觀點(diǎn)指數(shù) 2021年上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市潮仍在持續(xù)，物管板塊迎來(lái)了一波遞表和上市的小高峰。截至目前，共計(jì)28家物業(yè)服務(wù)企業(yè)赴港遞表，預(yù)計(jì)年底資本市場(chǎng)的上市物企達(dá)到70家。

隨著上市企業(yè)增多，板塊的稀缺性降低，使得行業(yè)整體的透明度和市場(chǎng)化程度大大提高，變相推動(dòng)了行業(yè)加速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格局在不斷演化，形成了多梯隊(duì)、增速快、業(yè)務(wù)類型多樣化的發(fā)展特點(diǎn)。

縱觀上半年，打造差異化成為企業(yè)必須為之的選擇。從企業(yè)中標(biāo)的業(yè)態(tài)類型中可以明顯看出，商辦業(yè)態(tài)成為熱門。

收并購(gòu)市場(chǎng)上，也發(fā)生明顯改變，以往大型企業(yè)吞并小型企業(yè)是資本流動(dòng)的主流，但近期大型企業(yè)對(duì)中小型企業(yè)的并購(gòu)亦逐漸成為市場(chǎng)常態(tài)。2021年上半年涉及金額超過(guò)10億元的收并購(gòu)事件達(dá)到4起，更出現(xiàn)了“大魚(yú)吃大魚(yú)”的局面。

同時(shí)，企業(yè)的并購(gòu)亦并不局限在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)之上，還延伸至產(chǎn)業(yè)鏈與新價(jià)值空間之中，比如衛(wèi)生保潔、市政、康養(yǎng)文旅等方面，豐富了客戶體驗(yàn)的同時(shí)，也開(kāi)辟了新的增量營(yíng)收空間，預(yù)計(jì)未來(lái)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比下降是必然趨勢(shì)。

總體來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的沉淀與布局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化，頭部企業(yè)依托資本實(shí)力、品牌知名度等優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)行業(yè)集約化發(fā)展，未來(lái)行業(yè)的馬太效應(yīng)勢(shì)必進(jìn)一步加劇。

非住及市場(chǎng)化拓展再加速，企業(yè)收并購(gòu)如火如荼

隨著上市通道打開(kāi)，獲得資本加持的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)啟了快速跑馬圈地。在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)的集中度也進(jìn)一步提升。在各項(xiàng)增值服務(wù)仍在探索階段的當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)要想在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，管理規(guī)模的擴(kuò)張依舊是不變的主基調(diào)。

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張手段不外乎三種：關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商直接項(xiàng)目交付輸送、公開(kāi)招投標(biāo)市場(chǎng)以及收并購(gòu)?fù)袠I(yè)，其中關(guān)聯(lián)方交付是基本盤，帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)高確定性。長(zhǎng)期來(lái)看物管公司的持續(xù)成長(zhǎng)，仍依托于品牌影響力的不斷強(qiáng)化，帶動(dòng)外拓能力提升，從而更好地獲得市場(chǎng)關(guān)注。

從財(cái)報(bào)上看，2021年上半年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)顯著，其中第三方外拓面積增長(zhǎng)迅速，第三方外拓既滿足增長(zhǎng)需要，同時(shí)拓展成本遠(yuǎn)低于收并購(gòu)、整合難度較小，可實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張-強(qiáng)化-再擴(kuò)張的良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從項(xiàng)目類型來(lái)看，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2021年上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公開(kāi)招投標(biāo)市場(chǎng)上的投標(biāo)思路已經(jīng)轉(zhuǎn)換，不再著重于提高住宅市場(chǎng)上的基本盤規(guī)模，商辦、公建等非住宅領(lǐng)域亦逐漸成為拓展焦點(diǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)整理上半年近500個(gè)中標(biāo)案例，可以看到物業(yè)企業(yè)的標(biāo)的項(xiàng)目已呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)布局。具體占比為，住宅30.69%、商業(yè)物業(yè)10.23%、商辦物業(yè)7.92%、醫(yī)院物業(yè)3.3%、學(xué)校物業(yè)7.26%、公建及其他39.6%、軌道交通0.99%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)調(diào)研、公開(kāi)資料、政府招投標(biāo)網(wǎng)

