8月6日，越秀房產(chǎn)基金（00405.HK）穩(wěn)健交出半年成績(jī)單，今年上半年經(jīng)營(yíng)收入人民幣8.31億元，物業(yè)收入凈額達(dá)人民幣6.54億元，資產(chǎn)總額維持于362.76億元人民幣，同比基本持平。于2020年6月30日，每個(gè)基金單位的基金單位持有人之應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣4.38元。每個(gè)基金單位分派為人民幣0.0990元，約等于0.1098港元，按基金單位于2020年6月30日的收市價(jià)3.53港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.22%。

疫情當(dāng)下，越秀房產(chǎn)基金展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越經(jīng)濟(jì)周期能力，這與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的基本盤(pán)密不可分。上半年，基金物業(yè)整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州IFC等成熟型物業(yè)出租率94.5%，武漢財(cái)富中心等成長(zhǎng)型物業(yè)出租率86.7%。整體物業(yè)相關(guān)稅項(xiàng)較2019年中期期間下降41%，經(jīng)營(yíng)開(kāi)支總額同比下降34.5%。

越秀房產(chǎn)基金主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生表示：2020年上半年，受疫情影響，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，越秀房產(chǎn)基金因應(yīng)疫情后的市場(chǎng)變化及不同行業(yè)租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，與租戶同舟共濟(jì)，同時(shí)制定更為合理且具針對(duì)性的租賃政策，有效化解疫情帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)逐步企穩(wěn)回升。

展望下半年，全球量化寬松政策，REITs產(chǎn)品將受惠于減息周期，預(yù)期存量融資成本及再融資成本均下降。伴隨著市場(chǎng)消費(fèi)復(fù)蘇，越秀房產(chǎn)基金即將迎來(lái)上市十五周年，管理人將繼續(xù)沉著應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，通過(guò)多項(xiàng)管理和措施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)強(qiáng)勁復(fù)蘇。

穩(wěn)經(jīng)營(yíng)+穩(wěn)分派，越秀REIT保持發(fā)展韌勁

2020年初突如其來(lái)的新冠病毒肺炎疫情，是新中國(guó)成立以來(lái)傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件。即使面對(duì)疫情不可抗力的影響，越秀房產(chǎn)基金依舊表現(xiàn)出“雙穩(wěn)”局面。

其一，穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

寫(xiě)字樓“疫”勢(shì)增長(zhǎng)，上半年業(yè)態(tài)整體收入同比增長(zhǎng)3.5%，至人民幣4.684億元。武漢越秀財(cái)富中心加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈招商，積極增加客戶儲(chǔ)備，精準(zhǔn)把控成交價(jià)格，篩選優(yōu)質(zhì)客戶，出租率逆勢(shì)突圍，攀升至82.9%，同比增長(zhǎng)17.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年新簽合同面積約2.9萬(wàn)㎡，與75%的到期租戶達(dá)成續(xù)租意向。

值得關(guān)注的是，“明星項(xiàng)目”廣州IFC寫(xiě)字樓表現(xiàn)依舊卓越，上半年收入同比增長(zhǎng)1.2%，順利通過(guò) BOMA國(guó)際360認(rèn)證，成為亞太地區(qū)首個(gè)獲得BOMA COE+360 雙認(rèn)證的REITs資產(chǎn)項(xiàng)目，并獲英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）授予“年度設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“年度可持續(xù)發(fā)展成就優(yōu)秀獎(jiǎng)”。

越秀房產(chǎn)基金零售逆市前行。各項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)品牌優(yōu)化，豐富業(yè)態(tài)，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)。國(guó)金天地引入常來(lái)、匠品、糖朝、櫻島等新租戶，上半年出租率保持96.7%。VT101維多利廣場(chǎng)，多渠道引流促回暖，出租率保持94%以上，引進(jìn)年輕潮流化妝品牌調(diào)色師、網(wǎng)紅發(fā)廊On Style等商家，增加年輕消費(fèi)人群的聚集效應(yīng)。

面對(duì)疫情，越秀房托堅(jiān)持疫情防控與復(fù)工復(fù)產(chǎn)兩手抓、兩手硬，主動(dòng)管理，積極有效控制和降低經(jīng)營(yíng)成本。上半年，整體物業(yè)相關(guān)稅項(xiàng)較2019年中期期間 下降41.0%，經(jīng)營(yíng)開(kāi)支總額同比下降34.5%。

其二，穩(wěn)分派。

分派率是反映REITs分紅能力的重要指標(biāo)。2020年中期，管理人擬向基金單位持有人分派相等于越秀房產(chǎn)基金的100%可分派收入總額。自上市至今，越秀房產(chǎn)基金一直保持100%分派。每個(gè)基金單位擬分派為人民幣0.0990元，約等于0.1098港元，按基金單位于2020年6月30日的收市價(jià)3.53港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.22%。

