觀點指數(shù) 2021年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化明顯，上半年行情火熱，商品房量價齊升，同比增速維持較好態(tài)勢。

下半年，行業(yè)調(diào)控趨嚴，按揭資源及貸款利率收緊，市場看空情緒加大。顯然，經(jīng)歷多年高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了拐點。

在市場下行趨勢中，衡量房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際以及發(fā)展?jié)摿Φ臉藴?，已?jīng)不僅僅局限在經(jīng)營規(guī)模上，還需要考慮經(jīng)營的韌性以及穩(wěn)健性。

尋求有質(zhì)量的運營和發(fā)展，才是房地產(chǎn)企業(yè)穿越紅線的關(guān)鍵。

碧桂園、萬科運營出色，銷售回款與項目質(zhì)量成為風險防線

評估房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)時，觀點指數(shù)更加關(guān)注權(quán)益銷售、權(quán)益拿地銷售比等指標，通過專業(yè)研究體系，客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款能力、項目貨值質(zhì)量以及未來發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€維度的表現(xiàn)。

從 2021年整體數(shù)據(jù)來看，碧桂園錄得權(quán)益銷售金額5580億元，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。龐大的銷售規(guī)模轉(zhuǎn)化為銷售回款，碧桂園年內(nèi)錄得權(quán)益銷售回款5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達到90%以上，為日常土地支出以及項目開施工提供穩(wěn)定資金支撐，在當前去金融化的行業(yè)趨勢下顯得尤為重要。

萬科權(quán)益銷售金額亦位于行業(yè)前列，與此同時，在38個重點城市的銷售金額位于前2名。在當前市場出清、行業(yè)分化的大環(huán)境下，萬科市占率優(yōu)勢將持續(xù)擴大，鞏固夯實行業(yè)龍頭地位。

保利發(fā)展手握充足土儲，去化周期高達6年以上，未來銷售規(guī)模以及現(xiàn)金回款得到保障。中海、旭輝等房企土儲項目集中在熱門城市，變現(xiàn)能力和保值能力強，能夠充分抵御市場風險。

此外，華潤置地、招商蛇口等部分具備央企國企背景的房企，在獲得并購貸款上具備一定優(yōu)勢，而這些不計入三條紅線范疇之內(nèi)的融資有助于其進行優(yōu)質(zhì)項目收并購，實現(xiàn)規(guī)模增長。

銷售現(xiàn)拐點，房企韌性凸顯

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售金額達18.2萬億元，同比增長4.8%，創(chuàng)下歷史新高。

上下半年來看，全國商品房銷售金額同比增速迥異，其中上半年同比增長38.9%，下半年則為-16.6%。

首要原因是疫情影響下2020年上半年銷售基數(shù)較低，導(dǎo)致2021年上半年銷售同比增速高；另一方面則是2021下半年行業(yè)暴雷案例增多，疊加購房者觀望情緒，樓市銷售景氣急轉(zhuǎn)直下。

房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究成果中，100家企業(yè)銷售表現(xiàn)受市場景氣下行影響更加明顯。2021年上半年權(quán)益銷售金額同比增速為40%，但下半年銷售表現(xiàn)疲軟，權(quán)益銷售金額同比增速為-24.5%，其中8-12月前卓越100房企權(quán)益銷售金額同比增速分別為-23.3%、-30.8%、-38.2%、-37.5%、-38.7%。

受此影響，2021年100家卓越房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額為8.6萬億元，同比減少1.4%，年內(nèi)累計銷售增速首次轉(zhuǎn)負，市場占有率也由2020年的75.9%下降至68.3%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)計算上下半年權(quán)益銷售金額同比增速的回落值，以此衡量房企在樓市景氣下行時的相對銷售韌性，回落值越小，銷售韌性越大。

