9月24日，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來(lái)到成都，探討“分化市場(chǎng)中的成都風(fēng)口”。

屆時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融專家、行業(yè)精英，與成都及西部區(qū)域眾多房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融、中介、媒體等企業(yè)和機(jī)構(gòu)將齊聚成都，把脈成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，探討成都房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展之路。

觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程圖文直播。

專題：2015城市觀點(diǎn)論壇成都行

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，女士們，先生們，大家上午好。歡迎大家來(lái)到2015城市觀點(diǎn)論壇成都行的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。我是第一房產(chǎn)節(jié)目主持人金秀。

在這里首先要給大家介紹一下觀點(diǎn)論壇的活動(dòng)背景。

城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，以中國(guó)及世界房地產(chǎn)發(fā)展中的城市為載體及主辦地，邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融人士、傳媒精英以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)精英及專家，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策、上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等進(jìn)行多角度深度探討及剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力及發(fā)展的創(chuàng)新思路。

十一年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無(wú)錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽(yáng)、南昌、連云港、蘇州等三十多個(gè)省市。

今天，觀點(diǎn)新媒體攜城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)成都，身居西部、放眼全國(guó)，2015年的成都房地產(chǎn)與全國(guó)一樣，面臨著新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的各種沖擊與機(jī)會(huì)。

我們常說(shuō)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都是比較平穩(wěn)健康發(fā)展的，但是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中我們不得不存在也存在著一些問(wèn)題，比如商業(yè)地產(chǎn)比較過(guò)剩，空置率比較高，并且土地市場(chǎng)也遭遇過(guò)冷清，這些問(wèn)題我們今天也邀請(qǐng)到了諸多的房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚以及專業(yè)機(jī)構(gòu)的人士與成都及四川開發(fā)企業(yè)的精英，共同為成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找新的發(fā)展機(jī)遇。

最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、成都商報(bào)，合作伙伴威海雙島灣科技城、華譽(yù)景觀、成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、四川世聯(lián)行、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來(lái)！

主持人：下面我將介紹出席今天論壇的嘉賓和朋友，他們是：

全國(guó)政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng) 賈康先生

成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng) 謝慶慶先生

成都商報(bào)編委 蔡軍先生

成都協(xié)信置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 顧修銘先生

碧桂園集團(tuán)四川分公司副總裁 王維達(dá)先生

成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 馮濤先生

成都市萊蒙商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 周穎女士

新世界中國(guó)地產(chǎn)成都地區(qū)總監(jiān) 黃思遠(yuǎn)先生

中糧地產(chǎn)成都有限公司商業(yè)管理部負(fù)責(zé)人 吳新艷女士

海亮地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理 曹先鋒先生

深圳花樣年商業(yè)管理有限公司成都分公司總經(jīng)理 胡勇先生

成都俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 羅毅先生

成都佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 石廣華先生

成都IFC總經(jīng)理 邵友松先生

中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司營(yíng)銷總經(jīng)理 徐柯先生

成都中鑫海置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 楊坤翰先生

電建地產(chǎn)四川區(qū)域總部副總經(jīng)理 卞明先生

成都城投地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 陳蓓女士

四川圣樺集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 韓志剛先生

四川瑞信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 李向東先生

成都中成房業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理 徐亮先生

成都萬(wàn)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷及產(chǎn)業(yè)中心總經(jīng)理 詹向農(nóng)先生

成都國(guó)奧置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 鄭聲驗(yàn)先生

園丁控股(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理 周治明先生

威海雙島灣科技城招商科科長(zhǎng) 畢建超先生

長(zhǎng)富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周竑先生

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術(shù)官 王戰(zhàn)信先生

搜易貸（北京）金融信息服務(wù)有限公司COO 蔣軒先生

永正資本總裁 王 威先生

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理 巫保民先生

成都世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 石學(xué)文先生

四川合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 鄭旭川先生

成都港美聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 楊小華先生

四川搜淘網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁 晏利庭先生

大地影院建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)人 徐賢長(zhǎng)先生

觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩(shī)濤女士

另外，本次論壇還獲得眾多全國(guó)暨成都實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015城市觀點(diǎn)論壇的朋友們。

接下來(lái)進(jìn)入論壇的致辭環(huán)節(jié)。有請(qǐng)第一位致辭嘉賓，也是我們的聯(lián)合主辦方成都商報(bào)的編委蔡軍先生。

蔡軍：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位業(yè)界朋友，大家上午好。歡迎大家蒞臨今天的論壇現(xiàn)場(chǎng)，三分鐘的時(shí)間我給大家報(bào)告兩條新聞，這兩條在業(yè)界傳播非常廣。