盡管受疫情影響經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)下降，但置身于市場(chǎng)中進(jìn)行比較，越秀REIT仍體現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及發(fā)展韌勁。上半年，越秀REIT是香港市場(chǎng)中唯一一家從流動(dòng)性、資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可度、抗風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)維度考慮均排名前三的房托。

從資產(chǎn)價(jià)值及抗風(fēng)險(xiǎn)能力看，越秀房產(chǎn)基金物業(yè)主要布局于中國(guó)核心城市（廣州、上海、武漢、杭州）的核心地段，資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，公司市凈率、單位資產(chǎn)折價(jià)率在香港REITs中處于領(lǐng)先地位。

上半年，越秀房產(chǎn)基金維持合理的融資結(jié)構(gòu)與匯率與利率敞口，平滑市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)基金業(yè)績(jī)的沖擊。把握市場(chǎng)利率下降趨勢(shì)，整體融資成本從年初的4.2%下降到3.13%。

優(yōu)質(zhì)基本盤(pán)+多維創(chuàng)新，越秀房托塑造增長(zhǎng)新動(dòng)能

“REITs產(chǎn)品最基本是要看基礎(chǔ)資產(chǎn)，即基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)在哪里？越秀房托董事會(huì)主席及行政總裁林德良強(qiáng)調(diào)，“越秀房托基礎(chǔ)資產(chǎn)幾乎都是地鐵上蓋的地標(biāo)物業(yè)，所以抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。”

疫情當(dāng)下，越秀房產(chǎn)基金展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越經(jīng)濟(jì)周期能力，這與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的基本盤(pán)密不可分，更來(lái)自于越秀房托主動(dòng)資產(chǎn)管理，以不斷創(chuàng)新塑造增長(zhǎng)新動(dòng)能，在運(yùn)營(yíng)層面不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。

商辦業(yè)態(tài)：尋找產(chǎn)業(yè)動(dòng)能，以“四個(gè)畫(huà)像”精準(zhǔn)定位

越秀房托注重從研究城市發(fā)展規(guī)劃，描摹城市的“產(chǎn)業(yè)畫(huà)像”，找準(zhǔn)“客戶畫(huà)像”，精準(zhǔn)定義“產(chǎn)品畫(huà)像“與“服務(wù)畫(huà)像”。例如上海越秀大廈，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和毗鄰“三金中心”，提出在金融和貿(mào)易的基礎(chǔ)上，拓展“高端制造業(yè)等”市場(chǎng)定位。上半年，越秀大廈新簽成交量上升，續(xù)租率高達(dá)七成，整體出租率高于市場(chǎng)平均水平。成功引進(jìn)五家目標(biāo)優(yōu)質(zhì)客戶，有力保障租戶結(jié)構(gòu)及大廈經(jīng)營(yíng)收入。

上半年，越秀房托寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)升級(jí)“悅享會(huì)”會(huì)員平臺(tái)，重構(gòu)“人、貨、場(chǎng)”從 To B 端的企業(yè)會(huì)員體系升級(jí)為“區(qū)塊鏈營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)”，由點(diǎn)及網(wǎng)全面升華“1+1>2”的營(yíng)銷(xiāo)裂變效果，打造城市數(shù)字化“樓宇生態(tài)圈”。

零售業(yè)態(tài)：尋找消費(fèi)動(dòng)能，以“十大運(yùn)營(yíng)體系”賦能商戶

國(guó)金天地、VT101及武漢星匯維港等零售項(xiàng)目主動(dòng)造節(jié)，創(chuàng)造消費(fèi)熱點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)100+商家，聚合線上直播、線上智慧零售平臺(tái)、社群傳播等營(yíng)銷(xiāo)渠道，建立商家線上服務(wù)群超60個(gè)，全面增強(qiáng)客戶和采購(gòu)商粘性，激發(fā)復(fù)購(gòu)率。上半年，零售項(xiàng)目線上商城小程序累計(jì)訪問(wèn)量超51萬(wàn)次，拉動(dòng)客流自3月開(kāi)始穩(wěn)步恢復(fù)，餐飲業(yè)態(tài)坪效已恢復(fù)至97%。

越秀房托上半年著力推動(dòng)“智慧零售十大運(yùn)營(yíng)體系”建設(shè)，從商戶端的租售比、坪效、成本、銷(xiāo)售的動(dòng)態(tài)跟蹤，到消費(fèi)端的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、價(jià)值轉(zhuǎn)化的全過(guò)程管理，再到資產(chǎn)端的商業(yè)動(dòng)線管理、客戶管理、品牌組合的全周期管理，賦能商戶共建數(shù)字化新零售。

