命周期拉通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的連通，能夠?qū)崿F(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部門以及各方整體的提效，真正實(shí)現(xiàn)一體化的平臺(tái)。現(xiàn)在如果我們講全生命周期，營(yíng)收也是當(dāng)中的一環(huán)，交付也是當(dāng)中的一環(huán)，對(duì)我們來講，我們整個(gè)調(diào)整感覺也還好，無非就是把重點(diǎn)變化一下，這個(gè)當(dāng)中很重要的一點(diǎn)，本質(zhì)上，尤其是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，它的數(shù)字化本質(zhì)上我們對(duì)自己的定位就是我們是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，我們服務(wù)地產(chǎn)，地產(chǎn)就是我們的客戶，原來是我們服務(wù)地產(chǎn)，但現(xiàn)在地產(chǎn)在面臨比較大挑戰(zhàn)的時(shí)候，需要我們往前想一步，那就是地產(chǎn)服務(wù)誰？其實(shí)地產(chǎn)很明顯最后服務(wù)的是業(yè)主，最后還是服務(wù)我們?cè)谧拿恳粋€(gè)人，在這個(gè)過程當(dāng)中，我們?cè)谙朐趺礃佑梦覀兊臄?shù)字化技術(shù)，能夠真正幫助地產(chǎn)很好的去服務(wù)于他最終的用戶，在這個(gè)當(dāng)中，必然就會(huì)能夠幫助他，比如說產(chǎn)生更多的營(yíng)銷收入，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中能生存發(fā)展下去。一般講到BIM的時(shí)候，一般想到的是設(shè)計(jì)、建造、供應(yīng)鏈，也加一些智慧運(yùn)維，但是在這個(gè)過程當(dāng)中，我們現(xiàn)在做的事情，比如我們?cè)瓉碇卧O(shè)計(jì)，現(xiàn)在就是想怎么樣把支撐設(shè)計(jì)的能力再往前提一步，能夠在設(shè)計(jì)方案一旦定下來，天然它是一個(gè)仿真精準(zhǔn)三維模型的數(shù)據(jù)，怎么樣往前進(jìn)一步對(duì)接到營(yíng)銷，在設(shè)計(jì)方案基本確定之后，提早服務(wù)于營(yíng)銷，積蓄潛在的購(gòu)買方，就把他的銷售窗口去提升，和潛在的客戶更好的對(duì)接。在這個(gè)當(dāng)中我們推出了一些我們的產(chǎn)品，包括客戶營(yíng)銷系統(tǒng)，包括定制精裝系統(tǒng)，順便說一下我們金地科技除了服務(wù)于我們集團(tuán)，現(xiàn)在也對(duì)外去賦能，目前對(duì)接下來大家對(duì)這個(gè)模式也比較認(rèn)可了。最終的服務(wù)對(duì)象搞清楚了以后，數(shù)字化在這個(gè)當(dāng)中適當(dāng)做一些調(diào)整，實(shí)際上能找到更直接賦能的可能，這樣對(duì)科技公司來講也能夠更好的發(fā)展下去。我們結(jié)合我們的實(shí)際情況，給大家分享一下，謝謝。

丁建剛：整個(gè)行業(yè)在過去兩年正好是你們科技公司的兩年，跌宕起伏，2021年初是市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，整個(gè)數(shù)字化的進(jìn)程實(shí)際上是與時(shí)俱進(jìn)，一切還是為了客戶，為了行業(yè)來做出努力，謝謝孫總的分享。

接下來有請(qǐng)中原地產(chǎn)的劉總，主要是從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，你們對(duì)數(shù)字化應(yīng)用的理解是什么樣的？

劉天旸：謝謝丁老師，其實(shí)中原是做房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的，也就是說我們本身沒有去生產(chǎn)一套房子，去建設(shè)一套房子，也恰恰因?yàn)槿绱?，我們服?wù)的客戶有大B端，類似于各種開發(fā)企業(yè)，我們會(huì)賣他們委托的房子，他們會(huì)對(duì)這些房子進(jìn)行數(shù)字化的處理，然后我們自己做的中介，門店業(yè)務(wù)是偏C端的，大家買過房子會(huì)發(fā)現(xiàn)在買新房的時(shí)候交易流程是比較簡(jiǎn)單，并且相對(duì)一致的，但看二手房的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)非標(biāo)變得不一致，每一套房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、抵押狀況、物業(yè)狀況，都有很大的差別，這時(shí)候?qū)ξ覀儼衙恳粋€(gè)物業(yè)信息進(jìn)行線上化處理，再把基礎(chǔ)設(shè)施做同步的時(shí)候，會(huì)耗費(fèi)比較大的精力和壓力，我們經(jīng)常說在一個(gè)社區(qū)里面，每一個(gè)人對(duì)這個(gè)片區(qū)、對(duì)街道、對(duì)樓棟，甚至一些老舊社區(qū)的房屋排序是有很大的獨(dú)特性，我們確定的就是一定要所有信息指向一套房，不能賣重掉，這是比較大的壓力。所以在數(shù)字化的進(jìn)程當(dāng)中我們耗費(fèi)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，我們難做到今年投多少錢就能達(dá)到有直觀的體驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)時(shí)間周期比較長(zhǎng)，每一次產(chǎn)權(quán)交割都帶來房屋一次新的上架和下架，在這個(gè)過程當(dāng)中有很多的心得。

