主持嘉賓：

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

討論嘉賓：

濱江暖屋總經(jīng)理 陳馳先生

方隅控股CEO 陳堅(jiān)先生

金地商置財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理 霍炳輝先生

波士頓咨詢董事總經(jīng)理 郭屹先生

深圳市東方置地集團(tuán)有限公司副總裁、商管公司總經(jīng)理 王俊標(biāo)先生

黎振偉：各位嘉賓好，我們?cè)诰W(wǎng)上已經(jīng)做了很多交流，針對(duì)今天最后這一場(chǎng)對(duì)話也做了很多準(zhǔn)備，希望最后能給大家留下深刻的印象。

剛才蔡先生講了很多的觀點(diǎn)，我相信大家都有點(diǎn)出冷汗了，我們這個(gè)行業(yè)估計(jì)會(huì)在狂風(fēng)暴雨之下，很多企業(yè)都不容易，所以我們討論冬天的法則，包括風(fēng)暴下如何存在，這個(gè)話題更有價(jià)值。

冬天的法則，我們要從好的企業(yè)身上尋找基因跟模式，這一輪討論我們希望能夠從冬天找到生存的法則。

首先問一下第一位嘉賓，是濱江暖屋的陳馳總經(jīng)理，2021年是民企絕對(duì)的冬天，但是濱江集團(tuán)滿眼的春色，他們作為民營(yíng)企業(yè)獲得了1691億的銷售，同比增長(zhǎng)了24%，為歷史最好的成績(jī)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，三條紅線均達(dá)標(biāo)，融資利率4.9%，創(chuàng)歷史新低，三年建成了40萬平米一萬套支持出租商品房，成為全國(guó)標(biāo)桿。在眾多民企紛紛爆雷的今天，我們?yōu)I江集團(tuán)是怎么做到的，根本原因是什么？所以第一個(gè)問題問陳馳總。

第二個(gè)問題，在很多企業(yè)都難以做支持出租屋房的當(dāng)下，濱江暖屋是做到的，要做好出租屋房企業(yè)需要做好什么？

陳馳：謝謝觀點(diǎn)平臺(tái)。

第一個(gè)大的問題，咱們董事長(zhǎng)可能是最準(zhǔn)確的，我今天分享一下他的觀點(diǎn)。

濱江能做到現(xiàn)在這樣一個(gè)狀態(tài)，根本原因一個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)加三個(gè)盈利優(yōu)勢(shì)。

絕對(duì)優(yōu)勢(shì)指的就是人員精干，同樣的時(shí)間、同樣的成本，同樣口碑之下我們能用更少的人員完成一個(gè)項(xiàng)目，完成一件事。

三個(gè)盈利優(yōu)勢(shì)指的是品牌、融資和合作。

品牌我們的含義是多的，在內(nèi)靠品牌，在外靠品質(zhì)。在內(nèi)怎么淋漓盡致發(fā)揮在浙江的品牌效應(yīng)，抓緊還是抓品質(zhì)，包括工程品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，這是品牌。

第二個(gè)就是融資，現(xiàn)在爆雷企業(yè)在融資方面出現(xiàn)的問題主要是杠桿放大或者是渠道放寬，三條紅線放大，社會(huì)資金出現(xiàn)問題，不管是個(gè)人還是企業(yè)等等，包括施工單位欠錢等方面，濱江在這方面總的來說做得比較嚴(yán)謹(jǐn)。

第三個(gè)就是我們的合作。小的方面來說，我們跟施工單位的合作從來不欠款，而且合作都是十幾年如一日。大的來講，像杭州過來的TOP3的公司絕大多數(shù)都在跟濱江合作開發(fā)。

以前我們講的人工精干高效，現(xiàn)在加了一個(gè)經(jīng)營(yíng)精準(zhǔn)高效，財(cái)務(wù)安全高效。

上面這些是我們?yōu)I江能夠穩(wěn)健前行的原因。

回答主持人第二個(gè)問題，我們?yōu)I江暖屋做支持商品房上面，我們做這一塊的原因有兩點(diǎn)，第一個(gè)做暖屋可以跟我們的主業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，第二個(gè)國(guó)家在倡導(dǎo)租售并舉，暖屋現(xiàn)在自持的物業(yè)貨值大概是110億，房間數(shù)大概有1萬間，這是我們做這個(gè)業(yè)務(wù)的原因。