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)涵蓋零售、辦公、批發(fā)、餐飲、酒店、公寓等，目前市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)不如住宅物業(yè)龐大。從上半年物業(yè)企業(yè)拓展項(xiàng)目類型來(lái)看，近半物業(yè)企業(yè)的拓展重心逐漸往商業(yè)及商辦兩大物業(yè)類型轉(zhuǎn)移，最根本緣由或許在于該類物業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力。其中后者具有較高的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)對(duì)象單一化以及成長(zhǎng)潛力更高。

具體到細(xì)分業(yè)態(tài)的毛利率上更為直接，同一物業(yè)企業(yè)的商業(yè)物業(yè)毛利率普遍大幅高于住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從物業(yè)管理的收費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，與住宅物管類似，商辦物業(yè)可分為多個(gè)層次，以“四保一服”為主，疊加各項(xiàng)增值服務(wù)；其次還涉及招商及租戶管理等運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以及開(kāi)業(yè)前期的定位、咨詢，開(kāi)業(yè)后的活動(dòng)籌備營(yíng)銷等。

來(lái)源：華潤(rùn)萬(wàn)象生活招股書(shū)、星盛商業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

同時(shí)，相較住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)的另一核心競(jìng)爭(zhēng)力在于服務(wù)對(duì)象的不同。

傳統(tǒng)住宅物業(yè)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象通常是復(fù)數(shù)的業(yè)主，服務(wù)的空間主要是公共區(qū)域，業(yè)主付費(fèi)意向低，溝通與提價(jià)難度高。甚至面臨著合約期滿的續(xù)約難題，而商辦物業(yè)主要面對(duì)單一大業(yè)主，提價(jià)難度較低。

來(lái)源：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

商業(yè)物管與住宅物管均可從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期介入，例如商管的定位咨詢、住宅物管的銷售案場(chǎng)服務(wù)等，不過(guò)商業(yè)物管除提供基礎(chǔ)物管服務(wù)、增值服務(wù)外，更側(cè)重商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，服務(wù)內(nèi)容更為豐富。

商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)差異明顯，成長(zhǎng)性占優(yōu)

從運(yùn)營(yíng)的角度上看，商辦類物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式亦各有差異。據(jù)企業(yè)招股書(shū)介紹，物業(yè)企業(yè)商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式主要有三種，即委托管理模式、品牌及管理輸出模式、整租服務(wù)模式。對(duì)比來(lái)看，當(dāng)下住宅物業(yè)服務(wù)的模式類似委托管理服務(wù)，模式相對(duì)單一。

來(lái)源：星盛商業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，商業(yè)物業(yè)盈利上的優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在單位面積的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)以及成長(zhǎng)性上。

數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)約為5.1元/月/平方米，大灣區(qū)商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)平均約為7.5元/月/平方米，遠(yuǎn)高于對(duì)應(yīng)住宅類物業(yè)的平均水平。不過(guò)相對(duì)的，成本也更高。能否化營(yíng)收為利潤(rùn)，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的綜合管理水平和成本把控能力也有了更高的要求。

同時(shí)，商辦類物業(yè)的盈利水平會(huì)隨著項(xiàng)目的發(fā)展而提升，具備較大成長(zhǎng)空間。以購(gòu)物中心為例，單一項(xiàng)目培育期、穩(wěn)定期、成熟期大致為開(kāi)業(yè)后3年以內(nèi)、開(kāi)業(yè)3到5年、開(kāi)業(yè)5年以上。

數(shù)據(jù)來(lái)源：華潤(rùn)置地年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從培育期到成熟期，項(xiàng)目的租金、零售額、出租率均可獲得明顯提升，從而帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄項(xiàng)目的收入增長(zhǎng)。