另外一點(diǎn)我們?cè)诮鉀Q這個(gè)的時(shí)候，更多是通過把物業(yè)和房屋本身的結(jié)構(gòu)屬性數(shù)字化的同時(shí)，也要通過對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的賦能，更好的給到買賣雙方，對(duì)待開發(fā)企業(yè)里面的新房代理是一種服務(wù)模式，對(duì)于門店的銷售是另一種服務(wù)模式，這種時(shí)候?qū)τ谫Y金和資源的沉淀也比較多，所以我覺得可能大家如果在賣房當(dāng)中，會(huì)發(fā)現(xiàn)為什么不停地看房，為什么沒有人看房，這個(gè)過程當(dāng)中都有很多數(shù)據(jù)在客戶帶看和匹配當(dāng)中的環(huán)節(jié)，會(huì)有各自的標(biāo)簽，這些標(biāo)簽也是我們對(duì)這個(gè)房屋的狀態(tài)描述當(dāng)中進(jìn)行的評(píng)估，這個(gè)數(shù)字化往往是大家所感知不是特別明確的，并不是每個(gè)人都有交易二手房，或者租賃出租豐富多的經(jīng)驗(yàn)，這是特別低頻的一件事，目標(biāo)又是極度的非標(biāo)，所以在這個(gè)過程當(dāng)中，我們還是有蠻多的心得，并且這個(gè)投入有些時(shí)候并不一定會(huì)被我們真正服務(wù)的客戶所理解和接受，也會(huì)導(dǎo)致為什么會(huì)有對(duì)于中介不好的描述，我恰恰認(rèn)為數(shù)字化會(huì)幫助我們做一個(gè)更好的中介的橋梁，因?yàn)橛兄薪榈男袠I(yè)做事情還是快速方便的，雖然有中介費(fèi)，好中介效率一定是高的。所以數(shù)字化在我們這個(gè)領(lǐng)域里面，它的壓力會(huì)更大一些。從其他的角度來看，最直觀的就是十年前買樓，我們可以看到很多人打街霸、拿牌子，現(xiàn)在我們是線上獲客，我們也有抖音、小紅書、短視頻進(jìn)行客戶的跟進(jìn)、樓盤的講解。對(duì)于數(shù)字化我們的理解，一定要通過數(shù)字的基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)來驅(qū)動(dòng)我們的業(yè)務(wù)、驅(qū)動(dòng)我們的管理，這個(gè)才是數(shù)字化，很多時(shí)候我們看到的數(shù)字化其實(shí)就是一個(gè)IT和信息化，它還沒有到數(shù)字化的高度，包括我們自己其實(shí)也還在路上，我們并沒有完全達(dá)到最佳的狀態(tài)，我覺得就是要持續(xù)的有進(jìn)步，通過自己的進(jìn)步能夠讓采用我們服務(wù)的人，覺得我們是有價(jià)值的，這樣的話我們提供的服務(wù)才會(huì)容易讓客戶去買單、去持續(xù)的選擇，這是我們的理解。

丁建剛：劉總，我追問一句，你們這些努力在過去的一些努力，現(xiàn)在嘗到甜頭了嗎？

劉天旸：甜頭是有的，原來選擇開店大多數(shù)是來自于進(jìn)店的客戶和線下的客戶，現(xiàn)在大部分是來自于線上的，來自于非接觸的比例，慢慢接近于50%，這是比較大的貢獻(xiàn)，原來客戶是物理的客戶，現(xiàn)在變成數(shù)據(jù)的客戶，掌握在我們系統(tǒng)當(dāng)中了。

