主持嘉賓：

大成律師事務(wù)所合伙人 劉唯翔

討論嘉賓：

浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人&CEO 丁亞明

合生不動(dòng)產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理 鄔伯特

帕拉丁資本總經(jīng)理 嚴(yán)瑩瑩

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理 趙永華

劉唯翔：大家好，很高興受到邀請(qǐng)主持這場(chǎng)圓桌的討論。

今天非常感謝大家能夠到場(chǎng)，因?yàn)檫@一周上海的疫情好像又緊張起來了，我相信大家和親朋好友、同事這一周以來都是不斷的受到封控，2+5、3+4等等這樣的通知，今天能到場(chǎng)的都是支持房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)很感興趣，也支持觀點(diǎn)的活動(dòng)，非常感謝。

先介紹一下到場(chǎng)的嘉賓，第一位是浦贏資產(chǎn)的丁亞明總，第二位是合生不動(dòng)產(chǎn)基金中心的董事總經(jīng)理鄔伯特先生，然后是帕拉丁資本總經(jīng)理嚴(yán)瑩瑩先生，最邊上這一位是瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華趙總，感謝四位嘉賓的參與。

我們知道最近又看到兩個(gè)非常重大的消息，一個(gè)是我們一直認(rèn)為國(guó)內(nèi)最好的開發(fā)商之一龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人吳總前一周宣布辭職，退出董事會(huì)，繼續(xù)做大股東。前兩天又看到旭輝在海外的債券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了大面積的延期兌付。

我們理解這兩家開發(fā)商應(yīng)該是國(guó)內(nèi)最好的民營(yíng)開發(fā)商之一了，上一次觀點(diǎn)活動(dòng)當(dāng)中，還點(diǎn)名說這兩家是標(biāo)桿，應(yīng)該是沒什么問題的。但是現(xiàn)在看來，局勢(shì)還是在往更嚴(yán)峻的方向發(fā)展。

在這個(gè)大環(huán)境下，我們現(xiàn)在討論今天的這三個(gè)話題，我覺得還是挺有意義的。因?yàn)槲覀兘裉靵淼乃奈患钨e都應(yīng)該代表是偏管理人的角色，我一直認(rèn)為管理人應(yīng)該是在市場(chǎng)中最活躍的，最積極的，最有資源調(diào)配能力的群體。我們開始第一個(gè)話題，如何尋求逆周期下的正確處置方式，這個(gè)是有一個(gè)比較面上的判斷。

從丁亞明總開始。

丁亞明：好的，非常感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)。

如何尋求逆周期下的正確處理方式，作為一個(gè)相對(duì)比較老的時(shí)間長(zhǎng)的投資人來講，因?yàn)槲沂菑?0年開始做房地產(chǎn)基金，相對(duì)也經(jīng)過了十多年的歷程。我覺得首先要順勢(shì)而為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)比較困難的下行周期環(huán)境下，如何調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)周期顯得非常重要。只能做自己的調(diào)整，而不幻想外部有調(diào)整。

房地產(chǎn)金融作為一個(gè)周期性行業(yè)，它的不同門類、不同的子行業(yè)是有不同周期的，比如銀行是順周期的，銀行一般是錦上添花，從來不雪中送炭，而AMC是逆周期的，資產(chǎn)管理公司，他們的嗅覺比正常人更敏銳。還有保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司是跨周期的，它可以比一般人周期更長(zhǎng)一點(diǎn)，要忍受更長(zhǎng)的周期。

國(guó)壽還在發(fā)一個(gè)50億的基金，問我們有沒有興趣參與，這個(gè)非常好，因?yàn)閲?guó)壽是帶頭大哥。作為我們基金投行來說，我們應(yīng)該是更加靈活，既做不到完全的順周期也做不到完全的逆周期，應(yīng)該順勢(shì)而為。這是第一。

第二，任何企業(yè)，無論平臺(tái)也好，或者企業(yè)也好，都要根據(jù)自身內(nèi)在的資源選好自己的發(fā)展模式，就比如浦贏資產(chǎn)，我是14年創(chuàng)立這家公司，一直堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)基金和股權(quán)投資一體化的模式。也就是說雞蛋不放在一個(gè)籃子里面，不動(dòng)產(chǎn)有機(jī)會(huì)的時(shí)候，我們就做一些投資，如果不動(dòng)產(chǎn)有困難，我們還可以做股權(quán)投資，做產(chǎn)業(yè)投資。