一條新聞是本地兩家房企之間發(fā)生的并購(gòu)，藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)和明宇集團(tuán)，現(xiàn)在新聞?wù)嫦嗾谶M(jìn)一部追蹤報(bào)道，但是據(jù)我所知大概是這么回事，明宇旗下部分的酒店資產(chǎn)可能出讓給藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)，這兩家集團(tuán)都是成都地產(chǎn)界的黑馬。明宇是從南充過(guò)來(lái)的一個(gè)企業(yè)，這家企業(yè)近幾年發(fā)展非常迅猛，通過(guò)收購(gòu)、租賃和自建的方式在全國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)有30多家酒店，最新的動(dòng)態(tài)是在巴黎收購(gòu)了一家酒店，正在進(jìn)行改造開業(yè)。兩三天以前我們得到了這個(gè)消息。

昨天全球華人首富王健林先生第四次來(lái)到成都，昨天參加在都江堰舉行的萬(wàn)達(dá)文化旅游城的現(xiàn)場(chǎng)開幕典禮，這個(gè)項(xiàng)目總投資550億，王健林在幾個(gè)月前宣布在四川有超過(guò)千億的房地產(chǎn)投資。

我給大家講這兩個(gè)新聞大家可能都知道，我想說(shuō)明什么問(wèn)題呢？我覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)界令人眼花繚亂，個(gè)人準(zhǔn)備不一樣，感覺(jué)不一樣，但是現(xiàn)下紛紛擾擾，背后可能就點(diǎn)了我今天論壇的題——分化和整合、困頓與發(fā)展，現(xiàn)下如此紛擾，那么到底蘊(yùn)含著怎樣的趨勢(shì)，還有怎樣的道理，能夠給我們房地產(chǎn)業(yè)界從業(yè)人員怎樣的啟示，今天的論壇我們請(qǐng)到的專家，請(qǐng)到的行業(yè)嘉賓一起探討，我想給大家可能會(huì)帶來(lái)一些啟發(fā)和借鑒，這就是我們今天這個(gè)論壇的目的所在。

在此，我代表主辦單位之一成都商報(bào)和觀點(diǎn)，感謝各位專家的分享，也感謝各位來(lái)賓今天認(rèn)真的聆聽。謝謝大家！

主持人：非常感謝蔡總，接下來(lái)讓我們有請(qǐng)成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝慶慶先生致辭。

謝慶慶：各位嘉賓，各位朋友，大家早上好，首先非常榮幸能作為協(xié)辦單位參加今天的這個(gè)高層論壇。作為協(xié)辦單位，我代表成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)本次論壇的成功舉行表示祝賀。

今天到會(huì)的都是企業(yè)的老總，行業(yè)資深人士和權(quán)威專家，我們協(xié)會(huì)作為聯(lián)系政企的企業(yè)家聯(lián)盟，我只想給大家分享兩點(diǎn)。今天論壇的主題是“分化市場(chǎng)中的成都風(fēng)口”，我想這個(gè)分化應(yīng)該說(shuō)是行業(yè)現(xiàn)實(shí)的話題，這次論壇應(yīng)該說(shuō)是恰逢其時(shí)的。

我給大家分享的兩點(diǎn)是，第一，行業(yè)分化轉(zhuǎn)型確確實(shí)實(shí)是一個(gè)不能回避的現(xiàn)實(shí)。從行業(yè)協(xié)會(huì)角度，我們上半年從會(huì)員企業(yè)收集各種問(wèn)題、意見、建議，給政府已經(jīng)打了三次報(bào)告，同時(shí)涉及產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)、車位、建設(shè)規(guī)劃、人少房多的問(wèn)題，政府都在積極解決。現(xiàn)在政府主管部門對(duì)行業(yè)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是非常關(guān)注的，對(duì)咱們推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展也在積極研究很多政策，估計(jì)不久以后會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

第二，行業(yè)協(xié)會(huì)作為整個(gè)市場(chǎng)整合資源的作用，也給大家透露一下，這也是在咱們政府的督導(dǎo)之下，可能在11月份咱們的相關(guān)主管部門委托房協(xié)可能會(huì)做一次全域成都的土地資源的大推介，這也是市政府刺激投資推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的一大舉措，到時(shí)候會(huì)給會(huì)員單位發(fā)通知邀請(qǐng)。

在轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中，肯定我們只有把資源對(duì)接得更加精準(zhǔn)，跟政企之間交流或者銜接更加緊密，我們才能化危為機(jī)，成功轉(zhuǎn)型。謝謝大家！

主持人：謝謝副秘書長(zhǎng)的致辭。成都近幾年來(lái)一直是各大防企非常青睞的地方，因?yàn)槭裁茨?？成都有著出色的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及區(qū)域優(yōu)勢(shì)，剛才副秘書長(zhǎng)也說(shuō)了行業(yè)協(xié)會(huì)在搭建政府和企業(yè)之間的橋梁起著功不可沒(méi)的作用，我們期待成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有更加好的環(huán)境。

接下來(lái)有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士致辭。

陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓：上午好！

城市觀點(diǎn)論壇第四次走進(jìn)四川，準(zhǔn)確地說(shuō)是三次走進(jìn)成都，一次走進(jìn)都江堰。每一次都是不一樣的感覺(jué)，因?yàn)槌啥伎偸遣仍诹诵袠I(yè)不斷轉(zhuǎn)變的節(jié)點(diǎn)上。

