主持人：我們看到房地產在轉型發(fā)展過程當中，現在的房產商無論是投資還是拿地都變得更加精神，如何讓成都這樣的城市在這樣的環(huán)境當中站上風口，我們看到成都有出色的政策環(huán)境、經濟基礎和區(qū)域優(yōu)勢，那接下來的房地產市場會朝什么方向發(fā)展，針對我們今天剛開始論壇提到的一些問題，比如說成都作為第四城的機會，“互聯(lián)網+”以及金融創(chuàng)新和萬眾創(chuàng)業(yè)潮等等的話題。

接下來的對話環(huán)節(jié)將為大家精彩呈現，時間交給下面的主持人，我們成都商報編委蔡軍先生，同時有請參與嘉賓：

成都協(xié)信置業(yè)有限公司董事長 顧修銘先生

碧桂園集團四川區(qū)域副總裁 王維達先生

成都市萊蒙商業(yè)管理有限公司總經理 周穎女士

中糧地產成都公司商業(yè)管理部負責人 吳新艷女士

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術官 王戰(zhàn)信先生

長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周竑先生

戴德梁行房地產咨詢(成都)有限公司總經理 巫保民先生

合富輝煌（中國）四川公司執(zhí)行總經理 鄭旭川先生

成都世聯(lián)興業(yè)房地產顧問有限公司總經理 石學文先生

四川搜淘網絡科技有限公司總裁 晏利庭先生

蔡軍：我們今天臺上坐的除了我大概有9個人，我們這個圓桌會議有四個分論題，我看了一下我們這九個人，幾位嘉賓有做投資的，有房地產服務業(yè)，還有做商業(yè)地產的。這個分論題，時間非常寶貴，我想我們來自四個方面的嘉賓我們分別就這四個論題談一下。

第一個分論題是創(chuàng)新活法，去庫存中的成都樓市。我想請碧桂園的王總，因為成都人民期待你已經很久了，近十年來碧桂園想來幾次，但是沒有來。有的說房地產進入了半程，碧桂園這時候進入成都，你們有什么不一樣的活法？

王維達：碧桂園加大了在四川的投資力度，今年6月份我們首進成都，在成都金牛區(qū)落地一個項目，叫碧桂園城市花園，在12月份會和成都市面亮相。剛剛蔡總問到為什么現在這樣的行情下碧桂園進入成都，大家認為這個市場在下行，在收縮，為什么我們還在積極擴張，我想大致講一下背景。從碧桂園發(fā)展歷程來講，我們一直在專注住宅地產，多元化的嘗試沒有大規(guī)模鋪開，我們的發(fā)展是比較良性的。講到成都庫存的情況，我發(fā)現一個特別有意思的數據，我發(fā)現一個特別好的等差數列。我發(fā)現成都從五個緯度，從主城區(qū)的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、寫字樓和商業(yè)，主城區(qū)的去庫存要十個月，我們認為沒有問題，大成都的住宅需要20個月，公寓大概需要40個月，寫字樓需要60個月，商業(yè)的需要80個月，我們認為成都主城區(qū)去庫存化比較好，我們就進入成都主城區(qū)。我們碧桂園在三四線也在積極拓展，比如成都郊區(qū)的一些大的項目，現在也在積極進展。

蔡軍：現在有請協(xié)信地產的顧修銘先生，協(xié)信是重慶的房地產企業(yè)，在成都規(guī)模不是很大，請顧總分享一下協(xié)信的特色，現在我們怎么在分化市場當中找到我們的生存發(fā)展路徑。

顧修銘：今天非常有幸參加這個會議，確實協(xié)信的規(guī)模和碧桂園比起來相對比較小，但是協(xié)信是比較有特色的公司，從重慶起家，我們是地產商當中比較多元化的企業(yè)，我們除了住宅這塊以外我們商業(yè)也有比較核心的競爭力，因為重慶幾個大購物中心基本都是我們建的。我們對市場也做了一些分析，我們的商業(yè)，包括星光168，到星光時代，到星光電力，我們的績效起碼在重慶比競爭者高出2倍，我們這塊做得比較精。

同時我們自己做產業(yè)地產，我們也有非常成功的一些案例，包括重慶總部城項目。在成都這個市場，以前市場相對比較好的時候我們沒有把成都市場太看重，算賬的時候老覺得算不過來，所以貽誤戰(zhàn)機，后來發(fā)現成都比我們算賬的情況要好，到了今天市場情況又發(fā)生了變化，這個賬算不過來了。

