“房地產(chǎn)市場調(diào)控長遠來看是好事。” 新力控股董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林在新力控股（集團）有限公司（股票代碼：2103.HK，以下簡稱“新力控股”）2021年中期業(yè)績報告會上表示。

8月31日，新力控股召開線上2021年中期業(yè)績報告會。張園林攜新力控股常務(wù)副總裁劉翔，副總裁李想，首席財務(wù)官許進業(yè)，執(zhí)行董事兼運營管理中心副總經(jīng)理涂菁等出席會議。

現(xiàn)場分享的中期數(shù)據(jù)顯示，上半年新力控股確認收入約人民幣112.2億元，同比增長28.9%；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤約為人民幣7.3億元，同比增長7.4%。截至報告期末，公司已實現(xiàn)權(quán)益銷售額為270億元人民幣，同比增長28.4%，完成全年銷售目標(biāo)的51%，而下半年公司可售貨值充足，有信心完成全年目標(biāo)。

業(yè)績持續(xù)增長的同時，新力控股始終保持穩(wěn)健的財務(wù)基本面，在行業(yè)降負債、降杠桿的總基調(diào)下，公司也在不斷提升企業(yè)發(fā)展的安全邊際。截至報告期末，新力控股已連續(xù)三期經(jīng)營現(xiàn)金流為正，現(xiàn)金短債比達到1.4，凈負債比率進一步降至50.5%。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，新力控股目前處于黃檔，公司管理層也表示，力爭一年內(nèi)實現(xiàn)三項指標(biāo)全部達標(biāo)。

張園林表示，調(diào)控從長遠看是好事情。如果地價，地產(chǎn)公司買不起；房子，老百姓買不起，這無論從近期還是長遠看都不是好事。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個好行業(yè)，行業(yè)規(guī)模依然可觀，對于地產(chǎn)公司而言，關(guān)鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕里把自己這塊做好。”

未來，在城市深耕戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，新力控股將繼續(xù)秉承初心，匠筑精品，持續(xù)保持在深耕區(qū)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，進一步強化市場地位，在企業(yè)保持安全穩(wěn)健的同時，不斷提升運營效率，增強企業(yè)盈利水平，實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

銷售提速 收入穩(wěn)增

新力控股自成立以來，短短十余年已從區(qū)域龍頭企業(yè)晉級千億房企行列。在疫情、“三道紅線”以及集中供地等政策壓力下，今年上半年，新力控股依然保持了發(fā)展韌性，實現(xiàn)各項業(yè)績指標(biāo)穩(wěn)健增長。

半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年，新力控股實現(xiàn)收入人民幣112.2億元，同比增長28.9%；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤約為人民幣7.3億元，同比增長7.4%；截至報告期末，公司總資產(chǎn)達到1,120億元，同比增長15.9%。

收入的增長源于銷售業(yè)績長期穩(wěn)定增長。今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達588億元，同比增長35%。從更具含金量的權(quán)益銷售層面看，新力控股上半年完成權(quán)益銷售額約270億元，同比增長28.4%，完成全年銷售目標(biāo)51%，實現(xiàn)時間過半、任務(wù)過半；權(quán)益銷售面積為179.26萬平方米。

上半年，新力控股位于南昌、杭州、武漢、惠州等城市的多個項目實現(xiàn)熱銷，取得了優(yōu)異的銷售成績。例如，新力控股在南昌的大境天城項目上半年實現(xiàn)新建區(qū)套數(shù)、面積和金額三項指標(biāo)排名第一；杭州啟云府四開四罄，勁銷12億元；武漢新力城、南昌臻園均成為所在區(qū)域銷售金額排名前列的項目。此外，新力在大灣區(qū)的標(biāo)桿項目惠州新力城連續(xù)4年實現(xiàn)熱銷，并成為惠城5個銷冠得主。

從權(quán)益銷售額的區(qū)域構(gòu)成來看，長江三角區(qū)以及大本營江西省依然是公司銷售貢獻最強勁的兩大區(qū)域，其中長三角上半年實現(xiàn)權(quán)益銷售額100.62億元，占比37.2%；江西省實現(xiàn)權(quán)益銷售額72.18億元，占比26.7%；大灣區(qū)實現(xiàn)權(quán)益銷售額34.76億元，占比12.9%；中西部及其他區(qū)域的潛力城市累計實現(xiàn)權(quán)益銷售額約62.85億元，占比23.2%。隨著重點布局區(qū)域銷售貢獻度提升，也體現(xiàn)了新力控股深耕策略正在顯現(xiàn)成效。