來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

商辦物業(yè)管理與住宅類似，都存在剛性人工、設(shè)備成本，如何降本增效成為物業(yè)企業(yè)需要解決的問(wèn)題。從商辦物業(yè)的收費(fèi)模式來(lái)看，隨時(shí)間推移，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累，租金收入增長(zhǎng)可帶動(dòng)物管費(fèi)提升，從而對(duì)沖設(shè)施維護(hù)成本上升的不利影響。

來(lái)源:公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

最后從市場(chǎng)存量角度上看，目前頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都有強(qiáng)力的母公司支持，留給公開(kāi)招投標(biāo)市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目有限，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

如上文概述住宅物業(yè)受到政府指導(dǎo)價(jià)以及業(yè)主委員會(huì)等因素影響，短期內(nèi)通過(guò)招投標(biāo)市場(chǎng)大規(guī)模擴(kuò)張難度大，這點(diǎn)在如長(zhǎng)城物業(yè)等第三方物業(yè)企業(yè)的中標(biāo)率亦有所體現(xiàn)（2020年長(zhǎng)城物業(yè)中標(biāo)率不足50%），而收并購(gòu)還面臨著一定資金壓力，團(tuán)隊(duì)整合等問(wèn)題。

來(lái)源：公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

而轉(zhuǎn)看商辦物業(yè)，因?yàn)榇嬖谝欢ǖ倪\(yùn)營(yíng)以及設(shè)備壁壘，行業(yè)集中度較低、格局分散，因此也為部分有商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)企業(yè)提供了發(fā)展可能性。值得注意的是，隨著近年來(lái)多家商管企業(yè)上市，在行業(yè)“跑馬圈地”的主旋律下，無(wú)論是市場(chǎng)化拓展，還是第三方收并購(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)均加劇。未來(lái)?yè)碛型暾a(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)能力突出的企業(yè)將會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)，受到市場(chǎng)關(guān)注。

收并購(gòu)廣度與烈度并升

2021年，物管行業(yè)收并購(gòu)熱度依舊不減，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月30日，今年物管企業(yè)發(fā)起的收并購(gòu)事件達(dá)到46起，涉及金額超過(guò)130億元，已超過(guò)2020年物管行業(yè)收并購(gòu)資金的總和。

而收并購(gòu)市場(chǎng)的形勢(shì)也已發(fā)生明顯改變，大規(guī)模并購(gòu)成為市場(chǎng)常態(tài)。2021年上半年涉及金額超過(guò)10億元的收并購(gòu)事件達(dá)到4起，分別是合景悠活13.2億元收購(gòu)雪松智聯(lián)、恒大物業(yè)15億元收購(gòu)寧波亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)48.5億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%股權(quán)以及龍湖物業(yè)12.7億元收購(gòu)億達(dá)服務(wù)。

其中，碧桂園服務(wù)對(duì)藍(lán)光嘉寶的收購(gòu)還屬上市物企間的吞并，也是目前為止規(guī)模最大的一宗物企收并購(gòu)。另外，今年4月，融創(chuàng)服務(wù)還披露了對(duì)于彰泰服務(wù)的收購(gòu)事項(xiàng)，該起案例則屬于地產(chǎn)業(yè)整合帶來(lái)的下游物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)整合。這些大型物企間的吞并令收并購(gòu)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。

細(xì)分來(lái)看，中小型物企更傾向于收購(gòu)?fù)愋偷奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，以增大在管面積為目的快速搶占市場(chǎng)份額，盡早形成規(guī)模效應(yīng)。而隨著物管行業(yè)概念邊界的不斷延伸和新藍(lán)海市場(chǎng)的逐漸發(fā)掘，已成規(guī)模的物管企業(yè)在繼續(xù)橫向收購(gòu)，新拓區(qū)域和項(xiàng)目的同時(shí)，也將大量資金投拓在物業(yè)服務(wù)的上下游產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)中。

