2016年已經(jīng)過去，無論有收獲、有成就，還是有經(jīng)驗、有教訓，都成為記憶中的一種財富。

每一年，中國房地產(chǎn)的起落曲線都不同，但向前發(fā)展的趨勢無可阻擋。每一年，都有無數(shù)人在行業(yè)中沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產(chǎn)企業(yè)家如何認知行業(yè)、掌控企業(yè)，他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)需要領袖，領袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點，會對整個行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

這一周，我們從記憶中翻找出以下兩位企業(yè)家，重新閱讀和認知：正榮集團董事總裁黃仙枝，以及中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司董事長劉愛明。 

黃仙枝 正榮發(fā)力

忙，是大部分職業(yè)經(jīng)理人的寫照。接受觀點新媒體專訪前，正榮集團董事總裁黃仙枝剛剛參加完一個發(fā)布會，時間掐得很準，因為這之后，他又要趕去參加一場晚宴。

一身地產(chǎn)人經(jīng)典的白襯衫加黑西褲，一副黑邊眼鏡，坐在采訪席上的黃仙枝，笑容可掬。盡管時間并不寬松，但對于各種提問，他始終地保持著耐心，采訪在細聲慢語中進行著。

黃仙枝語調(diào)溫和，但并不影響其講述的正榮是一家正在沖鋒陷陣，渴求加速前進的企業(yè)。

2016年，正榮邁入了發(fā)展的第十八個年頭，為尋求更廣闊的發(fā)展空間，正榮選擇遷都上海。對于新環(huán)境，黃仙枝并不否認，大家都覺得壓力很大，都有緊迫感。不過，這股壓力很快轉(zhuǎn)變成了動力。

2016計劃超200億拿地、2018年實現(xiàn)1000億規(guī)模目標、合伙人制度、精英計劃、股權投資、加強合作……正榮在加速追趕，并寄望實現(xiàn)超越。

2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)城市之間的分化加劇，房企之間的差距也在不斷拉大。“強者恒強，弱者淘汰”發(fā)展態(tài)勢愈加凸顯。

面對行業(yè)洗牌，沒有誰能掉以輕心，行業(yè)的危機感在催促著成長。現(xiàn)在，擺脫地域束縛，全國化擴張已經(jīng)成為閩系房企的共同目標，上海得天獨厚的人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、全國性品牌推廣優(yōu)勢等，無不是全國擴張的必要元素。

“‘走出去’源于企業(yè)發(fā)展到一定階段對人才、資金和合作伙伴的升級需求。”前有世茂、旭輝、寶龍、升龍、陽光城，后有融僑、禹洲、中駿、融信等，如今都已遷都上海，或者形成雙總部的格局。

2016年，正榮作出了同樣的選擇，在黃仙枝眼中，“上海是金融與人才的高地”。

“正榮就是太穩(wěn)健了，這次搬到上海確實是逼一逼自己。”黃仙枝坦言，去上海這幾個月，比呆在福州兩年的感受都多。

2015年，正榮幾乎以翻一番的速度在增長，銷售額錄得306.3億元，銷售面積235萬平方米。突破300億大關后，正榮成為閩系房企中的佼佼者，不過，站在上海這個國際化大舞臺，它需要變得更加“耀眼”。

“2016年把總部搬到了上海，大家都覺得壓力很大，發(fā)現(xiàn)發(fā)展還有更大空間，大家都有緊迫感。”在黃仙枝看來，正榮還需要加速。

高速擴張成為了正榮的重要手段，2016年年初開始便頻繁出現(xiàn)在全國各地的土地市場。截至目前，正榮已經(jīng)成功在福州、長沙、蘇州、天津、南京、武漢成功斬獲十幾宗地塊，耗資160多億，戰(zhàn)略性進入武漢后，正榮的城市布局提升到了13個。

這是正榮繼2013年超200億拿地之后展開的第二輪全國擴張，據(jù)正榮此前透露，2016年拿地預算不低于200億，這也意味著，下半年正榮的拿地模式將繼續(xù)。

黃仙枝毫不掩飾正榮對規(guī)模的看重，“規(guī)模對于企業(yè)發(fā)展還是有幫助的，是非常重要的，如果沒有規(guī)模，在市場中就沒有話語權，所有的成本都會變高。”未來這幾年，正榮將目標定在了800-1000億。

