魏?。▋|達(dá)中國(guó)華南區(qū)域董事長(zhǎng)）：過多感謝的話就不說了，下午開會(huì)大家或多或少都會(huì)犯困，我直接進(jìn)入主題。

我看了所有嘉賓只有我一個(gè)人來自北方，感覺非常榮幸。我本人是一路從招商這條線走過來，所以我的分享更多是從案例的角度，案例的代入給大家分享億達(dá)20多年做產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城的案例。

在正式開始演講之前，我先回答主持人開始留下的一個(gè)小議題，現(xiàn)在大家在探討整個(gè)產(chǎn)城融合比例怎么能賺到錢？為什么億達(dá)做大連軟件園是百分之百持有，目前每年租金接近10個(gè)億，可以實(shí)現(xiàn)盈利。和今天在座大家都等不了，因?yàn)樽霎a(chǎn)業(yè)是需要耐得住寂寞，我們1998年開始做大連軟件園，真正盈利是在2009年，虧損了11年，全持有之后，到了2015年開始逐漸盈利8000萬，1.5億，3個(gè)億，去年財(cái)報(bào)10個(gè)億，大連軟件園在全國(guó)不管是產(chǎn)業(yè)拓展還是政府領(lǐng)導(dǎo)去大連參觀一個(gè)很好的樣板，目前我們園區(qū)是全國(guó)唯一一個(gè)民營(yíng)的國(guó)家級(jí)園區(qū)，而且產(chǎn)值占大連整個(gè)IT服務(wù)業(yè)70%，這些成就我們非常自豪。

但是也分析到他的成功有特定歷史條件下，有很多的因素租金，目前我們?cè)谧呷珖?guó)投資拓展，這種模式目前來看也很難再?gòu)?fù)制了，因?yàn)樵?998年的時(shí)候，整個(gè)大連開發(fā)區(qū)，大家可能比較了解，當(dāng)然是神舟第一開發(fā)區(qū)，高新區(qū)做的不太讓政府領(lǐng)導(dǎo)滿意，大連當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)提出一個(gè)關(guān)注民辦的戰(zhàn)略，引入市場(chǎng)化資本，政府出政策，出成本地價(jià)，出全球招商支持，企業(yè)來做房子，企業(yè)參與到整個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，是通過這種模式向前操作。在2003年開始陸續(xù)整個(gè)園區(qū)進(jìn)入飛速發(fā)展。

億達(dá)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)界了解的人都比較清楚，億達(dá)是現(xiàn)在中國(guó)為數(shù)不多做純產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一家公司，有一些同仁說你們不是做房地產(chǎn)，2014年上市板塊是整個(gè)億達(dá)把整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)拆出來上市，另外還有一個(gè)叫億達(dá)集團(tuán)，這個(gè)是純房地產(chǎn)商，市場(chǎng)占有率在大連接近15%，也是在大連做的不錯(cuò)一家地產(chǎn)公司。

從1998年到2005年一直做科技園，包括在電話、蘇州還有大連、武漢做了很多的科技園區(qū)，2006年以后到2015年叫產(chǎn)城融合，目前在國(guó)內(nèi)比較早提出產(chǎn)城融合標(biāo)準(zhǔn)的一家企業(yè)，現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)城融合這樣的項(xiàng)目提出了自己的標(biāo)準(zhǔn)，要有一定的規(guī)模3平方公里左右的項(xiàng)目落地，里面分為6大功能區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)、住宅、教育、商業(yè)、交通還包括共享空間，類似于公園等等。每個(gè)功能分區(qū)步行15分鐘之內(nèi)，整個(gè)建造標(biāo)準(zhǔn)從建筑方面低密度，低容積率、低碳，內(nèi)容包括都是高素質(zhì)、高品質(zhì)、高基礎(chǔ)，“三低三高”的理念。

這個(gè)是1998年開始做的大連軟件園核心區(qū)，整個(gè)占地面積3平方公里，建成面積300萬平方米，目前就在這個(gè)軟件園一期世界500強(qiáng)是56家，年產(chǎn)值是1300多億。從產(chǎn)業(yè)方面是大連單位面積最高，能耗最低的綠色增長(zhǎng)區(qū)域，聯(lián)合國(guó)給整個(gè)國(guó)內(nèi)唯一民營(yíng)企業(yè)頒的獎(jiǎng)。目前整個(gè)區(qū)域內(nèi)常住人口是20萬，其中在園區(qū)純辦公人口全部是年輕人、白領(lǐng)高收入人群是8萬人，區(qū)內(nèi)有多所雙語幼兒園、學(xué)院等教育配套，有一個(gè)完整教育體系鏈條，目前我們商業(yè)給套500強(qiáng)達(dá)到十多家，包括匯豐銀行，還有英國(guó)康帕斯做餐飲服務(wù)等等。

