編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進(jìn)入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢。因?yàn)閭鹘y(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點(diǎn)商業(yè)年會即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體放眼全國商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運(yùn)營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標(biāo)桿，希望以此為契機(jī)，呈現(xiàn)商業(yè)語境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點(diǎn)指數(shù) 成功運(yùn)營單個商業(yè)項(xiàng)目，再從經(jīng)歷中凝結(jié)出可以復(fù)制和推廣的經(jīng)驗(yàn)，繼而形成企業(yè)獨(dú)特的商業(yè)發(fā)展模式，并非朝夕之功。

2005年開始，中國金茂就開始試水商業(yè)地產(chǎn)，上海J·LIFE是起點(diǎn)。2013年，金茂商業(yè)事業(yè)部正式成立，發(fā)展脈絡(luò)開始清晰。

品質(zhì)是中國金茂的一大基因，以金茂府為代表的住宅產(chǎn)品、以星外灘為代表的城市運(yùn)營產(chǎn)品、以上海金茂君悅大酒店為代表的五星級酒店，皆以品質(zhì)著稱。

這也同樣體現(xiàn)在中國金茂對于商業(yè)項(xiàng)目的打磨上，寧高寧給金茂商業(yè)制定的“小目標(biāo)”是成為中國品質(zhì)商業(yè)的引領(lǐng)者。

優(yōu)質(zhì)、高端和精細(xì)化營運(yùn)，使得中國金茂在項(xiàng)目打造上有自己的特色。

規(guī)模與圖譜

金茂商業(yè)可分成零售商業(yè)、商務(wù)租賃以及金茂酒店三個板塊，金茂酒店已于2014年被分拆上市。

2017年末，金茂推出了全新的兩條產(chǎn)品線：一條是城市級/區(qū)域級商業(yè)，以“覽秀城”為主打品牌，另外一條是精致社區(qū)商業(yè)，以金茂匯和J·LIFE（金茂時尚生活中心）為主打品牌。

兩條產(chǎn)品線在規(guī)模上也有比較清晰的劃分，其中覽秀城定位為大型商業(yè)，體量在10萬平米以上，而中等規(guī)模的金茂匯為5-10萬平米，規(guī)模較小的J·LIFE則為1-5萬平米。

整體來說，金茂的零售商業(yè)可以分成城市級商業(yè)中心、旅游地產(chǎn)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)及商務(wù)配套商業(yè)。

中國金茂零售商業(yè)項(xiàng)目簡況

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，城市級商業(yè)中心的開發(fā)及運(yùn)營是中國金茂商業(yè)拓展的重點(diǎn)，該類產(chǎn)品以打造地標(biāo)型、集聚式消費(fèi)場所為核心理念。目前該系列有兩個代表項(xiàng)目，分別是南京金茂匯和長沙覽秀城。

新推出的兩條產(chǎn)品線足以看出中國金茂對于“覽秀城”的重視程度，長沙覽秀城是落地的首個項(xiàng)目，也是金茂商業(yè)旗下第一個自主經(jīng)營的濱水商業(yè)體。從外觀到內(nèi)部設(shè)計都以水為靈感，在與自然和諧交融的同時，也充滿藝術(shù)氣息，使得長沙覽秀城成為一個讓人耳目一新的樣本。

金茂的社區(qū)商業(yè)則以滿足社區(qū)家庭生活休閑、購物、親子、娛樂等需求為目的，金茂首個“里系”社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品重慶金茂瓏悅里、青島金茂灣購物中心已分別于2015年和2017年開業(yè)。

另一個J·LIFE系列則包含以上海J·LIFE為代表的商務(wù)配套商業(yè)，以及以麗江J·LIFE定位的旅游地產(chǎn)商業(yè)。

商務(wù)租賃方面，中國金茂寫字樓項(xiàng)目主要有5個，區(qū)位優(yōu)勢尤其顯著，均坐落于城市的核心地帶。

2017-2018中期中國金茂寫字樓簡況

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

地理位置占優(yōu)勢，使得中國金茂的寫字樓長期保持高出租率，租金也始終維持在行業(yè)較高水平，金茂持有物業(yè)收益大部分來自于此。

酒店方面，截至2018年中，金茂酒店共持有8家酒店，全部位于一線城市或旅游熱點(diǎn)城市，南京威斯汀大酒店和長沙精選酒店單獨(dú)放在母公司中國金茂。

2017-2018中期金茂酒店項(xiàng)目簡況

數(shù)據(jù)來源：中國金茂2018半年報，觀點(diǎn)指數(shù)整理

中報數(shù)據(jù)顯示，金茂酒店2018上半年房間累計入住率為75.1%，比上年的74.8%有提升，位于上海、北京、深圳此類一線城市的酒店，入住率和收益位于前列。分區(qū)域看，北京區(qū)域的酒店房間入住率最高，為84.5%；次之為上海的77.2%。

