王韶 2021年，注定又是不平靜的一年！

新冠疫情的影響揮之未去，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”的威懾力正在發(fā)酵，銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款集中度“二道紅線”又接踵而來，住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控“兩集中”也已“山雨欲來風(fēng)滿樓”……房地產(chǎn)市場恐怕要“雪上加霜”了！那么，住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控將對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響呢？

一、貫徹“房住不炒”，推動房地產(chǎn)長效機(jī)制加速形成

面對百年未有之大變局，中國正在構(gòu)建以內(nèi)循環(huán)為主導(dǎo)、國內(nèi)國際雙循環(huán)的新發(fā)展格局，而房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)和金融中最大的“灰犀牛”，經(jīng)濟(jì)活動和增長重心轉(zhuǎn)向以創(chuàng)新為導(dǎo)向的實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為必然。

因此，不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策指向驅(qū)逐樓市投機(jī)，防范房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，防范房地產(chǎn)引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)當(dāng)年日本式長期衰退和美國次貸危機(jī)式的震蕩，必然成為房地產(chǎn)調(diào)控的基本邏輯。

在“因城施策、一城一策”的原則下，資金端實(shí)施“房地產(chǎn)金融審慎管理制度、嚴(yán)禁銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市”，土地供給端亦將實(shí)施住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控，這是貫徹落實(shí)“房住不炒”，完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的需要，充分體現(xiàn)了黨和國家對于房價(jià)無序上漲的“零容忍”，調(diào)控方向和目標(biāo)不會因暫時(shí)的困難而動搖！

不得不說，萬眾矚目的“房地產(chǎn)稅”是長效機(jī)制中最重要一環(huán)，至于“靴子”什么時(shí)候落地，我們不得而知。但2020年5月18日，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》指出：要加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法……讓我們拭目以待吧！

二、有助于房地產(chǎn)市場信息透明，穩(wěn)定市場預(yù)期

土地市場是房地產(chǎn)市場的晴雨表，是反映房地產(chǎn)市場走勢的先行指標(biāo)之一。“住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控”要求做好住宅用地信息公開，清晰公告供應(yīng)量、存量住宅用地信息（包括已完成交易但未動工的地塊、已動工未竣工地塊、未許可銷售房屋的地塊）、區(qū)位位置、時(shí)間間隔、地塊數(shù)量、掛牌起止日期等等信息，逐宗核實(shí)住宅用地供應(yīng)交易情況、實(shí)際開竣工狀態(tài)、核算存量中已取得銷售許可的住房所占土地面積……有利于消除信息不透明、不對稱、消除市場“亂象”。

不管是開發(fā)企業(yè)，還是消費(fèi)者，透過詳盡的信息將能清晰地對未來區(qū)域市場走勢做出基本的研判，而不再糊里糊涂，有利于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，消除恐慌心理。

三、有利于加快完善租購并舉的住房供應(yīng)體系

作為住房供應(yīng)體系中的重要組成部分——長租公寓，近一段時(shí)間“爆雷”比較多。究其原因，管理欠規(guī)范是主因之一，但經(jīng)營成本過高也是不能忽視的一個(gè)重要誘因。

“住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控”要求：大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保。在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。這從土地使用源頭確保了租賃住房用地需求，有利于增加租賃住房供應(yīng)量，降低租賃住房的經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)租購并舉，使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場支柱，讓市場形成穩(wěn)定健康的長效機(jī)制。

四、對土地管理模式提出新要求

自1994年的分稅制改革以來，中央政府?dāng)U大了在國家財(cái)政收入中所占比重，地方政府收入份額減少，“土地財(cái)政”成為地方政府新財(cái)源以支持其經(jīng)常性和建設(shè)性支出。尤其是疫情當(dāng)前，地方政府還要給實(shí)體經(jīng)濟(jì)減稅降費(fèi)，僅僅靠赤字、中央轉(zhuǎn)移支付、特別國債是不夠的。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國土地出讓收入8.4萬億元，同比增長近16%，占一般預(yù)算的46%。其中，廣東省經(jīng)營性建設(shè)用地成交金額達(dá)8187億元，同比大幅增長46.3%；占地方一般公共預(yù)算收入高達(dá)63.4%，同比提高19.1個(gè)百分點(diǎn)。

但也正是由于過度依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致土地市場普遍存在供應(yīng)無度無序、土地信息披露不充分、凈地不凈（拿完地不能馬上開發(fā)）、地方保護(hù)主義傾向明顯（設(shè)置排他）……加上我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯，土地資源錯(cuò)配嚴(yán)重，不同城市、不同性質(zhì)的土地價(jià)值差距懸殊，導(dǎo)致住房供求關(guān)系嚴(yán)重失衡（重點(diǎn)城市供遠(yuǎn)小于求），進(jìn)而引發(fā)房價(jià)大幅波動，土地出讓制度飽遭詬病！

基于房地產(chǎn)的市場屬性正由經(jīng)濟(jì)屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉(zhuǎn)變，以住宅、租賃用地為主分類調(diào)控，先在重點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)，條件成熟后全面推廣，這是一種有益的探索，同時(shí)也對土地管理模式提出了新要求。

