楊光華 中國式現(xiàn)代化，是未來五年乃至更長時間的方向。

在這個過程中，我們的資產(chǎn)將怎樣優(yōu)化配置？

最新的前三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，全國GDP達87萬億，同比增長3%。其中，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降4.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8%，全國商品房銷售面積同比下降22%。

大會上，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)——“房住不炒、住有所居”，維持不變。

與五年前相比，當前的房地產(chǎn)市場從牛市轉(zhuǎn)入熊市，原有的游戲規(guī)則徹底失效。

人們對樓市的共識是，房價不漲，不再用高杠桿買房；房企則不用高杠桿買地，做好保交樓。

直到現(xiàn)在為止，樓市的預期，還是低迷不振。

武漢，作為新一線城市的主要代表，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的核心城市。

在中國式現(xiàn)代化武漢模式、大武漢復興的路上，武漢樓市的興衰，代表著未來中國樓市的走向、中國經(jīng)濟的趨勢。

10月28日，全球單體最大的純商業(yè)體——武商夢時代將開業(yè)。這座商業(yè)的規(guī)模，相當于把故宮塞進這一座商場里。它是武漢夢、中國夢的一個見證。

同一天，武漢還有龍湖白沙天街等兩大購物中心同時開業(yè)。

01

今年，武漢新房市場，每次稍有起色，就遇到麻煩，又陷入沉寂。

截至10月23日，武漢新房網(wǎng)簽成交91115套。

以最近17年的時間軸來看，這一數(shù)據(jù)僅高于2008年金融危機時，武漢新房成交53030套。

2015年－2021年，武漢有5年的新房成交量突破20萬套，位居全國前列。

其中，高峰是2016年全國樓市上行時，武漢新房成交約29萬套。

或者用疫情三年的數(shù)據(jù)對比，今年是最低點，今年全年的新房總成交量，可能是2021年的二分之一。

大蛋糕減少一半，分蛋糕的人與以往相比，增加一倍。“一減一增”之后，市場的冷，傳遞到了銷售一線。

從成交價格上看，前三季度，武漢房價同比下降5.6％，環(huán)比下降0.8%。9月房價同比下降6.1%，環(huán)比下降0.9%（數(shù)據(jù)源：國家統(tǒng)計局）。

從單月成交數(shù)據(jù)看，7月武漢新房成交約1.24萬套，是今年的頂峰。

8月（9600）、9月（7802）、10月（截至10月23日，5378。預計10月7600套），新房成交量環(huán)比降幅縮小。

但是，10月8日開始，武漢新房日均新房成交307套。

以光谷為例，9月新房日均21套。10月8日—23日，日均35套。武漢新房，東西湖、光谷等局部區(qū)域已開始緩慢恢復。

從10月份開始，武漢新房的成交量“觸底反彈”。

02

10月，是武漢樓市的黃金銷售月。

一方面，武漢新拿證的項目少。

10月8日—13日，武漢取證項目4個。16日—22日，武漢取證項目9個。

由于大會、疫情等因素，暫緩發(fā)證、取證，市場上的新增供應較少，以去化庫存為主。大會后，武漢的疫情多點爆發(fā)，又打亂了很多項目的營銷節(jié)奏。

一些項目的銷售計劃延遲，對于10月份的新房成交也將有影響。預計年底前，將有一批新盤集中入市。

另一方面，一批紅盤即將清盤收官。

今年年底前，福星惠譽月亮灣壹號、武漢萬象城幸福里等項目收官。

很快，我們發(fā)現(xiàn)很多地段好的項目，正在清盤收尾。不管我們買不買，這些盤還是最后賣完了。

“在二七濱江，平均每天賣出一套千萬級豪宅”，在豪宅市場，武漢瑞府、宸嘉100、綠城武漢黃浦灣、中信泰富濱江金融城等加推新品，武漢天地云廷三期、東湖九號等千萬級豪宅將入市。

最后兩個月，武漢各大開發(fā)商沖業(yè)績，打折促銷、新盤加推將層出不窮，新房市場將出現(xiàn)“翹尾”行情。

03

寧愿買地段好、資源好的二手房，不愿買地段偏、配套要等的新房。

在新房暴雷多、交房延期，以及一系列換房政策刺激下，武漢二手房市場率先啟動。

武漢二環(huán)內(nèi)，二手房的價格，與周邊的新房價格相比，談判空間大。今年9月份，武漢二手房成交均價，已跌回兩年前。

今年9月份，武漢二手房成交9526套，首次超過當月新房成交量。

這種趨勢，可能在10月－12月將多次出現(xiàn)。

截至9月末，武漢新房庫存約18萬套。

按照當前開發(fā)商不拿地、少拿地、少開工，這18萬套新房庫存，僅銷售1-2年時間。

年底前，武漢將有更多利于改善買房的友好政策以及政策細則落地。如果錯過12月前的這段窗口期，就不知道下一次要到何時。

在共同富裕的時代背景下，如今的買房邏輯，是按照自住需求、改善居住購買。除地段、地鐵、學校外，物業(yè)、圈層等房子之外的內(nèi)容，也被重點考慮。

未來五年，武漢將進入與當前上海一樣的二手房為主的市場。三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)，定價權(quán)在二手房房東手上。這五年，將是武漢樓市的新時代。

［后記］

武漢，是中國經(jīng)濟的樞紐。

武漢城市圈，承東啟西，連南接北，3萬億經(jīng)濟總量，入選中國十大最具發(fā)展?jié)摿Χ际腥Α?/p>

隨著長江中游城市群、武鄂黃黃等戰(zhàn)略推進，武漢的人口與產(chǎn)業(yè)將持續(xù)“虹吸”效應。

光谷、車谷兩大產(chǎn)業(yè)走廊，天河、花湖兩大機場，武鄂黃黃十大重點工程，武漢將是中國經(jīng)濟雙循環(huán)的樞紐。

經(jīng)濟持續(xù)增長、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)強勁的武漢，房地產(chǎn)行業(yè)在橫盤釋放泡沫風險之后，反而能迎來更好的未來。

武漢買房，依然會回到春天。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點新媒體專欄作者

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