另外我想定義一下我們這個(gè)產(chǎn)品，我們自己定義為自持商品房，跟很多長(zhǎng)租公寓不一樣，我們做的是住房租賃行業(yè)，并不是常規(guī)意義上的長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓是坪效為導(dǎo)向，我們自持商品房的邏輯是客戶導(dǎo)向、產(chǎn)品導(dǎo)向、服務(wù)導(dǎo)向，也就是說把客戶需要的陽臺(tái)配上，廚房配上，需要的主衛(wèi)、客衛(wèi)都配上，功能比較全面，而不是以極簡(jiǎn)的方式來做。這樣的背景下就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，我們自己花了兩年時(shí)間做標(biāo)準(zhǔn)化的住宅租賃產(chǎn)品，品質(zhì)也是達(dá)到了第一梯隊(duì)，這是第一個(gè)不一樣，就是我們產(chǎn)品不一樣。

第二個(gè)是我們的服務(wù)不一樣，租戶住在這里是享受物業(yè)的服務(wù)跟自己的管家服務(wù)，也就是提倡的雙管家服務(wù)，他們的住宅體驗(yàn)會(huì)更加住宅化。

第三個(gè)是公區(qū)配套不一樣，他可以享受小區(qū)里面的會(huì)所，兒童樂園等等，真正做到租售同權(quán)。

第四個(gè)我們客戶比較全面，除了一些白領(lǐng)，絕大部分是一些小兩口或者三口之家。暖屋主要年齡群是25—35歲之間，而且這里老人和小孩占比達(dá)到了15%。另外我們也統(tǒng)計(jì)了一下本科占比達(dá)到70%。這樣一來整個(gè)租戶跟小區(qū)業(yè)主整體和諧度是非常高的，再加上我們的房東是開發(fā)商自己。

結(jié)合前面四個(gè)不一樣，我們要做好五好社區(qū)，好房東、好品質(zhì)、好服務(wù)、好配套和好鄰居。

現(xiàn)在我們只能說開了一個(gè)好頭，有一些成績(jī)，我覺得有幾點(diǎn)可以跟大家分享：

一個(gè)是我們?yōu)I江房產(chǎn)在杭州的品牌效應(yīng)，我們集團(tuán)的宣傳就是互相協(xié)同，這樣做的好處是前期比較容易打開市場(chǎng)，客戶接受度比較高。

第二個(gè)就是整個(gè)濱江房產(chǎn)品質(zhì)的保障，前面好的施工隊(duì)伍，還包括我們整個(gè)供應(yīng)鏈，這種保品質(zhì)的成本會(huì)控制比較好。

第三個(gè)是濱江物業(yè)整體服務(wù)保證，規(guī)范比較完善，而且暖屋跟自己物業(yè)公司配合比較就比較完整，成本比較低。

第四個(gè)是區(qū)域聚焦，集中在杭州做，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)吃得比較透，各方面產(chǎn)品比較集約，客戶也能共享，也能彌補(bǔ)租賃客戶的時(shí)效性。

第五個(gè)團(tuán)隊(duì)沿用集團(tuán)的精干，很多管理比較扁平化，執(zhí)行力更強(qiáng)。

最后就是離不開公司經(jīng)營(yíng)層的全力支持，因?yàn)槲覀冏鲞@個(gè)業(yè)務(wù)并不是權(quán)宜之計(jì)，而是真正希望在租賃住房這個(gè)行業(yè)做出一點(diǎn)成績(jī)，踐行集團(tuán)提出讓老百姓都能住上一套好房子的企業(yè)理念。

大概就是這些，謝謝大家！

黎振偉：謝謝陳總，合作真的很重要，您給大家提了一個(gè)法則。

第二位方隅控股CEO陳堅(jiān)先生，陳總的公司很特別，我們說中國(guó)長(zhǎng)租公寓很難做，難在重資產(chǎn)，回收長(zhǎng)，成本高、利潤(rùn)低，不易獲得低成本的投資，這幾乎成為了共識(shí)，但方隅幾乎顛覆了我們的認(rèn)識(shí)，公司開業(yè)三年多，重資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到180億，合作資金15億美金，管理房間近4萬間，定位高端宜居定位，把看似不可能變成了可能，其中最重要的原因是什么？給我們同行的啟發(fā)是什么？