丁建剛：接下來有請(qǐng)榆葉飛云郝博興總。

郝博興：我們主要做房地產(chǎn)的股權(quán)投資，我們研判了一千多個(gè)項(xiàng)目，對(duì)外投資的規(guī)模在七百多億，投資貨值達(dá)到三千億左右。最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的比較多，我覺得比較驕傲的是，在這么長(zhǎng)時(shí)間里，我們所投的項(xiàng)目都是零風(fēng)險(xiǎn)，保證了對(duì)所有客戶的投資承諾兌付。

丁建剛：到現(xiàn)在為止零風(fēng)險(xiǎn)？

郝博興：對(duì)。

丁建剛：這里面數(shù)字化起到了很重要的作用嗎？

郝博興：我覺得是數(shù)字化和人的結(jié)合，也在考慮通過整個(gè)在這個(gè)行業(yè)里面投資的經(jīng)驗(yàn)積累，通過數(shù)字化這種方式，給這個(gè)行業(yè)帶來一些賦能，在2020年的時(shí)候我們成立了科技板塊，希望通過大數(shù)據(jù)的平臺(tái)加上SAAS平臺(tái)，為我們?cè)O(shè)防企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)研判和投資管控方面提供一些支持。

我簡(jiǎn)單說一下關(guān)于投資的理解，從兩方面來說，一方面是關(guān)于投前的研判，常規(guī)的做項(xiàng)目投資的時(shí)候，基金經(jīng)理投一個(gè)項(xiàng)目需要兩周左右的時(shí)間，寫一份投研報(bào)告，然后上會(huì)，這個(gè)過程60%左右的時(shí)間去做數(shù)據(jù)的收集、校準(zhǔn)，房地產(chǎn)是非常典型的非標(biāo)行業(yè)，沒有完整的數(shù)據(jù)可以采用，這個(gè)時(shí)候很多數(shù)據(jù)要從不同的渠道去收集，我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一塊土地從供市到招拍掛然后到最后的銷售，這個(gè)土地的名字會(huì)變很多次，這個(gè)項(xiàng)目的名字也會(huì)變很多次，在最后研判的時(shí)候我們?cè)趺创_定這個(gè)土地是我們需要的土地，我們需要做很多的努力，榆葉飛云對(duì)這一塊的要求是非常高的，再好的廚師如果食材不好，最后做出來的結(jié)果差異非常大。

經(jīng)過一段時(shí)間的努力，在我們平臺(tái)上可以看到一塊土地，可以很清楚的看到它的前世今生，基于我們目前的這些努力，從投資端來看，投資經(jīng)理做投研報(bào)告的時(shí)候差不多三天左右，還要做一些踩盤和盡調(diào)，然后在我們的平臺(tái)里面差不多三分鐘左右可以出一份報(bào)告。再就是回檢，我們?cè)谧龇康禺a(chǎn)投資的時(shí)候，我們需要相應(yīng)的數(shù)據(jù)，結(jié)合投模，再加上人的判斷，投模每一家都不一樣，我們?nèi)プ鰴C(jī)器學(xué)習(xí)，投模有很多優(yōu)化和精進(jìn)的過程，樣本量越多投模越精進(jìn)，我們做項(xiàng)目回檢的時(shí)候更多的是回檢我已經(jīng)投的項(xiàng)目，這些數(shù)據(jù)可以拿到，在那些沒投的項(xiàng)目，80%的項(xiàng)目還沒有去投，肯定要去看當(dāng)時(shí)是什么原因沒有投，這些項(xiàng)目后來進(jìn)行的怎么樣，這些信息回檢之后對(duì)我們建立投模有很大的幫助，我們也在和基金機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)公司做一些共創(chuàng)，對(duì)已經(jīng)投的和沒有投的項(xiàng)目進(jìn)行回檢，通過這樣的方式對(duì)投模進(jìn)行比較好的精進(jìn)，這個(gè)產(chǎn)品會(huì)在近期推出。我們覺得在投資這一塊未來一定是人加上投資模型再加上大數(shù)據(jù)，這幾個(gè)方向結(jié)合起來，去做整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的投資研判，數(shù)字化一定會(huì)在這個(gè)，包括我們?nèi)プ瞿Ｐ偷木M(jìn)，包括在提效方面，會(huì)發(fā)揮更大的作用。

丁建剛：謝謝郝總的分享。線下我們還可以多交流合作，我在的單位是浙報(bào)傳媒研究院，我們對(duì)浙江省每一塊招拍掛的土地都進(jìn)行了跟蹤，我們有一個(gè)決策通的應(yīng)用，幾乎在浙江省開發(fā)的所有企業(yè)都用我們這樣一個(gè)系統(tǒng)，我們對(duì)每一塊土地都有非常詳盡的數(shù)字化描述。

