周洪斌（旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁）：大家早上好！

今天我們講物業(yè)的未來，我覺得這種成長邏輯可能是根據最近一年來房地產調控對物業(yè)間接的影響，包括大家對未來的一些焦慮，但總體去年投資人問了一些問題，就是物業(yè)的增長的邏輯在哪里？我覺得物業(yè)發(fā)展的根本沒有變化，我覺得任何一個行業(yè)發(fā)展它的規(guī)律其實是可循的。

第一個階段都是百花齊放，因為行業(yè)初創(chuàng)門檻很低。第二個階段是出現(xiàn)明星企業(yè)，第三個階段就是資本介入，資本介入就會給行業(yè)的發(fā)展插上騰飛的翅膀，規(guī)模集中。有了資本介入就會有人才，人才的進入會讓這個行業(yè)有更多好玩的東西和賺錢的模式出現(xiàn)。第五個階段才會有話語權，才會被社會和政府關注，才會有更多的從業(yè)人員進入到真正的決策機構，政策制定的機構，有了話語權行業(yè)就進入成熟階段，這個時候行業(yè)開始逐漸成熟。我覺得物業(yè)行業(yè)經過這幾年，從資本市場、人才流入、話語權的建立，我覺得在逐漸走向成熟的階段。

行業(yè)成熟我判斷它有兩個典型的標志，第一個就是寡頭壟斷，寡頭壟斷有一個二八原則。我們看到今天百強企業(yè)在管的面積，在前年就已經達到32%多，通過去年一年兼并的整合，或多或少可能這個比例提升的速度會更快，當然去年因為地產上游的波動，有沒有規(guī)模集中？對于好的企業(yè)永遠都是機遇。2007年的房地產拿地的規(guī)模其實百強企業(yè)已經占到了新增供地的68%，這68%的面積可能都被流入到物業(yè)企業(yè)，所以我覺得物業(yè)行業(yè)本質上沒有特別多的變化，我們從行業(yè)規(guī)律去看，階段性的波段都不足以影響行業(yè)的前行。

但物業(yè)行業(yè)短期內面臨非常多的困難，未來的增長很多人還是有焦慮，但是再向彎道超車的可能性也很難，它跟別的行業(yè)不一樣。房地產市場，由于拿地規(guī)模的集中，包括資本市場帶來的示范效應，所以更多的開發(fā)商會把物業(yè)服務的管理權留在自己手里，所以能夠進入招標投市場的一手項目其實很少很少。剩下的二手住宅，這幾年二手市場的競爭確實很激烈，但是二手市場的競爭慢慢會發(fā)生一些根本的變化，從過去價格的競爭可能逐漸要向品質競爭和專業(yè)競爭轉移。其實公建市場的競爭隨著控財產，公建市場毛利率低，這里面的競爭某種程度還保留原來資源競爭的格局。另外一個競爭是城市服務，其實城市服務社會化在2015年就開始了，經過這么多年基本的判斷城服這一塊的模式還沒有完全清晰，尤其是政府和企業(yè)的心態(tài)還有一個磨合，但是我們不排除未來具有廣闊的空間。所以格局定了以后，要想彎道超車它跟別的行業(yè)差異非常。

到底未來我們要保持在平臺規(guī)模上的競爭，它的競爭趨勢是什么？我們判斷，特別是疫情過后整個物業(yè)行業(yè)的競爭它真正的內涵，它的能力競爭的內涵發(fā)生了翻天覆地的變化。

第一個會向口碑競爭轉移。隨著消費者意識的提升和業(yè)委會話語權逐漸的增加，包括政府倡導社會治理底層結構的建設，所以未來服務力才是決勝力，這一點很多嘉賓都講到了。

第二個其實是城市深耕。同一個城市可能20%的物企管80%的面積，如果你進入不了業(yè)主的心智，消費者的心智，其實未來發(fā)展的速度會逐漸萎縮。

第三個發(fā)展方向是專業(yè)制勝。我們認為疫情是一種大考，對物業(yè)公司專業(yè)能力和未來消殺，安全管理、社會治安事件的管理，這些專業(yè)能力的提升可能超越了傳統(tǒng)物業(yè)，能不能應對這些大事，有責任心去應對，專對的去應對，這可能都會成為未來物業(yè)制勝的法寶。

第四個是科技賦能。未來業(yè)主的生活隨著科學技術的發(fā)展，可能更多業(yè)主對居家體驗有更極致的追求，所以科技的研發(fā)和投入只有頭部企業(yè)才可以去承擔這個成本，中小企業(yè)可能機會很小，小企業(yè)無論是時間還是財力，要投入到科技賦能的戰(zhàn)役當中為時已晚，很難脫穎而出。

永升從2018年上市就提出了四輪驅動，實現(xiàn)五年十倍大的規(guī)?；臉嬒?。“四輪”就是大股東支持，我們還是覺得有一個大股東對增長的底氣和信心會更足；第二個就是招投標的發(fā)展，我們堅持依靠不依賴，主要還是靠物業(yè)支撐團隊對招標投市場和行業(yè)市場趨勢的精準把握；第三個開展戰(zhàn)略合作，現(xiàn)在有非常多合作的機會，比如說物業(yè)管理、合資公司；第四個收并購，我們保持非常高的熱忱去關心、去發(fā)掘、去研究。

另外一個增長就是圍繞業(yè)主多樣化需求滿足社區(qū)增值化服務，這個具有無限的現(xiàn)象空間。有獨立形成產業(yè)的商業(yè)模式和規(guī)模發(fā)展的路徑，其實我覺得關鍵有幾條，這也是大家都在研究，要去思考的。

第一個就是訂單的密度，在一個城市里面或者區(qū)域里面的訂單密度。其實這幾年我們在社區(qū)增值服務研發(fā)當中既受益于互聯(lián)網思維，其實也受制于互聯(lián)網思維，我們場景不一樣，我們都想用互聯(lián)網的邏輯找到一個方法撬開這個生意的大門，可能這種想法還是偏簡單，因為我們沒有訂單密度，我們不是概率營銷的模式。

第二個是業(yè)主的真粘性。

第三個是產品品。過去社區(qū)增值服務絕大部分是中間商，是在原有的鏈條上增加的一些環(huán)節(jié)，增加了一些成本，很少有價值的產品。

第四個服務極致體驗。我們對于服務體驗把握的研究，包括投入都是不足的，很難形成消費者的忠誠度和復購的邏輯。

所以增值服務的幾大前提條件我們總結是訂單密度、業(yè)主真粘性、產品力構建，加上極致的服務體驗。

永升在未來發(fā)展的策略，我們始終堅持“平臺+生態(tài)”策略，平臺是傳統(tǒng)物業(yè)規(guī)模，生態(tài)是圍繞業(yè)主需求的價值鏈創(chuàng)造。我們希望未來平臺貢獻占50%，生態(tài)占50%，平臺毛利占20%，生態(tài)毛利占80%，這樣才有可能應對未來行業(yè)的競爭和發(fā)展。

謝謝各位，我的分享就到這里，希望我們團結一心，共同抗疫，爭取勝利。

謝謝大家！