第二個(gè)問題來了，方隅公寓的經(jīng)驗(yàn)源于國(guó)際成熟的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)有沒有可學(xué)習(xí)借鑒移植發(fā)展的可能，如果可能，政府及企業(yè)需要改進(jìn)提升什么東西？陳總，這個(gè)問題提給您了，簡(jiǎn)要回答。

陳堅(jiān)：謝謝主持人，我是陳堅(jiān)，是方隅控股的CEO。

我們現(xiàn)在管的房間數(shù)大概接近4萬套，重資產(chǎn)超過180億人民幣的。

第一個(gè)問題做重資產(chǎn)很難，為什么那么難呢？我先把這個(gè)認(rèn)知的問題改一改。很多人都為的如果做重資產(chǎn)不一定是賺錢的，但是從我的角度來說很簡(jiǎn)單，如果不賺錢的話不能做，這是毫無疑問的。還有我們一直以來做這些重資產(chǎn)的項(xiàng)目，其實(shí)所有都是賺錢的。為什么會(huì)這樣，分幾個(gè)方面：

第一個(gè)我們方隅做長(zhǎng)租公寓的時(shí)候，配合我們基金管理的業(yè)務(wù)一起，這是我們建立整個(gè)業(yè)務(wù)前提的時(shí)候已經(jīng)有這個(gè)認(rèn)知了。

第二要確保所有的項(xiàng)目都要賺錢，其實(shí)賺錢有兩個(gè)事情，第一步是投資，投資肯定不能高，我們做的投資如果太高了肯定不能做，因?yàn)橐峭顿Y錯(cuò)了以后要回本基本是不可能的。怎么做到項(xiàng)目符合我們的要求？第一精準(zhǔn)的定位，第二滿足客戶需求，第三就是我們的坪效，這三個(gè)因素都要符合我們投資人的要求。

另外一個(gè)問題房地產(chǎn)的投資，存量物業(yè)的時(shí)代其實(shí)國(guó)外已經(jīng)非常成熟了，你看美國(guó)也好，澳大利亞也好，或者是歐洲也好，其實(shí)很多不同的資產(chǎn)管理人也做很多房地產(chǎn)的投資，也是用他背后的保險(xiǎn)公司、退休基金或者是股權(quán)基金的錢來投。其他國(guó)家都成熟了，中國(guó)也要做到成熟的話有幾點(diǎn)：第一政府的認(rèn)知很重要，如果要投資，每一塊地我們研判的時(shí)候都很重要，就是看收益率，看內(nèi)部回報(bào)率。第二個(gè)就是運(yùn)營(yíng)商跟資產(chǎn)管理人的認(rèn)知；還有最重要的就是事情就是真正做到所謂的基金管理責(zé)任的話或者業(yè)務(wù)的話，最重要的就是受托者。最后一點(diǎn)大家要知道長(zhǎng)租公寓都是比較長(zhǎng)期的項(xiàng)目，長(zhǎng)期項(xiàng)目肯定需要比較長(zhǎng)線的基金來配合，如果是長(zhǎng)項(xiàng)目配短基金這是死路一條，所以長(zhǎng)項(xiàng)目配長(zhǎng)基金非常重要，所以選擇基金做我們的項(xiàng)目這個(gè)非常重要。

我就分享這幾點(diǎn)。

黎振偉：謝謝陳總，今天我們都談到了認(rèn)知，其實(shí)認(rèn)知是蠻重要的，到了中國(guó)的今天，我們很多認(rèn)知需要調(diào)整，同時(shí)要做好運(yùn)營(yíng)，最后一個(gè)就是好的口碑，也就是長(zhǎng)期主義，我們不能投機(jī)取巧。

方隅的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該可以學(xué)習(xí)，我們希望更多的企業(yè)能夠向方隅一樣做長(zhǎng)期主義，把成熟的經(jīng)驗(yàn)變成中國(guó)可行，謝謝陳總。

第三位嘉賓來自金地商置財(cái)務(wù)管理部及金地草莓社區(qū)的總經(jīng)理霍炳輝。第一個(gè)問題是“房住不炒”，租售并舉是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本要求，但行之不易，你們是如何看待長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，如何化解長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的問題跟風(fēng)險(xiǎn)呢？