接下來有請(qǐng)AI合富的劉彥總，劉彥總處在銷售一線，一直注重于數(shù)字化的營(yíng)銷、生態(tài)整合的這樣一位實(shí)戰(zhàn)者和專家，我想請(qǐng)劉彥總分享一下你對(duì)數(shù)字化的理解和體會(huì)。

劉彥：謝謝大家，謝謝丁院長(zhǎng)。難得有這么一個(gè)壓軸的位置，今天時(shí)間有限，很難就很多的細(xì)節(jié)展開講太多。我想換一個(gè)視角，講講目前咱們做數(shù)字化產(chǎn)業(yè)的過程當(dāng)中，大環(huán)境的一個(gè)影響和我們應(yīng)該采取的一些策略。

我今天早上起來，在萬豪的窗口望出去，感覺錢塘江非常得壯觀，江面非常寬闊，我從廣州來，我的身邊是珠江，珠江是廣州的母親河，珠江像錢塘江這么寬水面的地方也不多見。當(dāng)時(shí)給我的感受就是整個(gè)環(huán)境非常得有詩(shī)意，水面也很平靜，但是水面上的船只并不多，三三兩兩的小駁船很平靜的在穿梭，水面上霧蒙蒙的，我感覺今天的環(huán)境非常像我們面臨的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。水很多，錢很多，但經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)，就像水面的船只三三兩兩的，然后前景有點(diǎn)看不清楚，灰蒙蒙的。

我感覺是這樣，首先咱們看的幾個(gè)特征，第一目前整個(gè)市場(chǎng)上資本過剩，這個(gè)現(xiàn)象是比較嚴(yán)重的，包括在我們整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)組成部分，一個(gè)是數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，在數(shù)字產(chǎn)業(yè)化部分也有很多的資本涌入，在過去幾年里面出現(xiàn)了很多低質(zhì)量的風(fēng)投。但從另外一個(gè)角度上說，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)很明顯的通縮過程，可以看到今年整個(gè)就業(yè)形勢(shì)也非常得嚴(yán)峻，畢業(yè)的大學(xué)生創(chuàng)記錄的超過了一千萬，據(jù)統(tǒng)計(jì)說24歲以下的青年人失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到17%。

丁建剛：最高的時(shí)候是20，現(xiàn)在是17。

劉彥：即使是現(xiàn)在支付比較能力強(qiáng)的25歲到45歲這個(gè)階段的中產(chǎn)來講，我們可以看到這些過去我們引以為豪的，愿意有動(dòng)力去負(fù)債的這些人群，他們現(xiàn)在加杠桿的能力快速下降了。

丁建剛：甚至減杠桿在還錢，提前還貸。

劉彥：家庭部分是在縮表，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也在縮表，我看過去兩個(gè)月公布的業(yè)績(jī)，虧損超過一百億的房企比比皆是，去年一年裁員30%的房企也比比皆是，包括不斷地在暴雷，從恒大開始，到最近還不斷地有很多聲音傳出來，包括最近幾天也有很多的信息在更新，這些事情疊加起來，就變成整個(gè)數(shù)字化的環(huán)境并不是這么得友好。

丁建剛：因?yàn)橐欢ㄊ请S著大環(huán)境波動(dòng)的。

劉彥：對(duì)，咱們講的數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化這兩個(gè)模塊來講，今天的協(xié)同效應(yīng)是有問題的。另外一個(gè)這兩個(gè)部門之間在過去這兩年因?yàn)橐咔椤⒁驗(yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境疊加的因素影響下，產(chǎn)生很多的應(yīng)收未收，產(chǎn)生了很多彼此之間的合作不愉快，導(dǎo)致了大家的協(xié)同信任產(chǎn)生了一定的問題，這樣的響應(yīng)的速度和質(zhì)量都考驗(yàn)房地產(chǎn)行業(yè)往前走的決策，這是我們面臨的大環(huán)境。我們可以看到最近車企降價(jià)是成風(fēng)，各種汽車瘋狂降價(jià)，這是通縮的一個(gè)縮影，由此就可以想見作為更大宗消費(fèi)品的房產(chǎn)它所面臨的壓力，是毋庸置疑的，因?yàn)榉慨a(chǎn)面臨的環(huán)境還有點(diǎn)不一樣，它是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的行業(yè)，過去我們一直是采取這種模式在走，在這個(gè)過程當(dāng)中除了負(fù)債很重之外，負(fù)債的成本也很高，一旦需求發(fā)生快速枯竭的時(shí)候，向內(nèi)縮的速度是非?？斓?，這是我們不得不思考的一個(gè)背景。作為AI合富來講，我們認(rèn)為今天作為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的一部分，就是不能做所有的事情，在這個(gè)階段一定是選擇大于投入，我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)投入很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在剛剛起步，無論對(duì)于開發(fā)企業(yè)，還是對(duì)于營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，還是對(duì)于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，我們很多人都是剛剛起步。