還有三個(gè)月，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要的2015很快將過(guò)去了。前天我在廣州與一位上市房企的總裁聊聊接下來(lái)對(duì)于行業(yè)的預(yù)期， 他告訴我，接下來(lái)的三個(gè)月房企日子會(huì)比較好過(guò)，只是2016年將有點(diǎn)難以預(yù)測(cè)。

回想在今年8月觀點(diǎn)的博鰲房地產(chǎn)論壇上，我說(shuō)博鰲房地產(chǎn)論壇十五年了，正值中國(guó)房地產(chǎn)高速上升的十五年，2001年出席論壇的任志強(qiáng)正帶領(lǐng)華遠(yuǎn)上軌道，如今已經(jīng)完成上市并功成身退；十五年前，龍湖、融創(chuàng)等純屬無(wú)名之輩，如今位列卓越100的前十；15年IT在中國(guó)興起，今天房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與互聯(lián)網(wǎng)高度靠攏、并結(jié)合成為業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)。那么，十五年前的成都是怎樣，今天及未來(lái)的成都房地產(chǎn)又將是怎樣？房地產(chǎn)業(yè)伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)增速的減緩而進(jìn)入分化時(shí)期，分化時(shí)期的成都房地產(chǎn)又將何去何從？

這些疑問(wèn)，我把它們拋給了出席論壇的賈康所長(zhǎng)、在座的來(lái)自成都及全國(guó)的開發(fā)企業(yè)、金融及商業(yè)精英們，只有你們才有最強(qiáng)的實(shí)力及最智慧的思想回答這些疑問(wèn)。 我相信透過(guò)半天的論壇結(jié)合中午的午餐會(huì)，大家必將可以為成都房地產(chǎn)業(yè)梳理出一些更為清晰的脈絡(luò)，為迎接更大的風(fēng)口做好更充足的準(zhǔn)備！

最后再次感謝支持我們本場(chǎng)論壇的中糧地產(chǎn)、雙島灣、華譽(yù)景觀、天港建設(shè)、5100這些知名品牌，更要感謝我們的成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，感謝成都商報(bào)及所有出席論壇的媒體朋友及企業(yè)來(lái)賓！讓我們預(yù)祝論壇圓滿成功！

謝謝大家！

主持人：感謝陳詩(shī)濤女士。接下來(lái)進(jìn)入2015城市觀點(diǎn)論壇成都行的正式議程，也是大家比較期待的環(huán)節(jié)。在新的環(huán)境和背景之下，分化和轉(zhuǎn)型的命題已經(jīng)是行業(yè)常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)回歸一線以及二線核心城市的共識(shí)下，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)我們相信還有更多的發(fā)揮和發(fā)展空間。

尊敬的各位來(lái)賓，2015城市觀點(diǎn)論壇成都行大會(huì)的主題今天是分化市場(chǎng)中的成都風(fēng)口，第一個(gè)演講環(huán)節(jié)請(qǐng)到全國(guó)政協(xié)委員，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康先生，他的演講主題是《中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力與房地產(chǎn)走勢(shì)》。

賈康：大家上午好。我們這個(gè)會(huì)議大家肯定很關(guān)注市場(chǎng)分化以及成都在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，我的發(fā)言首先從全局紅光的角度談?wù)勎业目捶?，然后再總體就房地產(chǎn)走勢(shì)談一些自己的分析認(rèn)識(shí)。因?yàn)榭紤]成都的區(qū)域和具體關(guān)注的特定項(xiàng)目，我們首先還是要看大勢(shì)，然后落到我們最關(guān)心的事情上怎么樣把握，優(yōu)化的要領(lǐng)。我能提供的主要是從宏觀角度的基本分析。

我們的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是處于下行中間，這個(gè)下行過(guò)程從GDP來(lái)看開始于2011年，2010年之前我們經(jīng)歷了兩輪外部危機(jī)的沖擊，亞洲金融危機(jī)和世界金融危機(jī)之后，2010年我們又站在兩位數(shù)增長(zhǎng)的水平上。但是現(xiàn)在看來(lái)很清楚，2010年10%以上的增長(zhǎng)很可能是中國(guó)高速增長(zhǎng)階段最后的回光返照，2011年之后經(jīng)濟(jì)是一路下行，現(xiàn)在年度龍頭指標(biāo)，決策層提出的預(yù)期值是7%左右，上兩個(gè)季度報(bào)出來(lái)就是7%，還算是能夠有所交代的水平，業(yè)界大家的感覺(jué)二季度到不了7%。無(wú)論是6.8%還是7%，問(wèn)題還不在這兒，實(shí)際問(wèn)題是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)下行的過(guò)程中如何把握新常態(tài)的核心概念。