1-6月，金茂酒店累計平均房價為1304元，平均房價最高為三亞區(qū)域，其次為上海區(qū)域和北京區(qū)域，上海金茂君悅房價漲幅最高；上半年，金茂酒店累計每間房收益979元，每間房收益最高為三亞區(qū)域酒店。

另外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，金茂酒店于今年2月份成立輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺公司——上海金茂酒店管理有限公司，業(yè)務(wù)涵蓋酒店、公寓、寫字樓、公共設(shè)施、景點(diǎn)景區(qū)管理等。

此前，金茂酒店曾表示，重資產(chǎn)擴(kuò)張上，還將緊緊抓住一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。未來，希望輕重資產(chǎn)比例為2:8。

規(guī)模與創(chuàng)新商業(yè)品牌

寧高寧是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域知名的“操盤手”，在他華潤和中糧的任職經(jīng)歷中，曾一手打造了“萬象城”和“大悅城”兩個標(biāo)桿性品牌。

因此，在他履職中化集團(tuán)和中國金茂董事長后，市場對于金茂商業(yè)的發(fā)展也有了更多想象空間。

總體來說，金茂商業(yè)有自己的發(fā)展特色，同時也有較大的提升空間。

2016-2018上半年中國金茂各業(yè)務(wù)分部收入

數(shù)據(jù)來源：中國金茂2016-2018半年報，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上表看，在2016-2018上半年，城市及物業(yè)開發(fā)始終占據(jù)中國金茂收入的絕大部分比例。在2017上半年，中國金茂收入同比翻番至178.37億元，而這其中的商務(wù)租賃及零售商業(yè)，還是酒店業(yè)務(wù)，整體盈利能力還有很大的突破空間。

因此，近年來為擴(kuò)大規(guī)模，中國金茂提出“輕重并舉”的戰(zhàn)略思路。重，即通過依托中國金茂優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)在城市的核心區(qū)，高品質(zhì)旅游目的地打造出高收益、高品質(zhì)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目；輕，則是通過輕資產(chǎn)管理服務(wù)的輸出，幫助合作方盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和市場影響力。

因此，寧高寧在一手打造了萬象城等商業(yè)地產(chǎn)樣本之后，還根據(jù)中化和金茂商業(yè)的實(shí)際情況制定發(fā)展模式，推出以“覽秀城”為代表的金茂商業(yè)品牌，被外界稱為 “第三座城”。

眾所周知，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)面臨行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和消費(fèi)升級的新局面，傳統(tǒng)商場純購物的屬性被逐漸弱化，“覽秀城”便是金茂商業(yè)迎合行業(yè)發(fā)展趨勢與市場需求的一個樣本。

在首個落地的長沙覽秀城中，金茂結(jié)合市場需求，通過創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合、富有活力的品質(zhì)運(yùn)營等，力求給消費(fèi)者帶來耳目一新的商業(yè)生活體驗(yàn)，打造城市或區(qū)域級地標(biāo)。

開業(yè)后，長沙金茂覽秀城也將人文、藝術(shù)和體驗(yàn)，滲透到品牌組合和運(yùn)營管理的各個環(huán)節(jié)，成為長沙最具藝術(shù)的商業(yè)體。

整體來說，金茂在商業(yè)項(xiàng)目的打造上追求品質(zhì)和創(chuàng)新，力求避免同質(zhì)化和滿足消費(fèi)者個性化需求，以培育優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌。

現(xiàn)在，在金茂商業(yè)的規(guī)劃中，2018年要實(shí)現(xiàn)管理面積200萬平米，具備上市條件，同時擇機(jī)進(jìn)軍資本市場，“上市必達(dá)”也是寧高寧對金茂商業(yè)提出的期望。

當(dāng)然，規(guī)模是資本化的基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)公司只有在物業(yè)面積、規(guī)模達(dá)到一定數(shù)量在資本市場才有吸引力。

寧高寧卻并不著急，他說，做商業(yè)不要一味追求規(guī)模，不是找城市中心大投資再蓋一座覽秀城，這樣與其他商業(yè)就是一樣的、同質(zhì)的、沒有創(chuàng)新的。