白馬大廈：線上線下，打造“時(shí)尚之芯“品牌新時(shí)尚”

面對(duì)境內(nèi)外采購(gòu)商受疫情影響不能到現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)，白馬創(chuàng)新打造“直播+電商+品牌IP”模式，組建超2萬(wàn)人采購(gòu)商社群，舉行超100場(chǎng)直播及新品云發(fā)布，成功引流聚粉助力交易。6月末客流量恢復(fù)至去年同期的60%，環(huán)比提升23%，開(kāi)業(yè)率接近九成。

白馬大廈首二層煥新升級(jí)，打造中庭“時(shí)尚之芯”，吸引高端輕奢王牌“凱撒”女裝強(qiáng)勢(shì)回歸，實(shí)力單品融合餐飲服務(wù)，強(qiáng)力打造“服裝原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌基地”。

酒店公寓：內(nèi)循環(huán)驅(qū)動(dòng)，打造商務(wù)休閑新體驗(yàn)

連續(xù)六年獲評(píng)“福布斯五星“的廣州四季酒店，整合創(chuàng)新宴會(huì)產(chǎn)品，打造兒童親子主題房，吸引顧客逐步回流，入住率從2月份的3%恢復(fù)至6月末的62%，平均出租率較競(jìng)品酒店高3.3個(gè)百分點(diǎn)。

雅詩(shī)閣公寓多渠道營(yíng)銷(xiāo)吸引長(zhǎng)住客房穩(wěn)步回升，強(qiáng)化 OTA 渠道促銷(xiāo)拉動(dòng)短住房逐漸恢復(fù)。國(guó)金雅詩(shī)閣公寓在雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)業(yè)績(jī)收入和 GOP% 均排名第一。

全球量化+消費(fèi)復(fù)蘇，越秀房產(chǎn)基金15周年行穩(wěn)致遠(yuǎn)

展望下半年，全球量化寬松、市場(chǎng)消費(fèi)復(fù)蘇，政策支持等利好因素不斷。

首先，全球量化寬松政策，REITs產(chǎn)品受惠于減息周期。全球央行集體“放水“，降息成主旋律，反映港元借貸成本的Hibor（香港銀行同業(yè)間拆借利率）跌至近年低位。越秀房產(chǎn)基金受惠于減息周期，預(yù)期存量融資成本及再融資成本均下降。市場(chǎng)預(yù)期2020年下半年Hibor環(huán)比下降約150bp，若考慮一年內(nèi)到期債務(wù)的再融資影響，預(yù)計(jì)未來(lái)融資成本可繼續(xù)下降。

其次，常態(tài)化疫情防控下，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、在線娛樂(lè)、線上課堂等消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式逆勢(shì)增長(zhǎng)商品零售恢復(fù)較快，餐飲和住宿行業(yè)持續(xù)改善。上半年商品零售額同比下降8.7%，第二季度降幅比第一季度收窄 14.1 個(gè)百分點(diǎn)，月度商品零售連續(xù)四個(gè)月好轉(zhuǎn)，特別是 6 月份商品零售額與上半年同月基本持平；上半年餐飲收入同比下降 32.8%，第二季度比第一季度收窄23個(gè)百分點(diǎn)，餐飲收入連續(xù)三個(gè)月好轉(zhuǎn)；上半年限額以上住宿企業(yè)客房收入降幅比第一季度收窄超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，不同城市在政府推動(dòng)下呈現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)遇。例如，廣州作為大灣區(qū)核心城市，發(fā)布《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，加快灣區(qū)金融開(kāi)放，加強(qiáng)新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥的交叉融合。武漢舉辦2020 年“云招商”央企專場(chǎng)活動(dòng)，吸引中信集團(tuán)、航天科工、中航工業(yè)、中國(guó)石油、國(guó)家電力、三峽集團(tuán)等50多家大型央企參加，占全國(guó)央企總數(shù)一半以上，37個(gè)項(xiàng)目簽約金額1,888億元，百億元以上項(xiàng)目6個(gè)。

展望下半年趨勢(shì)，市場(chǎng)是持續(xù)回暖的，但影響是滯后的?；鸸芾砣藢⒁驊?yīng)市場(chǎng)之動(dòng)態(tài)變化，彈性靈活的租務(wù)策略更加積極，持續(xù)推進(jìn)的物業(yè)商業(yè)價(jià)值挖掘更加有為，搶抓后疫情時(shí)期結(jié)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇，打造基金增長(zhǎng)新動(dòng)能；同時(shí)持續(xù)尋找符合越秀房產(chǎn)基金投資策略的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，把握具備成長(zhǎng)潛力的投資機(jī)會(huì)，不斷為基金持有人帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)健的回報(bào)。