收并購(gòu)的標(biāo)的企業(yè)涉及環(huán)衛(wèi)、信息化、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、商管等多元業(yè)態(tài)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)在城市服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全方位多產(chǎn)業(yè)布局。

而在資金端，近年密集的物企IPO上市為物管行業(yè)提供了大量的收并購(gòu)彈藥，從各物企2021上半年的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前主流物企在賬資金仍然充足，足以支撐收并購(gòu)活動(dòng)的繼續(xù)進(jìn)行。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

供給端方面，在“房住不炒”的總體政策基調(diào)和“三道紅線”的強(qiáng)融資監(jiān)管之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇出售物管資產(chǎn)以換取現(xiàn)金流的情況更加頻繁。與此同時(shí)，港交所對(duì)上市盈利門檻提升、物管股在資本市場(chǎng)的風(fēng)向也出現(xiàn)了改變，不少房企重新考慮對(duì)于物管板塊的決議，即上市不是唯一路徑。

事實(shí)上，市場(chǎng)給予物企高估值的當(dāng)下正是出讓物管資產(chǎn)的最佳窗口期，這也給物管行業(yè)的收并購(gòu)市場(chǎng)提供更多的標(biāo)的資源，進(jìn)一步催化當(dāng)前的并購(gòu)烈度。

行業(yè)持續(xù)探索新模式，挖掘各類增值服務(wù)

疫情之下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)了其在防疫與社區(qū)管理方面的價(jià)值，社會(huì)關(guān)注度顯著提升，對(duì)應(yīng)的政策支持力度也持續(xù)提高。

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2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，其中鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

從近期相關(guān)文件可以發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)多次被提及。在政策的支持下，“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的路徑給行業(yè)提供發(fā)展思路，物企的業(yè)務(wù)布局也逐漸往生活類服務(wù)靠攏。

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而物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期的公開(kāi)表態(tài)也可以看到，企業(yè)正積極拓展新業(yè)態(tài)，拓寬社區(qū)增值服務(wù)來(lái)源。如龍湖智慧服務(wù)跨業(yè)態(tài)探索“物業(yè)+養(yǎng)老”；融創(chuàng)服務(wù)入局社區(qū)幼托服務(wù)；碧桂園開(kāi)展團(tuán)膳業(yè)務(wù)等。

考慮政策由上而下的傳導(dǎo)機(jī)制，以及伴隨著物業(yè)管理覆蓋面的擴(kuò)大，未來(lái)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)和業(yè)主需求，進(jìn)一步通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新、對(duì)外合作、加大滲透、創(chuàng)建品牌等方式構(gòu)建多元化的社區(qū)增值服務(wù)體系，會(huì)變得更加普遍。

此外，由于社區(qū)增值服務(wù)的商業(yè)模式日益成熟且具有延展性，內(nèi)容和品類將不斷豐富，“物業(yè)+生活服務(wù)”會(huì)成為越來(lái)越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)深度挖掘的維度。

社區(qū)增值量變累積，細(xì)分領(lǐng)域空間仍存

由于社區(qū)本身?yè)碛芯薮蟮娜丝诹髁?，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)面積增多，所產(chǎn)生社區(qū)增值服務(wù)的收入也會(huì)顯著增長(zhǎng)，進(jìn)而產(chǎn)生規(guī)模效益。

可以認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理面積與其增值服務(wù)收入基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但企業(yè)開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)亦受決策層重視程度、服務(wù)物業(yè)業(yè)態(tài)類型、具體業(yè)務(wù)的商業(yè)模式及運(yùn)營(yíng)能力等綜合因素影響，部分企業(yè)亦可能出現(xiàn)趨勢(shì)外的情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比2020年A、B兩家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收數(shù)據(jù)，A企業(yè)在管面積為4545萬(wàn)平方米，B企業(yè)在管面積為5749萬(wàn)平方米。盡管規(guī)模小有差距，A企業(yè)2020年社區(qū)增值服務(wù)為3.16億元，B企業(yè)增值服務(wù)營(yíng)收則僅為1.35億元。

