觀點指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟強復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠離，經(jīng)濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費領(lǐng)域，都將在新起點上以高質(zhì)量發(fā)展為目標構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023房地產(chǎn)企業(yè)北京房地產(chǎn)市場報告》，更多請點擊2023觀點房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點網(wǎng) (guandian.cn)

行業(yè)調(diào)整和疫情侵擾等因素疊加下，過去一年時間里市場低迷。北京通過多方面舉措，提高房地產(chǎn)市場活躍度，其中最重要的兩個關(guān)鍵詞"政策創(chuàng)新"和"城市更新"貫穿全年。

在過去一段時間里，國央企拿地是土拍市場的主流。主要原因是民營房企受困于資金短缺，其次是通過減少投資來增強抗風(fēng)險能力。

市場筑底期間，銷售回款帶來的現(xiàn)金流很難支撐民企大規(guī)模拿地。

2022年，北京樓市的趨勢是上半年熱，下半年涼，房價有所波動，但是新建住宅和二手房房價同比漲幅均較高。

新建住房和二手住宅均價分別為45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1-12月新房和二手房月均同比增長5%以上。

政策回顧

積極探索政策創(chuàng)新，城市更新預(yù)期向好

"政策創(chuàng)新"和"城市更新"兩個關(guān)鍵詞，貫穿北京房地產(chǎn)市場全年。

值得一提，北京是首個新推出商品房交易連環(huán)單業(yè)務(wù)并行管理的城市。市住建委表示此前的"連環(huán)單"家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。并行管理試點后，可以提高各個環(huán)節(jié)的信息流轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)銜接，房屋交易效率得到加速。

北京不僅在商品房交易上作了措施優(yōu)化，而且還在購房上兼顧合理的需求。

2022年8月4日，北京進行三項目試點支持老年家庭購房，首付最低為35%，并且和子女可作共同借款人。該試點是對老年人采取的定向?qū)捤桑彩腔貞?yīng)老年人購房需求的一種調(diào)控措施。如果后續(xù)試點范圍擴大，也許可以進一步活躍老年人購房市場。

當然，年內(nèi)還有相關(guān)助企紓困、住房管理、商品房銷售管理、公積金上限調(diào)整等政策及舉措。較大程度地從購房門檻小幅寬松、商品房交易優(yōu)化、助企紓困等方面，提高房地產(chǎn)市場的活躍度。

預(yù)計2023年北京仍然會保持"房住不炒"的基本定調(diào)，實現(xiàn)更多有利于房地產(chǎn)市場的政策創(chuàng)新、金融創(chuàng)新。

城市更新方面，北京市全年完成危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平方米。其中朝陽區(qū)光華里和東城區(qū)光明樓已交房，朝陽區(qū)勁松一區(qū)項目已完成結(jié)構(gòu)封頂。西便門10號院、真武廟三里、百萬莊、中關(guān)村東區(qū)等中央單位改建項目已陸續(xù)啟動。

據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，北京市已實現(xiàn)老舊小區(qū)改造新開工330個小區(qū)、新完工205個小區(qū)。2022年共新確認592個小區(qū)納入改造計劃，為2023年改造工作做好了項目儲備。

同時，中央和國家機關(guān)在京老舊小區(qū)改造項目共完工110個、在施98個。老樓加裝電梯項目已實現(xiàn)新開工1326部，完工467部?？梢钥吹?，2022年全年舊改任務(wù)基本達到預(yù)期。

北京市在城市更新方面的進一步動作還包括2022年8月30日發(fā)布的《北京市"十四五"時期建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，其中提到，到2025年力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)。根據(jù)市場測算，該老舊小區(qū)改造任務(wù)總投資額可達到900億元。

2022年6月《北京市城市更新條例（征求意見稿）》提出，推動居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類及綜合性城市更新。

觀點指數(shù)認為，2023年市內(nèi)城市更新體量會增加，優(yōu)先傾斜住宅方面。

土地市場

國央企拿地成主流，競現(xiàn)房比例超50%

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測統(tǒng)計，2022全年北京5批集中供地一共有61宗地塊成交，出讓面積266.63萬平方米，總成交價合計1747.37億元，成交樓面均價34753.54元/平方米（2021年為30898元/平方米）。

從五年溢價率來看，2022年為6.79%，溢價率從2018年（為15%）開始持續(xù)走低。

2022年度底價和底價成交數(shù)量較多，降低了整體溢價率。更為主要的原因是部分房企自身周轉(zhuǎn)困難，在投資拿地上更為理性。

除此之外，土拍門檻提高降低了房企的拿地?zé)崆椤?021年，北京就圍繞"穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期"制定了集中供地的土拍規(guī)則，最高溢價率限制在15%左右。此外，還提出"最低品質(zhì)保障要求進行建設(shè)開發(fā)"，對開發(fā)商要求更為嚴格。到了2022年，土拍達到上限價格后競現(xiàn)房銷售地塊比例超50%。

