2016年已經(jīng)過去，無論有收獲、有成就，還是有經(jīng)驗、有教訓，都成為記憶中的一種財富。

每一年，中國房地產(chǎn)的起落曲線都不同，但向前發(fā)展的趨勢無可阻擋。每一年，都有無數(shù)人在行業(yè)中沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產(chǎn)企業(yè)家如何認知行業(yè)、掌控企業(yè)，他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)需要領袖，領袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點，會對整個行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏大背景時，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

這一周，我們從記憶中翻找出以下兩位企業(yè)家，重新閱讀和認知：海亮地產(chǎn)控股集團有限公司總裁周迪永，以及力高地產(chǎn)集團有限公司總裁黃若青。

周迪永：海亮方略

普陀區(qū)中江路上那棟藍白相間的玻璃幕墻辦公樓，就是海亮地產(chǎn)總部海亮大廈。從這里往東三四百米便到了上海的一個4A級景區(qū)長風公園，如果再徑直走，就是華東師大中山北路校區(qū)。

周迪永的辦公室在海亮大廈22樓東側閣樓上，站在這里臨窗眺望，可以看到遠處被綠色植被包圍且泛著粼粼波光的長風公園。更遠處，各色高樓鱗次櫛比。采訪那天，窗外無風，烏云密布，略顯悶熱。

他的辦公室格局和條理都很清晰。里側深棕色辦公桌背后，是儲放文件的柜子，透過玻璃可以看到厚厚幾沓文件，和集團領導的幾張大合影則在座位正后方，格外顯眼?？块T一側擺著一套黑色沙發(fā)，棕色的木質(zhì)扶手顯得質(zhì)感十足，而茶幾的中央則擺放著一盒安吉白茶。

忙，幾乎是周迪永的常態(tài)，但這是他喜歡的感覺，忙忙碌碌的狀態(tài)讓他感覺踏實。采訪中周迪永的話不算太多，甚至讓人覺得有些內(nèi)斂。這幾年很少看到他公開接受專訪，我們算是個例外。

經(jīng)過連續(xù)幾年熟悉后，對周迪永的采訪早已不是一問一答形式，更像是朋友之間的交流。

氣氛很融洽，幾乎是知無不言。一年前，周迪永正是坐在這個位置上給我們描繪了一個“海亮的故事”。因此，對于這次交流會有哪些與往年不同的地方，我們也充滿期待。

過去一年，房地產(chǎn)市場的各式聲浪此起彼伏，關于高房價、地王、央企整合、千億規(guī)模的討論從來沒有中斷。但細心的人或許會發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都在想方設法造勢的時候，海亮地產(chǎn)卻謹慎地保持沉默。

這并不是周迪永樂于見到的，但市場非理性背后確實有稍許無奈：“最近拿地不是很多，主要是土地儲備壓力很大，溢價太高，覺得風險還是很大。”

新項目的選擇利潤是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少海亮既有項目還是有著不錯的表現(xiàn)。不管是利潤率還是售價，都有不同幅度的提升：“海亮總部作出架構調(diào)整后，對區(qū)域也進行了調(diào)整?？偛恳M了一些高管團隊，在營銷、生產(chǎn)能力上都做得還不錯。”

但是蘇州、合肥這些二線城市地王頻出，還是給這位年輕總裁出了一道難題：地還拿不拿？拿，意味著需要承擔更高的成本風險；不拿，企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性無從保證。這是周迪永的焦慮，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題。

“這個選擇是對的！”一年后再回過頭來看時，周迪永的言辭中透著一絲自豪，要知道高地價一度讓海亮飽受質(zhì)疑。

這并不是事后算賬的一種僥幸，“從戰(zhàn)略的角度來看，主要是進入的時機選得比較好”，周迪永這樣認為。事實也確實如此，過去一年，蘇州房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為二線城市中的佼佼者，對比2015年上半年房價走勢來看，蘇州房價今年一步一個臺階，到4月已經(jīng)翻了一倍。

“亂市”之中，周迪永似乎格外強調(diào)時機，他深知民營企業(yè)與國企、央企并不在同一條起跑線上：“要做下去的話，第一要在合適的時機選地，合適的時機可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產(chǎn)品本身，現(xiàn)在做產(chǎn)品服務確實很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。”

在規(guī)模上，周迪永不是一個喜歡乘勝追擊的人，讓他進入戰(zhàn)斗狀態(tài)的因素有很多。如果說前幾年還是規(guī)模的話，那么，眼下他更為看重的是利潤率和其他經(jīng)營性指標。

在帶領海亮地產(chǎn)行進途中，負債率自始至終都可能是讓他發(fā)出“剎車”命令的一個關鍵因素。

海亮地產(chǎn)的內(nèi)部導向不是要規(guī)模，規(guī)模其實只是一個結果，他們看重的還是各方面指標，首先是利潤水平，其次是經(jīng)營性結果，即每年凈現(xiàn)金流有多少，償債能力強不強，庫存大不大，積壓的產(chǎn)品有多少，資產(chǎn)周轉率怎么樣。