可見(jiàn)，規(guī)模并非影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)的唯一因素。換而言之，在當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下，規(guī)模并不占優(yōu)的企業(yè)可以通過(guò)深度挖掘社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，從而突破規(guī)模限制，獲得市場(chǎng)青睞。

從企業(yè)層面來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)與基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)共享人工，具有較高的毛利率，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增收減負(fù)的貢獻(xiàn)更加突出。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上市物企披露的年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)增值服務(wù)已逐漸成為部分物企提高毛利率的重要來(lái)源。

26家樣本物企的基礎(chǔ)物管服務(wù)毛利率在10.6%到34.6%之間，均值為23.72%，而社區(qū)增值服務(wù)毛利率區(qū)間為30.3%-95%之間，均值為48.97%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

整體來(lái)看，26家樣本企業(yè)中有10家企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率高于50%。其中彩生活毛利率達(dá)95.0%，主要由于其經(jīng)營(yíng)模式與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所不同，通過(guò)旗下數(shù)字平臺(tái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，成本投入較少。

社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容豐富，增長(zhǎng)各異，經(jīng)營(yíng)方式靈活，但總體毛利率高。若成功拓展可以在短期內(nèi)貢獻(xiàn)增量利潤(rùn)，為企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益。

盡管目前社區(qū)增值服務(wù)已然小有所成，在營(yíng)收中的占比亦逐年提升，但總體而言仍處于積累的過(guò)程。當(dāng)前主流上市物企社區(qū)增值服務(wù)聚焦于零售、美居、傳媒及空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)等方向，同時(shí)積極嘗試團(tuán)膳、旅行社、校園增值等新業(yè)務(wù)形態(tài)。

簡(jiǎn)單對(duì)比物企與細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)情況，2020年保利物業(yè)美居收入為4.05億元，相對(duì)靠前；同期紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)收入139億元；2020年社區(qū)傳媒收入方面，碧桂園服務(wù)相對(duì)靠前，為3.5億元，同期分眾傳媒實(shí)現(xiàn)收入121億元。

整體來(lái)看，盡管可能存在行業(yè)間收入業(yè)務(wù)類別差異，但對(duì)比結(jié)果顯示，物管公司在社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域可挖掘空間依舊充足，除了增加服務(wù)種類，對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的深度挖掘、規(guī)模提升同樣十分重要。

資本熱度有增無(wú)減，兩極呈現(xiàn)白熱化

2021年年中，物管板塊迎來(lái)了一波遞表和上市的小高峰，大量物企集中在此時(shí)間段遞表或上市。截至7月19日，今年已共有11家物企順利上市，22家仍處于遞表排隊(duì)階段，總和達(dá)到33家，數(shù)量上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2020年上市的的18家物企。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，今年成功上市的物企數(shù)量有望超過(guò)30家，屆時(shí)資本市場(chǎng)物管板塊的企業(yè)數(shù)量將突破70家。

從面積規(guī)模上來(lái)看，今年遞表以及上市的物企仍以中小規(guī)模為主，在管面積多集中在數(shù)千萬(wàn)平方米級(jí)別，規(guī)模最高的為6月16日遞表的長(zhǎng)城物業(yè)，截至2020年底其在管面積達(dá)到1.15億平方米，也是目前規(guī)模最大的獨(dú)立第三方物企。

首次發(fā)行方面，目前已上市的11家物業(yè)股的平均首發(fā)市盈率約為27.50倍，此外，純商業(yè)運(yùn)營(yíng)的星盛商業(yè)獲得了市場(chǎng)額外的追捧，香港公開(kāi)發(fā)售部分獲得逾750倍超額認(rèn)購(gòu)，除此之外，整體認(rèn)購(gòu)熱度相比2020年有所降低。