第三，就是如何選擇好賽道，在逆周期的情況下，投物流也好，辦公也好，長(zhǎng)租公寓也好，還是要與優(yōu)秀者同行。這個(gè)優(yōu)秀者首先當(dāng)下最優(yōu)秀的應(yīng)該是央企和國(guó)企，所有人都想和他們合作，這個(gè)也是絕對(duì)正確的選擇。

我們還要和一些科技行業(yè)的頭部上市公司、獨(dú)角獸公司展開合作，首先我們是不動(dòng)產(chǎn)，人家是產(chǎn)業(yè)，但是我們內(nèi)容和IP方面都會(huì)有鏈接。

我先拋磚引玉，說這么多。

劉唯翔：非常正確，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是所有行業(yè)的一個(gè)載體，我們應(yīng)該是有機(jī)會(huì)和這些優(yōu)秀的伙伴尋找更多的合作點(diǎn)的，不是僅僅做一個(gè)房東而已。

鄔伯特總想說一下具體的東西，有請(qǐng)。

鄔伯特：好的，今天還有一個(gè)很重要的議題是盤活，您剛才講的很對(duì)，現(xiàn)在是過去十年當(dāng)中行業(yè)最困難的時(shí)候，包括我們覺得非常優(yōu)秀的頭部企業(yè)也出現(xiàn)了這樣一些情況。

其實(shí)對(duì)于合生來說，我覺得仍然是前面提到的幾家是行業(yè)里面非常尊敬的領(lǐng)軍人物，合生一直比較穩(wěn)健的是在自己的運(yùn)營(yíng)持有上，從現(xiàn)金流的角度來說目前是相對(duì)健康的，但是在環(huán)境大勢(shì)之下，大家還是要基于自己內(nèi)生的現(xiàn)金流，盤活這個(gè)事情也回到了面上。

在合生當(dāng)前的局勢(shì)，包括對(duì)于盤活的概念，第一個(gè)就是和丁總說的一樣，是順勢(shì)而為。

合生在一線城市里面有大量的土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在我們會(huì)把這些儲(chǔ)備拿出來做包括像物流、存量的長(zhǎng)租公寓這樣資本認(rèn)可的賽道，向這塊轉(zhuǎn)型。

還有一塊，合生自己是非常重商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，其實(shí)大家也知道，到今天商業(yè)運(yùn)營(yíng)也進(jìn)入了比較困難的時(shí)間，今天合生一直在思考，推出了一些偏年輕態(tài)的產(chǎn)品，包括超級(jí)合生匯，里面會(huì)有一些攀巖、風(fēng)洞這樣的體驗(yàn)式的產(chǎn)品。

超級(jí)合生匯是一個(gè)大的、體量是10到15萬(wàn)方的產(chǎn)品，還有一個(gè)小一點(diǎn)的、體量是4到5萬(wàn)方，還是體驗(yàn)式的概念。

我們認(rèn)為這是內(nèi)容盤活，從一個(gè)普通的Mall變成一個(gè)有內(nèi)容和IP導(dǎo)入的盤活形式，包括我們對(duì)這個(gè)形式已經(jīng)開始和金融機(jī)構(gòu)有合作了。

我看到還有一個(gè)是不良資產(chǎn)的處置新思路，其實(shí)我們?cè)谶@個(gè)里面就有一家AMC，有一個(gè)不良的Mall，我們即將輸出一個(gè)超級(jí)主場(chǎng)的概念產(chǎn)品，這個(gè)對(duì)不良資產(chǎn)的處置，包括大家對(duì)各自手上存量資產(chǎn)的盤活都有一些新的思路和啟發(fā)。

劉唯翔：我理解一下，合生這邊是可以分成兩部分，一個(gè)是有很多優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，這個(gè)是屬于手里有貨的，可以繼續(xù)有所作為，和資本進(jìn)行合作。還有一塊，合生自己有產(chǎn)品，自己有運(yùn)營(yíng)能力，能夠附加到一些資產(chǎn)，提升資產(chǎn)的價(jià)值，從而也就可以吸引投資人繼續(xù)加入。