我們尷尬的地方，我們在重慶也好，包括我們在上海做的商業(yè)地產項目都非常成功。從今年以來，我們在上海市場上，我們的兩個項目在上海都賣得非常好，一個項目緊挨著政府主導的另一個項目，他們的商場交給我們運營。我們在成都這個優(yōu)勢有點不敢發(fā)揮，成都的商業(yè)地產是全國第一的重災區(qū)，所以這塊我們就在成都感覺比較吃力?，F在住宅這塊，各位同行都清楚，成都拍地也比較多，上周有塊地，一個5千多，一個4千多，售價也就七八千的水平，你土地成本占總銷售價格里的比例已經超過一線城市，房產公司就不賺錢。我們在成都面臨的情況讓我們很痛苦，讓我們不知道該如何發(fā)力，所以今天也是抱著學習的態(tài)度聽同行的意見，希望對我們下一步有所幫助。

蔡軍：我相信臺上臺下的人都比較困惑，我們就是困惑的人在一起探討一下?，F在說房地產困惑，可能商業(yè)困惑大于住宅困惑，今年成都的零售賣場都沒有增長，而且到現在為止我知道大概成都市的各個區(qū)市縣的社會消費品零售總額指標沒有完成，成都還有這么大存量的商業(yè)房地產，還有正在建的，像這個行業(yè)我不知道在困惑里面，萊蒙的周總能不能給我們帶來一點希望的曙光。

周穎：萊蒙是在香港上市的一家公司，我們從開發(fā)到商業(yè)管理、商業(yè)運營到物業(yè)管理都有涉及，我們主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有項目。就商業(yè)這塊，萊蒙的時間做得很長，但是它的項目數量開發(fā)是不夠的，速度不是很快。

萊蒙有一個企業(yè)宗旨，深耕和注重品質。在成都南二環(huán)四段紅牌樓商圈內，我們是14萬方，里面有四棟甲級寫字樓，有7千方情景商街，有3.1萬方的集中商業(yè)。說到商業(yè)的困惑，我就講一下我們商業(yè)地產的轉型跟升級。同行可能有知道的，就是在萊蒙商業(yè)項目之前是我們的一個關聯(lián)企業(yè)，天宏百貨，萊蒙也是天宏的大股東，去年3月開業(yè)，到今年6月因為百貨行業(yè)的發(fā)展，也立足于企業(yè)高層對于行業(yè)發(fā)展趨勢的思考，所以我們對這個項目做了改造升級，我們天宏就退出了萊蒙都會，由萊蒙自己接管打造社區(qū)型的購物中心，主要是針對3.1萬方的集中商業(yè)。成都的節(jié)奏是比較慢的，在全國都是有名的休閑和適宜人居的城市，所以作為萊蒙我們在二環(huán)位置，本來體量也不大，我們很堅定的做社區(qū)商業(yè)。我們地下一層是超市，地面是1到6層主要是以體驗業(yè)態(tài)為主，有餐飲、娛樂，還有兒童主題樂園，包括零售。1、2層還是生活配套跟快時尚，所以我覺得做社區(qū)商業(yè)來講，可能它的黏度會更高一些，也對它的精度，跟專業(yè)的細分和要求也會更高一些。所以我們也希望能夠在今年年底把萊蒙都會這個購物中心能夠精彩的呈現給成都的人民，謝謝。

蔡軍：中糧在成都和北京都很成功，吳總你們這邊有豐富的經驗和資源，在成都大躍城這個項目上有什么創(chuàng)新的做法？

吳新艷：成都在建的商業(yè)體量是全國第二的，今年的商業(yè)體量在全國是排第一的。大躍城是中糧之地的商業(yè)品牌，是全國排名前三的購物中心品牌。大躍城核心競爭力是會員體系，前幾年是流量取勝，現在我們轉向了商業(yè)運營的本質?，F在大躍城從業(yè)態(tài)規(guī)劃是求穩(wěn)的規(guī)劃，但是在其他娛樂業(yè)和餐飲業(yè)和休閑業(yè)上面，包括零售，我們會引進一些創(chuàng)新的平臺和業(yè)態(tài)。

