蔡金強（奧陸資本總裁兼首席投資官）：謝謝主辦機構(gòu)的邀請，今天很榮幸。

大家如果看這個主題，你會發(fā)現(xiàn)這個主題叫“明日之后”，這不是危言聳聽。去年5月份我?guī)鸵粋€機構(gòu)做這個題目的時候，我說的是至暗時刻準(zhǔn)備到來，當(dāng)時主持人還認為我有一點悲觀，現(xiàn)在我這個題目叫明日之后，意思就是說房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正在面臨一個驚天動地的狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，所以整個局面非常嚴(yán)峻，我大概簡單說一下現(xiàn)在市場上發(fā)生的情況跟大概未來一年多的展望。

生死存亡之秋、強有力的救市勢在必行，還有一個展望，我分這三部分來說。

目前行業(yè)正在爆雷接近30家，接近整個行業(yè)銷售的2成左右。這個數(shù)字還是虛的，因為有一些公司是接近在爆跟不爆之間，比如說世茂、融創(chuàng)等等，這是比較邊際性的。如果說把這些邊際性的嚴(yán)格來說，事實上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36—37家，應(yīng)該占到整個行業(yè)的3成多。3成多是怎樣的概念？因為咱們這個行業(yè)之前國企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經(jīng)接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴(yán)峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個行業(yè)一個特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

行業(yè)現(xiàn)在除了債務(wù)爆雷以外，大量的地產(chǎn)公司都無法出報表，2021年的年報大概有一般地房企都沒有辦法出報表，或者審計師有保留的意見，或者說有經(jīng)營的擔(dān)心。這個事情事實上不太好解決，因為它有三個問題，第一就是資產(chǎn)負債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因為去年開始發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實能動用的可能只有報表上的10%左右，還有表外負債，這些都是很難解決的，這是一些會計報表的東西。

更為嚴(yán)峻的東西是這個，去年我在參加不同的論壇或者討論會的時候，我一直都是在強調(diào)，當(dāng)時9月份、10月份市場還是可以救過來的，因為當(dāng)時更多是一個信用的問題，也就是這些地產(chǎn)公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當(dāng)時是可以救過來的，我的看法是，這個就像病人身體一樣，如果這個病出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，一旦轉(zhuǎn)移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩很難救回來。現(xiàn)在這個病已經(jīng)從信用轉(zhuǎn)移到了銷售的血崩上面，所以這個問題就變得很難解決，因為資金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點點了。而且這個病還比較嚴(yán)峻，1—4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產(chǎn)公司資金來源有70%—80%都是來自于預(yù)售款，現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，已經(jīng)從信用端向銷售端轉(zhuǎn)移，所以我覺得民企的生命是在跟時間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策的放松把市場救回來應(yīng)該是不可能的，現(xiàn)在真正能熬過這個大風(fēng)暴的民企兩只手都數(shù)得過來的，所以這個情況民企基本團滅的，民企的生命是在跟時間賽跑，而政策是在擠牙膏的進行。銷售的血崩造成的資金缺口不是放一點按揭就可以彌補的，現(xiàn)在的問題是銷售什么時候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個比較嚴(yán)峻的東西，就是整個房地產(chǎn)公司3月份美元債出現(xiàn)了一個剛兌高峰期，下一個高峰期是7月份，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎么過，這也是一個很大的問題。所以我們認為整個行業(yè)靠自身的恢復(fù)是非常困難的時候，所以我個人覺得在這個時候一些更為猛烈的救市應(yīng)該是可以期待的，除了限購、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，在未來一個月更為猛烈的政策是可期的，如果不出來的話應(yīng)該是會團滅的，哪怕現(xiàn)在事實上已經(jīng)接近團滅的狀態(tài)。所以在未來的一個月，我們覺得應(yīng)該可以看到一些重點政策的出臺。

我再說一說潛在性的一些政策。

我們覺得在未來一個月左右應(yīng)該會見除1線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會放開限購、限貸政策，現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開，蘇州跟南京是比較有代表性的，因為這兩個是1.5—2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會放開。

政府在土地方面也會有一些更有利的政策，比如說限價，土地垮支付方式。降低降準(zhǔn)，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補充流動性。甚至未來一個月，我們覺得預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該包括局部性的放開一些，因為這個東西屬于不放開嚴(yán)格性很少有地產(chǎn)公司能夠存活下來。長期一點，像金融穩(wěn)定基金也在進行的過程當(dāng)中，而且這一兩天我得到一個信息，政府在退稅方面也在加強，最近有不少房企應(yīng)該都有收到政府的一些退稅。比如說那個項目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進去，以前是拿不到，現(xiàn)在都有一定程度的返還，所以我估計在未來一個月會出現(xiàn)非常猛烈的救市。但是我個人也傾向比較悲觀的，因為我個人覺得輕微有點來不及，這不是悲不悲觀，而是事實上就是這樣一個情況，而且疫情讓整個樓市小陽春推遲了。當(dāng)時我覺得5月份會有小陽春，現(xiàn)在覺得5月份或者6月才有小陽春，因為疫情讓銷售的回款推遲了大概兩個月左右，但是5月底或者6月份還是有小陽春，因為前面累計了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以在銷售上應(yīng)該在5月底6月應(yīng)該還是能看到一些小陽春。

一二線城市率先反應(yīng)，二手房會更加明顯。為什么？因為現(xiàn)在太多公司爆雷，尤其民企。真正行業(yè)的銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因為5、6月份的回暖也只是一個小陽春而已，后面可能還會重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會全面性的回暖。

到時候的回暖除了一些政策的驅(qū)動以外，還有另外一個主要的因素是因為供應(yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個回暖真正的時期大概要到四季度左右，這對于房企來說，尤其是民企來說是非常非常困難的一個情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的，也就是陸續(xù)會有一些民企爆雷，因為實在是未必能撐到那個時候。

我們覺得去年下半年跟今年是海嘯式的供給側(cè)改革，大量的民企會退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠桿、去泡沫的手段，這也沒有辦法。另外國企跟城投會成為整個市場的主導(dǎo)，整個市場明年之后大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導(dǎo)力量，以前民企占2/3，可能以后國企、城投會成為2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀，因為房地產(chǎn)本身就是一個周期性的行業(yè)，有時候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以后整個行業(yè)找到新的平衡以后，民企的生命力又會煥發(fā)出來。所以我個人覺得沒有那么悲觀，只不過在這一段時間，中短期會有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實上又會煥發(fā)出新的生命力。

謝謝！