“這些數(shù)據(jù)做好了，規(guī)模自然就上去了。只要企業(yè)是健康的，150億跟200億沒有什么區(qū)別。”說話聲調(diào)不高的周迪永，對于這一切顯得格外淡定。

“我們想控制住負債率。”他不止一次提到，不管是區(qū)域的調(diào)整還是城市布局的不盲目擴張，都可以看得出海亮地產(chǎn)在控負債方面的想法。

“短時間內(nèi)可以靠負債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。”

這是對于形勢和行業(yè)的判斷，周迪永稱，過去房地產(chǎn)還是高收益低風險，但近期來看已經(jīng)演變?yōu)榈褪找娓唢L險。

不過，這種局面并不會長久延續(xù)下去，目前只是一個調(diào)整期，企業(yè)所需要做的就是安全度過這個周期，然后擇機獲取項目。

當然，過去一年周迪永對于企業(yè)經(jīng)營的思考遠遠不止于此，家鄉(xiāng)諸暨的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，讓他感同身受，這也更加堅定了他對打造企業(yè)核心競爭力的決心。

美國學者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個國內(nèi)主流經(jīng)管教育中必然會提及的概念——核心競爭力。周迪永很清楚，以前到處是機會，到處都覺得能賺錢，但到今天這個時刻，競爭非常激烈，經(jīng)濟本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優(yōu)勢變得更加重要。

“相比以前，海亮的投資會更加謹慎，會把更多的錢投入到比如說銅加工的技術創(chuàng)新。在教育方面，會把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)繼續(xù)做得更強一點。地產(chǎn)也是這樣，我們不會像2013 年以前那樣，海亮地產(chǎn)只會在已經(jīng)進入的區(qū)域里面做得更深更細。”

改變，是企業(yè)經(jīng)營的一種智慧，也是海亮地產(chǎn)的主題。兩個小時的訪談很快，不經(jīng)覺間就已臨近正午。在攝影師的要求下，周迪永答應為我們拍攝幾張照片，畢竟網(wǎng)絡上關于他的影像都太雷同。

“望著遠方！雙手交叉在胸前！對！就是這樣。”在攝影師的“招呼”下，周迪永終于笑了。他認真地注視著遠處，仿佛看到了海亮地產(chǎn)未來的路。

黃若青：力高發(fā)展之道

七月盛夏的深圳，一場突如其來的陣雨過后，風中仍挾帶著悶熱的氣息。在福田中心區(qū)，我們再次見到了黃若青。

跨過半年節(jié)點，對于地產(chǎn)人而言也并非能夠全然放松，作為力高地產(chǎn)集團的總裁，黃若青在下半年頭一個月同樣沒有絲毫閑暇。

48歲的黃若青看起來清瘦而神采奕奕，他卻不時感嘆自己是“中老年人”，但熟悉他的人都知道，這種表述并不真實。

他過去十幾年和員工一起準點上班，常常事必躬親，如今每天看報表、抓統(tǒng)籌，夜里還堅持寫書法。他的下屬甚至透露，經(jīng)常能從總裁辦公室里拿回一份用軟筆簽字的文件。

見面剛坐下，黃若青便主動提及媒體及資本市場對力高的看法。讓人意外的是，對于外界的疑惑，他一一作出了回應。

2014年1月30日，力高歷經(jīng)六年時間，終于如愿成為在港交所上市的房地產(chǎn)公司。無論對于創(chuàng)業(yè)者還是對企業(yè)，都是一件值得銘記的事情。在港交所的成功上市，讓力高實現(xiàn)了與國際資本市場的接軌，開啟了發(fā)展的新紀元。

不過，上市對于企業(yè)而言也是一把雙刃劍。資本市場對于企業(yè)管理制度、財務制度以及信息公開制度、業(yè)績增長的要求，既是動力也是壓力。這倒逼力高加速變革，組織的變革、人才的變革、文化的變革、產(chǎn)品的變革，剛剛開始。

在上市之初，力高貫徹了謹慎的財務方針，其中IPO披露的凈負債與股本比率僅1.1%。2014年、2015年，公司收益分別為35.03億元、33.78億元，股東應占溢利3.47億元、4.01億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為9.52億元、16.89億元，凈資產(chǎn)負債比率42%、23%。

對于力高過去兩年的經(jīng)營狀況，黃若青解釋稱，由于營業(yè)收入是以結轉交易作為標準，公司的收益很大程度來源于上市前的合約銷售。盡管如此，他坦言，過去公司主要以已開發(fā)項目獲取的效益作為后續(xù)土地儲備的資金，所以造成規(guī)模發(fā)展較慢。

“這些因素導致外界認為力高輕規(guī)模而重盈利，其實并非如此。”提起諸如此類的刻板印象，黃若青淡淡一笑，表示對于公司而言，規(guī)模與效益并不矛盾，擴大經(jīng)營也是接下來的必然方向，“企業(yè)沒有規(guī)模，就意味著沒有抗風險能力。”