現在是萬眾創(chuàng)新，我們現在為了抵制購物中心同質化的形式，我們會在每個購物中心里面設多條創(chuàng)新街區(qū)，購物中心街區(qū)化也是我們的方向。中糧基于商業(yè)的戰(zhàn)略思考，中糧地產是上市公司，房地產開發(fā)實際是輕資產的，但是對中糧來說我們做購物中心是重的，因為投資匯報期很長，20-30年這樣的投資匯報周期，中糧地產致力于輕資產的商業(yè)運作。中糧地產在成都公司擁有15萬平方米的輕資產商業(yè)體，我們說輕資產實際是出售型的商業(yè)，面對整個成都市場將近80個月的商業(yè)地產去庫存化周期，我們怎么輕資產化，這是我們目前正在考慮的方向。現在整個市場的回報，客戶回報期望值是8%，但是換算成租售比是1比150，實際上市場上面最長的租售比，實際的租售比只能達到1比300，所以租金和售價倒掛非常嚴峻。怎么做輕資產，我們也在跟金融同行和互聯(lián)網企業(yè)都在探討。剛才做資本運作的老總說過，我們要做瑞斯，我們要做輕資產運作的話，一定這個產品是有價值的，是有增值空間的，如果在這種市場上面租金跟售價是倒置的情況下，我們怎么運作也需要探討。中糧做強房地產開發(fā)的同時，我們覺得中糧地產這個板塊一定要做好服務，我們要從房地產商轉變?yōu)榉丈?，只要服務做好了，客戶需求得到更高的滿足，你的房子才能賣出去，你的商鋪才能賣出去，是這樣的。

蔡軍：前兩天我跟明宇酒店負責人在聊，他就非常羨慕像中糧保利這種央企融資渠道多，成本也低，現在房地產企業(yè)，包括本地知名的房地產企業(yè)在資金方面都成本多高。臺上有兩位基金管理公司的，一個是成都盛世神州的王總，一個是長富的周總，你們能不能跟我們分享一下？

王戰(zhàn)信：盛世神州目前的規(guī)模60多億，神州海外有5-6億美金。剛才確實說到了一個問題，我們在美國投資的時候，它的租售比是很穩(wěn)定的，8%的物業(yè)，但是同時可以提供65%的貸款，我們可能要35%的本金，65%的貸款利息多少呢？15年2.5%，所以在中國持有商業(yè)很大的問題就是剛才周總說的租售比的問題，以前的時候人們都是通過這種理念把地產賣給老百姓，老百姓沒有賺到錢，老百姓沒有賺到錢肯定時間長了不會再買了。中小企業(yè)的融資確實很困難，原因很簡單，銀行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地產，這種情況下庫存這么大，銀行、信托、基金對房地產的投向上面都是傾向大企業(yè)，所以中小企業(yè)融資成本自然就很高。

我們現在目前的模式，如果是中小企業(yè)的話，奉勸還是和大的企業(yè)合作開發(fā)，用品牌的價值來運營企業(yè)，這樣可以吸引金融企業(yè)給你錢，另外合作之后的售價也比自己做賣得高，這可能能解決中小企業(yè)的問題，就是之前說的并購，大企業(yè)吃小企業(yè)?，F在大部分企業(yè)都很缺錢，這是實情，你首付3萬，還要分期，如果房價上漲的時候首付的人會還，如降了人家不還了，這時候銀行不良貸款又出來了，所以這種情況下可能還是看人口和市場。目前比較好的是北上廣深，短時間最好，因為它還有人口支持，包括成都和西安這種二線城市分化非常嚴重。很多項目是很難出手的，就是可能需要分化，包括城市和地區(qū)的分化。如果有優(yōu)秀的土地，企業(yè)還是可以用股權的模式對項目操作，我們資金池也是可以配資的，甚至股權合作都是可以的。

周竑：我們長富匯銀是專注地產投資的公司。剛才主持人講創(chuàng)新，其實現在地產行業(yè)有幾種新常態(tài)，包括資本行業(yè)的新常態(tài)，包括大家都是在從重資產在想著通過創(chuàng)新的方式往輕資產變，其實從大項目、精品項目轉型，想著從大商業(yè)的運營項目向精品化的社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、體量化商業(yè)，還有很多商業(yè)類型轉型，其實大家都發(fā)現一個問題，其實現在的投資項目的屬性已經從大在慢慢往小變化，這就是有一個趨勢。就是大開發(fā)上加大資本的模式慢慢的在被精品項目、精品團隊加專業(yè)資本，在慢慢被挑戰(zhàn)。

大家都說現在是一個互聯(lián)網的時代，其實互聯(lián)網影響的行業(yè)有很多，它的影響就是吊絲可以挑戰(zhàn)土豪的，不知名的公司就可以挑戰(zhàn)在這個領域的曾經的龍頭老大。為什么？因為他更把握住客戶的需求，尤其在現在這種新常態(tài)下成都也在講去庫存的概念，商業(yè)體量特別大，這樣的情況下就看誰知道能夠把握住客戶的需求。其實互聯(lián)網思維的核心就是對客戶需求的重視，這就是我所說的極客精神。