第二個(gè)問題來了，從開發(fā)到經(jīng)營(yíng)，今天都說經(jīng)營(yíng)，很多企業(yè)都很難做好，我們傳統(tǒng)的房企需要做哪些根本的改變呢？剛才就提到了認(rèn)知，特別是當(dāng)開發(fā)規(guī)模、利潤(rùn)下降以后我們房企如何布局長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)呢？這兩點(diǎn)請(qǐng)霍總解讀一下。

霍炳輝：感謝主持人。

其實(shí)金地在2015年開始金地設(shè)立了金地草莓社區(qū)，專門從事租賃住宅行業(yè)，一路走過來我們也經(jīng)歷過2017、2018年的瘋狂，也看到2021年這個(gè)市場(chǎng)回歸理性，中間政府的一些調(diào)控，包括同行的一些爆雷我們都一一淌過來了。

就像陳總說的，美國(guó)收租行業(yè)是幾千億美元的市場(chǎng)，這么大的一個(gè)市場(chǎng)主體能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)這么多年，所以這個(gè)行業(yè)你說它不存在在邏輯上是不存在的。但是這個(gè)行業(yè)落地在中國(guó)這片土地上之后，我覺得如果要長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，還是需要政府跟市場(chǎng)主體一起努力。

先講一下政府方面可能需要的一些資源，還有后續(xù)的思路。

一方面我們可以看到這個(gè)行當(dāng)都是做包租，沒有什么土地，但是近兩也年都看到各種各樣政策的松綁，給這行業(yè)提供了非常多的土地供應(yīng)的來源，至少來源比之前豐富多了。在中國(guó)要做土地相關(guān)的生意賣家只有一個(gè)，如果各地地方政府一直沒有松開這一點(diǎn)，我們想象的空間就有限?，F(xiàn)在來看整體的方向還是比較喜人的，尤其是2020年下半年開始，陸陸續(xù)續(xù)越來越多的城市投入到多元化供應(yīng)大行當(dāng)里面去了。

金地草莓社區(qū)在2020年也是破冰，現(xiàn)在在其他一些城市也在陸續(xù)勾兌一些土地，也在持續(xù)快速推進(jìn)。外另外一些稅務(wù)跟財(cái)務(wù)扶持上面，我們也看到政府非常多的努力，尤其是去年7月份，深圳市的領(lǐng)導(dǎo)就專門到了深圳草莓社區(qū)去做了一個(gè)視察，也很接地氣，也問到的作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的痛點(diǎn)、難處，當(dāng)場(chǎng)給在場(chǎng)委辦局布置了一些作業(yè)，我們作為市場(chǎng)主體看到政府給予這么大的支持跟關(guān)懷、關(guān)注，其實(shí)也反映了國(guó)家對(duì)于這個(gè)國(guó)家持續(xù)的一個(gè)發(fā)展肯定是投入非常多的精力的。

第三點(diǎn)我們畢竟是做生意的，這個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)投入肯定是非常大的規(guī)模，畢竟它是收租金，不是賣房子，如果沒有適當(dāng)金融政策配套，這個(gè)行業(yè)可能走不遠(yuǎn)，一兩年就會(huì)停下來，因?yàn)楹Ａ抠Y金投入沒有回報(bào)沒人愿意干，最后剩下政府兜底也不現(xiàn)實(shí)。我們也看到這兩年各種各樣對(duì)于這個(gè)行業(yè)一些豁免的優(yōu)惠政策，比如說作為房企三條紅線是回避不了的問題，但是對(duì)于租賃住宅是劃在三條紅線之外的。我們也看到了一些開發(fā)貸的條件非常好，無論是期限還是利率，還是各種各樣的條件都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于銷售物業(yè)開發(fā)貸的產(chǎn)品，所以金融上面的支持力度也起來了。

綜合來看，在政策政府方面的供應(yīng)，土地政策方面的一些供應(yīng)，對(duì)于這個(gè)行道持續(xù)的行穩(wěn)致遠(yuǎn)還是非常有希望的，也很有信心在這個(gè)行當(dāng)里面下去。

