觀點(diǎn)網(wǎng) 中介的上市賽跑總能贏來(lái)市場(chǎng)眾多的目光，在中原鏈家兩大巨頭上市傳言暫歸平靜之時(shí)，我愛我家與Q房網(wǎng)在借殼的懷疑聲中成功被“收購(gòu)”。而粵派房企方圓地產(chǎn)，則悄無(wú)聲息地將旗下中介平臺(tái)送上了港股創(chuàng)業(yè)板。

10月30日，方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“方圓服務(wù)”）宣布將以股份發(fā)售方式于香港創(chuàng)業(yè)板上市，股份代號(hào)為8376，預(yù)計(jì)發(fā)售股份1億股，公開發(fā)售股份占10%，配售股份90%，發(fā)售價(jià)在0.55港元及0.80港元之間，每手買賣單位4000股。

若假設(shè)發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售股份0.675港元，則方圓服務(wù)所得款項(xiàng)凈額為3480萬(wàn)港元。

在公開發(fā)售之前，經(jīng)過(guò)重組后的方圓服務(wù)由Mansion Green持有72%股權(quán)，首次公開發(fā)售前投資者則持有28%。公開發(fā)售之后，公眾人士持股比例為25%，而Mansion Green及投資者各持有54%及21%。Mansion Green由方圓地產(chǎn)持有70%股權(quán)，后者為其控股股東。

方圓服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁容海明對(duì)包括觀點(diǎn)新媒體等介紹，公司將于10月31日至11月7日之間進(jìn)行招股，并預(yù)計(jì)于11月15日上市。據(jù)悉，方圓服務(wù)前稱為“方圓資產(chǎn)管理控股集團(tuán)有限公司”。

方圓服務(wù)赴港上市

觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，方圓服務(wù)主要于廣州及珠三角的其他地區(qū)開展業(yè)務(wù)、包括為客戶提供物業(yè)市場(chǎng)資訊及代理服務(wù)，并提供包括房緣寶、招商易及一站式服務(wù)中心等綜合性服務(wù)。目前，其在廣州擁有39間門店及173名合資格代理。

于2015年、2016年及2017年前四月，方圓服務(wù)分別向17、28及15個(gè)項(xiàng)目提供物研究及咨詢服務(wù)； 分別向35、51及42個(gè)項(xiàng)目提供一手代理服務(wù)；向零個(gè)、19個(gè)及9個(gè)項(xiàng)目提供房緣寶服務(wù)。

在市場(chǎng)占有率方面，2016年，廣州排名前十的物業(yè)資訊及代理公司按一手房交易面積共計(jì)占市場(chǎng)份額為51.4%，而方圓服務(wù)的市場(chǎng)份額為1.9%，排名第八；以銷售額計(jì)，方圓服務(wù)的當(dāng)年成交額為46億元，市場(chǎng)份額為1.9%，排名第九。二手住宅方面，方圓服務(wù)銷售額于廣州的店鋪中排名第七。

容海明稱，公司看好未來(lái)二手住宅市場(chǎng)的成交量，并預(yù)計(jì)將于2019年12月底前于廣州增開77-177間店鋪及增聘538至818名雇員。

資料顯示，2016年，方圓服務(wù)在銷售及租賃物業(yè)上分別獲得的傭金為8.70億元及683萬(wàn)元，而2017年前四月，分別獲得3592.2萬(wàn)及269.1萬(wàn)元。

收益方面，方圓服務(wù)2016年共獲得收益1.06億元，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，一手及二手代理服務(wù)收益分別為7082.2萬(wàn)元及2297.7萬(wàn)元，物業(yè)研究及咨詢收益319.3萬(wàn)元，占比分別為66.6%、21.6%及3%。綜合服務(wù)中，房緣寶、招商易、一站式服務(wù)中心分別實(shí)現(xiàn)收益741.1萬(wàn)、73.1萬(wàn)、118.1萬(wàn)元，總計(jì)占比8.8%。