回到資本的領域來講，其實成都作為一個西部城市一直跟北上廣深，跟東部長三角珠三角城市來講，其實在資本配置之前，由于資本配置的不均衡，其實對成都的發(fā)展，對西部的發(fā)展帶來了比較大的瓶頸。但是這個時代，剛才有各位嘉賓講到地產金融化，其實地產下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互聯(lián)網。所以說互聯(lián)網作為一種工具是能讓我們更快更好地找到所需要的資源，找到所需要的客戶。成都人非常有創(chuàng)新，我也算半個成都人，我真的覺得成都的創(chuàng)新能力非常強。如果成都人能夠在這種吊絲挑戰(zhàn)土豪的時代，開發(fā)出滿足成都本土特色的，滿足成都本土客戶需求的地產項目，再對應專業(yè)的資本，這種案例會非常漂亮，我們也在尋找和期待在成都有這樣的項目。我們長富匯銀作為大資管時代的基金來說，在管理規(guī)模上幾十億，也是吊絲，我們作為金融吊絲也在找地產吊絲，謝謝大家！

蔡軍：最后一個議題，房地產如何談互聯(lián)網，沒有發(fā)言的嘉賓都是房地產媒體，有戴德梁行的巫總，合富輝煌的鄭總，世聯(lián)的石總，還有搜淘公司的晏總。晏總你先講一下房地產行業(yè)怎么加互聯(lián)網？

晏利庭：感謝蔡總，也感謝觀點和成都商報把我們博鰲論壇分論壇帶到成都，為成都的地產界獻上了一場很好的思想盛宴，非常感謝。

剛才蔡總講的話題，房地產如何加互聯(lián)網，這個話題非常大，講幾天都講不透。我很有幸作為房地產互聯(lián)網公司的代表，我們一直在致力于研究這些方面的做法，或者我們在這過程中在摸索和實踐。

我想今天講幾個點，現在房地產的階段大家都有共識，從最早的制造業(yè)的屬性現在已經過渡到了服務業(yè)的屬性。因為第一階段靠簡單的生產房子、賣房子，這個階段，現在這個商業(yè)模式已經難以持續(xù)了?，F在我們怎么去把服務業(yè)的屬性發(fā)揮出來？然后去創(chuàng)造出新的需求，找到新的房地產盈利的增長點，這是我們需要面對的或者需要解決的。這個過程當中確實是可以通過加互聯(lián)網也好，或者“互聯(lián)網+”也好，去解決這些問題。怎么解決？現在移動互聯(lián)網跟PC時代不一樣，PC時代是信息為王，移動互聯(lián)網是連接人連接服務，我覺得房地產過渡到現在的服務業(yè)屬性加上互聯(lián)網這是非常好的契合點。

這個過程當中應該有三個環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)是銷售環(huán)節(jié)，不管是制造業(yè)還是服務業(yè)，銷售還是最基礎的，銷售環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)怎么跟互聯(lián)網結合，咱們通過互聯(lián)網方式快速、高效解決，或者低成本解決銷售的問題，中間的空間也非常大，相信我們在座的這些服務業(yè)，包括剛才蔡總說的媒體也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在這個領域這個環(huán)節(jié)我們去創(chuàng)造價值，或者有一些新的想象空間，這是其中的一個環(huán)節(jié)。第二個環(huán)節(jié)就是房子賣完以后，它的運營與管理。第三，剛才有老總說運營管理和資產管理。我認為房地產大概是這三個環(huán)節(jié)，一個是銷售，一個是運營管理，一個是資產管理。

剛才碧桂園老總講的成都的去庫存的時間很有意思。我們運營商加上互聯(lián)網思維我們是能創(chuàng)造很多需求的，我想去庫存周期是可以降低的。比如滴滴打車通過互聯(lián)網的工具和技術，互聯(lián)網最重要的是創(chuàng)造新的需求，這是增量市場，不像很多傳統(tǒng)領域在存量市場競爭，它的空間就很小。我們能不能通過互聯(lián)網工具、互聯(lián)網思維創(chuàng)造出更多的需求，創(chuàng)造出更多新的增量解決庫存的問題。比如公寓，大家做得不錯的比如涂家、優(yōu)客逸家，它就是把住宅或者說公寓通過互聯(lián)網的方式來創(chuàng)造出新的需求，然后在這過程中創(chuàng)造新的機會。