作為市場(chǎng)主體怎么看這個(gè)事情呢？我覺得還是維持一個(gè)長(zhǎng)期主義，這也是金地一直以來做這個(gè)房地產(chǎn)生意的宗旨，不會(huì)看一時(shí)的得失，還是要堅(jiān)定這個(gè)戰(zhàn)略，穩(wěn)定走下去。我們秉承輕重并舉的態(tài)度做長(zhǎng)租公寓，我們幾年前就重了這樣一個(gè)思路，重資產(chǎn)獲取優(yōu)質(zhì)土地自己開發(fā)，這也是借助金地做30多年的房地產(chǎn)開發(fā)生意，對(duì)土地價(jià)值的挖掘還是有比較深厚的認(rèn)知跟積累。

輕的方面我們也會(huì)跟各地政府，包括企事業(yè)單位也會(huì)做一些聯(lián)動(dòng)，因?yàn)樯鐣?huì)上其實(shí)有很大的租賃的需求，也需要一些專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)去管理這個(gè)事情，畢竟專業(yè)的人干專業(yè)的事效益才能出來，這個(gè)行業(yè)是不可能回避的，它有很強(qiáng)的民生屬性在里面，所以我們希望這個(gè)生意做到最后不僅僅企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益，也希望能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)的給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政府帶來一個(gè)社會(huì)效益，這是我們的愿景。

剛剛主持人提到一個(gè)比較大的問題，就是傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型，大家現(xiàn)在應(yīng)該想得比較明白的，賺快錢的年代過去了，加杠桿也到頭了，而是要掙穩(wěn)定可持續(xù)的慢錢。我提兩點(diǎn)，金地除了剛才說的輕重并舉之外，我們還有一個(gè)比較突出的一點(diǎn)，就是多元業(yè)態(tài)發(fā)展。所以我們跟政府溝通的，他們非常歡迎我們這種開發(fā)商，這樣對(duì)于當(dāng)?shù)卣彩且粋€(gè)雙贏的事情，后續(xù)對(duì)于持續(xù)的開發(fā)商來說，多元化的能力應(yīng)該是不可獲取的。

黎振偉：謝謝霍總給出的第三個(gè)過冬法則，長(zhǎng)期主義，政府的支持，還有多元物業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)，同時(shí)把自己的事做好政府也會(huì)支持，金融也會(huì)找我們，謝謝。

第四位是波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹先生，我的問題是作為著名全球性的戰(zhàn)略管理與企業(yè)管理咨詢公司，如何看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)此次轉(zhuǎn)型變革的必要性以及可行性，能否預(yù)判一下其結(jié)果？剛才蔡先生給了比較悲觀的觀點(diǎn)。

第二個(gè)問題緊跟著來了，所以您是否能提出一些方向跟建議呢，房企又將做好怎么樣的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備呢？這個(gè)問題有點(diǎn)大，但是大家都很關(guān)注。

郭屹：大家好，我是郭屹，這個(gè)問題很宏觀，我嘗試談一下我們的想法。

首先第一點(diǎn)我覺得大家都在談供給側(cè)改革，降杠桿。其實(shí)我覺得大家不妨關(guān)注兩組數(shù)字，第一就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到67%，很快將會(huì)接近70%；第二個(gè)就是中國(guó)的購(gòu)房群體正在從60后、70后、8后轉(zhuǎn)入到90后、00后，這兩個(gè)變化可以說是需求端最根本的變化。人們涌入城市之后剛需房的需求會(huì)出現(xiàn)變化，再一個(gè)就是中國(guó)90后、00后的購(gòu)房者他們購(gòu)房訴求跟60后、70后不一樣，他們對(duì)產(chǎn)品的功能屬性超過房產(chǎn)的金融屬性。