“實現(xiàn)1000億肯定是沒問題的，只是看速度有多快。”但黃仙枝同時也強調(diào)，現(xiàn)在做房地產(chǎn)營銷，沒必要跟萬科、恒大比，就做第二梯隊的領軍者，同時保留進軍第一梯隊的機會，“怎么從容怎么來做，也不要為了市場上的名次去做”。

“強擴張、高周轉(zhuǎn)”一直被視為閩系房企得以快速發(fā)展的精髓，黃仙枝對負債率有自己的見解。他頗為認同孫宏斌“不關心負債率，只關心現(xiàn)金流”的觀點，“企業(yè)要發(fā)展負債率就會高，企業(yè)如果不發(fā)展，當然負債率就低，負債率再高，現(xiàn)金流好，就還是健康的，正榮會把負債控制在適合發(fā)展同時又相對安全的底線內(nèi)。”

對人才的渴求也成為正榮遷都上海后一個頗為深刻的認識，“人才的水平差距太大了，不是一般的大”。

“現(xiàn)在的規(guī)模效應和人、資本其實都是相關聯(lián)的，特別是人。”黃仙枝分析稱，一個同樣的盤，不同的老總管理，有的會賺錢，有的會虧本，正榮現(xiàn)在希望通過團隊的精英化，提高整體運營能力，確保效益實現(xiàn)。

黃仙枝透露，正榮已經(jīng)推出精英計劃，在淘汰一部分人的同時挖掘更多人才，打造屬于正榮的精英團隊。與此同時，正榮還效仿萬科、碧桂園、龍湖等同行，推出了合伙人制度，要求每一個城市公司、每一個項目公司的高層員工對項目要進行跟投。

正如黃仙枝所言，上海是金融和人才的高地。目前，正榮的住宅地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)發(fā)展都進入了快車道，作為“三駕馬車”之一的股權投資如今也找到了生長的土壤，“金融資本更關鍵還是在人才，我們?yōu)槭裁窗崛ド虾Ｒ彩沁@個原因。”

此外，站在一個全新的發(fā)力點，正榮全國性范圍內(nèi)管控半徑的縮小也將帶來效率的提升。

問及未來是否會加強合作，黃仙枝直接了當?shù)卣f：“肯定會。”他透露，最近會有一些合作動作，我們的合作是基于優(yōu)勢互補、共進共贏。

劉愛明 創(chuàng)業(yè)一年

和劉愛明約訪的時間幾經(jīng)確定，最后選在中城新產(chǎn)業(yè)周年慶前一日。

這里是深圳華僑城創(chuàng)意文化園，由舊廠房改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作室。劉愛明熱衷高科技，中城新產(chǎn)業(yè)的辦公場所“中城Office”充滿了智能化氣息，連會議室的玻璃也不例外。

隔幾步卻是另一番景象，一座巨大的根雕茶臺橫在并不寬敞的辦公室中間，劉愛明坐在木樁椅子上，手握一杯香茗。傳統(tǒng)與現(xiàn)代，似乎這種錯位可以讓他在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中保持清醒認識。

2015年6月，劉愛明告別職業(yè)經(jīng)理人生涯，說服了一群人，一起規(guī)劃并開創(chuàng)中城新產(chǎn)業(yè)的未來。

初創(chuàng)公司往往是新模式的誕生地，新模式甚至比靈活性更重要，“在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的窄門之路上，改革者需要堅持‘產(chǎn)業(yè)是目標，地產(chǎn)是結果’的宗旨。”

時隔一年，劉愛明再次與觀點新媒體一起暢聊“創(chuàng)業(yè)”。將近兩個小時內(nèi)，對話涉及的話題很寬泛，從中城新產(chǎn)業(yè)的模式構造，到引入技術轉(zhuǎn)移中心的初衷，再到當前制造業(yè)轉(zhuǎn)型存在的種種壁壘。身處其中，既有驚喜也有挑戰(zhàn)，而他卻用平靜的語氣談論起這一切。

在劉愛明的哲學中，自己從事的創(chuàng)業(yè)與馬拉松有共同之處，都需要決心、堅持與理性。正如他在微博上所寫的：“（創(chuàng)業(yè)）就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