鄔伯特：您總結(jié)的很對(duì)。

劉唯翔：嚴(yán)總您分享一下，帕拉丁也是一直圍繞頭部房企做資本運(yùn)作。

嚴(yán)瑩瑩：首先我很贊成前面各位說的順勢(shì)而為，這個(gè)宏觀層面的判斷是這樣。

我自己有一個(gè)解讀，大家都提到了逆周期，我自己是學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的，這里面就有一個(gè)周期的概念，我的解讀，周期是用來敘說歷史的，未來是沒有周期一說的，未來充滿不確定。

我把未來界定，不是逆周期，以前日子是好的，現(xiàn)在日子苦了，是逆周期。

順勢(shì)而為還有一個(gè)詞，是地產(chǎn)的新常態(tài)。前幾年宏觀經(jīng)濟(jì)增速降下來，我們進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)。在地產(chǎn)新的情況下，不管是內(nèi)外部環(huán)境，不是一個(gè)逆周期的概念，就是一個(gè)新的常態(tài)，只是我們都不愿意接受這樣的新常態(tài)。

我覺得在新常態(tài)下，我們要做分散，抓住自己的核心優(yōu)勢(shì)。

我說一下帕拉丁在這個(gè)事情上的處置思路，帕拉丁的身份是管理者，也做一些債權(quán)類投資，主要是圍繞地產(chǎn)做股權(quán)類的投資。去年下半年開始，這一年多我們的感受是這樣的，在新常態(tài)下其實(shí)要接受這樣的事實(shí)，就是騰籠換鳥，在態(tài)度層面，大家要接受一個(gè)現(xiàn)狀，就是這個(gè)投資如果虧損20%，這就是要接受的局面。

如果我是債權(quán)投資人，就應(yīng)該趕緊止損，而不應(yīng)該心存幻想。如是是一個(gè)股權(quán)投資人，也是一樣的心態(tài)，這時(shí)候應(yīng)該是趕緊把現(xiàn)金收回來，尋找下一個(gè)機(jī)遇。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里面有一個(gè)機(jī)會(huì)成本，你在一個(gè)不良資產(chǎn)里面等待機(jī)會(huì)，不如主動(dòng)拿回來，在新的賽道或者新的能力圈里面尋找機(jī)會(huì)。

作為一個(gè)管理人，我們希望輸出一個(gè)服務(wù)，因?yàn)榇蠹叶贾?，作為管理人要輸出更專業(yè)的管理服務(wù)。我相信在新的環(huán)境下，大家手上的現(xiàn)金比較緊，賽道的不確定性增加，我建議在管理人這方面下工夫，怎么輸出優(yōu)秀的服務(wù)和管理能力。

之前大家管理能力方面的打造，在商辦這方面一直很強(qiáng)調(diào)，但住宅類做得少了。未來這么多的存量項(xiàng)目需要盤活，不管是保交樓還是重整，對(duì)管理人的要求是比較高的。

劉唯翔：嚴(yán)總是說要及時(shí)止損，否則會(huì)虧的更多，這個(gè)是知難行易，道理是對(duì)得，但是怎么說服投資人放手，還有待進(jìn)一步探討。

嚴(yán)瑩瑩：市場(chǎng)已經(jīng)教育了一波又一波，我相信從去年到后來大家一直在被教育，這個(gè)主要是靠市場(chǎng)。

劉唯翔：好的，趙總，您是專門做不良資產(chǎn)處置的，是不是也有更多的感受？

趙永華：謝謝主持人，是這樣的，我關(guān)注到我們第一個(gè)分議題是如何尋求逆周期下的正確處置方式。這個(gè)議題，每個(gè)人的認(rèn)知不同，沒有一個(gè)完全正確的答案，只有一個(gè)相對(duì)正確的處置方式，實(shí)際上我對(duì)這個(gè)議題就是兩個(gè)觀點(diǎn)。

第一，我認(rèn)為在目前的逆周期下，我們的投資邏輯應(yīng)該相應(yīng)的發(fā)生一些改變，因?yàn)檫@幾年隨著我們整個(gè)市場(chǎng)下行，疊加疫情的因素，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)原來依靠住宅的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿的時(shí)代，已經(jīng)逐漸的遠(yuǎn)去了。

未來是一個(gè)存量時(shí)代，因此原來以短線為主的投資邏輯，現(xiàn)在應(yīng)該發(fā)生相應(yīng)的改變。接下來應(yīng)該是以中線或者中長(zhǎng)期的投資為原點(diǎn)進(jìn)行投資。

