（2022年11月3日·上海）11月的上海迎來了一場由經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)高層、企業(yè)家們參加的“知識盛宴”。在此，我們不僅收獲了宏觀層面的理論基礎(chǔ)，更領(lǐng)略了從底層項目出發(fā)的實踐經(jīng)驗。

在地產(chǎn)行業(yè)的逆流環(huán)境下，市場對于底層資產(chǎn)的重視程度不斷提高，與此同時底層邏輯也需要與時俱進(jìn)。而資金的焦點也不斷下沉，從過往的集團(tuán)層面逐漸精細(xì)至項目層面。

市場風(fēng)險在如今多元化的經(jīng)濟(jì)背景下有上升趨勢，這便需要找尋合理的資本運作與經(jīng)營模式，以提升抗風(fēng)險能力。

如何甄別優(yōu)質(zhì)企業(yè)，挑選穩(wěn)定收益的項目，是市場向每一位參與者提出的問題。專業(yè)性、差異性、前瞻性或?qū)⒅υ谀媪髦邪盐招碌脑鲩L機(jī)會。

11月3日，以“順流逆流的投資”為主題，2022觀點資本圓桌于上海順利閉幕。在逾4個小時的討論中，與會嘉賓們積極抒發(fā)自己的觀點，共同探討今后投資窗口的新格局。

核心能力塑造資本格局

作為首位出場的演講嘉賓，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人兼聯(lián)席主管朱瑞生描述了一個不容忽視的現(xiàn)象：“過往衡量房企核心要素的是規(guī)模、地段、周轉(zhuǎn)率和融資能力等傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)。然而如今行業(yè)大爆發(fā)背景已經(jīng)過去，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場預(yù)期已經(jīng)完全改變。”

誠然，可以在突變的市場環(huán)境下生存，甚至利用逆境下的機(jī)會不斷發(fā)展的企業(yè)，是絕對具備核心競爭力以及核心價值的。

朱瑞生指出，一家企業(yè)能力中心的打造需要深耕融資能力、運營能力和某些領(lǐng)域的核心能力。他結(jié)合中信資本在順豐上的投資實踐經(jīng)驗，總結(jié)認(rèn)為，核心資產(chǎn)未來將成為不可或缺的證券化基礎(chǔ)原材料，資本的投資方向也會著重考慮核心資產(chǎn)與能力中心的底層價值。

在隨后的第一場圓桌討論會上，嘉賓們以新環(huán)境下的投資風(fēng)向為主題，并結(jié)合自身的經(jīng)驗與理解展開探討。

浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人&CEO丁亞明首先提出了“順勢而為”的投資理念，隨后補(bǔ)充道，在下行周期中，幻想外部調(diào)整是不現(xiàn)實的，應(yīng)從自身賽道、戰(zhàn)略層面調(diào)整做起。作為一個周期性行業(yè)，順勢而為就首先成為房地產(chǎn)金融的重要戰(zhàn)略。

他續(xù)稱，對于不良資產(chǎn)的處置，需要綜合的跨界能力。重整過程中考驗管理者法律、金融、地產(chǎn)運作三個維度的能力，最終才能實現(xiàn)重組、重整再到化解和盤活。

合生不動產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理鄔伯特則從另一個角度分析當(dāng)前的資金戰(zhàn)略。

他認(rèn)為，資金盤活的重要性同樣不容輕視。如今商業(yè)運營也漸入“冬季”，將另類資產(chǎn)概念重整與改革，進(jìn)而維系現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是盤活存量資產(chǎn)的新思路。另外，盤活的關(guān)鍵點之一在于如何提升底層的資產(chǎn)價值。只有把握好項目運營，才能確保未來的收入增量與預(yù)期。

帕拉丁資本總經(jīng)理嚴(yán)瑩瑩更多地從管理者角度分享了關(guān)于資產(chǎn)處置思路的看法，他結(jié)合自身經(jīng)驗談到，當(dāng)項目發(fā)生虧損時應(yīng)及時調(diào)整，為后面的業(yè)務(wù)做鋪墊，并停止幻想。當(dāng)前的環(huán)境下，企業(yè)的債務(wù)成本與機(jī)會成本都有上升的趨勢，與其坐以待斃不如主動出擊，在新賽道或者新的能力圈里面尋找機(jī)會。

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華重點關(guān)注了未來的長期投資格局。他指出，未來是一個存量時代，因此原來短線的投資邏輯亟待轉(zhuǎn)變，未來應(yīng)該以中線或者中長期的投資為原點進(jìn)行投資。

