編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 2022年8月初，濱江集團在千島湖胡家坪村度過了30周歲生日。

為了慶祝成立30周年，濱江祭出了帶薪休假的福利，即全體員工可在五省紅色之旅、千島湖云頂桃源兩種旅游方式中，任選一種享受7天“公司發(fā)展貢獻特別帶薪假期”。

此外，濱江還為每位員工發(fā)放了3萬至5萬元不等的消費券。若按2021年底1644名在職員工計算，至少花出去近5000萬。到了年終，濱江再度給出了超達18天的春節(jié)假期。

在房地產(chǎn)處于至暗時刻的2022年，房企或暴雷裁員、或區(qū)域調整來縮減開支，相較之下濱江的日子似乎過得頗為滋潤，一派其樂融融的景象。

這一切主要源于過去一年中濱江良好的經(jīng)營表現(xiàn)，銷售排名大幅提升、大舉擴儲、股價逆勢大漲……

不過，三十而立，三十而已。對于濱江集團來說，在取得成就的同時，困難始終并存。

而立之年

在2022這個行業(yè)經(jīng)歷全方位“洗牌”的一年，濱江集團無疑是表現(xiàn)最為搶眼的民企之一。

首先，不錯的銷售是其中一個主要方面。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2022年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，濱江集團實現(xiàn)全口徑銷售金額1539.3億元，權益銷售金額880.3億元，權益比例為57.19%。

據(jù)了解，濱江集團制定的2022年銷售目標為“全年銷售1500億元-1600億元，權益比例在50%以上”。在已披露年度銷售目標的企業(yè)里，僅濱江集團和越秀地產(chǎn)達成了2022年目標。

從銷售排行榜來看，2022年濱江集團排名第13位，比2021年上升了9位；若單以民營企業(yè)來排，位列全國第5。

這是濱江自成立以來取得的最好名次。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

不只是銷售，濱江集團在土地投資方面的表現(xiàn)同樣搶眼。

在2022年杭州四批次集中供地中，總能見到濱江活躍的身影，尤其是在4月和6月的前兩批次中，分別斥資184.35億元、224.51億元，斬獲11宗、12宗地塊，成為這兩次土拍中收獲最大的房企。

據(jù)統(tǒng)計，2022年前11月，大部分房企拿地銷售比（以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲金額計算）在40%以內，只有像保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)等少數(shù)擴儲較為活躍的房企拿地銷售比接近40%，而濱江集團前11月拿地銷售比高達47%，投資強度居于行業(yè)頭部。

截至2022年底，濱江共計摘地41宗，總投資金額733億元，其中權益金額374億元，新增貨值1500億元。

能夠有資金大舉擴儲，亦是基于較為健康的債務結構。觀點新媒體獲悉，濱江集團無境外融資，境內金融機構總體授信額度穩(wěn)定增長，未使用的授信額度占比近6年穩(wěn)定在50%以上。

截至2022年6月末，濱江集團有息負債規(guī)模558.07億元，其中，銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。短期債務為178.96億元，一年內到期的非流動負債為109.46億元，持有現(xiàn)金197.8億元，足以覆蓋短期債務。

三道紅線方面，截至2022年6月末，濱江集團現(xiàn)金短債比1.11，凈負債率85.8%，扣除預收后的資產(chǎn)負債率65.5%，仍處綠檔。

鑒于穩(wěn)健的財務狀況，即便在融資艱難的2022年，濱江依然先后成功發(fā)行5筆債券，發(fā)債規(guī)模超45億元。

融資順暢的同時，濱江集團融資成本也在持續(xù)下行，由2018年的5.8%降至2021年的4.9%。截至2022年上半年末，濱江集團平均融資成本為4.7%，同比減少0.2個百分點。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

此外，隨著監(jiān)管層面接連射出信貸、債券、股權“三支箭”，金融活水也進一步涌向了部分房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年11月下旬至今，濱江目前已獲得中國銀行、興業(yè)銀行、上海銀行、中信銀行、杭州銀行、平安銀行、浙商銀行等八家銀行授信，短短時間內累計已獲得綜合授信額度超3300億元。

二級市場上，濱江集團股價自2022年初的4.66元/股一度上漲至52周新高的12.96元/股。截至2022年12月30日，公司股價為8.83元/股，雖然有所下滑，但較年初漲幅仍高達89.5%。

對于公司三十周歲后的發(fā)展，濱江集團董事長戚金興說：“未來5-10年是濱江最好的時期，也是我本人綜合能力最強的時期，一方面我們要做好企業(yè)，另一方面要培養(yǎng)好團隊，帶好接班人。”

城內城外

在而立之年取得上述成績，背后離不開濱江集團起家的大本營杭州。

作為區(qū)域深耕房企的典型樣本，濱江集團在杭州市場擁有強大的影響力和品牌力。2022年，錢江世紀城板塊的濱江·攬奧望座項目一經(jīng)推出后，立即成為當年杭州最為火熱的新盤之一，創(chuàng)下了“無房191月、有房203月”的社保入圍紀錄。

據(jù)透明售房網(wǎng)，在2022年度杭州操盤榜中，濱江集團分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍，這也是濱江第5年奪得杭州銷售榜首位。