基于這樣的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為前幾年投資的一些資產(chǎn)，在這個(gè)逆周期下，索性就不動(dòng)了，放一放再說，做一個(gè)中線或者長(zhǎng)線的也無妨。

這是第一點(diǎn)，我們的投資邏輯不能像以前那樣做短平快的投資模式。

第二個(gè)觀點(diǎn)，既然是逆周期，我們就要有新的戰(zhàn)略調(diào)整，在逆周期里面收購(gòu)、布局，在跨周期中調(diào)節(jié)和收益，這樣就要有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)里面很多資產(chǎn)進(jìn)行升值和賦能。

這是我的兩個(gè)核心的觀點(diǎn)，一是投資邏輯要在這個(gè)周期下發(fā)生相應(yīng)的改變，第二，逆周期下不是不能做，可以做，但是不能求快了。

逆周期里面做收購(gòu)布局，但是要有跨周期的收益調(diào)節(jié)。

劉唯翔：我跟一個(gè)問題，你怎么跟投資人講？你說你是之前投的項(xiàng)目，要讓他再持有一段時(shí)間，還是說在投新的時(shí)候，要把這個(gè)模型做的更長(zhǎng)一點(diǎn)，這是哪一種？

趙永華：目前新的投資下，我們對(duì)投資周期時(shí)間有更長(zhǎng)的考量，不能像以前那樣是短期的投資。

劉唯翔：第一輪的問題是比較宏觀的，大家還是都比較一致的，周期要做的長(zhǎng)一點(diǎn)，給大家多一點(diǎn)機(jī)會(huì)。

第二個(gè)議題更細(xì)了，也是點(diǎn)出了怎么樣做盤活，過去有很多話術(shù)，只有你敢借別人不敢借的錢，才能發(fā)展的比別人快。

我們自己做業(yè)務(wù)也是，怎么樣就是看你的融資能力，所謂的融資能力就是融更多的錢投更多的項(xiàng)目。我們也感到債務(wù)的確是比較高的，一旦源頭收入下降了，借新債還舊債的模式就很難持續(xù)，就導(dǎo)致了今天的局面。

過去幾年的宏觀調(diào)控，三道紅線、降負(fù)債等手段，看來也沒有發(fā)生很實(shí)質(zhì)的調(diào)整作用，否則今天應(yīng)該不是這樣的局面。

當(dāng)然最后的靴子落下了，大家不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，就是怎么樣盤活，怎么做？還是從丁總開始。

丁亞明：好的。如何化解與盤活，如果我們從房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的角度來看。

通過重組重整實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目重生是未來一段時(shí)間企業(yè)卸重前行的主要模式，重組可以是債務(wù)重組、資產(chǎn)抵債、資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決問題。

很多不良資產(chǎn)的處置，根據(jù)我們的實(shí)踐是信任危機(jī)，重組各方第一要取得互信，第二是要降低預(yù)期，管理利益方的預(yù)期非常重要，既然是要解決問題，那各方都要作出讓步。

對(duì)于重整，一定要利用重整程序的法律有效性，統(tǒng)一暴露所有的債務(wù)問題，鎖定資產(chǎn)，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債的情況，出售的出售，剝離的剝離，也要通過后期的運(yùn)營(yíng)和增值，提升物業(yè)價(jià)值。

這里面包括很多細(xì)節(jié)，包括司法訴訟的問題，包括立案執(zhí)行的問題，重組清算等等。所以在各個(gè)環(huán)節(jié)中，我們作為管理人，作為投資人，我們要充分的評(píng)估這個(gè)過程的長(zhǎng)期性。因?yàn)闊o論是重組也好，重整也好，時(shí)間都是非常寶貴的。

不良資產(chǎn)的處置需要綜合的跨界能力，就是要打通法律、金融、地產(chǎn)運(yùn)作三個(gè)維度的能力，最終才能實(shí)現(xiàn)重組重整再到化解和盤活，謝謝。

劉唯翔：我聽明白了，要分兩手，能談的談，不能談的就打，就是打官司，利用司法的確定性，你接受也接受，不接受最后就裁掉。

這個(gè)對(duì)，給大家一個(gè)預(yù)期，破產(chǎn)重整就是最后的預(yù)期，看得到未來就談，否則就是兩敗俱傷。

丁亞明：這個(gè)要有決斷，要果斷，因?yàn)槊媾R最復(fù)雜的困難下，如果不能決斷，拖泥帶水，最后被各種利益牽絆，永遠(yuǎn)也實(shí)現(xiàn)不了化解和盤活。