2014年習(xí)總書記接過(guò)了學(xué)術(shù)界的術(shù)語(yǔ)提到了新常態(tài)，馬上就引起了前所未有的重視，大家都在解讀。9月份總書記在APEC會(huì)議上他發(fā)言比較展開說(shuō)了怎么認(rèn)識(shí)、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)?？偨Y(jié)起來(lái)三個(gè)關(guān)鍵詞。

第一個(gè)就是中高速。所謂新就是下行過(guò)程中間開始表明了經(jīng)濟(jì)速度下臺(tái)階這個(gè)階段無(wú)可回避到來(lái)了，新的階段取代了高速增長(zhǎng)的階段，新的階段表現(xiàn)不再是高速而是中高速。這合乎一般規(guī)律，中國(guó)2010年以后進(jìn)入中等收入階段，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體到這個(gè)階段以后對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速臺(tái)階上的狀態(tài)，中國(guó)也不例外。這個(gè)新已經(jīng)非常明顯。

第二個(gè)關(guān)鍵詞叫結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化是對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的提高而打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升級(jí)版。質(zhì)量提高是要讓人民群眾得實(shí)惠的狀態(tài)，人民群眾滿意的狀態(tài)可持續(xù)，這就是更實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題了。所以我們現(xiàn)在新有了以后，我們還在尋求它能夠起穩(wěn)，通過(guò)觸底起穩(wěn)而長(zhǎng)的過(guò)程中間，新已明確而常還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的基本特點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提高能夠表現(xiàn)為趨穩(wěn)和常態(tài)的它的一個(gè)實(shí)際狀態(tài)應(yīng)該是速度不再一個(gè)勁回落，而起穩(wěn)之后的中高速增長(zhǎng)平臺(tái)，比如我們?nèi)缭改茉?%起穩(wěn)的話，最好能有8-10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，成為常態(tài)的增長(zhǎng)速度還可以接受。林毅夫教授說(shuō)中國(guó)8%的增長(zhǎng)速度還可以有20年的時(shí)間段，他后來(lái)又強(qiáng)調(diào)了前提是中國(guó)能夠順利地優(yōu)化結(jié)構(gòu)、深化改革，他最新的說(shuō)法是7%仍然能走10年，我們當(dāng)然希望如此，但這不是實(shí)質(zhì)的問(wèn)題。這個(gè)速度表現(xiàn)我們的實(shí)際追求就是第二個(gè)關(guān)鍵詞，結(jié)構(gòu)優(yōu)化有非常大的難度。

第三個(gè)關(guān)鍵詞叫創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。抓住改革，抓住創(chuàng)新，總書記反復(fù)強(qiáng)調(diào)唯改革創(chuàng)新者勝，他現(xiàn)在到美國(guó)去了，再次宣誓我們堅(jiān)定不移推進(jìn)改革的基本態(tài)度。那么改革這方面它實(shí)際在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下我覺(jué)得是一個(gè)體系，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)完成轉(zhuǎn)軌這個(gè)攻堅(jiān)克難的制度創(chuàng)新，要聯(lián)系到我們企業(yè)界人士必然要處理的，一個(gè)個(gè)市場(chǎng)主體作為管理主體的管理創(chuàng)新，還有就是大家在競(jìng)爭(zhēng)中要?jiǎng)俪鲆揽靠萍紕?chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，制度創(chuàng)新到管理創(chuàng)新它是一個(gè)體系，形成一個(gè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，這是我們的希望所在。我們很多下行因素非常明朗了，勞動(dòng)力成本總體來(lái)說(shuō)是合乎落實(shí)的迅速提升，用工荒。另外一方面就是公司有可能越抬越高，它順應(yīng)人民群眾增加收入的要求，但是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中間必須要做騰龍換鳥、結(jié)構(gòu)換變、升級(jí)換代，否則你就做不下去。我們的投資按照過(guò)去的老路繼續(xù)做，經(jīng)濟(jì)學(xué)叫做邊際效應(yīng)遞減，常規(guī)做下去越來(lái)越?jīng)]有回報(bào)前景。那要靠什么？要靠升級(jí)換代以后的有效投資。

在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中間，我們現(xiàn)在確實(shí)地方政府層面、企業(yè)層面壓力已經(jīng)延續(xù)了幾年，但是在這里面有亮點(diǎn)，有新的動(dòng)力形成過(guò)程，有值得肯定的健康因素的積累和提升，這當(dāng)然是我們希望之所在，而這個(gè)希望之所在，如果按照中央現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)話語(yǔ)，我們還在三期疊加的變化。

我一直強(qiáng)調(diào)還得加上一期，中央所說(shuō)的三期是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的換擋期；還有結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，這個(gè)過(guò)程中間很痛苦，陣痛要能扛住，扛過(guò)去了我們就能走進(jìn)一片新天地；還有刺激政策效應(yīng)消化期，不得已啟動(dòng)的4萬(wàn)億一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激方案，當(dāng)時(shí)是別無(wú)選擇的，但是過(guò)后帶來(lái)了一些副作用，帶來(lái)了一些我們現(xiàn)在必須消化的效應(yīng)，這個(gè)過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。