在上半年銷售貢獻中，（新）一線及二線城市銷售占比合計達到88%，三線城市及其他銷售額占比僅為12%。布局的城市能級提高也使新力控股的權(quán)益銷售均價同比增長5.7%至人民幣15084元/平方米。

雖然下半年市場壓力不小，新力控股仍然積極搶收，于2021年前7個月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額308.4億元，已完成全年銷售目標(biāo)58%。

據(jù)涂菁介紹，下半年公司整體可售貨值充足，可售貨值權(quán)益總額為人民幣440億元，其中有92%分布于一二線城市，因此公司對完成全年合約銷售目標(biāo)充滿信心。

財務(wù)穩(wěn)健 信用良好

隨著行業(yè)“三道紅線”監(jiān)管持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全被放至空前重要的位置。上半年，新力控股也堅持審慎的財務(wù)政策，不斷優(yōu)化各類負債指標(biāo)，提升現(xiàn)金水平，增厚安全邊際。

截至上半年末，新力控股凈負債比率進一步降至50.5%，常年維持在80%以內(nèi)水平。流動性方面，新力控股實現(xiàn)連續(xù)三期經(jīng)營現(xiàn)金流為正，總現(xiàn)金短債比為1.4倍，非受限現(xiàn)金短債比為1.1倍，持續(xù)達到國家要求的“三道紅線”對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

李想表示，截至6月30日，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率是73.5%，但公司有信心在一年內(nèi)把三道紅線指標(biāo)全部降到標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，達到綠檔要求。為此，公司將進一步優(yōu)化整個現(xiàn)金流管理，在整個杠桿率上做更多鋪排，特別是長中短期債務(wù)結(jié)構(gòu)的鋪排。

實際上，上半年在降低負債和強化現(xiàn)金管控的同時，新力控股也積極融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。

報告期內(nèi)，公司境內(nèi)外融資渠道暢通，對內(nèi)建立多家銀行總對總戰(zhàn)略合作，金融機構(gòu)授信總額為人民幣952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%；存續(xù)在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發(fā)行的4.51億公司債；存續(xù)離岸公司債為6.94億美元；存續(xù)ABS為人民幣7.27億元。

上半年，隨著境外融資窗口收窄，不少房企瞄準(zhǔn)了綠色債券。新力控股也于期內(nèi)完成一筆2.1億美元綠色債券發(fā)行。該筆債券是新力控股發(fā)行的首筆綠色債，同時也是公司邁出綠色金融的關(guān)鍵一步，為后續(xù)公司拓寬融資渠道、降低融資成本奠定了基礎(chǔ)。

也正因如此，上半年，新力控股加權(quán)平均債務(wù)成本為8.7%，降低0.4%。

憑借優(yōu)異的業(yè)務(wù)運營、穩(wěn)健的財務(wù)狀況和良好的信用前景，四大國際評級機構(gòu)于2021年6月重申新力控股信用評級。其中，惠譽給予“B+”評級、穆迪給予“B2”評級、標(biāo)普給予“B”評級、聯(lián)合資信給予“AA+”評級，展望均為“穩(wěn)定”。

此外，上半年，新力控股獲納入恒生綜合指數(shù)及深港通下港股通指數(shù)，深受資本市場認可。

對于下半年即將到期的債務(wù)償還安排，許進業(yè)也表示，公司已經(jīng)做好應(yīng)對融資方案，利用銷售回款、開發(fā)貸或循環(huán)滾動融資做好到期債務(wù)償還工作，同時針對下半年到期的三筆美元債會用自有資金償還或者視市場情況申請新的美元債額度覆蓋。

管理層表示，下半年公司將會繼續(xù)加強現(xiàn)金流管理，緊抓回款的同時積極擴展融資管道及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持財務(wù)狀況穩(wěn)定健康。

多元拿地 土儲充足

今年上半年，22個重點城市推行集中供地政策，在新政策形勢下，新力控股也保持了自身的拿地節(jié)奏，并不完全依賴公開市場，在拿地渠道方面致力于多元化模式，通過招拍掛、收并購、勾地等，推動更多優(yōu)質(zhì)合作項目落地。

報告期內(nèi)，新力控股新增項目5個，總計規(guī)劃建筑面積為96萬平方米，總權(quán)益投資金額為人民幣22億元，二線城市投資占比達80%。

截至2021年6月30日，公司旗下總權(quán)益土地儲備面積達到1440萬平方米，足夠未來2.5年發(fā)展。

按權(quán)益面積計，在公司的土儲中，新一線、一線及二線城市占比約84%。雖然高能級城市土儲所占比例較高，但公司的拿地成本卻依舊保持低位。上半年，新力控股平均拿地成本僅為4245元/平方米，全部實現(xiàn)低溢價獲取。

