劉愛(ài)明（中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)）：謝謝，觀點(diǎn)論壇每年我都參加，大家知道后來(lái)我只有出來(lái)做產(chǎn)業(yè)，6、7年我一路都是講窄門(mén)，因?yàn)檫@條路沒(méi)那么好走，就要很堅(jiān)定的走下去，每年我們都不斷實(shí)踐，不斷有一些新的體會(huì)，業(yè)務(wù)上不斷也有一些新的結(jié)果，今天利用這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家匯報(bào)一下。

前面我在論壇當(dāng)中說(shuō)了這個(gè)觀點(diǎn)，2015年我出來(lái)創(chuàng)業(yè)的時(shí)候體會(huì)非常非常深，從銷(xiāo)售為主轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)為主。我覺(jué)得房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)黃金行業(yè)，這個(gè)在中國(guó)來(lái)說(shuō)至少二十年，三十年都是這樣一個(gè)行業(yè)，我們做的模式要跟原來(lái)不一樣，原來(lái)可能以銷(xiāo)售為主，這就是制造業(yè)的模式，買(mǎi)原材料，買(mǎi)生產(chǎn)產(chǎn)品，然后把它賣(mài)掉，但是今天沒(méi)有多少可以賣(mài)的住宅，量已經(jīng)非常少，所以接下來(lái)就是運(yùn)營(yíng)為主，持有一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，從城市不斷增值到資產(chǎn)不斷增值，我們要有這么一個(gè)過(guò)程，所以接下來(lái)就是運(yùn)營(yíng)為主。

所謂運(yùn)營(yíng)，不是普通房地產(chǎn)所說(shuō)的，更多是空間的運(yùn)營(yíng)和商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，酒店的運(yùn)營(yíng)，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等等，它是這樣一些運(yùn)營(yíng)，這個(gè)方面能力的要求就很高了，大家比較熟悉的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在中國(guó)兩只手是可以數(shù)得過(guò)來(lái)的，如果運(yùn)營(yíng)做得不好這個(gè)商場(chǎng)就不賺錢(qián)，如果做成像萬(wàn)象城這樣的，運(yùn)營(yíng)就非常值錢(qián)。比如萬(wàn)象生活有一千多億的市值，實(shí)際上萬(wàn)象生活就是住宅的物業(yè)管理+商業(yè)運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樗纳虡I(yè)運(yùn)營(yíng)做得非常好，所以市場(chǎng)會(huì)給予比較高的估值，所以我覺(jué)得未來(lái)是要變成這么這樣一個(gè)為主。

我是做產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)是做什么呢？我們拿智能硬件園區(qū)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們做一個(gè)智能硬件園區(qū)有什么服務(wù)呢？我們有一個(gè)智能降本的服務(wù)，比如說(shuō)在手機(jī)前期設(shè)計(jì)階段通過(guò)設(shè)計(jì)降低成本，這是一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，這兒就不細(xì)講了。我們還做了一個(gè)智能硬件加速器，快速的資源對(duì)接，是全環(huán)節(jié)供應(yīng)鏈的一個(gè)平臺(tái)。我們還有分析中心，這是解決市長(zhǎng)的問(wèn)題，就是你能不能幫助硬件企業(yè)打開(kāi)銷(xiāo)路，打造訂單。還有傳統(tǒng)的金融服務(wù)，還有一個(gè)中城金服技術(shù)服務(wù)，這方面我們能力很強(qiáng)，在機(jī)器視覺(jué)、動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、智能測(cè)試能力都很強(qiáng)的。

圍繞智能硬件這個(gè)企業(yè)，我們解決它的設(shè)計(jì)成本的問(wèn)題，解決訂單的問(wèn)題，解決金融服務(wù)的問(wèn)題，解決技術(shù)問(wèn)題，這個(gè)稱(chēng)之為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，圍繞這個(gè)行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。還有傳統(tǒng)的企業(yè)服務(wù)，比如說(shuō)物業(yè)管理，企業(yè)管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、工商稅務(wù)，把這兩個(gè)加起來(lái)是一個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這個(gè)原來(lái)講過(guò)了。實(shí)際上談到這些事，就跟我們房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相差太遠(yuǎn)了，今天我利用這個(gè)機(jī)會(huì)也說(shuō)一下窄門(mén)之路，踐行漸寬。

我們跟華潤(rùn)成立了一個(gè)重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，叫華城，做產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目。我們還做了一個(gè)全流程業(yè)務(wù)服務(wù)，這都是跟華潤(rùn)成立的合資公司。還有一個(gè)是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但實(shí)際上是中資產(chǎn)，這一塊大概有一百多萬(wàn)的規(guī)模。我們走窄門(mén)之路背后都是一套專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。這三個(gè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在都有規(guī)模，有盈利，我們可以看清晰看到它未來(lái)得發(fā)展和市場(chǎng)需求，這一塊作為我們來(lái)說(shuō)就是在市場(chǎng)變化當(dāng)中處于有利的位置。

下面我簡(jiǎn)單把這三個(gè)業(yè)務(wù)跟大家簡(jiǎn)單匯報(bào)匯報(bào)。

跟華潤(rùn)置地那邊的合作，我們希望打造一個(gè)華潤(rùn)置地的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，重的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)載體的開(kāi)發(fā)，輕的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)，大概是這樣一個(gè)邏輯。對(duì)于這個(gè)平臺(tái)我們有一個(gè)定位，希望做成專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，服務(wù)中國(guó)制造轉(zhuǎn)型升級(jí)，這是我們創(chuàng)業(yè)最開(kāi)始的初心。我們現(xiàn)在聚焦兩個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是健康領(lǐng)域，還有一個(gè)是智慧領(lǐng)域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等這些。幾大產(chǎn)業(yè)，我們做了很大的服務(wù)平臺(tái)。