2012年在武漢建的軟件新城項(xiàng)目，占地面積3.4平方公里，規(guī)劃面積230萬平方米，產(chǎn)業(yè)150萬平方米，住宅70萬平方米，10萬是教育配套，這個(gè)項(xiàng)目和大連軟件園截然不同，大連軟件園是1998年依托不同組團(tuán)，一個(gè)組團(tuán)加一個(gè)組團(tuán)，隨著大連城市的成熟逐漸成熟起來的園區(qū)，屬于自然衍生，隨著城市成長(zhǎng)的園區(qū)。

而武漢軟件新城是我們?cè)谝黄臑┥?，例如四年半完全造的一個(gè)城，當(dāng)時(shí)我們和武漢市長(zhǎng)一起，連路都沒有，武漢市長(zhǎng)現(xiàn)在已經(jīng)到了重慶，指著這片地，這就是將來武漢的軟件新城，創(chuàng)建全國(guó)軟件名城核心示范區(qū)，當(dāng)時(shí)我是信心不足的，但是我也親自參與了武漢軟件新城，從2011年到2015年8月，在這個(gè)項(xiàng)目接近五年時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目最成功之處，這個(gè)項(xiàng)目可以全國(guó)復(fù)制的。

現(xiàn)在我知道在座有很多地產(chǎn)商想往產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)，我可以給大家提一個(gè)建議，這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)是30%自持，住宅和商業(yè)配套是70%，我剛才為什么反復(fù)問他們有沒有成型或者產(chǎn)業(yè)或者其他業(yè)態(tài)的比例，我想驗(yàn)證一下我們這個(gè)是否是最科學(xué)的？

目前這個(gè)比例我們是能做到盈利的，如何做？在前期首開20萬平方米，百分之百純產(chǎn)業(yè)，百分之百自持，地上11萬，地下9萬，品質(zhì)非常高，我相信在座各位有去美國(guó)洛杉磯考察過的話，應(yīng)該能碰到這個(gè)項(xiàng)目原型，在洛杉磯耳灣市，億達(dá)做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候很簡(jiǎn)單，并不是對(duì)國(guó)外生搬硬套，我們堅(jiān)信我們是發(fā)展中國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家號(hào)稱領(lǐng)先我們100年，我們要做所有事情在全球發(fā)達(dá)國(guó)家都能夠找到原型，至少有借鑒的元素，所以我們做軟件新城就對(duì)標(biāo)美國(guó)洛杉磯的園區(qū)。

把這11棟樓20萬平方米，地上可租賃面積11萬平方米，建起來不能空在那里，這是我們的核心優(yōu)勢(shì)。

第二個(gè)核心優(yōu)勢(shì)客戶優(yōu)勢(shì)，樓建起來很容易，內(nèi)容怎么做？我們例如7個(gè)月時(shí)間把11萬平方米全部填滿，IBM最大交付中心，飛利浦華南銷售中心，百前金融都是整棟整棟租賃，7個(gè)月全部租完，最后得到的結(jié)果是，我們以低于周邊有碧桂園、萬科三分之二的價(jià)格拿到了大量住宅用地，這個(gè)項(xiàng)目四年半建成，2013年開始全面盈利。

這個(gè)就是產(chǎn)城融合是可以全國(guó)復(fù)制的，前期第一炮怎么打響？?jī)?nèi)容怎么裝？這個(gè)是吹不來的，所以了解億達(dá)一些同仁都知道，為什么到2016年以后，包括保利地產(chǎn)、中鐵建、融創(chuàng)、金科有大量地產(chǎn)公司和我們進(jìn)行戰(zhàn)略合作，就是我們這個(gè)價(jià)格跟一些嗅覺靈敏高的地產(chǎn)商開始發(fā)現(xiàn)，碧桂園也在和我們溝通這方面的合作，拼資金實(shí)力億達(dá)肯定拼不過這些央企，拼整個(gè)招拍掛的效率包括拿地的實(shí)力，我們也拼不過大的開發(fā)商，但是我們引以為傲在全國(guó)有2萬組跟著億達(dá)全國(guó)進(jìn)行布局的客戶，這個(gè)是億達(dá)中國(guó)最牛最自信的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