以南昌市新建區(qū)望城鎮(zhèn)一居住用地為例，期內(nèi)，新力控股通過勾地獲取該地塊，成交地價僅為2158元/平方米，溢價率僅為3.3%。而該項目位于新建區(qū)政府重點打造板塊內(nèi)，規(guī)劃打造成集人居、教育為一體的優(yōu)質(zhì)項目，預(yù)計將為新力控股貢獻可觀的銷售和利潤。

在新力控股常務(wù)副總裁劉翔看來，第一次集中供地的城市地價依然居于高位，在這種情況下，

新力當(dāng)時保持了嚴格的投資紀律，堅持有利潤才拿地，上半年基本避開了熱門城市和高價地塊，但這并不表示新力在投資拿地上是消極的。相反，上半年公司對投資拿地的積極性較高，不少熱門和重要地塊都有新力參與并研判的身影，最終因為測算利潤不符合公司拿地準(zhǔn)則所以拿地數(shù)量不多，但拿地質(zhì)量較好。

在經(jīng)歷了過去十年的快速擴張規(guī)模的階段，下一個十年，質(zhì)量、健康被放至新力控股戰(zhàn)略的關(guān)鍵位置。劉翔表示，未來，新力不會為了規(guī)模而擴大規(guī)模，堅持四大區(qū)域持續(xù)深耕，堅持多元化取地模式，加大合作資源的開拓，將產(chǎn)業(yè)勾地定為重中之重的業(yè)務(wù)拓展模式，從而控制項目的土地成本，保障項目安全且有利潤空間。

品質(zhì)堅守 運營提效

房地產(chǎn)行業(yè)最終要回歸產(chǎn)品本質(zhì)。尤其對于新力控股這樣有品質(zhì)基因的房地產(chǎn)企業(yè)而言，好的產(chǎn)品和服務(wù)是企業(yè)發(fā)展過程中堅守的底線。

在品質(zhì)管理方面，新力控股堅持從前端管理、產(chǎn)品策略到品質(zhì)落地嚴格把控，高效應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，保障項目高品質(zhì)落地。

具體來看，上半年，新力控股在產(chǎn)品研發(fā)方面持續(xù)創(chuàng)新，不斷整合商業(yè)設(shè)施、居家服務(wù)和新零售等資源，通過3.0產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化落地推動產(chǎn)品力全維升級。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量，新力控股搭建了以工程管理中心、各城市公司、各項目部以及獨立第三方構(gòu)成的“3+1”質(zhì)量管控體系，并推出工程管理七大制度，對項目實施全周期節(jié)點管控，以保證高質(zhì)量項目產(chǎn)出。

服務(wù)質(zhì)量也進一步提升以匹配產(chǎn)品質(zhì)量。上半年，新力控股通過“360°悅服務(wù)”打造服務(wù)產(chǎn)品化戰(zhàn)略，提供全方位服務(wù)解決方案，打通線上＋線下兩種模式，打造4大服務(wù)平臺，形成完整的服務(wù)閉環(huán)。

憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，新力控股上半年榮獲包括2020-2021年美尚獎在內(nèi)的20項產(chǎn)品大獎，且集團第三方客戶滿意度總得分達到89.8分，連續(xù)六年持續(xù)提升。

在堅守產(chǎn)品品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，新力控股還在加速運營提效。隨著整個行業(yè)從以往粗放型管理向精細化管理轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)均在提質(zhì)增效，提升運營能力和效率。

上半年，新力控股工程標(biāo)準(zhǔn)及主數(shù)據(jù)平臺落地，其打造的智慧工程系統(tǒng)“新筑云”以及SAP主數(shù)據(jù)平臺，通過良好的項目管控體系和數(shù)字化體系，進一步提升管理水平和決策效率，使得管理更加精細化，從而達到經(jīng)營提效。

面對行業(yè)下滑的毛利率壓力，新力控股管理層也表示，希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態(tài)，堅持審慎靈活的拿地策略，堅持深耕品牌為先的導(dǎo)向，向精細化管理要效益，打造高效的敏捷型組織，因此來對沖毛利下行的風(fēng)險。

在十四五開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨了諸多挑戰(zhàn)，政策面監(jiān)管持續(xù)強化，市場面壓力仍在，分化加劇，市場逐步從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。在精細化運營時代，新力控股也將持續(xù)提升自身的土儲和產(chǎn)品力、加強現(xiàn)金流管理，與國家相向而行，以穩(wěn)健的姿態(tài)應(yīng)對行業(yè)變革與挑戰(zhàn)，踐行高質(zhì)量發(fā)展。