這三期疊加后面，我認(rèn)為從三中全會(huì)到四中全會(huì)實(shí)際上強(qiáng)調(diào)的是要再配合全面改革、全面依法治國(guó)攻堅(jiān)克難實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)期。沒(méi)有三中全會(huì)到四中全會(huì)頂層規(guī)劃部署的60條里面多達(dá)336項(xiàng)具體改革任務(wù)的貫徹實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有四中全會(huì)所做的全面依法治國(guó)這個(gè)現(xiàn)代化進(jìn)程的推進(jìn)，我們所說(shuō)的升級(jí)版的打造、可持續(xù)發(fā)展可能就要泡湯。

我們2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治國(guó)，還有全面從嚴(yán)治黨，就是反腐，這是一個(gè)新的布局體系。這里面全面小康指標(biāo)實(shí)現(xiàn)沒(méi)有多少懸念，剩下這幾年，哪怕每年增長(zhǎng)比7%還差一點(diǎn)，10年之間人均GDP再翻一番，大概差不多。但是這一條只是鄧小平規(guī)劃三步走一個(gè)中間節(jié)點(diǎn)的目標(biāo)，如果不能配上2020年全面改革取得決定性成果，全面小康的意義要大打折扣。后面怎么繼續(xù)如愿往上走？我認(rèn)為實(shí)際上就是怎么跨越中等收入陷阱的問(wèn)題。雖然在學(xué)界還有人不認(rèn)同這個(gè)概念，有種種思想的撞擊，但我認(rèn)為中等收入陷阱是人類社會(huì)總結(jié)發(fā)展過(guò)程各個(gè)經(jīng)濟(jì)體里面的，可以用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明的一個(gè)真實(shí)的事實(shí)程序，是一個(gè)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象。前面差不多一百年一百個(gè)左右的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)入中等收入階段以后如愿走到高收入階段的在這里面也就是1/10左右，寥寥可數(shù)，絕大多數(shù)碰撞的就是中等收入陷阱的挑戰(zhàn)、困惑，甚至是災(zāi)難性的一蹶不振。

中國(guó)不要看前面30年總體走得比較順，但是學(xué)費(fèi)交得不夠，這是王岐山的話。如果我們處理不好一系列矛盾突顯挑戰(zhàn)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下行中間，我們?cè)趺礃影盐蘸谜嬲プ〉纳?jí)版打造的問(wèn)題，我們也可能滑入這樣一種我們誰(shuí)都不愿意看到的中等收入陷阱。

所以經(jīng)濟(jì)下行的這種挑戰(zhàn)是非常明顯的，但是另外一個(gè)角度就要所說(shuō)機(jī)遇了，有壓力，有困難，有挑戰(zhàn)。日子總得過(guò)，一年一年這么走了幾年到現(xiàn)在，雖然最近的這一段時(shí)間，上半年我們很多市場(chǎng)人士對(duì)預(yù)期不看好，而且甚至有悲觀、動(dòng)搖的心態(tài)，而且我們還比較了前面一段時(shí)間，中國(guó)市場(chǎng)的巨大震蕩，比如股災(zāi)等等這些沖擊。但是畢竟從全局來(lái)看，我們不能認(rèn)同簡(jiǎn)單極端化的滑到中國(guó)經(jīng)濟(jì)一下子沒(méi)有希望了，甚至有人在談崩潰論。

李克強(qiáng)總理最新的說(shuō)法叫形是兩個(gè)字分開講，中國(guó)是形有波動(dòng)，勢(shì)能向好，這不僅僅是政治家簡(jiǎn)單的穩(wěn)定人心的描述，他后邊的具體內(nèi)涵也是可以具體分析的。我們7%或者再低一些的增長(zhǎng)速度的真實(shí)情況是什么？有困難有不均衡，但是確實(shí)有（劉克）主任前幾天在浙江調(diào)查說(shuō)的一句話，我們新的增長(zhǎng)動(dòng)力在提升，不均衡也就意味著帶來(lái)壓力的同時(shí)有可能促成新的動(dòng)力的凝聚。有些健康的因素在積累，比如我從研究者的角度可以舉幾個(gè)觀察。

一個(gè)是2011年以后很困難的情況下，企業(yè)怎么樣爭(zhēng)取在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里邊能夠生存和發(fā)展呢？大家比拼自己的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，我們很多企業(yè)家說(shuō)實(shí)話實(shí)說(shuō)在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下日子不好過(guò)，但是我們也注意到凡是做成的訂單都是高水平的。

現(xiàn)在總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)靠訂單過(guò)日子，沒(méi)有訂單那么你就可能萎縮，拿到了訂單大家意識(shí)到都是靠上游的，爭(zhēng)取高水平的訂單，大家都在做這個(gè)努力，實(shí)際是什么呢？實(shí)際是市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰過(guò)程，這個(gè)優(yōu)勝劣汰就是淘汰落后產(chǎn)能和過(guò)剩產(chǎn)能，這個(gè)過(guò)程從全局來(lái)看值得肯定。