劉唯翔：鄔總，您應(yīng)該是化解別人的。

鄔伯特：您客氣，剛才說的一點(diǎn)非常對(duì)，今天這個(gè)市場(chǎng)上作為企業(yè)層面的征信作用是被減小了，一切對(duì)于征信也好，物業(yè)的價(jià)值也好，回歸到了項(xiàng)目底層的現(xiàn)金流上。

從我們的角度看盤活，很重要的一點(diǎn)就是如何提升底層的資產(chǎn)價(jià)值。不管是從我剛才提到的內(nèi)容端的盤活，還是輸入一個(gè)新的血液，其實(shí)這個(gè)時(shí)候也是做內(nèi)功的時(shí)候，包括如何減低運(yùn)營(yíng)成本，引入一些環(huán)保節(jié)能的舉措，跟國(guó)可持續(xù)發(fā)展接軌。

我們知道在行業(yè)年景好的時(shí)候，大家對(duì)這方面零散的現(xiàn)金流是有點(diǎn)看不上的。

另一方面，我們也在看這些市場(chǎng)上盤活項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，對(duì)合生來說，還是會(huì)在一些重要的二線城市戰(zhàn)略持有，長(zhǎng)期持有一些關(guān)鍵性物業(yè)，更可能是Mall。我們?cè)谶@些項(xiàng)目的機(jī)會(huì)上，希望有機(jī)會(huì)做到翻倍，這也是我們盤活別的不良資產(chǎn)的底氣，歸根到底到最后還是對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的把握。

劉唯翔：聽到這里還是蠻開心的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)開發(fā)商，他們情愿要一塊干凈的地，也不要一個(gè)已經(jīng)造完的樓，因?yàn)樾薷暮唾x能是痛苦的事情，鄔總能這么說，我覺得體現(xiàn)了一個(gè)擔(dān)當(dāng)，應(yīng)該要鼓勵(lì)。

嚴(yán)瑩瑩：我們這邊在處置一些偏住宅類項(xiàng)目的時(shí)候，現(xiàn)在的角度主要是兩個(gè)。

第一個(gè)，如果是屬于資產(chǎn)還不錯(cuò)的，基本還算可以抵債的，一般主要是各方利益沒有達(dá)成一致。

第二是需要一些增量資金，沒有人愿意投入。這時(shí)候我們會(huì)先幫他盤活，原來的開發(fā)商信用已經(jīng)喪失，我們就會(huì)借助戰(zhàn)略合作，重新建立信任。

我們這邊作為管理人可以提供一定的增量資金，讓項(xiàng)目重啟。我呼吁在這個(gè)過程中，大家要盡量坐下來談。我們很多案子其實(shí)算賬是沒問題的，商業(yè)模型也沒問題，只是決策鏈條很長(zhǎng)，大家還是抱有一絲的幻想。這是很不利的，越往后拖，有的項(xiàng)目去年還可以做，今年就做不了了。

對(duì)于資不抵債的項(xiàng)目，我們的策略首先是解決關(guān)鍵人，關(guān)鍵人是利益方，要拋棄幻想，他是最后的止損方之一，如果愿意認(rèn)清事實(shí)，我們才會(huì)幫他。如果還是覺得處置的時(shí)候帶來直接虧損，導(dǎo)致他的職位受到影響，這個(gè)項(xiàng)目我們就直接pass，沒有辦法處理。

操作中還是解決利益方的訴求，賦能上很難賣得更好，這個(gè)行情下很難做到，最多我們作為管理人協(xié)調(diào)各方的利益，盡量把一些爭(zhēng)議往后擱置。

如果可以，先解決流動(dòng)性的困局，往前走，這是我們的想法。

劉唯翔：您還是認(rèn)為看覺悟，有覺悟的先做，沒有覺悟的先放一放?，F(xiàn)在這么多項(xiàng)目，我們也有篩選，愿意做的先做。

我們也親身參與了很多項(xiàng)目的調(diào)處，甚至碰到有一些項(xiàng)目，買方找到了，價(jià)錢談好了，改造方案也確定了，改造方、后期的運(yùn)營(yíng)方都找到了，就是原來的債權(quán)人不愿意答應(yīng)，就是頂在那邊，等于也是零，沒有跨出這一步。