隨后他表示，目前資本往往看重新的賽道，當(dāng)以住宅為主的2.0產(chǎn)業(yè)時代落幕，3.0時代的特殊資產(chǎn)處置應(yīng)該以技術(shù)紅利為背景，這些將作為未來資本或者資管最主要的投資方向。

挖掘新領(lǐng)域的價值

隨著地產(chǎn)板塊的發(fā)展受限，資本市場的焦點已經(jīng)發(fā)生偏離，不再拘泥于房開業(yè)務(wù)，而且更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流收益。

近年來，物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、高端服務(wù)式公寓，購物中心等底層資產(chǎn)越發(fā)火熱。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理邵宇首先針對地產(chǎn)行業(yè)的特性發(fā)表了宏觀層面的獨到理解。

他指出，多變環(huán)境下改變應(yīng)該是從底層開始的。地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不應(yīng)與其他行業(yè)割裂，房企與REITs、互聯(lián)網(wǎng)、基礎(chǔ)建設(shè)、雙碳計劃關(guān)系密切。同樣，對于未來產(chǎn)業(yè)之間的競爭與合作依舊是經(jīng)久不衰的話題，如何找到理想的平衡點，仍需要我們在實踐中不斷磨合。

針對新興領(lǐng)域這一話題，覽睿資本首席投資官賀舒婷向與會嘉賓分享了停車場專項基金在新興領(lǐng)域的特殊價值。她分享道，在房地產(chǎn)若干領(lǐng)域里面，停車場是一個在估值與運營層面均被低估的賽道，但是其小額卻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，依舊可以滿足投資者約25%的增長。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)或者階段性下滑的時候，這一資產(chǎn)優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來。

鼎暉投資董事總經(jīng)理王嵋認(rèn)為，只有擁有一個具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，才能夠給投資人帶來中線、長線和短線的收益。另外，專業(yè)的基金管理人更關(guān)注資金的成本，當(dāng)對投資回報有較高需求時，一個凈租金收益的小增長，將對資產(chǎn)定價產(chǎn)生巨大的影響。

上海建工股權(quán)投資基金管理有限公司首席投資官汪海平先生則從外資與國資角度提出，無論央企、民企還是外資，在不同層面形成了互補(bǔ)，這期間的摸索，也反應(yīng)出我們應(yīng)該如何市場化發(fā)展。

REITs藍(lán)海戰(zhàn)略

當(dāng)前，近78%的樣本企業(yè)籌資現(xiàn)金流為負(fù)，融資“腰斬”的問題不容忽視。REITs為成熟存量物業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的二次融資提供了新方向。但面對復(fù)雜的資本環(huán)境，REITs藍(lán)海戰(zhàn)略又該如何落地？

信?；餜EITs平臺總經(jīng)理李文崢率先提出，REITs作為一個穩(wěn)定的且具備增長能力的金融工具，具備股票和債券之間的風(fēng)險特征，穩(wěn)定分紅與抗通脹的特性讓其備受資本關(guān)注。從跨周期的角度看，REITs實際上能夠帶來持續(xù)的穩(wěn)定增長，無論對機(jī)構(gòu)投資者還是散戶，都具有很重要的意義。

對于“不動產(chǎn)融資的藍(lán)海”這一話題，美國富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐展望了未來REITs的商業(yè)格局。他提到，當(dāng)前國內(nèi)的REITs版圖仍有較大的提升空間。第一，普遍缺乏對于資產(chǎn)組合管理的技巧；第二，資本市場管理與底層不動產(chǎn)的管理本應(yīng)是聯(lián)動的，通過資產(chǎn)的管理，利用租金收益提升去影響股價，不過這個在國內(nèi)幾乎還在起步階段。另外，對資產(chǎn)管理，普遍缺乏體系化和標(biāo)準(zhǔn)化。

大成律師事務(wù)所合伙人劉唯翔最后總結(jié)道，我們國家的市場需要REITs這樣的工具，在短期內(nèi)或者可期待的未來中，會不會發(fā)展壯大，取決于我們國家的最高決策，其中稅收的影響不可忽略。

“我們的REITs也在朝著發(fā)達(dá)國家、成熟市場發(fā)展，諸如資產(chǎn)管理體系、定價體系，這些都在慢慢成熟后，相信國內(nèi)的REITs市場也會像歐美發(fā)達(dá)國家那樣發(fā)展壯大。”劉唯翔表達(dá)了自己的信心。