（2015年9月24日）作為西南地區(qū)的核心城市，成都房地產(chǎn)在高速發(fā)展過程中卻日益暴露商業(yè)地產(chǎn)增量和吸納量不對等的問題。經(jīng)濟(jì)下行帶來的分化態(tài)勢，盤旋在蓉城上空的高庫存陰影，無不挑動著市場的敏感神經(jīng)。

9月24日，觀點新媒體主辦的2015城市觀點論壇成都行圓滿閉幕，全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康在會上首先發(fā)表了《中國經(jīng)濟(jì)下行壓力與房地產(chǎn)走勢》主題演講。

2015年，房地產(chǎn)行業(yè)分化轉(zhuǎn)型已是業(yè)界普遍達(dá)成的共識之一。針對這一焦點話題，賈康從宏觀角度作出分析稱，只有認(rèn)清中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢，才能把握優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的要領(lǐng)。

他指出，中國經(jīng)濟(jì)走勢處于下行過程中，此前習(xí)近平總書記將這一新常態(tài)的特點歸結(jié)為“中高速、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動”，強(qiáng)調(diào)企業(yè)必須騰籠換鳥、結(jié)構(gòu)換代，否則無法做下去。而投資如果繼續(xù)按照過去的方式開展，將出現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減，這樣下去越來越?jīng)]有回報前景。

盡管很多市場人士對經(jīng)濟(jì)預(yù)期不看好，甚至產(chǎn)生悲觀心態(tài)，賈康認(rèn)為期間仍不乏發(fā)展亮點。其中，經(jīng)濟(jì)下行促使企業(yè)進(jìn)行騰籠換鳥式的調(diào)整，即要脫胎換骨、浴火重生，這就可能打造出新的天地。只要扛過陣痛期，就可以把全要素生產(chǎn)力調(diào)整起來，后面的發(fā)展之路也越走越寬。

除此以外，近幾年服務(wù)業(yè)的比重明顯上升成為另一大亮點，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，也是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增長質(zhì)量提高的表現(xiàn)。賈康指，宏觀經(jīng)濟(jì)到了目前階段，服務(wù)業(yè)這一輕資產(chǎn)型行業(yè)既能更好適應(yīng)人民群眾的生活，同時能增加更多就業(yè)機(jī)會。

就業(yè)關(guān)系大局穩(wěn)定，勢必對簡政放權(quán)、商事制度改革等方面產(chǎn)生影響，通過不斷推行中小企業(yè)減稅以及努力發(fā)展普惠金融、多樣化金融產(chǎn)品，讓注冊一家企業(yè)變得前所未有地便捷。新經(jīng)濟(jì)與就業(yè)放在一起產(chǎn)生互動，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，對創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新環(huán)境的開明和寬松，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加金融支持，形成“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以及“互聯(lián)網(wǎng)+”。

賈康強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)往前走，攻堅克難的過程中會存在不確定性和風(fēng)險，有一批企業(yè)會消失，但仍要有基本的信心和期待。

他表示，在這個過程中，作為產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)不乏痛苦，其中非常重要的問題便是2015城市觀點論壇成都行主題關(guān)鍵詞——分化，這個趨勢自2014年已被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前看來調(diào)整仍在繼續(xù)。

“一是業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅；二是區(qū)域的分化；三是融資模式的分化；四是市場供給與政府保障的分化。”賈康建議，國家應(yīng)在宏觀方面更有效，在財政上加力增效，在金融方面掌握好松緊適度。對于政府托底，一定要“抓住不放”，而且在新的階段不要過分強(qiáng)調(diào)“補(bǔ)磚頭”，要更多地強(qiáng)調(diào)有房源的情況下“補(bǔ)人頭”。

他還表示，對于民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)建設(shè)、連片開發(fā)等事情要做好，市場可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。另外不可回避的是，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個長效機(jī)制的立法先行工作，房地產(chǎn)終于列入了人大立法規(guī)劃，而且排序排在第一位。

主題演講之外，當(dāng)天上午成都行圓桌對話，開發(fā)商、中介代理行、金融機(jī)構(gòu)等不同行業(yè)代表就“創(chuàng)新活法”等話題發(fā)表看法。

中糧地產(chǎn)成都公司商業(yè)管理部負(fù)責(zé)人吳新艷表示，成都在建的商業(yè)體量排名全國第二，今年商業(yè)體量全國排第一。對于企業(yè)而言，要轉(zhuǎn)向“商業(yè)運營的本質(zhì)”，包括在開發(fā)階段要做輕資產(chǎn)，要擴(kuò)大并延長開發(fā)價值鏈終端，做大服務(wù)，挖掘后續(xù)服務(wù)商業(yè)價值等。

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術(shù)官王戰(zhàn)信則從資本的角度，建議和大企業(yè)合作開發(fā)，用品牌的價值來運營企業(yè)，這樣可以吸引融資，售價也比較高。目前包括成都、西安等二線城市分化嚴(yán)重，很多項目難以出手，企業(yè)可以用股權(quán)的模式對項目操作。

另外，本次成都行還就當(dāng)前市場熱點——商業(yè)地產(chǎn)過剩與轉(zhuǎn)機(jī)開設(shè)商業(yè)午餐會，成都商業(yè)地產(chǎn)分化格局、體驗式業(yè)態(tài)嘗試、品牌引入考量等話題，也成為各路企業(yè)家及學(xué)者碰撞思維火花的焦點。