2020年長(zhǎng)租公寓行業(yè)熱點(diǎn)回顧

租賃熱度回暖，政策監(jiān)管力度不減

12月，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察公寓租賃熱門城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8城平均住房租金均價(jià)為64.09元/平方米，環(huán)比微升0.29%，同比下跌2.49%。

可以看到，目前租賃市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，但市場(chǎng)活躍度仍不高。

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體而言，四個(gè)一線城市依然是北京平均租金水平最高，達(dá)到104.36元/月/平方米，其次是上海、深圳，租金均價(jià)分別為86.5元/月/平方米、68.29元/月/平方米。

值得注意的是，盡管受疫情反復(fù)因素影響，北京平均租金已有明顯回暖趨勢(shì)，環(huán)比提升4.02%；但與往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或會(huì)帶來議價(jià)空間的增加，以及成交周期的拉長(zhǎng)，可見疫情對(duì)北京的影響仍未完全消散，恢復(fù)至正常水平仍需時(shí)日。

另一方面，隨著監(jiān)管政策升級(jí)，租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范化，迎來發(fā)展新階段。

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，提出了2021年房地產(chǎn)8項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中包括大力發(fā)展租賃住房。在近期舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場(chǎng)”也著墨頗多。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不難看出，受2020年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)暴雷企業(yè)的影響，整治、完善將成為2021年租房市場(chǎng)的重點(diǎn)。

地方層面上，地方性規(guī)范政策持續(xù)補(bǔ)漏。自杭州率先出臺(tái)資金監(jiān)管賬戶政策以來，目前已有深圳、重慶、成都、西安等地推出相應(yīng)資金監(jiān)管賬戶政策。

隨著政策進(jìn)一步升級(jí)，南京、?？谝嗉尤肓藢?duì)租賃市場(chǎng)的資金管控陣營(yíng)。12月12日，南京市房產(chǎn)局、市發(fā)改委等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管 規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》，再次劍指“租金貸”。

《通知》表明，若租戶向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。同時(shí)繳納與經(jīng)營(yíng)規(guī)模匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金；承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期在三個(gè)月以內(nèi)的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。

2021新年伊始，針對(duì)住房租賃的政策穩(wěn)步推進(jìn)。監(jiān)管層對(duì)租賃市場(chǎng)的表態(tài)規(guī)格較高，政策內(nèi)容也十分細(xì)致，隨著強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代來臨，行業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”亂象也將終止，迎來新的發(fā)展局面。

公寓企業(yè)頻繁暴雷，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒盡顯

作為國(guó)內(nèi)第二只長(zhǎng)租公寓股，今年以來蛋殼公寓經(jīng)歷了從高光到至暗的兩極。

10月20日市場(chǎng)消息稱，蛋殼公寓首席運(yùn)營(yíng)官（COO）顧國(guó)棟已于近期離職。同時(shí)，媒體報(bào)道蛋殼公寓正處于裝修承包商討債、區(qū)域公司財(cái)務(wù)跑路，從而引發(fā)大量租客擔(dān)憂，集中訴求退還押金的境地。

觀點(diǎn)指數(shù)梳理了今年以來蛋殼公寓的動(dòng)態(tài)發(fā)現(xiàn)，危機(jī)始末可以追溯到今年6月。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)根據(jù)報(bào)道整理

在多個(gè)利空沖擊下，蛋殼公寓在二級(jí)市場(chǎng)遭到了投資者冷落。2020年6月，股價(jià)稍有起色的蛋殼公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一個(gè)交易日，其股價(jià)僅1.87美元/股，較上市時(shí)下跌超86%。

數(shù)據(jù)來源：萬得、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不難看出，市場(chǎng)對(duì)蛋殼公寓擔(dān)心的原因來自兩個(gè)方面。首先，近年長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷頻繁，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的擔(dān)憂情緒，同時(shí)疫情加快了洗牌進(jìn)度，暴雷企業(yè)開始往上游伸延。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017-2019年共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營(yíng)。其中，2019年就有53家，資金鏈斷裂且跑路的有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述現(xiàn)象仍在繼續(xù)。年初至10月末，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地均有出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷。