具體到這兩個(gè)公司，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的大概有300多米的規(guī)模，我把這個(gè)公司說(shuō)得稍微具體一點(diǎn)，再通過(guò)一些項(xiàng)目跟大家說(shuō)一說(shuō)。

我們跟華潤(rùn)這個(gè)平臺(tái)希望打造全鏈條的服務(wù)，華城是全流程的服務(wù)，我們從最開(kāi)始的產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)，到招商咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)際上我們招商是前置，然后到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，建立一套服務(wù)體系。然后才到設(shè)計(jì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始設(shè)計(jì)，在甲方建造階段提供產(chǎn)業(yè)招商。我們希望以產(chǎn)業(yè)生態(tài)可落地為目標(biāo)，產(chǎn)業(yè)調(diào)研微機(jī)室，產(chǎn)業(yè)政策為支持，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建為路徑，產(chǎn)業(yè)聯(lián)名資源鏈接和導(dǎo)入為策略，行業(yè)影響力打造為招商及服務(wù)抓手，我們現(xiàn)在比較多的是跟地方政府取得一些合作，當(dāng)然跟開(kāi)發(fā)商也有合作，這個(gè)主要是圍繞智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，打造的“潤(rùn)慧”系列。

因?yàn)榇蠹铱傇谡f(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得今天在這個(gè)時(shí)點(diǎn)說(shuō)我們做一個(gè)新的領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得還是要初心要正。大家問(wèn)我為什么要跟華潤(rùn)合作，我體會(huì)最深的是除了華潤(rùn)作為央企的品牌、資源這些之外，對(duì)我來(lái)說(shuō)最重要的你真的是做產(chǎn)業(yè)+的過(guò)程，這一個(gè)很重要，如果真的做產(chǎn)業(yè)那就是剛才說(shuō)的那一套產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系要不要下功夫，這也是我剛才在圓桌論壇說(shuō)的觀點(diǎn)。我們房地產(chǎn)發(fā)展到今天，它的問(wèn)題可能更多的是究竟什么是房地產(chǎn)，你做的是什么玩意，這個(gè)我們要有清晰的認(rèn)知，如果認(rèn)知上有模糊，有片面，有扭曲未來(lái)就會(huì)出這樣那樣的問(wèn)題。

我舉幾個(gè)例子，第一個(gè)是廣州潤(rùn)慧科技園，對(duì)我們來(lái)說(shuō)最重要的還是服務(wù)體系，我們也拿了很多獎(jiǎng)，當(dāng)然最重要的是背后有這樣一套服務(wù)體系，是以電子信息為主的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，你給產(chǎn)業(yè)園的客戶提供什么樣的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，這可能是根本，在這兒也沒(méi)有時(shí)間細(xì)講，如果大家有興趣了解可以后面再交流。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建成了，我們從頭到尾服務(wù)到尾。這里有一個(gè)很深的體會(huì)，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商比較直接，你幫我招商，我想說(shuō)的是前端你不讓我參與，后端讓我招商是很難的，武功都廢了一半，所以核心是開(kāi)始就要參與，甚至在設(shè)計(jì)之前就參與，不能把設(shè)計(jì)定完了再談?wù)猩?，這個(gè)邏輯上不對(duì)，這是一個(gè)體會(huì)。這個(gè)園區(qū)第一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了，招商的結(jié)果也非常好，基本上就是規(guī)上企業(yè)。

這個(gè)是華南生命健康科技產(chǎn)業(yè)園，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)純度在惠州排第一，80%都是醫(yī)療企業(yè)，也是一個(gè)規(guī)上企業(yè)。實(shí)際上從投資回報(bào)來(lái)看，各個(gè)方面的指標(biāo)都是不錯(cuò)的，這就是一個(gè)很好的業(yè)務(wù)，滿足了政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不要利用產(chǎn)業(yè)跟政府談判，政府賣(mài)產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)都是虧錢(qián)賣(mài)的，它希望你作出產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)來(lái)，如果做不出產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)建議你別做，它一定會(huì)有矛盾，政府要的東西你不給他，你想要的東西必須拿到手，這個(gè)玩不下去，大家應(yīng)該有這樣一些思考。我們打造這個(gè)模式以后，我覺(jué)得是一個(gè)持續(xù)的模式，我就是純做產(chǎn)業(yè)的。

最后還有一個(gè)項(xiàng)目就是深圳坪山的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，是全持有的，我們做的就是制藥。這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)就不細(xì)說(shuō)的，它更多也是體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，從供給系統(tǒng)、配套、廢水處理、?；穫}(cāng)庫(kù)，一直到四廢排放等等這一套東西都有。建設(shè)完了還要運(yùn)營(yíng)，核心是運(yùn)營(yíng)，能不能把這個(gè)租滿，能不能把產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)做，因?yàn)镽EITs的產(chǎn)品大家看重的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，否則大家很難相信你有長(zhǎng)期的未來(lái)。

剛才舉的幾個(gè)項(xiàng)目都是盈利不錯(cuò)的產(chǎn)品，并且是可持續(xù)的，我覺(jué)得這個(gè)是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正道。

今天利用這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家做了這些匯報(bào)，謝謝！