我們有一些企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中間人家沒(méi)事偷著樂(lè)了，有些企業(yè)說(shuō)我前些年已經(jīng)形成了比較像樣的品牌，大家現(xiàn)在感覺(jué)惶惶不安的時(shí)候，正是我乘勢(shì)打我的品牌效應(yīng)和趁勢(shì)發(fā)展擴(kuò)大市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。比如馬云的一飛沖天就是這幾年經(jīng)濟(jì)下行中間出現(xiàn)的，馬云一飛沖天之后帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，排在第一位的不是馬云和他的團(tuán)隊(duì)里面的人，是一開始慧眼識(shí)英雄，給他一大筆風(fēng)險(xiǎn)投資的孫正義，據(jù)說(shuō)孫正義一開始2千萬(wàn)美元投資是翻了好幾百倍。

我們看到經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中在前期經(jīng)過(guò)努力的一些品牌一下成了氣候，它就異乎尋常的有輝煌的表現(xiàn)。還有我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面在痛苦的過(guò)程中間，它確實(shí)也在不得不做騰龍換鳥式的調(diào)整，總書記前一段時(shí)間說(shuō)了兩句話，騰龍換鳥后邊跟著一句是鳳凰涅槃，有人說(shuō)這是兩鳥論，這話俗一點(diǎn)，但是意思是清楚的，就是要脫胎換骨，浴火重生，在整個(gè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行決策者還認(rèn)為處于可接受區(qū)間之內(nèi)，逼著我們的市場(chǎng)人士和企業(yè)家走脫胎換骨、浴火重生、升級(jí)換代之路，這就可能打造出新的天地，只要扛過(guò)這個(gè)陣痛期，后面的路就有可能越走越寬，就真的把全要素生產(chǎn)力調(diào)整起來(lái)了，全要素生產(chǎn)力更多的是靠什么呢？更好的制度安排和更有效的科技創(chuàng)新支撐。

另外我們的亮點(diǎn)還有服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這幾年服務(wù)業(yè)的比重明顯提升，這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，到了這個(gè)階段以后服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)型的，服務(wù)業(yè)發(fā)展更好能適應(yīng)人民群眾的生活，同時(shí)能增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。每單位GDP提供的就業(yè)機(jī)會(huì)從指標(biāo)來(lái)看這幾年是節(jié)節(jié)上升，經(jīng)濟(jì)一直在下行，從原來(lái)的10%幾落到了7%出頭，和今年今年上半年的7%，2013年我們城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位是1310萬(wàn)，2014年是1322萬(wàn)，2015年上半年是718萬(wàn)。換句話說(shuō)，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)新增百分點(diǎn)所提供的就業(yè)的規(guī)模，今非昔比，翻了一倍，我們現(xiàn)在按今年上半年，全年要以7%左右的增長(zhǎng)速度提供1400萬(wàn)以上的城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位，今年毫無(wú)懸念可以完成這個(gè)目標(biāo)，上半年已經(jīng)達(dá)到了2/3。

這是什么道理？這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整增長(zhǎng)質(zhì)量提高的一個(gè)最重要的表現(xiàn)，因?yàn)榫蜆I(yè)關(guān)系基本的大局穩(wěn)定，民生過(guò)不過(guò)得去的問(wèn)題。而就業(yè)在經(jīng)濟(jì)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)下行中間一路表現(xiàn)得如此之好，肯定和結(jié)構(gòu)調(diào)整，和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特別是改革、簡(jiǎn)政放權(quán)，商事制度改革，注冊(cè)一個(gè)企業(yè)前所未有的便捷，通過(guò)我們不斷推行中小企業(yè)減少稅賦，以及努力發(fā)展所謂普惠金融，多樣化金融產(chǎn)品。

所有的這些事情合在一起，政府職能的轉(zhuǎn)變，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境的開明和寬松，我們減輕負(fù)擔(dān)，增加金融支持，我們“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”對(duì)應(yīng)的“互聯(lián)網(wǎng)+”在這里面都有貢獻(xiàn)。

農(nóng)村居然出現(xiàn)了電子商務(wù)一條街，農(nóng)民經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣拿赓M(fèi)培訓(xùn)以后就嘗試在網(wǎng)絡(luò)上做生意，居然有的形成規(guī)模做大了，當(dāng)然這個(gè)大離更像樣和上臺(tái)階還有距離，但是是他們?cè)鐜啄晗攵疾桓蚁氲氖虑椤?/p>

新經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，一個(gè)高端一個(gè)低端，它現(xiàn)在形成了互動(dòng)，做得高大上的有馬云的互聯(lián)網(wǎng)，低端的有草根的淘寶網(wǎng)上淘生活，也是靠互聯(lián)網(wǎng)。更不要說(shuō)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行中間表現(xiàn)的亮點(diǎn)，比如中國(guó)的高鐵是在比較有分量的產(chǎn)業(yè)里面，雖然為數(shù)不多，但是它畢竟走到世界前沿的一個(gè)代表。

