12月中國城市更新市場熱點回顧

新增土地儲備：城市更新市場火熱

值得注意的是，12月成交總價TOP10地塊中，5宗為底價成交，競得人以國企或聯(lián)合體為主，體現(xiàn)出了房企對當(dāng)前土地投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

月內(nèi)溢價率最高的地塊是保利競得的佛山南海區(qū)桂城街道地塊，前身為原東方國際機械廣場北區(qū)項目，經(jīng)過三舊改造，土地已平整，作為桂城映月新城一期核心項目進行開發(fā)。

該地塊位置優(yōu)越，距離廣州南站和金融高新區(qū)交通地鐵站較近，拍賣當(dāng)天引來超過13家房企爭搶，最終由保利以總價77.5億元、溢價率55%拿下。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

城市更新方面，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，月內(nèi)13家房企在城市更新業(yè)務(wù)上有新的動作，大部分集中廣州、深圳兩地。佳兆業(yè)、恒大等房企繼續(xù)擴大舊改項目儲備，也有個別房企如海倫堡宣布通過合作的方式深耕城市更新領(lǐng)域。

12月中旬中央經(jīng)濟工作會議提到，要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。從政策和土地成本利益的層面上講，城市更新將是未來房企發(fā)力的重要方向。

目前，廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目、廣州黃埔區(qū)魚珠舊城更新改造項目、廣州增城仙村鎮(zhèn)藍山村舊改項目等已經(jīng)開始招標(biāo)，屆時將迎來房企的積極參與。

住建部部長王蒙徽：實施城市更新行動，路徑是開展城市體檢

1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受媒體采訪時表示，下一步，將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，王蒙徽還談到了大城市住房突出、規(guī)范發(fā)展住房租賃市場、城市更新行動等問題。

在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

王蒙徽強調(diào)，實施城市更新行動的內(nèi)涵，是推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式；路徑是開展城市體檢，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理；目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

王蒙徽表示，要研究制定城鎮(zhèn)體系建設(shè)方案，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。同時，實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程，合理確定城市規(guī)模、人口密度，優(yōu)化城市布局，提升人居環(huán)境質(zhì)量。

“強化歷史文化保護，塑造城市風(fēng)貌是城市更新行動的一個重要內(nèi)容。”王蒙徽說，還要加快建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)，加快推進基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造。

王蒙徽補充，城市更新行動還包括全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市防洪排澇，系統(tǒng)化全域推進海綿城市建設(shè)，以及推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

佛山順德發(fā)布舊改新政征求意見，探索改造權(quán)公開交易改造模式

1月4日，佛山市自然資源局順德分局發(fā)布，關(guān)于《順德區(qū)深入推進城市更新（“三舊”改造）工作實施細則的補充意見》征詢公眾意見的通告。

該份文件主要針對調(diào)整優(yōu)化聯(lián)動改造有關(guān)規(guī)定，確優(yōu)化土地置換有關(guān)操作，明確優(yōu)化歸宗改造有關(guān)操作，新增鼓勵探索性政策規(guī)定，明確優(yōu)化有關(guān)政策規(guī)定，補充地價計收及收儲補償標(biāo)準(zhǔn)六大方面進行闡述，其將探索改造權(quán)公開交易改造模式。

其中，工改用途方面指出，舊廠房改造為除工業(yè)、住宅、商服之外其他用途的項目，原劃撥土地按新規(guī)劃用途土地市場價格的70%計收地價款；原出讓土地按新規(guī)劃用途土地市場價格減去原土地用途剩余年限土地市場價格計收地價款。改造后用地以劃撥方式供地的，不需計收地價款。

與此同時，舊村居項目原規(guī)定核算改造后建筑容量不足認(rèn)定建筑面積2.2倍的，可將本農(nóng)村集體的舊廠房納入舊村居改造范圍，享受舊村居出讓金計收等改造政策，但以改造后建筑容量不超過認(rèn)定建筑面積2.2倍為限。

此外，舊村居改造特別是整村改造應(yīng)一并解決歷史遺留固化宅基地分配問題，有關(guān)問題未有清晰解決方案的，不予批準(zhǔn)實施舊村居改造。

在舊村居改造中，已辦理出讓的個人住宅用地，仍可適用政策進行認(rèn)定建筑面積核算、出讓金計收和返還。

2021房地產(chǎn)城市更新卓越表現(xiàn) 即將發(fā)布

隨著房地產(chǎn)存量時代的到來，不少房企已經(jīng)瞄準(zhǔn)存量改造業(yè)務(wù)和城市更新項目。大灣區(qū)規(guī)劃綱要和先行示范區(qū)等政策紅利逐漸釋放，更使得重要區(qū)域的城市更新項目變得炙手可熱，這將是房企未來介入潛力城市、獲取廉價土地儲備的重要賽道。但是城市更新并非易事，將會給房企帶來資金沉淀、各方利益平衡、回報周期長等問題，唯有雄厚資金、豐富經(jīng)驗以及強大運營能力的房企才能更好地牟取城市更新背后的利潤。

在城市更新的市場爭奪中，房企們發(fā)展方式各異。在全國涉及城市更新的房地產(chǎn)企業(yè)中，有哪些憑借先進的發(fā)展模式與經(jīng)營理念引領(lǐng)行業(yè)之先，成為行業(yè)標(biāo)桿？

觀點指數(shù)研究院通過對房企旗下城市更新項目各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量企業(yè)的硬實力。同時根據(jù)分析結(jié)果，觀點指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布2021房地產(chǎn)城市更新卓越表現(xiàn)，以客觀公正的態(tài)度記錄與表彰過去一年在城市更新中追求卓越，能力出眾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

具體來說，2021房地產(chǎn)城市更新卓越表現(xiàn)主要從4個維度來衡量物業(yè)企業(yè)的運營表現(xiàn)，分別為營運規(guī)模，運作管理，影響力和創(chuàng)新能力。

其中，營運指標(biāo)考量了企業(yè)的規(guī)模與布局，運作管理衡量企業(yè)在更新改造上的運作效率和管理能力，創(chuàng)新能力考察企業(yè)是否在產(chǎn)品規(guī)劃、商業(yè)運作模式、資本運作方式等方面都具有領(lǐng)先的創(chuàng)新能力和成熟經(jīng)驗，而影響力更是反映企業(yè)在該領(lǐng)域的優(yōu)秀程度。