數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

值得注意的是，其他房企與濱江之間存在較大差距，且這個差距正在拉大。

憑借杭州大本營的樓盤銷售佳績，濱江集團2022年全年回籠現(xiàn)金690億，比2021年的683億略有增加。

然而，細看繁華背后，“杭州一哥”也有著自己的困難。

早在2021年，濱江集團曾明確，聚焦布局浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的“三省一市”戰(zhàn)略，即鞏固杭州；加強寧波、南京；適度加強廣東、上海、金華、嘉興、湖州。投資比例上，杭州占比50%，浙江省內除杭州外40%，浙江省外10%。

2022年7月，濱江集團還在官微發(fā)布消息稱，下半年該司將關注上海、南京、寧波等長三角城市，以及大灣區(qū)和海南自貿區(qū)。

最終結果卻是，在濱江2022年拿下的41宗塊中，杭州占據(jù)了38宗，剩余3宗位于浙江省內，沒有地塊位于省外。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

對于區(qū)域型深耕房企來說，銷售情況很大程度上取決于當?shù)貥鞘械木皻獬潭取?/p>

過去幾年間，受益于經(jīng)濟發(fā)展、人口流入、高收入人群聚集，杭州房地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)擴大，增速超過全國市場水平。

2021年，杭州商品住宅銷售規(guī)模達到6129億元，在國內城市中僅次于上海市的6544億元，也是全國城市中第二個能夠突破6000億市場規(guī)模的城市。

隨著杭州市場的景氣度不斷上升，濱江集團杭州地區(qū)全口徑銷售額在2021年突破千億，達到1048.73億元。

然而，成也蕭何敗也蕭何。一旦當?shù)厥袌霭l(fā)生動蕩，無疑放大了深耕型房企區(qū)域集中策略的弊端。

以同樣區(qū)域深耕的建業(yè)地產(chǎn)為例，河南區(qū)域樓市自2019年起逐步下行，加之2021年遭遇重大汛情和疫情影響，導致公司銷售出現(xiàn)大幅下滑，結轉收入減少，陷入流動性危機。

相較于建業(yè)地產(chǎn)，濱江集團無疑是幸運的。2022年，杭州區(qū)域表現(xiàn)無論在商品房、二手房或土地市場，都仍好于一般的二線城市。

尤其是土地市場，四個批次供地涉宅地總成交金額約1913.5億元，低于上海的2839.5億元，位居全國第二。

可以發(fā)現(xiàn)的是，同往年相比，在全國樓市遭遇下行壓力的大背景下，杭州市場的景氣度不可避免也出現(xiàn)了下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交量為近6年來最低，只有109821套，比2021年的191821套，下降了43%，創(chuàng)下六年來新低。同時，住宅入市量比2021年和2020年都少了40000套左右。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、觀點指數(shù)整理

新房市場整體低迷，也反映在中簽率上。

據(jù)悉，2022年參與杭州新房搖號報名人數(shù)僅有249024人報名，與最高的2019年有76萬人次相比，相差50多萬人。這直接導致中簽率來到5年來的新高，為38%，而2018、2019年整體中簽率都在15%以內。

二手房成交量同樣也出現(xiàn)了下滑，2022年，杭州二手房成交量（不含臨安）為54134套，相比2021年的80802套下降約33%。

事實上，杭州市場對業(yè)績的影響，在濱江年報中早有體現(xiàn)。

自2018年至2021年期間，受杭州限價政策以及高價拿地拖累，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢。

根據(jù)最新財報披露，濱江2022年前三季度毛利率僅為16.65%，較2021年同期下降6.4個百分點，而三季度單季度毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)下近年來新低。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

不過，此前2022年5月業(yè)績會上，戚金興曾指出，公司2022年拿地利潤率整體高于去年。

隨后7月召開的投資人會議中，濱江集團管理層也表示，經(jīng)投資部測算，杭州第一批地公司獲得項目預計平均凈利潤率8%左右，第二批地預計凈利潤水平較第一批地略有提高。

考慮到濱江在2022年擴大拿地規(guī)模，大量獲取低溢價高毛利優(yōu)質土地，預計隨著前期高地價項目結算陸續(xù)完成，未來毛利率有望回升。

值得注意的是，雖然近年來毛利率不斷下行，但濱江歸母凈利潤似乎并沒有受到太大影響。

自2018年至2021年，濱江集團歸母凈潤分別為12.17億、16.31億、23.28億、30.27億。2022年前三季度則為20.56億元，同比增加55.21%。

梳理近幾年財報發(fā)現(xiàn)，自2022年中期開始，濱江集團歸母凈利潤仍能保持同比上漲，或許是受益于少股股東讓利。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，濱江集團少數(shù)股東權益201.93億，占所有者權益的48%。而同期，少數(shù)股東損益為3.21億元，占凈利潤的20%。

觀察上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，權益占比48%的少數(shù)股東僅分得濱江集團20%凈利潤，兩者之間存在28個百分點的剪刀差。換而言之，權益占比52%的母公司，分得了80%凈利潤。