觀察5個批次溢價率，指標呈現(xiàn)先降后升的趨勢，溢價率分別為4.46%、5.35%、6.1%、10.22%、7.81%。不同于2021年（3批次），2022年集中供地分為5個批次進行，后2批的溢價率均高于前3批，可以看出土拍熱度要比前面批次高。

從出讓區(qū)域來看，金額最高的前五區(qū)為豐臺區(qū)（368.88億）、朝陽區(qū)（357.77億）、昌平區(qū)（215.86億）、大興區(qū)（193.88億）及石景山區(qū)（166.68億），五區(qū)占全市土地出讓金的比例為75%。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，在61宗出讓地塊中有14宗為聯(lián)合拿地，47宗為單獨拿地，此外大部分單獨拿地的是國央企。

從單獨拿地前十可以看到，金額最多的企業(yè)為中海地產(chǎn)，土地出讓金達287.95億元，總面積為40.5萬平方米。中海繼續(xù)保持在北京的拿地節(jié)奏，并將豐臺區(qū)大紅門004熱門地塊打造成藏峰系產(chǎn)品。

值得一提的是，2021年首開在京內(nèi)3個批次集中供地中聯(lián)合其他房企拿下8宗地塊，并獨立摘得一宗共有產(chǎn)權(quán)用地，總拿地金額261.81億元。而今年拿地的金額只有78.30億元?？梢钥闯?，本年度的土地拓儲力度下降了。

而綠城中國作為少數(shù)拿地的民營代表，花了98.40億元拿地，競得總面積為13.69萬平方米。不過，綠城主要在第一批次拿了3塊地，后面4批次則沒有看到其拿地的身影。

觀點指數(shù)認為，過去的一段時間里，國央企拿地是土拍市場的主流。主要原因是民營房企受困于資金短缺，其次是通過減少投資來增強抗風(fēng)險能力。大部分國央企拿地的情況相信還會持續(xù)一段時間，主要是市場筑底期間銷售回款帶來的現(xiàn)金流很難支撐民企大規(guī)模拿地。

樓市觀察

大面積房型價格增長，高端住宅成交不俗

2022年北京樓市的趨勢是上半年熱，下半年涼，房價受疫情影響有所波動，但是新建住宅和二手房房價同比漲幅均高。

據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022全年新增供應(yīng)5.2萬套，合計631萬平方米，套數(shù)同比下降12%。觀點指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年新建住宅網(wǎng)簽為5.33萬套，同比減少38.96%；存量住宅網(wǎng)簽成交量為14.35萬套，同比下降24.6%。

觀點指數(shù)認為，供需雙降的背后原因是房企受困于疫情影響，衍生種種問題，像工程進度放緩、銷售驟降、流動性緊張等。

從房價變動來看，2022年新建住房和二手住宅均價分別為45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。

據(jù)北京市統(tǒng)計局，2022年1-12月新房和二手房月均同比增長5%以上。

值得注意的是，新建住宅和二手住宅144平方米以上的房型房價同比漲幅接近6.5%。對比普通面積的住宅高了接近1.5個百分點，說明大面積或者改善型大面積住宅市場反響不錯。

從區(qū)域來看，朝陽區(qū)成交額最多為614.21億元，海淀區(qū)、大興區(qū)、豐臺區(qū)、順義區(qū)成交額超過300億元，靠近內(nèi)環(huán)區(qū)域內(nèi)的項目仍然具備吸引力。

從暢銷項目來看，2022年北京共誕生了3個百億樓盤，分別為北京城建天壇府、學(xué)府壹號院、中建壹品·學(xué)府公館。其中，北京"中建系"就占了2個。

綠城沁園則以去化805套奪得北京全年銷售套數(shù)的榜首。

從產(chǎn)品類型來看，據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計10萬+豪宅成交放量，全年成交高達3172套，同比上升56%。

仲量聯(lián)行報告則顯示，2022年北京高端住宅市場全年總成交量仍創(chuàng)五年新高。觀點指數(shù)認為，2023年豪宅銷售會保持一個比較積極的成交態(tài)勢。

從銷售數(shù)據(jù)看，2022年北京全市商品房銷售面積為1040萬平方米，同比下降6.1%。其中，住宅銷售面積為741.9萬平方米，下降15.4%。雖然同比降幅較大，但是整體住宅銷售面積與2020年、2019年持平。

結(jié)合已售和待銷商品房面積來看，可以看到待售面積同比增長2.8%，待售面積去化周期接近1年左右。如果銷售端跟不上待售端，那么去化周期可能會延長，新房銷售去化壓力會進一步上升。

另據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為1774.4萬平方米，同比下降6.4%。其中，住宅新開工面積為978.4萬平方米，同比下降4.6%。房屋竣工面積為1938.5萬平方米，同比下降2.3%。其中，住宅竣工面積為1096.2萬平方米，增長11.7%。

竣工方面受"保交樓"政策的支持，竣工面積超過新開工面積，至少可以預(yù)判最近一段時間竣工面積會保持增長。