所以我們?cè)?017年全面進(jìn)入目前最火熱的小鎮(zhèn)，今年 在湖南長(zhǎng)沙簽了3400畝，目前全面開工叫長(zhǎng)沙億達(dá)智能制造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，今年8月四月天府新局簽了幾平方公里特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，在現(xiàn)在市場(chǎng)情況下能夠拿到幾平方公里市場(chǎng)資源發(fā)展商我估計(jì)可能不會(huì)太多。

武漢華山軟件新城55棟樓一起開工建設(shè)，相信有很多地產(chǎn)開發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)做這件事，因?yàn)樗麄儠?huì)想建成一棟樓空在那里怎么辦？我們55棟樓一年半全部填滿，而且有70%是可以銷售的。

回到分享的主題，我們億達(dá)第一次也是今年開始陸續(xù)介入小鎮(zhèn)行當(dāng)，小鎮(zhèn)和我們之前提倡的產(chǎn)城融合其實(shí)是一類，產(chǎn)城融合更細(xì)致的細(xì)分，做產(chǎn)業(yè)絕對(duì)不是你想做就能做什么，一定是根據(jù)所進(jìn)入的城市、地域天然稟賦能做什么。

毋庸置疑，長(zhǎng)沙兩大產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，第一是智能制造，包括三一重工、中聯(lián)重科等一批比較大的公司全部在長(zhǎng)沙。說到小項(xiàng)目周邊TDK、偉創(chuàng)力、可口可樂、盛通全部在產(chǎn)業(yè)周邊，周邊工人就3萬多，旁邊有一所高中和初中，學(xué)生8000多人，現(xiàn)在有4萬多人沒有配套，周邊有大量的產(chǎn)業(yè)工人，我們?nèi)プ稣{(diào)研，他們高管年薪30萬以上占到15%—20%，這些人大的產(chǎn)業(yè)有了，但是相應(yīng)的配套和整個(gè)串聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的載體沒有，所以我們當(dāng)時(shí)果斷發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)，這樣的條件小，制造小鎮(zhèn)可以做成功。

1998年做大連軟件園的時(shí)候，當(dāng)時(shí)對(duì)標(biāo)美國(guó)硅谷，我們?cè)陂L(zhǎng)沙做智能制造小鎮(zhèn)，對(duì)標(biāo)德國(guó)。小鎮(zhèn)對(duì)企業(yè)吸引力：高品質(zhì)生態(tài)，便利生活，完善的服務(wù)。無論是工匠精神也好，還是整個(gè)特色小鎮(zhèn)也好，德國(guó)就是由無數(shù)個(gè)小鎮(zhèn)組合而成的一個(gè)國(guó)家。

我們業(yè)分析了德國(guó)最具代表性的小鎮(zhèn)，第一個(gè)是位于德國(guó)北部小城沃爾夫斯堡，我今年6月份親自到那邊實(shí)踐考察，這個(gè)城市非常小，可能連一個(gè)縣城都比它大很多。人口一共12萬，其中有8萬人全部是工廠員工，另外4萬是工廠家屬。但是他們是全德國(guó)人均收入最高的城市，每年接待全球游客超過100萬，大眾體驗(yàn)中心、博物館把工廠做成一個(gè)工業(yè)流，在長(zhǎng)沙項(xiàng)目我想往這個(gè)方向借鑒。我們項(xiàng)目這個(gè)月全面開工，希望4個(gè)月以后誠(chéng)摯邀請(qǐng)大家有機(jī)會(huì)到長(zhǎng)沙指導(dǎo)，看一下我們制造小鎮(zhèn)建設(shè)的情況。

第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)性小鎮(zhèn)就是弗萊堡，臨近阿爾卑斯山脈，豐富的自然景觀資源，70、80年代是純重工業(yè)城市，污染德國(guó)嚴(yán)重。80年代以后整個(gè)當(dāng)?shù)刂菡_始往節(jié)能環(huán)保方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型，90年代依托歐洲環(huán)境科學(xué)中心，形成了全歐洲環(huán)保產(chǎn)學(xué)研一個(gè)中心城市，到2010年以后這個(gè)地方現(xiàn)在已經(jīng)完全再也想象不到是重工業(yè)城市改造而來的城市，我們研究它更多是看德國(guó)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的要素，怎么演變？對(duì)我們做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)有哪些可以借鑒的地方。

