劉偉（招商蛇口黨委書(shū)記、副總經(jīng)理）：非常感謝組織者給我這次機(jī)會(huì)跟大家分享一下招商蛇口的商業(yè)模式的實(shí)踐。大家對(duì)招商地產(chǎn)比較熟，因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)過(guò)去是上市公司，在2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)，重組整體上市，這個(gè)上市其實(shí)是一個(gè)全面的轉(zhuǎn)型，這個(gè)模式可以讓大家知道招商蛇口在干什么事。

我今天介紹四個(gè)方面，首先談?wù)勆呖谀Ｊ降难葑儭Ｔ谏钲诮ㄊ兄熬拖扔辛松呖冢?979年有一位老人在中國(guó)的南海邊畫(huà)了一個(gè)圈，這個(gè)圈畫(huà)的就是蛇口，從此中國(guó)的改革開(kāi)放拉開(kāi)序幕，當(dāng)時(shí)的招商蛇口就是以港口和臨港工業(yè)以及港航物流業(yè)為主的區(qū)域。

經(jīng)過(guò)38年的演變，大家看到的新蛇口已經(jīng)完全變成了一個(gè)現(xiàn)代的海濱新城，當(dāng)然它還在不斷地演進(jìn)之中，所以我們把它的模式叫做“港-區(qū)-城”。

蛇口工業(yè)區(qū)1979年建立，經(jīng)歷了5次的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展，在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，招商蛇口不斷地創(chuàng)新，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)了一種獨(dú)特的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)新城的模式，我們把它叫做蛇口模式。

這個(gè)模式就是政府賦予較大的自主權(quán)，由一個(gè)企業(yè)自籌資金，獨(dú)立開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理。這5次升級(jí)，很多熟悉歷史的都比較清楚，1979年改革開(kāi)放第一炮，到我們引進(jìn)三來(lái)一補(bǔ)的企業(yè)，到產(chǎn)業(yè)調(diào)整、升級(jí)，再到引進(jìn)高科技的企業(yè)，以及到現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)背景下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

我們把全新的蛇口模式叫做“前港-中區(qū)-后城”的模式。我們把產(chǎn)業(yè)和城市綜合起來(lái)開(kāi)發(fā)，以港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，再配套城市功能開(kāi)發(fā)，從而形成整片聯(lián)動(dòng)。前港是有時(shí)間和空間的概念，前面是港口，中間是出口加工區(qū)+自貿(mào)區(qū)，加上后面的產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

蛇口模式1.0版，這是最開(kāi)始的時(shí)候，實(shí)際上就是港口的建設(shè)。招商局的港口最開(kāi)始是我們最大的一筆投資。我們講的1.0版的港口，原來(lái)是一些貨運(yùn)碼頭、散雜貨。現(xiàn)在這個(gè)港口已經(jīng)完成了幾次升級(jí)，除了貨品由散雜貨上升為集裝箱為主以外，現(xiàn)在中國(guó)最大的郵輪母港也在蛇口誕生了，是一個(gè)非常炫的港口，可以說(shuō)它是中國(guó)乃至全世界郵輪中心里邊最棒的，而且是由企業(yè)建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)的。

蛇口模式2.0版，蛇口工業(yè)區(qū)逐步形成，過(guò)去都是制造業(yè)、加工業(yè)。這些工業(yè)也經(jīng)過(guò)了廣東的騰籠換鳥(niǎo)，改造前后的影子在蛇口最能觀察到。陸陸續(xù)續(xù)這些工業(yè)都退出了，新的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，還有一些舊的廠房，我們把它升級(jí)，做一些創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)，這也形成了一些新的樣板。

蛇口模式3.0版，此時(shí)蛇口已經(jīng)從30多年前一個(gè)偏僻荒蕪的小漁村，發(fā)展成為人均GDP超過(guò)6萬(wàn)美元的現(xiàn)代化、國(guó)際化、宜居宜業(yè)的濱海新城。過(guò)去我們那些廠房的產(chǎn)值，每平方米2000塊錢(qián)，去年每平方米的產(chǎn)出達(dá)到了10萬(wàn)元。

蛇口模式4.0版，就是現(xiàn)在“前港-中區(qū)-后城”的模式，是我們經(jīng)過(guò)38年的摸索，加上招商局在廈門(mén)對(duì)岸又一個(gè)56平方公里的漳州開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)踐，總結(jié)出的招商局關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的新模式。

所謂前港就是這個(gè)城市不能空，一定得有產(chǎn)業(yè)，這樣人們才能待得住，才不會(huì)出現(xiàn)鬼城，只有這樣的城市才是可持續(xù)的。我們的模式就是一定要把這個(gè)區(qū)域的人流、物流帶起來(lái)，然后才是扎扎實(shí)實(shí)的讓大家在這兒安居樂(lè)業(yè)。最終形成“前港-中區(qū)-后城”的模式。

現(xiàn)在招商蛇口用這個(gè)模式已走向了國(guó)內(nèi)外，通過(guò)不同的方式實(shí)踐，以及這種實(shí)踐的效果，得到了當(dāng)?shù)乩习傩蘸驼恢碌目隙ā?/p>