于2017年前四月，方圓服務(wù)實(shí)現(xiàn)收益4327.1萬(wàn)元，但純利卻從700萬(wàn)元減至虧損70萬(wàn)元。

方圓服務(wù)執(zhí)董兼CFO易若峰向觀點(diǎn)新媒體表示，錄得虧損主要是因?yàn)橛?jì)入了期內(nèi)在籌備公開發(fā)售上的費(fèi)用，如果不計(jì)這一部分，期內(nèi)方圓將錄得純利750萬(wàn)元。

若按0.675港元的發(fā)行價(jià)，則方圓服務(wù)應(yīng)付的上市開支為約2900萬(wàn)元，與2016年的收益3354.8億元相差不遠(yuǎn)。

招股書顯示，公開發(fā)售所籌集款項(xiàng)的80%將用于擴(kuò)展房地產(chǎn)代理服務(wù)，包括增設(shè)7至30間新店鋪，增聘48至210名雇員；6%用于擴(kuò)展綜合服務(wù)業(yè)務(wù)；4%用于提升集團(tuán)品牌知名度；約10%則用作營(yíng)運(yùn)資金。

上市賽跑里掛牌計(jì)劃

于記者會(huì)上，容海明介紹，方圓服務(wù)的優(yōu)勢(shì)之一在于ROE及流動(dòng)比率比較高。其中，2015年及2016年的ROE比率分別為48%及50%，流動(dòng)比率分別為1.64倍及1.62倍。

值得注意的是，方圓服務(wù)于2015年、2016年及2017年四月間，其與母公司之間的關(guān)聯(lián)交易額分別占到了總收益的58.3%、42.0%及51.4%。

對(duì)此，招股書里強(qiáng)調(diào)，董事認(rèn)為該公司在財(cái)務(wù)上并不依賴于控股股東，方圓服務(wù)亦非方圓集團(tuán)的獨(dú)家代理。

不過(guò)，招股書中仍作了風(fēng)險(xiǎn)提示稱，倘因集團(tuán)業(yè)務(wù)不景氣或業(yè)務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)差等導(dǎo)致來(lái)自方圓集團(tuán)的業(yè)務(wù)出現(xiàn)任何中斷，方圓服務(wù)未能獲得相似數(shù)目的發(fā)展項(xiàng)目提供一手房中介服務(wù)，則其業(yè)績(jī)可能會(huì)受到重大不利影響。

容海明解釋稱，接下來(lái)公司將會(huì)降低關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模，以顯示其與母公司的關(guān)系非常獨(dú)立。她表示，2016年方圓服務(wù)十大收入項(xiàng)目?jī)H一半是方圓地產(chǎn)參與開發(fā)，而在2017年其他開發(fā)商代理項(xiàng)目已經(jīng)有所增多。除此，該公司亦會(huì)繼續(xù)加大在二手交易上的占比，從而減少與母公司的關(guān)聯(lián)交易。

招股書顯示，截至2017年八月，方圓集團(tuán)產(chǎn)生的收益占方圓服務(wù)總收益約41.7%。

談及租售同權(quán)政策是否對(duì)代理交易造成影響，容海明坦然解釋稱，租售同權(quán)類似的政策并不是一個(gè)新的政策，只是說(shuō)法區(qū)別于以前。她透露，從政策出臺(tái)后的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，看不到客戶有減少或放緩買樓的傾向。

至于如何看待目前的調(diào)控環(huán)境，容海明認(rèn)為，代理行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。在開發(fā)環(huán)境比較好的年份，發(fā)展商項(xiàng)目比較容易銷售的時(shí)候，代理費(fèi)就會(huì)低一些，但由于成交量大。當(dāng)市況并不好時(shí)，代理費(fèi)會(huì)高一些，交易量也隨之下降，總的交易額不會(huì)太大變化。

觀點(diǎn)新媒體了解到，目前于港股上市的中介還有合富輝煌，這家同樣扎根于廣州的中介早于10多年前在主板上市。但相比起在A股上市的世聯(lián)行20多倍的市盈率，合富輝煌的市盈率在10以下。因而，市場(chǎng)對(duì)于方圓服務(wù)選擇港股上市的選擇存有疑惑。

此外，除了中介業(yè)務(wù)，方圓集團(tuán)已于2015年底將旗下的負(fù)責(zé)物業(yè)的平臺(tái)廣州方圓現(xiàn)代生活服務(wù)在新三板上掛牌。