朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長）：很高興應(yīng)邀前來參加2021博鰲房地產(chǎn)論壇。下面，我就理性分析形勢，穩(wěn)健開創(chuàng)未來談點(diǎn)個(gè)人看法。

我國住房制度改革與房地產(chǎn)發(fā)展，得益于改革開放和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的時(shí)代背景。其發(fā)展的歷程，參照《中國共產(chǎn)黨簡史》的時(shí)段劃分，已經(jīng)歷了三個(gè)階段，現(xiàn)正在第四階段。

從1978年9月小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一點(diǎn)”起，至1992年，為第一階段，即房改的起步與探索階段，主要在一些城市開展了新建住房補(bǔ)貼出售和提租補(bǔ)貼試點(diǎn)并逐步推廣，拉開了住房制度改革的序幕。1992年至2002年為第二階段，由綜合改革向深化改革推進(jìn)，出臺了城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，1998年起停止了住房實(shí)物分配，初步建立了市場供應(yīng)與住房保障兩個(gè)體系，建立了住房公積金制度，房地產(chǎn)市場開始較快發(fā)展。

2002年至2012年為第三階段，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。同時(shí)，政府針對市場中出現(xiàn)的問題加大了調(diào)控，還加大了保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)。新建小區(qū)還普遍建立了物業(yè)管理制度。2012年至今為第四階段，堅(jiān)持“房住不炒”定位，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，住房保障體系也在抓緊完善。

40多年來，特別是1998年以來，以住房為主的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，加上保障性住房供應(yīng)的增加，棚戶區(qū)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、城鎮(zhèn)常住人口較快增加的情況下，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

在城鎮(zhèn)絕大多數(shù)居民的住房條件得到明顯改善后，住房矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性區(qū)域性供給不足，住房的總需求量肯定會減少，增速也必然會放緩，地區(qū)間的市場差異會拉大，再加上住房供應(yīng)和保障體系不斷完善，調(diào)控機(jī)制與政策措施不斷配套，房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加嚴(yán)格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高負(fù)債、高杠桿發(fā)展的路被堵了，企業(yè)的利潤縮減了，有的甚至感到生存都困難了。在這種情況下，尤其需要大家理性分析形勢，正確理解和把握好政策，按照政策的要求、市場的需求，規(guī)劃好企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和發(fā)展之路。

我國現(xiàn)行的政策，一般都是既立足解決當(dāng)前問題又兼顧與未來目標(biāo)的銜接，但也有側(cè)重。有的側(cè)重問題導(dǎo)向，如，為了解決大城市中新市民、青年人買不起、租不起房的問題，就要努力增加租賃住房供應(yīng)。有的是側(cè)重目標(biāo)導(dǎo)向的，如，堅(jiān)持綠色低碳發(fā)展，要求逐漸增加全裝修住宅和裝配式建筑的比例，具體的比例指標(biāo)由政府及其有關(guān)部門提出。有的是兩者兼顧的，如，去年以來嚴(yán)格實(shí)施的房地產(chǎn)金融政策，既立足防范、化解當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，又要求金融為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定發(fā)展提供有力支撐。

我們還要認(rèn)識到，以民生為主的房地產(chǎn)業(yè)，在國家構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)內(nèi)循環(huán)為主的新經(jīng)濟(jì)格局中，事關(guān)民生和經(jīng)濟(jì)，影響投資和消費(fèi)，仍是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例達(dá)到7.3%，還為增加財(cái)稅收入、擴(kuò)大就業(yè)做出了貢獻(xiàn)。

因此，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，是“十四五”時(shí)期的重要任務(wù)。今后，要實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)仍是一個(gè)重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。而當(dāng)前過高的房價(jià)，對居民的消費(fèi)、青年人的結(jié)婚生育、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，有明顯的擠出效應(yīng)，所以又必須要加強(qiáng)調(diào)控，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，織牢房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的安全網(wǎng)。

當(dāng)今時(shí)代是信息時(shí)代。要理性分析形勢，就要理性分析各類信息，包括手機(jī)中的各類房地產(chǎn)信息。這方面，政府也加強(qiáng)了對信息的監(jiān)管與輿論引導(dǎo)工作。企業(yè)也要提高識別判斷能力，吸取有用或引以為戒的部分，提高企業(yè)的決策能力與水平；同時(shí)，也要防止某些信息影響了企業(yè)的正常決策。

至于“十四五”期間以住房為主的房地產(chǎn)需求情況，我估計(jì)，全國商品住房的供應(yīng)量與“十三五”期間大體相當(dāng)，人口流入多、房價(jià)高的城市，會增加保障性租賃住房的供應(yīng)。全國“十四五”期間房地產(chǎn)的總需求量仍有三部分構(gòu)成：

（一）城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)生的需求。2020年，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為63.89%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的城鎮(zhèn)化率增速將放緩；而放寬放開戶籍管理后，城鎮(zhèn)居民向宜居宜業(yè)城市的流動(dòng)、遷移量自然增加，再加上一些城市積極引進(jìn)人才，這些流動(dòng)、遷移人口對住房的總需量仍是很大的。

（二）城鎮(zhèn)原居民的改善性需求、新成家立業(yè)年青人的需求，三胎政策產(chǎn)生的需求，及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的需求，數(shù)量也很大。

（三）為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向社區(qū)管理、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)方面延伸；也可向以地產(chǎn)為載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)、新模式上拓展。這方面，已有不少企業(yè)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，商務(wù)部前不久印發(fā)了《城市商圈建設(shè)指導(dǎo)（征求意見稿）》，要求嚴(yán)格控制新建、擴(kuò)建商業(yè)建筑規(guī)模。鑒于商業(yè)地產(chǎn)中還有若干細(xì)分業(yè)態(tài)，差異又大，各位可與中房協(xié)商業(yè)文化旅游專業(yè)委員會的蔡云秘書長聯(lián)系。

總之，上述三部分的累計(jì)規(guī)模仍然是很大的。建議各位認(rèn)真關(guān)注一些城市陸續(xù)發(fā)布的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃。另外，今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額已分別達(dá)到了98060億元、114193萬m2和119047億元，同比分別增長了10.9%、15.9%和22.8%。由于去年9-12月的基數(shù)較高，今年后4個(gè)月的月同比增速自然會下降，估計(jì)全年的數(shù)據(jù)也不會低去年多少，而去年的這些指標(biāo)都是歷年來最高的，所以，今年仍是一個(gè)很正常的年份。

希望房企能順應(yīng)政策環(huán)境、市場環(huán)境，理性分析形勢，穩(wěn)健開創(chuàng)未來。要以房地產(chǎn)融資的“三線四檔”和房貸集中度管理政策，倒逼企業(yè)增長方式從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的規(guī)模擴(kuò)漲型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。要拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節(jié)奏，加快銷售回款，增加現(xiàn)金流，降低“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。要加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈體系，推進(jìn)數(shù)字技術(shù)在建造、營銷、家居、服務(wù)等方面的應(yīng)用，努力提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)，切實(shí)把企業(yè)做好做強(qiáng)做優(yōu)，有專長的中小企業(yè)，也可結(jié)合自身特點(diǎn)，在某一細(xì)分業(yè)態(tài)上深耕或探索，為行業(yè)的發(fā)展和百姓的安居宜居做出貢獻(xiàn)！