住宅用地集中供應(yīng)勢必使房地產(chǎn)企業(yè)的選擇增加，城市間土地供應(yīng)競爭激烈，必然增加出讓失敗的可能，這迫切需要地方政府從城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀等實(shí)際出發(fā)，科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，避免出現(xiàn)熱點(diǎn)地塊關(guān)注度高引發(fā)哄搶競價(jià)而關(guān)注度較低的地塊遭遇流拍的現(xiàn)象。

為此，如何合理確定土地供應(yīng)量（土地收入預(yù)期）、安排土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏、制定起拍價(jià)和設(shè)置受讓條件，以及如何保持和加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系、溝通……將是地方政府亟需解決的新問題。

五、對房企運(yùn)營能力提出更高要求

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本生產(chǎn)資料，只有不斷拿地滾動開發(fā)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，尤其是上市企業(yè)。

土地集中供應(yīng)，意味著單次供應(yīng)的土地?cái)?shù)量多、范圍廣、時(shí)間短、總額大，對企業(yè)的品牌建設(shè)、財(cái)務(wù)運(yùn)作、產(chǎn)品把控、銷售回款、物業(yè)服務(wù)等綜合運(yùn)營能力提出更高要求，做好資金統(tǒng)籌、優(yōu)化城市布局、確保產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)等任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出現(xiàn)紕漏，非?？简?yàn)企業(yè)的智慧和魄力，資源整合能力強(qiáng)的品牌企業(yè)無疑更具優(yōu)勢。但較于零星出讓，中小企業(yè)的機(jī)會明顯增加。一家獨(dú)占鰲頭會大大減少，數(shù)家聯(lián)合拍地開發(fā)將成主流趨勢。

六、完善土地供應(yīng)分類調(diào)控的幾點(diǎn)建議

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)主體多、帶動作用強(qiáng)、占地方財(cái)政收入比重大，牽一發(fā)而動全身。平穩(wěn)健康不僅是行業(yè)發(fā)展的需要，也是國家構(gòu)建新發(fā)展格局、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的需要。

住宅土地供應(yīng)分類調(diào)控和其他措施一樣本意決非“打壓”房地產(chǎn)，而是為了房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。為保證土地供應(yīng)分類調(diào)控的科學(xué)性和合理性，建議如下：

（一）充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)于城市生活和生產(chǎn)的功能要求，不把房地產(chǎn)等同于商品住宅建設(shè)，土地供應(yīng)分類調(diào)控除重點(diǎn)考慮商品住宅和租賃住房用地外，還應(yīng)充分考慮產(chǎn)業(yè)用地等的供應(yīng)，使產(chǎn)城深度融合。

面對土地資源的局限和房地產(chǎn)的野蠻發(fā)展，對過往傳統(tǒng)粗放的開發(fā)模式進(jìn)行調(diào)整、革新，以土地為源頭有機(jī)地平衡產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)的資源利用與發(fā)展關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)更好地成為產(chǎn)業(yè)、生活、服務(wù)三者載體。通過房地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變促進(jìn)資源效能的更大釋放，帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)現(xiàn)資源增效。

（二）各類土地出讓結(jié)構(gòu)搭配要均勻，同時(shí)合理定價(jià)，充分詢價(jià)，避免因地塊優(yōu)劣失衡而出現(xiàn)“哄抬”和冷門地塊價(jià)格高而流拍。

通過設(shè)置專門負(fù)責(zé)部分或購買社會服務(wù)的方式，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢、各類經(jīng)營性用地價(jià)值、房地產(chǎn)企業(yè)對城市土地需求等情況進(jìn)行系統(tǒng)、持續(xù)研究，對各類經(jīng)營性用地的出讓結(jié)構(gòu)、計(jì)劃、方式以及起始地價(jià)設(shè)定等進(jìn)行充分論證，既促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，也為地方政府更好地保民生、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)等提供穩(wěn)定財(cái)源。

（三）土地集中供應(yīng)的時(shí)序應(yīng)充分考慮開發(fā)企業(yè)的開發(fā)和銷售節(jié)奏周期，并提前明確發(fā)布時(shí)間、出讓條件要求，以便企業(yè)有足夠時(shí)間做市場調(diào)研和資金籌措，保證土地出讓如期高質(zhì)舉行。

一般情況下，5月和10月都是房地產(chǎn)銷售的“黃金月”，6月30日、12月30日企業(yè)要做半年報(bào)和年報(bào)。如果4月、10月發(fā)布土地供應(yīng)公告，一個(gè)月公告期，一個(gè)月交地價(jià)，也就是會在6月、12月要交土地款，企業(yè)一般情況下不愿意這個(gè)時(shí)候大量支付現(xiàn)金。3月、9月賣地，5月、11月交款比較合適。故土地集中供應(yīng)時(shí)間個(gè)人以為應(yīng)明確在3月、6月和9月三個(gè)時(shí)段為宜。

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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