我們好像把趙總的話也說了，您再說一下。

趙永華：前面幾位嘉賓都談了一些觀點(diǎn)，我非常認(rèn)可。說到化解，卸重前行，這個(gè)變化還是地產(chǎn)不良現(xiàn)狀發(fā)生了變化，原來的不良是點(diǎn)狀的不良，現(xiàn)在都是條線狀的不良，對(duì)于這種地產(chǎn)不良的化解，傳統(tǒng)的模式已經(jīng)過去了，很少了。

隨之而來的就是剛才嘉賓說的，通過重整、盤活這些新的模式來讓企業(yè)重生。

我認(rèn)為這個(gè)新模式里面，最重要的是要分析債務(wù)，或者說企業(yè)背后的真正原因，解決根本的問題，化解真正的矛盾。

在我看來，對(duì)于化解這些矛盾，第一我們是沖著資產(chǎn)去的，對(duì)于資產(chǎn)屬性的判斷非常重要，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)定尤為重要。

第二，不管重整也好，破產(chǎn)清算也好，拍賣也好，不管是什么環(huán)節(jié)的處置，尤其是在重整這個(gè)環(huán)節(jié)里面，我們不能只考慮自己的利益，一定要替?zhèn)鶛?quán)人和債務(wù)人考慮，讓各方聯(lián)動(dòng)起來，才能做得下去。

很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)案例，我最近在做一個(gè)破產(chǎn)重整的業(yè)務(wù)，這里面?zhèn)鶛?quán)人說，反正我是優(yōu)先債權(quán)，你不管怎么弄，我都是不打折的。

很多情況下，我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上想方設(shè)法滿足各方的利益，普通債權(quán)怎么債轉(zhuǎn)股，后期參與到項(xiàng)目的資產(chǎn)賦能中，重新讓他獲得更大的清償率，對(duì)優(yōu)先債權(quán)，不同意進(jìn)入重整程序，我是不是通過另外一個(gè)結(jié)構(gòu)把你的債權(quán)收掉，我再做下去。

在當(dāng)下的情況下應(yīng)該多種方式并存，核心一點(diǎn)，各方在里面都要考慮到。光考慮一方的利益，事情就會(huì)進(jìn)入新的僵局。

劉唯翔：謝謝，現(xiàn)在不良資產(chǎn)已經(jīng)是由點(diǎn)到面了。

這個(gè)讓我們想起我入行之初，2000年初的時(shí)候，那時(shí)候?qū)嶋H上是有一波不良資產(chǎn)的高峰，那時(shí)候是四大國(guó)有銀行剝離不良資產(chǎn)，那時(shí)候就是面上的東西，非常多的資產(chǎn)包出來。

結(jié)合到第三個(gè)話題，就是地產(chǎn)不良的解決有沒有新思路？我就先拋一個(gè)觀點(diǎn)，我們講了這么多，更多還是管理人怎么管理各方的預(yù)期，平衡各方的利益，甚至是做一些賦能的事情。當(dāng)然我覺得在不良當(dāng)中，我們可以先稍微忽略一下項(xiàng)目端的預(yù)期，他們的話語(yǔ)權(quán)應(yīng)該沒有那么強(qiáng)了。但是不是可以考慮一下真正背后投資人的觀點(diǎn)，他們是不是認(rèn)可我們剛剛講的這些，要平衡各方利益，要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、順勢(shì)而為，這些關(guān)健詞他們是不是認(rèn)可。

這些處置不良資產(chǎn)的資金，現(xiàn)在有沒有，我們能不能找到，能不能借助他們的力量，實(shí)現(xiàn)我們剛剛講到的那些關(guān)健詞。

這次從趙總開始。您說由點(diǎn)到面了。

趙永華：大家知道，走到今天不良資產(chǎn)已經(jīng)邁入了第三個(gè)十年的時(shí)代，在這個(gè)十年里面，不良資產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展。

我一直說原來的1.0、2.0，現(xiàn)在稱之為3.0時(shí)代，處置思路已經(jīng)是發(fā)生根本上的改變。剛才的議題我也講到了，在1.0和2.0時(shí)代的模式逐漸遠(yuǎn)去了，新思路主要是有三個(gè)觀點(diǎn)。