根據(jù)數(shù)據(jù)計算結(jié)果，100家卓越房企上下半年權(quán)益銷售增速回落值位于4.4%與259%之間，回落值中位數(shù)為73.7%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，越秀地產(chǎn)憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢與當?shù)貥鞘辛己帽憩F(xiàn)，回落值僅為 4.4%，銷售韌性凸顯；碧桂園、萬科、中海等頭部房企也通過出色的營銷渠道以及多區(qū)域貨值的彈性推售，回落值表現(xiàn)較為優(yōu)異。

銷售韌性的另一個觀察視角是銷售均價，假設(shè)住宅銷售遭遇明顯下行壓力時，房企將出現(xiàn)降價促銷回籠資金的傾向。

因此，計算2021年上下半年銷售均價變化幅度，作為判斷房企銷售韌性的輔助指標。銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持相對平穩(wěn)。在下半年全口徑銷售回落值相仿的情況下，觀點指數(shù)對銷售價格表現(xiàn)堅挺的房企給予更高評價。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)計算結(jié)果顯示，100家卓越房企2021年下半年銷售均價較上半年變化幅度位于-49.3%至44.9%區(qū)間。對比上半年，52家樣本房企下半年銷售均價穩(wěn)中有升，剩余48家房企則出現(xiàn)下降。

其中，華潤置地、濱江集團、中糧大悅城等房企下半年銷售均價較上半年出現(xiàn)雙位數(shù)增幅，在樓市景氣下行時體現(xiàn)出更強的銷售定力和韌性。

土儲貨值分化明顯，質(zhì)量成為御寒關(guān)鍵

未來銷售規(guī)?？剂糠矫?，觀點指數(shù)以權(quán)益土儲貨值為主要觀察指標，通過計算土儲權(quán)益貨值與權(quán)益銷售的比值，得到去化周期，以此評估不拿地擴儲的極端條件下，房企當前土儲貨值可以支撐銷售的時間長度。

權(quán)益土儲貨值越大，去化周期也將越長，在保證銷售規(guī)模以及減少投拓支出之間的戰(zhàn)略選擇空間也將越大。

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根據(jù)計算結(jié)果，100家卓越房企土儲權(quán)益貨值為383536億元，去化周期為4.48。其中，前31-50家房企以及前51-70房企的土儲權(quán)益貨值相對充足，分別可以支撐未來4.74年以及4.62年的發(fā)展，優(yōu)于房企整體平均水平。

從個體表現(xiàn)來看，房企權(quán)益土儲分化明顯。保利發(fā)展以及越秀地產(chǎn)等房企權(quán)益土地貨值龐大且充足，去化周期高達6年以上；即使未來減少拿地，這些房企也有充足土儲貨值資本，用來確保銷售規(guī)模以及現(xiàn)金回款。少數(shù)房企權(quán)益土儲去化周期不足1年，未來擴儲壓力明顯。

另一方面，權(quán)益土儲貨值除了能夠評估房企有多少的貨源可以支撐未來銷售之外，亦能夠考量房企的資金變現(xiàn)能力與風險抵御能力，這在當前融資收緊環(huán)境下尤為關(guān)鍵。

土儲貨值能否變現(xiàn)跟所處城市以及未來樓市價格預(yù)期密切關(guān)系，觀點指數(shù)以房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究體系內(nèi)49家房企作為樣本，觀察上述房企在各能級城市中的銷售金額。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，一線城市和二線城市是樣本房企主要銷售區(qū)域，銷售金額占比高達71.9%，三線占比為16.2%，四線最少，僅為11.9%。

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眾多一二線城市中，杭州、南京、紹興、廣州、天津、寧波、溫州、合肥、南通、成都等城市樓市表現(xiàn)較好，成為了樣本房企在2021年錄得較高銷售金額的城市。這些城市近幾年樓市價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，是房企布局的熱門城市。

觀點指數(shù)緊密跟蹤近期住宅銷售情況以及樓市價格走勢，以此來界定重點城市，并根據(jù)重點城市項目土儲占比，評估房企貨值未來保值升值空間，人口凈流入以及城市住宅庫存表現(xiàn)也是重要的參考指標。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