所以從這個(gè)角度來說，像現(xiàn)在做的供給側(cè)改革，降杠桿有它的必然性，甚至說是必須的。這個(gè)必須一方面指的是金融去風(fēng)險(xiǎn)化，因?yàn)楝F(xiàn)在無論是消費(fèi)者，還是房企，杠桿都加得比較多，去系統(tǒng)化的金融風(fēng)險(xiǎn)是一方面，但是更重要的一點(diǎn)，我同意前面幾位嘉賓的，就是需要房企慢下來。所以我覺得總體而言降杠桿本身不是最終的目的，降杠桿后能讓我們的企業(yè)慢下來，讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，它創(chuàng)造價(jià)值的方式形成一種改變，從過去更多的是滿足生活比較剛需的需求，或者是更多與金融結(jié)合起來的一種高周轉(zhuǎn)的創(chuàng)造價(jià)值的模式，變?yōu)橥瞥霎a(chǎn)品，推出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，推出資產(chǎn)增值這種方式的一個(gè)改變，所以整體而言我個(gè)人覺得我是謹(jǐn)慎樂觀。我們說的抖泡沫，不能簡(jiǎn)單說抖杠桿，抖泡沫是將真正貨真價(jià)實(shí)的能力留存在這個(gè)行業(yè)，同時(shí)這個(gè)行業(yè)把這個(gè)能力利用起來重塑整體價(jià)值邏輯，我覺得這個(gè)是未來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的方向。開發(fā)量見頂本身并不可怕，而是創(chuàng)造價(jià)值的能力持續(xù)推進(jìn)，這是兩個(gè)行業(yè)的希望。

剛才主持人問國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，我們從美、日、新加坡、歐洲等等可以看到，其實(shí)什么是成功的房企？我們經(jīng)常說宇宙第一大房企等等，其實(shí)我覺得更多的看房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該看的是它穿越周期的能力，這一點(diǎn)從美日的經(jīng)驗(yàn)非常明顯，大不一定能夠穿越周期，而能力強(qiáng)、布局強(qiáng)，創(chuàng)造價(jià)值的能力強(qiáng)才能真正去穿越周期，而也只有真正穿越不同周期的房地產(chǎn)企業(yè)才是真正的強(qiáng)大的企業(yè)。

什么叫穿越周期？這個(gè)概念可以說是非常的抽象或者說中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能正在經(jīng)歷它第一個(gè)周期。所以什么叫穿越周期？我們可以看一些大的概念，比如在日本，日本房企穿越周期有兩個(gè)極端的，一個(gè)是走出更多的多元化，基本上不只是建房子，而是有更多的業(yè)務(wù)對(duì)沖或者緩沖這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)是輕資產(chǎn)化，更多是做代建等等，放棄掉資本的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是日本的兩類企業(yè)做得比較典型的。如果看美國(guó)的企業(yè)就是資管化，因?yàn)槠髽I(yè)具有更強(qiáng)的創(chuàng)造價(jià)值能力和管理的能力，最終形成了與資本市場(chǎng)的結(jié)合和打通，最后形成了一個(gè)資管的能力，這樣也具備穿越周期的能力。

我個(gè)人覺得在未來，對(duì)于咱們房企來說最重要的核心轉(zhuǎn)型的方向應(yīng)該是如何創(chuàng)造價(jià)值，這個(gè)價(jià)值可以有多方面的。舉個(gè)例子，產(chǎn)品力是一個(gè)價(jià)值，滿足市場(chǎng)的需求，提出功能的、差異化的，有判斷性的、預(yù)判性的產(chǎn)品。比如剛才談到的長(zhǎng)租公寓，其實(shí)就是產(chǎn)品力的一種體現(xiàn)，它不再具備金融的屬性，不再說它是一個(gè)投資工具，而更多是使用的滿足需求的工具，所以像剛才談到的長(zhǎng)租公寓都是具備產(chǎn)品的能力。

第二個(gè)要打造的就是整體運(yùn)營(yíng)的能力，像商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)等等，包括代建，項(xiàng)目管理的運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)的能力更多是從效率中創(chuàng)造價(jià)值，換句話說別人做得更貴的事情，我能通過我的方式做到效率更高，效果更好，這也是一種專業(yè)創(chuàng)造的能力，因?yàn)槟愕男侍嵘龓淼氖琴Y產(chǎn)價(jià)值提升，這也是一個(gè)方向。

第三點(diǎn)是資管打通的能力，這也就是體系化生成的能力。過去可以說是金融服務(wù)地產(chǎn)或者萬物服務(wù)地產(chǎn)，因?yàn)榈禺a(chǎn)是最好的紅利平臺(tái)，未來很有可能出現(xiàn)地產(chǎn)服務(wù)金融或者地產(chǎn)去服務(wù)其他的行業(yè)，地產(chǎn)在其他行業(yè)獲得收益。所以如何將地產(chǎn)與其他行業(yè)結(jié)合，這個(gè)不是簡(jiǎn)單的多元化，而是生態(tài)體系的一種搭建和建設(shè)，我覺得這個(gè)也是一個(gè)主要的變動(dòng)方向。