咱們內(nèi)部可以直率一點(diǎn)，高鐵最主要的就是在劉志軍主政階段，劉志軍功是功過(guò)是過(guò)，他的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題有法律管他，但是我們客觀地來(lái)看，他在一個(gè)強(qiáng)勢(shì)控制全局的時(shí)候，他比較成功的按住了國(guó)內(nèi)的多頭競(jìng)爭(zhēng)，大家一致對(duì)外，法國(guó)、德國(guó)、日本可以引進(jìn)的技術(shù)，比較低的成本在國(guó)家層面上節(jié)省了大量的資金，很低的成本拿下了國(guó)外技術(shù)，幾年之內(nèi)，引進(jìn)消化吸收之后，沒(méi)想到中國(guó)的高鐵就成了氣候?，F(xiàn)在李克強(qiáng)總理出去必然推銷中國(guó)的高鐵，而且現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)應(yīng)得上，不光是“一帶一路”戰(zhàn)略上要用高鐵。我們現(xiàn)在在美國(guó)、南美、俄羅斯都有已經(jīng)在建甚至已經(jīng)談成的高鐵項(xiàng)目，最新的是洛杉磯到拉斯維加斯幾百公里的要建高鐵，是中國(guó)人主要提供技術(shù)支持和裝備支持，這些事情如果在早個(gè)五年八年想都不敢想。

說(shuō)到“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”也有一些爭(zhēng)議，確實(shí)不能太理想，不能光看風(fēng)口上的豬和飛上去的馬云這個(gè)典型，也要看到多少人失敗了，只不過(guò)現(xiàn)在沒(méi)有人提起。90年代在公主墳?zāi)谴笮偷膶懽謽?，我就看到?dāng)時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的公司，瀛海威，已經(jīng)有一定規(guī)模了，現(xiàn)在哪兒去了，銷聲匿跡了，這些失敗的案例很多，失敗的并不是沒(méi)有價(jià)值，多數(shù)人其實(shí)是做不大，只有少數(shù)人可以做大。

現(xiàn)在企業(yè)制度給出了一個(gè)防火墻就是有限責(zé)任，大不了我投入的東西損失掉，但是不至于傾家蕩產(chǎn)，我可以爭(zhēng)取東山再起，最成功的東山再起的典型不就是史玉柱嗎？這些事情我們?cè)诮?jīng)濟(jì)下行過(guò)程中能夠看到這樣一些，不同角度，綜合在一起的新的動(dòng)力的提升，健康因素的積累，不論我們往前走攻堅(jiān)克難改革和升級(jí)換代的過(guò)程中有什么不確定性、困難和風(fēng)險(xiǎn)，我們作為市場(chǎng)人士、作為企業(yè)朋友以及我作為一個(gè)用有全局眼光看待問(wèn)題的研究者，我們要有基本的信心和期待。

我們努力的方向是真正貫徹三中全會(huì)、四中全會(huì)以及馬上要開的五中全會(huì)所做的頂層規(guī)劃，堅(jiān)定不移推進(jìn)中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程。我們這個(gè)過(guò)程當(dāng)中也要注意到房地產(chǎn)是非常重要的，產(chǎn)業(yè)支柱領(lǐng)域以及在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中間經(jīng)歷了一輪調(diào)整，這個(gè)調(diào)整中不乏有痛苦，但是也不乏已經(jīng)積累的經(jīng)驗(yàn)和亮點(diǎn)的重要組成部分。

在步入新常態(tài)的過(guò)程中間，我們房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用得到進(jìn)一步的肯定，總體來(lái)說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)化會(huì)在未來(lái)幾十年繼續(xù)走完高速增長(zhǎng)規(guī)模，國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，在此之前，中國(guó)實(shí)際成長(zhǎng)水平就按現(xiàn)在40%實(shí)行，一年走一個(gè)點(diǎn)上去還要走30年，那就接近中國(guó)夢(mèng)偉大民族復(fù)興了，這個(gè)過(guò)程中我們建成區(qū)一定會(huì)不斷擴(kuò)大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著的是收入向中等收入、中高收入、高等收入提升的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

在最近我們經(jīng)手考驗(yàn)的過(guò)程中間呢，是從2014年開始，明顯有一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，調(diào)整中間伴隨著我認(rèn)為非常重要的就是我們這個(gè)論壇的主題詞：分化。并不是總體崩盤，并不是整個(gè)發(fā)展過(guò)程中間一去不回的向下的拐點(diǎn)，但是它確實(shí)有明顯的嚴(yán)峻的局面。2014年上半年我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要正確判斷，不能認(rèn)為是崩盤，不能認(rèn)為是一去不回的拐點(diǎn)，它在調(diào)整過(guò)程中間肯定要經(jīng)歷分化。