丁建剛：也就是說不能再鋪大攤子了，而是精選。

劉彥：我想強(qiáng)調(diào)的是投入很重要，但目前的階段選擇很重要，因?yàn)檫x擇的成本很高，一旦選擇的方向走錯(cuò)了之后，要回頭是很困難的，甚至讓整個(gè)體系在做投入決心的時(shí)候，開始會(huì)難的更多。AI合富從前兩年開始一直提一個(gè)概念，就是我們要做地產(chǎn)數(shù)字營(yíng)銷生態(tài)的整合專家，我們不會(huì)做所有的事情，我們做整合很重要。另外一個(gè)方面，目前來講整個(gè)城市開發(fā)的量級(jí)在下降，力度在下降，開發(fā)者走了，留下什么？留下的是房子和業(yè)主，所以從這個(gè)角度上說，作為一個(gè)專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和傳統(tǒng)的地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)軍企業(yè)，我覺得我們的使命是越往后走越要做一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商，而且我們的身份可能會(huì)比任何其他的第三方更客觀和中立的適合貼近這個(gè)定位，就是我們會(huì)更強(qiáng)調(diào)客戶生命周期的管理，那就意味著我們一定要放棄過去的那種高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，對(duì)于我們今天做數(shù)字化轉(zhuǎn)型的思維影響。我認(rèn)為這種高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的這種思維定式，因?yàn)樗袕?qiáng)大的慣性，以這個(gè)作為出發(fā)點(diǎn)，去做數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，其實(shí)會(huì)非常危險(xiǎn)，今天我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)提出我們自己的觀點(diǎn)和倡議是什么呢？多做一些能力和資產(chǎn)的沉淀，去多做一些數(shù)據(jù)挖掘鏈條重塑的工作，去多做一些資產(chǎn)沉淀的工作，少做一些倒買倒賣的工作，這個(gè)東西對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的發(fā)展會(huì)看的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)。

丁建剛：謝謝劉總，劉總剛剛的分享和前面幾位嘉賓的觀點(diǎn)在很大程度上是不謀而合的，你說的放棄高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，實(shí)際上也是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的選擇。

劉彥：我覺得今天我們的目標(biāo)應(yīng)該設(shè)置在真正利用數(shù)字化去做精益運(yùn)營(yíng)和精益管理。雖然精益運(yùn)營(yíng)和精益管理的結(jié)果它一定也會(huì)提高周轉(zhuǎn)，但出發(fā)點(diǎn)不一樣，往往結(jié)果是南轅北轍。

丁建剛：謝謝劉總的補(bǔ)充。本來我想再來一輪，但是時(shí)間已經(jīng)到了，博鰲房地產(chǎn)論壇的要求非常高。

最后請(qǐng)胡會(huì)長(zhǎng)再總結(jié)一兩句話，對(duì)整個(gè)數(shù)字化你的理解，對(duì)行業(yè)的推動(dòng)。

胡一平：丁老師，作為浙江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在這里應(yīng)該做呼吁，嚴(yán)家軍在浙江當(dāng)省委書記的時(shí)候，他提出了數(shù)字浙江的概念，現(xiàn)在已經(jīng)上升到數(shù)字中國(guó)的層面，今天幾位演講嘉賓沒有浙江的企業(yè)上臺(tái)分享，剛才普洛斯朱總說做數(shù)字化確實(shí)可以極大提升運(yùn)營(yíng)效率，我覺得這個(gè)行業(yè)確實(shí)要提高運(yùn)營(yíng)效率來提升你的公司競(jìng)爭(zhēng)力。我們公司下面有一個(gè)部門，原來一個(gè)管家只能管五十套房子，但是做了數(shù)字化的提升以后，我們一個(gè)管家可以管三百間公寓，效率的提升是5倍，所以浙江省的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是浙江省的物業(yè)管理企業(yè)也好，公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)商也好，確實(shí)在這方面需要向全國(guó)頭部企業(yè)看齊，一定要積極的擁抱數(shù)字化改革。

丁建剛：時(shí)間到了，雖然有很大的不確定性，我們一定向這個(gè)方向努力，而且是更精準(zhǔn)的努力，剛才各位嘉賓講的概括起來就是精準(zhǔn)。我們今天這場(chǎng)對(duì)話就到這里，謝謝七位對(duì)話嘉賓和各位的聆聽。