劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司董事長?）：謝謝，我確保15分鐘講完。

這是華為手機拆完了，小米手機拆完了，大疆無人機拆完了，這個比什么呢？外行看一下熱鬧。華為手機就兩款螺絲，小米有四款，大疆無人機26款。外行也知道，華為手機水平最高，大疆無人機雖然是大品牌，也掙錢，但是需要提升的東西很多。

西門子洗碗機，美的洗碗機，美的是老牌制造業(yè)企業(yè)，一比在總裝線上的組裝時間，西門子就700多秒，美的洗碗機2200多秒，我們比這個是什么意思？反正我們拆了很多東西。

后來我們又拆了一個特斯拉，大家沒想到一個開發(fā)商會干這個事，我們干這個事干嘛呢？就說明一個問題，就是即時一些大的制造業(yè)企業(yè)也需要很專業(yè)的服務，小米需要吧，美的需要吧，汽車也需要吧，我們就是干這個服務的。

設計階段大家拼命搞，工業(yè)產(chǎn)品也一樣，中國沒人搞這個服務，我可以負責任告訴大家，中國是一個制造業(yè)大國，不是強國，你像大疆無人機還是26個螺絲，我們專家研究很容易變成12種，這樣你的效率會提高，成本會降低，我們就是干這個事。

我們還干一件事，就是智能硬件加速器，從工業(yè)設計、打樣、檢驗檢測，開模注塑等等，假設一個高企業(yè)科技他是做耳機的，老板這個老板是聲學方面的專家，但是耳機生產(chǎn)對他來說是門外漢，他完全不懂，這是兩個行當，我們幫你生產(chǎn)耳機，你找我就會快。

我們還做了一個天集社，天集社就是給你找訂單，這個我就不細講了。

金融服務，大家簡單能理解。

我們還有一個技術服務，我們跟清華搞了一個智能制造聯(lián)合研究中心。

這幾個加起來，我們認為是一個服務，是一個產(chǎn)業(yè)服務。你搞住宅的要搞住宅服務，搞商業(yè)的要搞商業(yè)服務，要產(chǎn)業(yè)的要搞產(chǎn)業(yè)服務，這就是我們理解的產(chǎn)業(yè)服務?，F(xiàn)在園區(qū)經(jīng)營上大多干的是這一頁的事（見PPT圖），這個我們叫企業(yè)服務，它不是分門別類的，它是統(tǒng)一來搞的，綜合性的園區(qū)大家都這么做的。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)+產(chǎn)業(yè)服務+企業(yè)服務，這合起來就是園區(qū)運營服務。什么是園區(qū)運營服務，就是我上面講的這些東西，所以諸位是幸福的，我干的是苦活，這個很專業(yè)。剛才世聯(lián)行黎總問我，你的窄門之路做的怎么樣？我就是這個事，當然還干了醫(yī)療器械，還干北斗，別我就不多匯報了。

這個是我今天想講的第一個點，你要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)就要搞運營。我上面這些服務是解決客戶痛點的，你說我光搞一個園區(qū)的物業(yè)管理，搞一個食堂，這不是客戶的痛點，不是客戶的痛點就沒用，他不會到你的園區(qū)來，他不到你的園區(qū)來你的生意就沒了，你所謂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就經(jīng)營部起來。

時間關系，我就跳著講。

第二個問題我說一個事，跟在座關聯(lián)性很強，也容易聽得懂。就是想搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你至少把這三個東西能區(qū)分開來，辦公樓、研發(fā)樓和廠房，否則就不對，你5%—6%的容積率我要看看你蓋出來的啥，你自己要區(qū)分開，本質上有區(qū)別，寫字樓是干嘛的？給諸位的企業(yè)做的，諸位的企業(yè)只有人，沒有設備。

研發(fā)樓和廠房都是給一制造業(yè)干的，華為是制造業(yè)的，任正非不會坐在CBD的，任正非一定是親自抓研發(fā)，他不會抓別的，你那個寫字樓他用不了。廠房更是這樣的，它的功能是用于生產(chǎn)研發(fā)。

層數(shù)也有區(qū)別，世界上所有的寫字樓都是往天上長的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有產(chǎn)業(yè)樓都是趴在地上建的，它可以一圈單層一萬平米，兩萬平米，但是沒有往天上建，它得趴在地上，道理我就不講了。

廠房更矮，它最好就是5層，所以工業(yè)上樓是比較難的。載荷也有區(qū)別，運貨也有區(qū)別，租金水平也有區(qū)別。廠房的最近一般是30塊錢一平米，這是客戶確定的，就是你那個客戶只能買3000塊錢的房子，超過3000塊錢買不了。

只有金融企業(yè)它單人的利潤很高，所以它能租得起高檔寫字樓，這個我就簡單說一下，這三個東西是不一樣的，大家對這個事有一個認識。

我最后給大家舉一個例子，去年年底深圳政府給了我一塊地，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，容積率4，建面約11萬，這是國藥設計院給我們做的設計，基于我們這個行業(yè)5年的認知以后，請國藥設計院做的，從蒸汽、雙回路供電、廢水處理站，?；穫}庫等等，這個就很專業(yè)了，你想干這個活，攬瓷器活你就要懂它。設計了模塊化的生產(chǎn)車間，這個分的很細，有的要做針劑類的，定位也很明確。

這樣做的好處是什么，深圳制藥企業(yè)只能到我這兒來，別的地方去不了，因為你足夠專業(yè)，能服務它的痛點，你就能做這樣的產(chǎn)業(yè)園，能把它經(jīng)營好，我們每個藥企單元五管旗下。我們這個成本大概不到五千，租金可以做到60-70，你可以算帳，這個不比房地產(chǎn)差多少，大家確實要走窄門之路。

我的理想是看看能不能做成產(chǎn)業(yè)界的恒隆和萬象城，我干的這個事比你們難多了，希望以后和大家合作，你們吃肉，我就喝點湯，謝謝大家！