億達(dá)第三代產(chǎn)城融合之作，目前定位是智慧產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，樂活生活展示區(qū)，傳世經(jīng)典的城區(qū)。有7個(gè)要素助力小鎮(zhèn)成功，在產(chǎn)業(yè)方面是前沿的產(chǎn)業(yè)主題，你想做什么主題要和城市相關(guān)，我們?cè)诔啥甲鎏厣r(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，因?yàn)樗拇ū旧硎寝r(nóng)業(yè)大省，我們項(xiàng)目靠近岷江，那邊農(nóng)副產(chǎn)品非常成熟和發(fā)達(dá)，所以我們要把這個(gè)主題抓準(zhǔn)。

第二個(gè)完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)，目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)在長(zhǎng)沙項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)、小產(chǎn)業(yè)、教育都有了，現(xiàn)在只差第一個(gè)把整個(gè)頭腦+電腦研發(fā)這部分聚到一個(gè)地方，這個(gè)載體沒有，第二個(gè)提供上下游配套的沒有，還需要大量的車來車往。

第三個(gè)是新穎的服務(wù)平臺(tái)，這個(gè)服務(wù)平臺(tái)大家比較清楚，我們億達(dá)有360服務(wù)中心。第四個(gè)國(guó)際化智慧服務(wù)園區(qū)。我們小鎮(zhèn)是按照國(guó)家4A景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來打造的，在湖南山水資源非常豐富，把環(huán)境打造好，第一利于溢價(jià)，第二環(huán)境可以留人。第二個(gè)獨(dú)樹一幟的游覽主題，借鑒大眾汽車廠工業(yè)展覽館的主題，最終打造一個(gè)活力多元的創(chuàng)新社群。

這個(gè)就是之前提到的億達(dá)服務(wù)，我們?cè)谡麄€(gè)招商環(huán)節(jié)過程中，到后期物業(yè)過程，中間有一個(gè)獨(dú)有的億達(dá)360度服務(wù)體系，類似住宅里面的“管家服務(wù)”，你來到億達(dá)招商入駐園區(qū)，我們給每個(gè)企業(yè)有一個(gè)專人管家，不僅服務(wù)這個(gè)企業(yè)的員工，不僅服務(wù)企業(yè)董事長(zhǎng)，而且服務(wù)企業(yè)和政府，物業(yè)公司，解決家屬一切居住、子女上學(xué)全鏈條的配套，這個(gè)目前在產(chǎn)業(yè)鏈上只有億達(dá)做這件事。

這個(gè)是正在做智造小鎮(zhèn)規(guī)劃，六大功能融合，有濕地公園，制造公園，小鎮(zhèn)客廳，做的所有大工廠頭腦設(shè)計(jì)研發(fā)測(cè)試全部聚集到這里，和大的產(chǎn)業(yè)是有關(guān)聯(lián)的，如果要做的和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)沒有關(guān)聯(lián)，就是房地產(chǎn)，政府就認(rèn)為你做的是加的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們把人腦+電腦智慧研發(fā)放在小鎮(zhèn)客廳。

智慧社區(qū)是我們和政府一起打造的公租房給藍(lán)領(lǐng)工人解決居住配套的。創(chuàng)智島給大工業(yè)上下游加工生產(chǎn)提供配套的，隱藏在后面，這樣將來在智造小鎮(zhèn)很難看到大貨車出入，在園區(qū)里面基本解決掉了。

這些是展示，在每一個(gè)功能區(qū)準(zhǔn)備做成什么樣子。

我們想在國(guó)內(nèi)或者長(zhǎng)沙把傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)第一感覺很偏，第二整個(gè)建筑過分追求成本控制，感覺品質(zhì)很低，我們想把這個(gè)帽子摘掉，做的是整個(gè)中部地區(qū)小鎮(zhèn)的樣板和亮點(diǎn)。經(jīng)過我們測(cè)算，這個(gè)項(xiàng)目總投資額100億，五年以后稅收達(dá)到10億，新增2萬以上創(chuàng)新人才，帶動(dòng)周邊5萬就業(yè)人員，這個(gè)也是億達(dá)第一次嘗試小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)。

謝謝大家！