今年新上市的物企以中小規(guī)模為主，因而平均募資金額相比去年有所下降，但募資總額仍然達(dá)到了87.25億港元。

根據(jù)各企業(yè)公告，平均60%-70%的融資額將用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資，該筆來(lái)自市場(chǎng)的新資金將為新上市物企提供有力的現(xiàn)金補(bǔ)充，助力物管行業(yè)更進(jìn)一步的縱向發(fā)展以及集中整合。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前體量較大的房企中，除萬(wàn)科、龍湖等尚未公開(kāi)披露具體的拆分物業(yè)上市計(jì)劃外，大部分房企已完成物管上市或已進(jìn)行物管招股書(shū)的投遞。同時(shí)，考慮到港交所對(duì)上市盈利門檻的調(diào)整將于2022年1月1日正式生效，今年或?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)赴港上市的最高峰。

大批量物企的陸續(xù)上市，使得行業(yè)整體的透明度以及市場(chǎng)化程度都大大提高，頭部上市物企的標(biāo)桿性作用會(huì)加速行業(yè)整體的發(fā)展進(jìn)步，同時(shí)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必也會(huì)愈發(fā)激烈。

市值沉浮下的行業(yè)兩極

截至2021年6月30日，港交所上市物企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到43家，A股仍為4家。2021年上半年，43只港股物業(yè)股中29只錄得上漲，其中28只累計(jì)漲幅跑贏同期恒生指數(shù)，漲幅最高的包括濱江服務(wù)、世茂服務(wù)以及中海物業(yè)，半年內(nèi)累計(jì)漲幅均破100%；跌幅方面，宋都服務(wù)與燁星集團(tuán)累計(jì)跌幅最高，分別累計(jì)下跌33.75%與32.35%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而A股方面，目前滬深股市上市的4只物業(yè)股包括招商積余、新大正、特發(fā)服務(wù)以及南都物業(yè)，上半年期間累計(jì)漲跌幅度分別為-19.68%、32.87%、-10.41%和2.71%。

從市值上來(lái)看，市值整體與在管面積基本呈正相關(guān)關(guān)系，皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0.70。截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)市值仍然傲視群雄，達(dá)到2704億港元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與恒大物業(yè)跟隨其后，分別為1213億港元以及1054億港元，這也是目前唯三踏入千億市值俱樂(lè)部的物管股；與此同時(shí)，大多數(shù)物管股市值仍位于百億之下。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

總體而言，物管服務(wù)行業(yè)屬“萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)”，發(fā)展空間仍存，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，摸索行業(yè)邊界進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和探索，需要一定的實(shí)力和規(guī)模來(lái)作為支撐。

現(xiàn)時(shí)物管板塊呈現(xiàn)明顯的估值分化狀態(tài)，業(yè)績(jī)狀況良好、不斷拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的大型龍頭物企，股價(jià)穩(wěn)步上漲。服務(wù)優(yōu)質(zhì)、結(jié)合商管或其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)的中小物管企業(yè)，亦有機(jī)會(huì)受到市場(chǎng)認(rèn)可。而營(yíng)收規(guī)模較小、增長(zhǎng)潛力亦不足的中小型物企則在投資者可選標(biāo)的日益充足的情況下，股市表現(xiàn)欠佳。

近年大批量同質(zhì)化中小型物企的上市，使得大量中小物管股股價(jià)整體向下調(diào)整。與發(fā)行價(jià)相比，目前（截至2021年9月2日）港股48只物業(yè)股中，仍有17只物業(yè)股的股價(jià)處于破發(fā)狀態(tài)，亦有數(shù)只物管股成交量低迷，股價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊，反映了二級(jí)市場(chǎng)對(duì)普通中小物管股的熱情正逐漸冷卻。

與此同時(shí)，5月28日碧桂園服務(wù)與雅生活先后宣布配股，分別融資104.88億港元與32.59億港元，助力其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與業(yè)務(wù)探索。可以看到，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上的資金都更容易聚集在板塊頭部?jī)?yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)上，而規(guī)模較小、增長(zhǎng)潛力不足的物管企業(yè)或有被資本市場(chǎng)邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。