第四個(gè)比較重要的應(yīng)該說是數(shù)字化的能力。過去很多房企不看重?cái)?shù)字化，原因是什么？因?yàn)閿?shù)字化所帶來的成本節(jié)省在那個(gè)時(shí)間段看，與前面所獲得的收入相比占比不高。但是就像某位嘉賓所說的我們掙的是長(zhǎng)期主義，數(shù)字化帶來的一到兩個(gè)的成本節(jié)省，很有可能成為未來整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值提升的撬動(dòng)點(diǎn)，所以房企如果能做好數(shù)字化的能力，在自身內(nèi)部運(yùn)營(yíng)中去找尋這1—2個(gè)成本的撬動(dòng)就非常重要。

這四個(gè)方向就是房企未來的方向。

黎振偉：我也不歸納總結(jié)了，我覺得說得非常棒，來自國(guó)際的過冬法則。

最后一個(gè)嘉賓，這個(gè)問題是給深圳東方置地的王俊標(biāo)總裁，東方置地企業(yè)定位和結(jié)構(gòu)是比較合適的，王總也是3月份加入該集團(tuán)，并主管商管業(yè)務(wù)。我問一下王總，您如何評(píng)價(jià)這個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，它對(duì)行業(yè)有什么借鑒之處，如果要調(diào)整的話，要改進(jìn)的話有什么需要改進(jìn)？

王俊標(biāo)：謝謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)提供了這么一個(gè)平臺(tái)。

前面幾位嘉賓講得非常好，包括長(zhǎng)期主義，多元化、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)等等。

先回答第一個(gè)問題，目前東方置地主要業(yè)務(wù)是聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，還有金融板塊。其實(shí)集團(tuán)是比較早進(jìn)行了戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移跟布局，從之前聚焦房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)移到目前持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)，還有金融板塊投資。整體上公司目前的業(yè)務(wù)，我們既看好當(dāng)前的持有業(yè)務(wù)和賽道，又看好國(guó)家新成長(zhǎng)性的市場(chǎng)。

我們這家公司的業(yè)主是比較低調(diào)的，也是我們穩(wěn)重的，目前公司也不存在什么銀行貸款，我們只會(huì)做好自己手頭的事情，這是我們公司模式一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)。

大家知道目前是疫情時(shí)代，給企業(yè)帶來了嚴(yán)重的嚴(yán)峻，制造業(yè)、房地產(chǎn)、基建在短期內(nèi)都是基本停滯，商業(yè)、旅游也受到了巨大的打擊，如果貿(mào)然追求規(guī)模很可能將企業(yè)置于危險(xiǎn)之中。前面嘉賓也提到了，目前企業(yè)要提效益，要做好風(fēng)險(xiǎn)的降低，專注于產(chǎn)品，提高產(chǎn)品力，這將成為企業(yè)接下來發(fā)展的主流。未來長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)是，線下的實(shí)體商業(yè)依然是主戰(zhàn)場(chǎng)，但行業(yè)也是給我們提出了更高的要求，實(shí)體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是愈發(fā)激烈，我們認(rèn)為只有做足功夫，提升自己企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能讓企業(yè)立于不敗之地。

東方置地未來將在以下兩方面進(jìn)行提升：

第一方面就是提品質(zhì)，重運(yùn)營(yíng)。拿我們南京萬匯城來說，致力于構(gòu)建一個(gè)集東方美學(xué)和現(xiàn)代生活一體的全新體驗(yàn)的生活超級(jí)購(gòu)物中心。

第二個(gè)就是重視功能上的強(qiáng)化。

總體而言就是在后疫情時(shí)代誰能快速轉(zhuǎn)型，讓消費(fèi)者感到幸福感，誰就能成為在未來發(fā)展得更好。

黎振偉：謝謝王總，我想過冬不可怕，關(guān)鍵是你們要有過冬的能力。

中國(guó)這次的改革只能向前，不能倒退，所以我們企業(yè)做好準(zhǔn)備，我相信國(guó)家也會(huì)改變相應(yīng)的策略，但是所有策略不可能回到過去的模式，這就是我們今天所達(dá)到的共識(shí)。