在互聯(lián)網(wǎng)時代，社會已不再滿足照搬舊模式、從1跨越到N的進步。相反，探索新道路、從0到1的垂直進步，被逐漸視為積極的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)尤其如此，在互聯(lián)網(wǎng)風潮下，眾創(chuàng)空間、工改商住辦以及聯(lián)合辦公等形式是幾種熱門的模式。不過劉愛明指出，這些新模式只是循著互聯(lián)網(wǎng)特征，把傳統(tǒng)物理空間做了改變，對于產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代下的轉(zhuǎn)型升級并沒有本質(zhì)驅(qū)動。

在他看來，現(xiàn)在行業(yè)普遍關注畢業(yè)生、90后創(chuàng)業(yè)，實際上中國制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的需求轉(zhuǎn)變，是另一種“創(chuàng)業(yè)”：“對于中國經(jīng)濟來說，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級如果不成功，那發(fā)展的壓力就很大，所以我呼吁要關注‘大叔’創(chuàng)業(yè)。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正是中城新產(chǎn)業(yè)看好的突破口，劉愛明稱之為“窄門之路”。“窄門”取自圣經(jīng)，意為走的人少，卻是天堂之路。他多次強調(diào)，幾乎沒有人為轉(zhuǎn)型企業(yè)提供必要服務，自己創(chuàng)業(yè)的最大意義便在于填補其中從0到1的空白。

他解釋稱，中城新產(chǎn)業(yè)的模式區(qū)別于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一是在大大小小的國企、外資、民企中，選擇為中小型企業(yè)推進轉(zhuǎn)型升級服務；二是強持有、弱銷售，產(chǎn)業(yè)是目標，地產(chǎn)是結果。

“看這張圖，我現(xiàn)在百分之七八十的精力在忙著這上面的事。”劉愛明向觀點新媒體展示的是一張中城新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圖解，列舉了中城·comp@ss(指南針)、國內(nèi)技術轉(zhuǎn)移中心、國際技術轉(zhuǎn)移中心、市場平臺、資金平臺、企業(yè)服務聯(lián)盟六大方面服務，服務核心則是制造業(yè)企業(yè)。

另一個微妙的變化則是，作為職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)型的企業(yè)家，劉愛明對外鮮有強調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地產(chǎn)屬性，取而代之的是宣講自己所能提供的技術服務。

這其中既包括龍崗的中科院技術轉(zhuǎn)移中心，與中國衛(wèi)星定位協(xié)會、中科北斗研究院合作成立的“北斗＋眾創(chuàng)空間”，以及北京科委下屬國際技術轉(zhuǎn)移華南分中心落地深圳灣。6月23日，中城新產(chǎn)業(yè)宣布在“坪山生命科學園”最新引入深圳大學醫(yī)學超聲關鍵技術。

“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資源整合是關鍵，可以把中城新產(chǎn)業(yè)理解成一個平臺，提供轉(zhuǎn)型升級方面的服務。”劉愛明表示，未來公司在產(chǎn)業(yè)領域?qū)崿F(xiàn)資源整合，這將轉(zhuǎn)化成實實在在的生產(chǎn)力。

不過他強調(diào)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)項目一樣，實現(xiàn)資產(chǎn)保值乃至升值是服務的根本出發(fā)點，最終物業(yè)租金仍是項目的營收來源。

經(jīng)過一年的創(chuàng)業(yè)，中城新產(chǎn)業(yè)已在深圳灣、龍崗大運軟件小鎮(zhèn)等地落地4個輕資產(chǎn)項目，產(chǎn)業(yè)園項目簽約數(shù)量則增至5個。劉愛明透露，按照計劃，2016年公司有大量的項目在推進，接下來有意在寶安落地機器人產(chǎn)業(yè)園項目，此外還將逐步進駐北京、上海兩大城市。

對于馬拉松跑者而言，最難熬的往往不是最后一段賽程，而是中途，皆因中途已經(jīng)遠離起點，終點又遙不可及。劉愛明常常將創(chuàng)業(yè)喻作馬拉松，他比誰都清楚，自己的創(chuàng)業(yè)公司才剛邁過起點，勢必面臨中途的考驗。

所以他一直強調(diào)，創(chuàng)業(yè)需要的不是激情，而是冷靜、理智、策略、堅持，其中最重要的是堅持。

在這場創(chuàng)業(yè)馬拉松里，心態(tài)的平和讓劉愛明至今仍保持著探索的欲望。在接受訪問時，他自稱“越來越有激情”，喜歡并愿意探索產(chǎn)業(yè)，“過去做了20多年房地產(chǎn)，現(xiàn)在換個角度看世界，會發(fā)現(xiàn)它很精彩。”