第一，我認(rèn)為不管是資管公司也好，資本也好，目前要有一個(gè)新的賽道，這個(gè)觀點(diǎn)剛才嘉賓也提到了，所謂新的賽道，因機(jī)構(gòu)、因人而異。

以前2.0時(shí)代，包括之前，是以住宅為主要產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，3.0時(shí)代的特殊資產(chǎn)處置應(yīng)該以技術(shù)紅利為背景，技術(shù)紅利能延伸到的產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、5G等，這些紅利產(chǎn)業(yè)能夠帶來一二線城市的住宅、商業(yè)、辦公等，包括產(chǎn)業(yè)園，作為未來資本或者資管最主要的投資方向。

當(dāng)然這個(gè)觀點(diǎn)是我個(gè)人的觀點(diǎn)，不能代表所有人。至少我認(rèn)為，要產(chǎn)生一個(gè)新的賽道，這是我對(duì)不良資產(chǎn)處置思路的第一個(gè)看法。

第二個(gè)看法，大家知道不良處置的環(huán)節(jié)非常非常多，律師是第一個(gè)環(huán)節(jié)，需要打官司，執(zhí)行，開始第一個(gè)環(huán)節(jié)，然后涉及到資產(chǎn)收購(gòu)，法拍，進(jìn)入處置，拍不掉還涉及到以物抵債，還涉及到運(yùn)營(yíng)改造，再進(jìn)行去化等等一系列的問題。

這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，作為債權(quán)人而言，會(huì)面臨很多的機(jī)構(gòu)，處理每個(gè)環(huán)節(jié)的事情，甚至到稅籌、評(píng)估等等。

到3.0的時(shí)代，應(yīng)該有一個(gè)全流程的處置服務(wù)模式，能夠解決所有的問題。

我們?nèi)鹜娜ツ觊_始一直在做，希望打造一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式，這樣可以把所有以法律服務(wù)為導(dǎo)火索的產(chǎn)業(yè)鏈都結(jié)合在一起。未來不僅是瑞威，市場(chǎng)上還會(huì)有許多的人做類似的事情。這是我認(rèn)為不良資產(chǎn)處置不能再分段化了，要產(chǎn)業(yè)鏈全程化。

由此引申出來的，我們資管管理要有全能人才儲(chǔ)備，這里面不僅僅有會(huì)算賬，會(huì)估算的，還要有法律、會(huì)計(jì)師、處置和改造等。接下來3.0時(shí)代給我們提出了更高要求，需要有更多的人才儲(chǔ)備，能夠?yàn)?.0的開啟做鋪墊。

劉唯翔：我的理解，雖然是做不良資產(chǎn)，但是為了能賣給投資人，還是要做的良好一點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)一點(diǎn)，最后賣出去的還是一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)化的地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)然這個(gè)里面的消耗要靠管理機(jī)構(gòu)自己做好，這是管理機(jī)構(gòu)的核心能力。

嚴(yán)瑩瑩：新的模式，我自己覺得有兩條。第一，如果這個(gè)項(xiàng)目不能進(jìn)入重組，管理人一定要出錢，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目能不能真正的推動(dòng)下去，管理人對(duì)這個(gè)事情的了解是很重要的。

我們自己是投資人，作為投資人的角度，這時(shí)候讓我投一個(gè)住宅項(xiàng)目，有一個(gè)很大的矛盾點(diǎn)，就是項(xiàng)目好的基本不會(huì)不良，多少這個(gè)項(xiàng)目的底層是有資不抵債或者利益難以處置的，這時(shí)候基本還是以法律的途徑為主，以打促談的方式。

這時(shí)候誰(shuí)可以決定項(xiàng)目多長(zhǎng)時(shí)間可以處置完，管理人是扮演很重要的角色，以后這個(gè)路一定是管理人和投資人形成一個(gè)能力和信任的結(jié)合，這樣才能推動(dòng)有意愿處理同時(shí)資不抵債很嚴(yán)重的項(xiàng)目的處置，如果真的資不抵債很嚴(yán)重的就是通過法律處理。這是一個(gè)。