隨著時間到了9月末，這一情況變得更為明顯。

截至2022年三季度末，濱江集團少數(shù)股東權益高達243.3億，占比突破50%，高于母公司所有者權益。

同時，少數(shù)股東損益為2.55億元，僅占凈利潤11%。少數(shù)股東權益占比與損益占比之間的剪刀差擴大至近40百分點。

圈內圈外

走出杭州乃至浙江這個舒適圈，對于濱江來說并不容易，過去數(shù)次苦澀的外拓經(jīng)歷，時常纏繞心頭。

2016年，濱江集團與安遠控股簽訂合作協(xié)議書，共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目。

通過信托借出資金11.6億元，因項目未能推進，濱江決定退出并要求安遠控股公司歸還11.6億元，對方并未執(zhí)行。這導致濱江在2018年報中直接計提減值了7.23億元，要知道當年歸母凈利潤也才12.17億元。

而在上海市場，成績同樣不太理想。

同樣是在2016年，濱江出資7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，出資2億元給浙銀上海湘府城建，還借了7.06億元給中崇集團相關公司。隨后，中崇集團陷入流動性危機，湘府項目爆雷。

2018年濱江集團勝訴，可追回投資借款仍是長路。

此外，濱江還接盤了上置集團華府一號項目部分股權，目前推進非常緩慢。上置曾計劃在2020年選擇出售該項目剩余股權，然而卻無人問津。2022年3月，主要從事該項目開發(fā)的子公司金心置業(yè)被爆出一筆1.815億元利息逾期違約，讓該項目的前途更顯渺茫。

在此背景下，濱江集團退回杭州大本營，不過并沒有放棄外拓。

2020年，濱江外拓取得較大進展，實現(xiàn)首入蘇州和南京，分別為4月份通過合作方式參股東原蘇州地塊；7月份以上限價24億元拿下南京浦口區(qū)江浦街道宅地。同年11月，濱江與深圳市愛義集團合作開發(fā)的愛義尚華大廈開工。

不過，濱江在杭州的優(yōu)勢還難以于浙江省外地區(qū)復現(xiàn)，仍需要一定時間來進行沉淀。

以濱江集團與越秀地產(chǎn)合作的廣州黃埔越秀濱江星航TOD項目為例，該項目于2021年10入市，是濱江首次參與開發(fā)廣州項目。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月，星帆花園（星航TOD項目備案名）已取得預售證6張，合計貨量為619套，而網(wǎng)簽數(shù)量為256套，占比41.4%，其中2021年10月最先推出的5棟和6棟項目網(wǎng)簽率為70.8%。從結果來看，去化速度與濱江杭州項目相比有一定差距。

另外，按照彼時濱江與越秀的戰(zhàn)略合作要求，雙方希望2021年在廣州和杭州兩個城市各有3個合作項目落地。然而，目前為止濱江在廣州除越秀濱江星航TOD外尚無其他項目面市。

為了踏出舒適圈，除了開拓外地市場，濱江還將重心放在了多元業(yè)務的打造上。

2019年，濱江提出“1+5”多元化業(yè)務布局，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，“5”則是指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五個業(yè)務板塊。

據(jù)了解，目前在上述五大業(yè)務中，服務和租賃兩個板塊較為成熟。

發(fā)展最為順暢的便是濱江服務，于在2019年初便完成了上市。2022上半年，濱江服務實現(xiàn)營業(yè)收入8.3億元，同比增加40.6%；剔除計提源泉稅影響后的歸母凈利潤2.03元，同比增加39.7%。

規(guī)模方面，截至2022年6月30日，濱江服務在管面積3544萬平方米，同比增長42.4%，合約面積5736萬平方米，同比增長41.3%。

租賃業(yè)務板塊，原本規(guī)劃的是“未來10年，每年增加約16萬平方米，到2028年自持物業(yè)超過200萬平方米”。

截至2022年上半年，濱江集團持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約31萬平方米，實現(xiàn)租金收入1.46億元；投資性房地產(chǎn)采用成本法計量，期末賬面價值58.44億元。

相較于2021年底，自持物業(yè)面積不但沒有增加，反而減少了4萬平方米；投資性房地產(chǎn)的賬面價值也減少了5.8億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

不過，在濱江租賃業(yè)務中，長租公寓“暖屋”的發(fā)展仍值得關注，國家“十四五”規(guī)劃對租賃住房的重視，或也讓暖屋覓得行業(yè)契機。

據(jù)悉，暖屋成立于2018年，彼時長租公寓正處于風口期，但直到2020年公寓“暴雷時代”，濱江才真正推出了落地項目——位于杭州蕭山的碧桂園翡翠江南和御江南華庭。

據(jù)濱江集團披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月，暖屋在杭州有18個項目，南京1個項目，折合成房間超過10000間。

截至2022年底，暖屋在杭州開業(yè)五個項目。除御潮府華庭外剛開業(yè)外，其余四個已運營項目全都進入了平穩(wěn)運營期，整體的出租率保持在93.41%左右。這四個已運營項目的整體續(xù)租率為63.76%，其中暖屋南星橋項目續(xù)租率達到了92.59%。

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