相比于一味擴張，在黃若青看來，以資金運營為中心的有質(zhì)量的高周轉、高增長，才是力高最優(yōu)先的選擇。

他直言，過去兩年對公司原有制度和文化進行變革，在不割裂公司過去與現(xiàn)在關系的基礎上探索新的商業(yè)模式。最終，這種探索集中表現(xiàn)為對產(chǎn)品線結構、投資布局結構以及債務結構的調(diào)整。

布局結構方面，力高的投資策略由“擇優(yōu)深耕二線，重點拓展一線”，深化為“大力拓展一線城市，深耕已進入的強二線城市”，并將布局收窄至深圳、廣州、上海、合肥、南昌、濟南、天津等具高增長潛力的城市。

債務結構方面，黃若青介紹，力高除了銀行融資、美元債券發(fā)行、境外銀團貸款等傳統(tǒng)渠道，已經(jīng)陸續(xù)嘗試了商業(yè)票據(jù)業(yè)務、特定收益轉讓業(yè)務，并與包括民生銀行、匯聯(lián)金融、平安信托等金融機構探討更穩(wěn)定、深入合作的可能。

“力高平均借貸成本已經(jīng)由2015年的9.6%下降至8.6%左右，后面還會持續(xù)下降，這得益于多元化的融資渠道。”他透露，隨著客戶階段性應收款項的金額逐漸加大，公司也在探討將購房尾款打包進行證券化的可行性。

不過，黃若青認為，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大，從長遠角度講，融資僅是手段而非企業(yè)的終極目的。

按照黃若青的企業(yè)哲學，抗風險能力在經(jīng)營過程中要放在優(yōu)先考慮的位置，這樣才具備可持續(xù)發(fā)展的基礎。正如他在專訪中所提及：“做企業(yè)第一要素不是某階段運營得好不好，而是活著，這很重要。”

這隱含了另一層邏輯：中國作為第二大經(jīng)濟體已面臨增長放緩壓力，企業(yè)或許會碰到更多不可期的挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟好的時候，企業(yè)家賺錢往往是行情所使然；只有在經(jīng)濟不好時，才能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)秀特質(zhì)。

對于力高而言，現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)還在于土地獲取方式。一二線城市土地招拍掛市場異常火熱，競爭激烈以致地王頻出。在黃若青看來，這種拿地方式顯然不適合力高，公司的擴張一定是以“與自身發(fā)展相匹配的方式”獲取更多土地。

通過城市更新介入土地市場是其中一種方式。觀點新媒體不完全統(tǒng)計，自2015年以來，力高先后在濟南、深圳、煙臺等城市獲取城市更新項目，單個規(guī)劃用地面積最大58.33萬平方米。同年底，公司已交付物業(yè)平均收購成本917元/平方米，僅占平均售價比例13.4%。

另一種方式是深化與區(qū)域性大型國企合作，力高這種合作主要集中于南昌區(qū)域，合作對象包括南昌工業(yè)控股集團、南昌國資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營集團、江西省核工業(yè)地質(zhì)局等，項目則涉及南昌·君御都、南昌·瀾湖國際等。

民企和國企合作往往意味著兩種價值觀的碰撞，但富于冒險精神的黃若青認為這值得一試。他透露，在合作之初雙方的確在項目開發(fā)模式上存在不同意見，為此力高給國企伙伴做了大量工作，強調(diào)民企在績效考核、資金使用率等方面的優(yōu)勢，最后終于達成了共識。

這種合作讓力高獲益匪淺，黃若青表示，國企在土地資源、區(qū)域影響力方面的優(yōu)勢，公司通過輸出專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)驗和高效開發(fā)運營能力，輸出品牌知名度及美譽度。而且合作項目都以“力高”品牌開發(fā)，公司可以收取一定的綜合管理費。

隨著對話深入，黃若青一改之前的穩(wěn)重，語氣開始變得輕松。

在黃若青給力高描繪的藍圖中，包括存量商業(yè)物業(yè)REITs試水、物業(yè)費用資產(chǎn)證券化以及文化旅游、酒店都是未來探索方向，但即便業(yè)務再多樣化，他強調(diào)公司不會放棄在地產(chǎn)行業(yè)的管理積累，且始終以住宅開發(fā)為最重要支柱。

這就像是設計一個建筑物，無論是小高層、高層還是超高層，設計師必須現(xiàn)在模型中尋找結果最重要點，也就是需要承重柱的地方。黃若青出身于建筑設計，如今設計企業(yè)架構模型，他認為到住宅才是那根承重柱。

“力高還將努力輸出自己的管理經(jīng)驗和投資策略，以期在一片紅海當中開創(chuàng)出新的藍海。”黃若青透露，除了國內(nèi)房地產(chǎn)市場，力高也開始關注歐洲、澳洲等海外房地產(chǎn)市場，并且以住宅項目為主。