第二個(gè)，其實(shí)在投資人的角度，大家知道對(duì)未來預(yù)測(cè)的不確定。

還是資金的成本太貴，傳統(tǒng)的錢已經(jīng)不會(huì)再做這一類投資了，以前我愿意做是因?yàn)閷?duì)未來的預(yù)期是確定向上的。這塊如果要做的話，國(guó)有資本或者國(guó)家在專項(xiàng)資金上，要給予一定的支持，才能夠把這個(gè)化解的成本降下來。

如果說要解決面上的問題，還是用市場(chǎng)的能力慢慢消化，能和解的就和解，不能和解的就走法律程序。

鄔伯特：這方面我覺得還是術(shù)業(yè)有專攻，各位是行業(yè)的專家，從合生的角度來講，我們希望是做管理人的朋友。

剛才您也講了，很少看到有底層運(yùn)營(yíng)挺好的項(xiàng)目不良，因?yàn)檫@種項(xiàng)目通常是當(dāng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)問題的時(shí)候首先是賣了。反過來，如果不良的項(xiàng)目能夠底層價(jià)值給激活了，我們覺得這是解決這個(gè)底層問題的一個(gè)最終的問號(hào)。

剛剛提到我們有一個(gè)案例，本身這個(gè)不良資產(chǎn)是在古北，是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，我們做了一個(gè)很大的變化，外面看起來還是破舊項(xiàng)目，但是進(jìn)去以后會(huì)非常潮，有非常前沿的體育運(yùn)動(dòng)，通過這個(gè)方式最后現(xiàn)金流可以回來。

我們剛才也提到，前一段時(shí)間資產(chǎn)價(jià)值是有降低，我們多少會(huì)接受這個(gè)價(jià)值的損失，我們算下來，大概第四第五年的時(shí)間會(huì)回到以前持有的價(jià)值，那時(shí)候就有很多方法盤活了，不管是資產(chǎn)證券化還是什么的，都可以解套。

我們希望通過我們專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，做管理人的朋友，和大家一起解決這個(gè)問題。

劉唯翔：你們的賦能就讓他們的現(xiàn)金流增加，就增值了，創(chuàng)造了利益，就解決了最早說的平衡各方訴求的問題，這個(gè)挺好。

這個(gè)能力比較難得。

最后丁總。

丁亞明：前面幾位嘉賓講得很全面，這里也不算是總結(jié)，我原來也是這個(gè)想法。

必須要發(fā)揮好資管+產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，才能把資產(chǎn)處置的更加完美，這過程中要尋找產(chǎn)融結(jié)合的道路。剛才瑞威的趙總也說了，我們要把項(xiàng)目本身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)挖掘出來，要把資產(chǎn)的用途發(fā)現(xiàn)清楚，做好定位和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)對(duì)相關(guān)的硬件進(jìn)行升級(jí)，把傳統(tǒng)資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這個(gè)過程中，對(duì)于在座大部分的管理人員來說，很多是開發(fā)商背景，商業(yè)運(yùn)營(yíng)也不是陌生的事情，把產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和資管相結(jié)合，這是未來的必由之路。

劉唯翔：謝謝，我們?nèi)齻€(gè)問題比較充分的討論了，還是挺聚焦的，最后我們每個(gè)人用一兩句話總結(jié)一下，給大家鼓鼓勁。

丁亞明：我用一句話概括，我自己理解的觀點(diǎn)，對(duì)未來既要有信心，同時(shí)還要有準(zhǔn)備，只要有信心也有準(zhǔn)備，我認(rèn)為大家一定能夠得到一個(gè)自己想要的結(jié)果。謝謝。

鄔伯特：總結(jié)談不上，我就打個(gè)廣告，我們還是希望能夠廣泛的和金融機(jī)構(gòu)合作，包括AMC，在這方面我們有項(xiàng)目的嘗試，比較有心得，希望借由項(xiàng)目提升價(jià)值，給上層留出更多的空間。

嚴(yán)瑩瑩：我借用許小年先生的分享，不要寄希望風(fēng)口再來，我們跑贏同行，勝者為王。

趙永華：不管是2.0還是3.0，我認(rèn)為機(jī)會(huì)無處不在，就是我們是否真的做好了充分的準(zhǔn)備，我們時(shí)刻準(zhǔn)備著迎接新的機(jī)會(huì)的到來。

劉唯翔：果然大家是挺樂觀的，積極向上的，管理人就是不一樣，謝謝大家。