以旭輝控股為例，截至 2021年中期，旭輝控股開發(fā)項目遍布85個城市，土儲總建面6857萬平方米。其中，一二線項目占比高達85%，貨值前10城市分別是北京、長沙、武漢、溫州、重慶、蘇州、太原、成都、南京和天津。

整體來看，2021年旭輝控股嚴守深耕核心一二線城市的投資原則，主要在北京、上海、杭州、南京、合肥、溫州、廣州、武漢等核心城市參與土拍，新增土儲建面1170萬平方米，項目未來保值能力強。

地市先熱后冷，收并購潮改變行業(yè)格局

除了區(qū)域布局之外，擴儲規(guī)模是一個值得關(guān)注的增量指標，跟房企未來銷售體量與貨值情況有密切聯(lián)系。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

回顧全年，2021年100個城市供應(yīng)住宅用地24362宗，供應(yīng)住宅用地建筑面積183354萬平方米，同比減少34%。

實施集中供地政策之后，土地市場呈現(xiàn)出階段性出讓高峰，4月、8月以及11月是集中供地的主要月份。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

土 地成交方面，2021年100個重點城市成交住宅用地20440宗，成交土地建筑面積121530萬平方米，同比減少29.6%；成交總價49836億元，同比減少11.8%。

由于房企開發(fā)節(jié)奏和資金限制等因素，整體土地市場先熱后冷趨勢明顯。2021年100個重點城市上半年住宅用地成交總價同比增速為24.3%，下半年成交總價增幅下降至-36.8%。

溢價率方面，出于擴充土儲與轉(zhuǎn)化年內(nèi)銷售貨值等多方面需求，第一批集中供地房企拿地積極性較高，重慶、深圳、廈門、合肥以及杭州等熱門城市土拍競爭激烈，溢價率均高于25%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

根據(jù)第一輪集中供地反饋結(jié)果，多個城市調(diào)整土地競拍規(guī)則，主要調(diào)整方向是住宅用地溢價率限制在15%之內(nèi)，疊加融資環(huán)境收緊，房企資金短缺，土拍競爭熱度下降，下半年土拍溢價率降至低位。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，100家卓越房企中，2021年拿地支出（權(quán)益口徑）處于前列的分別是萬科、中海、碧桂園、保利、招商蛇口等。

觀察上下半年拿地支出情況，萬科、中海、保利、招商等房企采取逆勢拿地策略，避開上半年火熱的市場，轉(zhuǎn)而在下半年大規(guī)模拿地，既能夠擇優(yōu)競拍，也能夠降低拿地成本。

另一種擴儲方式是收并購，2021年下半年融資收緊、資金承壓大環(huán)境下，房企通過出售資產(chǎn)快速融通資金，收并購案例明顯增加。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)共有225宗并購交易，涉及并購交易金額為2935.2億元，其中Q4并購交易金額同比增加87.5%至1017.5億元，達到年內(nèi)高點。

從并購標的來看，具備輕資產(chǎn)管理、穩(wěn)定現(xiàn)金流收入等特點的物業(yè)服務(wù)公司成為首選。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2021年全年上市物管企業(yè)主動披露并購案例54起，涉及金額超過350億元，并購體量遠超2020年。

隨著部分房企債務(wù)違約風險加劇，2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，明確提出支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具、辦理并購貸款業(yè)務(wù)，進一步落實房企并購服務(wù)，托底房地產(chǎn)行業(yè)風險。

2022年，浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行以及興業(yè)銀行等金融機構(gòu)紛紛跟進，宣布發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，為房企收并購提供融資支持。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

目前招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)分別完成12.9億元以及25.3億元并購債券發(fā)行，華潤置地、大悅城、五礦地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)也已獲取銀行并購融資額度，預(yù)計后期并購債券發(fā)行數(shù)量會明顯增多，2022年房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉聿①徖顺薄?/p>

值得注意的是，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”指標。在充足資金支持下，優(yōu)質(zhì)房企未來將開展一系列項目收并購動作，屆時手中土儲貨值將會明顯上升，行業(yè)格局或?qū)⒊霈F(xiàn)改變。