再者，蛋殼的租客中，有很大比例在繳納租金時(shí)使用了租金貸，這也讓大部分租客的利益與蛋殼公寓的存亡掛鉤。

蛋殼公寓招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年前9個(gè)月，蛋殼租金貸占總租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋殼公寓租金貸占比有降低趨勢(shì)，但2020年一季報(bào)中，并未透露最新數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)方面，蛋殼公寓的狀況同樣值得擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)來源：蛋殼公寓招股書、企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

最新財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓今年第一季度營(yíng)收為人民幣19.396億元，同比增長(zhǎng)62.5%；凈虧損人民幣12.344億元，虧損額同比擴(kuò)大近4億元。截至3月31日，蛋殼運(yùn)營(yíng)公寓總數(shù)約為42萬間，出租率為75.6%，環(huán)比、同比均微降。

疫情沖擊下亟需資金支持，中小型品牌融資難

疫情使長(zhǎng)租公寓行業(yè)陷入危機(jī)，這使得企業(yè)更依賴于外部的資金支持。

觀點(diǎn)指數(shù)整理了上半年租賃行業(yè)的融資情況發(fā)現(xiàn)，融資產(chǎn)品以住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，主體大都為長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)或?qū)嵙^為雄厚的房企系公寓品牌，如5月10日，中海擬發(fā)行95億住房租賃公司債獲“通過”。

數(shù)據(jù)來源:租賃網(wǎng)站、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

觀察可知，上半年房企系長(zhǎng)租企業(yè)以相關(guān)租賃債券發(fā)行為主，其特點(diǎn)為發(fā)債頻繁且金額較大。

不難發(fā)現(xiàn)，自疫情爆發(fā)以來，各個(gè)具有房企背景的長(zhǎng)租公寓品牌通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、投資平臺(tái)、公司債券等形式，為租賃業(yè)務(wù)板塊緊急輸血。憑借母公司良好的信用資質(zhì)，這些長(zhǎng)租公寓品牌更容易獲得融資支持。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

在ABS方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有4項(xiàng)，已成功發(fā)行2項(xiàng)。發(fā)行主體分別是魔方公寓、金地商置、上海融創(chuàng)和朗詩(shī)集團(tuán)。觀察已發(fā)行的企業(yè)主體可發(fā)現(xiàn)，均是長(zhǎng)租公寓行業(yè)頭部企業(yè)或規(guī)模較大的開發(fā)商，對(duì)比2018年融資盛況，資本已逐步回歸理性，資本投資上更趨向于理性保守，中小型企業(yè)融資難度急劇上升。

2021長(zhǎng)租公寓服務(wù)商運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)即將發(fā)布

2020年，租金貸、高收低租、暴雷等標(biāo)簽在長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻繁出現(xiàn)。受此前瘋狂擴(kuò)張影響，年內(nèi)行業(yè)亂象環(huán)生，暴雷企業(yè)不斷。與此同時(shí)，市場(chǎng)一方面不斷鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展“租售并舉”，另一方面卻在持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管的針對(duì)性和及時(shí)性，行業(yè)規(guī)范不斷健全。

你方唱罷我登場(chǎng)，不可否認(rèn)的是，長(zhǎng)期公寓市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力，都是滿足人們的租賃住房需求，2020年之后面對(duì)更復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，必然將會(huì)對(duì)這些長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)也將迎來真正的分水嶺。

在市場(chǎng)的更新迭代中，有哪些長(zhǎng)租公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的寶貴經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)，有哪些標(biāo)桿的產(chǎn)品值得同業(yè)者們仿效，又有哪些先進(jìn)的模式與經(jīng)營(yíng)理念引領(lǐng)行業(yè)之先？