今天我們說(shuō)房地產(chǎn)的萬(wàn)億時(shí)代，其實(shí)我覺(jué)得過(guò)大的規(guī)模未必一定是好事，大象會(huì)跳舞，但是大象跳舞還是很累的。在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，對(duì)一個(gè)在這個(gè)行業(yè)中奮斗的企業(yè)，我覺(jué)得可能要做更多有意義的事，對(duì)行業(yè)有更大貢獻(xiàn)的事，我覺(jué)得這可能是更精彩的。

招商蛇口的轉(zhuǎn)型，我們現(xiàn)在是中國(guó)領(lǐng)先的城市及園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的定位。在城市和園區(qū)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，我們是做這樣的轉(zhuǎn)型，和過(guò)去的純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)生了根本的變化，成為中國(guó)城市升級(jí)，包括功能、產(chǎn)品、生活方式和產(chǎn)業(yè)服務(wù)升級(jí)的標(biāo)兵。

我們的做法是依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造“產(chǎn)網(wǎng)融城一體化”的發(fā)展模式，形成社區(qū)、園區(qū)、郵輪三層業(yè)務(wù)。招商局的郵輪現(xiàn)在還沒(méi)有全面宣傳，我們?cè)谥袊?guó)沿海主要的城市完成了郵輪母港的布局。我們有了這些沿海的布局，再加上接下來(lái)的郵輪運(yùn)輸船隊(duì)，且是高端旅游的郵輪，一個(gè)非常精彩的產(chǎn)業(yè)即將呈現(xiàn)。

我們的做法主要是“區(qū)域聚焦、城市深耕、轉(zhuǎn)型發(fā)展”。轉(zhuǎn)型發(fā)展對(duì)每個(gè)企業(yè)來(lái)講都面臨很大的挑戰(zhàn)，在這方面我們除了傳統(tǒng)的社區(qū)或者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，在園區(qū)和郵輪方面我們會(huì)發(fā)力，會(huì)為我們的新的競(jìng)爭(zhēng)力的形成做出新的樣板。

對(duì)我們“前港-中區(qū)-后城”的再提煉和通用化，我們認(rèn)為它叫SIDO模式，也就是戰(zhàn)略研究和布局、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和升級(jí)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)。

“前港-中區(qū)-后城”模式是招商局的特色，我們經(jīng)過(guò)幾十年的沉淀總結(jié)出這套模式?？偟膩?lái)說(shuō)要想做成功，要有長(zhǎng)期的準(zhǔn)備，它有一個(gè)長(zhǎng)周期、回報(bào)期較長(zhǎng)，有可能在前期會(huì)有比較大的投入?；貓?bào)在后期，如果你耐不住寂寞，可能你這個(gè)模式的選擇就會(huì)遇到挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，優(yōu)勢(shì)就是我們有完整的體系，也有比較高的門(mén)檻，同時(shí)綜合開(kāi)發(fā)帶來(lái)的豐厚的增值收益，可能比大家都在那兒搶地會(huì)好一些。更重要的是，由于在一個(gè)城市主控一個(gè)區(qū)域，它的整體性，“前港-中區(qū)-后城”的互動(dòng)不割裂，就能形成城市與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)運(yùn)行。

我們積極踐行“一帶一路”、自貿(mào)區(qū)及雙創(chuàng)的國(guó)家戰(zhàn)略，在我們的區(qū)域中正在進(jìn)行這些實(shí)踐。蛇口也被國(guó)家列為雙創(chuàng)示范基地，中國(guó)郵輪旅游發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)。

我們?cè)谌珖?guó)已經(jīng)做了十余個(gè)園區(qū)，不必圖多，而應(yīng)圖精、圖好，做得更有特色。根據(jù)城市的需求去開(kāi)展一些從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的園區(qū)。除了全國(guó)的園區(qū)以外，我們?cè)?ldquo;一帶一路”沿線國(guó)家也有項(xiàng)目落地。

關(guān)于合作的探討，請(qǐng)大家記住招商蛇口的名字，選取的是中國(guó)改革開(kāi)放的歷史符號(hào)，而不僅限于蛇口這個(gè)地理名詞。除了我們?cè)谌珖?guó)40個(gè)城市有布局以外，我們?cè)诤Ｍ庖灿泻芏嗖季?，可以和合作伙伴一起做更多嘗試。

比如通州臺(tái)湖，我們和北京市政府合作，它也將呈現(xiàn)一個(gè)非常有特色的精致城市、田園城鎮(zhèn)的方案。這個(gè)面積也很大，接下去還會(huì)有一些詳細(xì)的規(guī)劃，也希望到時(shí)候有合作方跟我們一起合作。

還有在湖北蘄春打造招商局大健康產(chǎn)業(yè)基地。蘄春是李時(shí)珍的故里，現(xiàn)在還是一個(gè)貧困縣，招商局對(duì)那里進(jìn)行產(chǎn)業(yè)扶貧，尤其是圍繞大健康來(lái)打造產(chǎn)業(yè)基地。那里最有名的就是中草藥，我們將會(huì)在那里打造出我們的大健康產(chǎn)業(yè)。