成都的寫字樓很過剩，我昨天晚上從深圳回來，深圳寫字樓的數據，大概有1億平米的量，包括現在在建的，包括已經在運營的，還有未來3-5年要呈現出來的約有1億的量，這個量比成都的量大很多，當然深圳的經濟發(fā)展比成都更加先進或者發(fā)達。但是我覺得成都的寫字樓，我們作為開發(fā)商來說都能賣掉或者不好賣，我們是不是可以想辦法，現在講“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，創(chuàng)業(yè)在成都也是非常好的階段，我們能不能通過不管賣或者不賣，我們能不能說一些服務，把入駐寫字樓的企業(yè)服務更好，我們再創(chuàng)造新的需求，通過互聯(lián)網也能解決很多問題。商業(yè)地產剛才說80個月去庫存化，我們結合互聯(lián)網工具，結合運營管理和資產管理把服務做好，創(chuàng)造出新的需求，這也是房地產加互聯(lián)網的核心。

這是我的基本觀點，謝謝大家！

巫保民：整個市場我們碰到了很多困難，但是也有很大的機會。戴德梁行93年開始進入中國到現在20年，已經變成中國頂尖的領先房地產顧問公司，我們也在變化，過去六個月我們把歐美最大的房地產咨詢公司合并了，現在應該是全球最大的房地產咨詢公司，我們把我們的效率也提高了，這也是適應市場變化做的全球調整。

我們現在互聯(lián)網和O2O這些東西可以放在房地產的每個環(huán)節(jié)，但是我認為房地產還是傳統(tǒng)的行業(yè)，這個是實體的東西改變不了的，完全是需要體驗的，需要人居住的，我覺得O2O只是一個手段，讓你更有效體驗，O2O只是一個工具，并不能顛覆實體行業(yè)，房地產不可能被O2O顛覆，只是可以把房地產運營得更好。在我們營銷環(huán)節(jié)也有很多，通過互聯(lián)網營銷，這也能幫助我們去庫存，但是不是救命稻草。最后的運營管理，比如產生的數據，將來有數據交易中心就非常有用。

蔡軍：鄭總你怎么看房地產加互聯(lián)網。

鄭旭川：合富輝煌涉及房地產和互聯(lián)網領域比較早，我們現在在探討通過互聯(lián)網的手段增加渠道來訪，互聯(lián)網是工具，但它并不是顛覆傳統(tǒng)服務行業(yè)的根本。

接下來的觀點謹代表個人觀點，不代表合富輝煌的觀點，說一下我對成都目前現狀的看法?；ヂ?lián)網現在更加多的變成利益的輸送口，我說的是部分渠道電商灰色利益的輸送口。

怎么講？打著互聯(lián)網的旗號，但事實在在并沒有帶來實實在在的增量，只是在周邊片區(qū)進行直接的截流，這樣的截流帶給開發(fā)商2-3%甚至更高的營銷利潤的支出，這樣的部分，他們的概念是什么？現在只要我把客戶給了，至于你能不能成交我不管，這樣就變相削弱了房地產代理專業(yè)性的輸出，這是營銷策劃行業(yè)面臨的現狀。無論開發(fā)商也好，市場認可也好，互聯(lián)網的概念過分放大，使得一些灰色的不大好的行為有機可乘，我們現在市場上無論是機構也好，或者房地產開發(fā)上也好都會發(fā)現專業(yè)的房地產的策劃人員的素質斷層相當厲害，這也是這樣的現狀下面產生的附加產物。所以我希望在未來，我們在談房地產加互聯(lián)網的時候更加客觀更加理性。房地產加互聯(lián)網這是一個趨勢沒錯，這個趨勢能為客戶體驗帶來更好的幫助這也沒錯，但是我們要清楚辨識中間的灰色利益，不要什么都做“互聯(lián)網+”。

蔡軍：現在確實這個時代變化太大，我感覺腳下沒有一塊能踩著不動的地盤，每個行業(yè)都是這樣。這個時代確實變革太快，泥沙俱下，這也非?？简炍覀兊膶W習能力和判斷能力。其實如果我們能看古今中外的歷史，歷朝歷代很多帝王的興起和衰落，其實我的體會，他是不是看懂了時代機遇，是不是能抓住時代機遇，這是最重要的。我看昨天習總書記訪美，接受華爾街書面專訪時講了一句話，第一是承認當前中國經濟有下行的壓力，第二也說這是前進中的問題，這個話聽起來很官方，實際上我個人是比較認同的，我們這個時代的房地產行業(yè)，包括圍繞金融和房地產服務業(yè)都有很大的進步和發(fā)展，當然由于發(fā)展太快我們眼花繚亂，也有很多困惑。今天我們有限的時間里，各位嘉賓沒有做到暢所欲言，我們剩下的很多話題，我們很多的思考，還沒有跟在座繼續(xù)下去，如果大家有觀點，可以跟觀點網和成都商報互動。謝謝各位嘉賓。

主持人：感謝以上嘉賓的分享，接下來的時間我們要移步用餐。