現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速方面我們看到持續(xù)下滑的曲線，我們的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)本年資金到位增速這方面它經(jīng)過(guò)調(diào)整以后現(xiàn)在有恢復(fù)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是不能說(shuō)調(diào)整就完成了，我們?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積的增速在下行過(guò)程中，但是已經(jīng)開始趨于平穩(wěn)。如果從現(xiàn)行指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的增速在去年下降的過(guò)程中開始有所收斂，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)臨界點(diǎn)，主要發(fā)生在今年年初以后一路上揚(yáng)，這是很平的上行曲線。

去年下半年我聽到了一個(gè)很重要的信息，就是中國(guó)前一輪房地產(chǎn)的嚴(yán)峻調(diào)整困難重重，很多人感覺(jué)十分痛苦的過(guò)程中間，最痛苦的區(qū)域就是崩盤狀態(tài)的溫州傳來(lái)的消息。它的炒房團(tuán)后來(lái)失敗了，炒房團(tuán)原來(lái)在沒(méi)有出去之前在溫州本地就已經(jīng)炒得很瘋的本地的樓市均價(jià)曾經(jīng)就炒到每平米6萬(wàn)，然后一路狂跌到2.2萬(wàn)每平米，然后起穩(wěn)。

我當(dāng)時(shí)非?？粗剡@個(gè)信息，我認(rèn)為這不是完整的調(diào)整，但是有起點(diǎn)跡象以后，他表明這不是無(wú)可收拾，當(dāng)然也得肯定溫州的房市調(diào)整如此慘烈，但沒(méi)有出現(xiàn)所謂的苦主大家跑到政府門前搞群體事件鬧事，溫州民眾的意識(shí)，自己的風(fēng)險(xiǎn)自己扛，這是非常明顯的。這個(gè)過(guò)程到均價(jià)表現(xiàn)為起穩(wěn)，我認(rèn)為第一關(guān)充其量也就是這個(gè)狀態(tài)，后邊跟著的是2014年十一長(zhǎng)假，剛一過(guò)，北京五環(huán)之內(nèi)變相降價(jià)不再被人們強(qiáng)調(diào)，抗跌是比較明顯的，變相降價(jià)的說(shuō)法沒(méi)有了。

十一之后，原來(lái)表現(xiàn)的銷售量增帶來(lái)的是價(jià)穩(wěn)，甚至有中介開始把價(jià)格往上提，我認(rèn)為這是另外一個(gè)非常重要的，2014年的時(shí)候已經(jīng)看清楚的高端的回暖跡象。如果一高一低都看到了起穩(wěn)和回暖，那中間70個(gè)代表性的城市，幾百個(gè)大大小小的城市放在一起就是高高低低繼續(xù)完成調(diào)整和分化的問(wèn)題，大局那個(gè)時(shí)候看來(lái)已定。

曾經(jīng)讓很多人恐慌的這樣一次調(diào)整，不到一年就看出端倪，它往前走越來(lái)越可以減少它的壓力，在這個(gè)過(guò)程中間政府合乎邏輯的做出政策調(diào)整。除了北上廣深和三亞限購(gòu)撤出，不就更寬松了嗎，可以異地用公積金購(gòu)買房產(chǎn)。我們?cè)诮鹑谛刨J政策也越來(lái)越寬松，只要原來(lái)的貸款還清，所有買的都可以享受首貸的優(yōu)惠等，我覺(jué)得這都是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活客觀需要的政策優(yōu)化調(diào)整。

這些東西合在一起，今年上半年走到現(xiàn)在，全國(guó)算總賬，商品房銷售面積和銷售額和增速，合乎邏輯出現(xiàn)了令人鼓舞的回暖跡象。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中間，深圳好像暖得過(guò)了頭，有一陣子出現(xiàn)價(jià)格明顯上揚(yáng)，但是稍微消化以后大家還是認(rèn)為不會(huì)回到肆無(wú)忌憚瘋炒的狀態(tài)。這些東西都值得肯定?？傮w來(lái)說(shuō)，在這樣的情況之下，我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)可以判斷八九不離十，城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中我們要特別關(guān)注的就是更從容關(guān)注市場(chǎng)分化。

我們這次論壇講分化，至少可以從這幾個(gè)角度做更多的分析，比如業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體，都涉及不動(dòng)產(chǎn)，都涉及樓市，但是人家分化的表現(xiàn)是不一樣的，一定要做具體分析。

二是區(qū)域地段的分化。大的區(qū)域，不能籠統(tǒng)地講，二線城市都是這個(gè)，不是，二線城市里面可能變化大相徑庭，在各個(gè)城市里邊還要分地段，北京五環(huán)之內(nèi)，不能和通州大型板塊相提并論，具體分析。還有就是具體類型，北京在房市一度下行過(guò)程中間，但是學(xué)區(qū)房一路被狂追，為什么呢？教育革命它真正能夠取消學(xué)區(qū)房這個(gè)概念還早著，家長(zhǎng)都希望自己的孩子不要輸在起跑線上，大家都想怎么拿到學(xué)區(qū)房讓自己孩子進(jìn)好學(xué)校，這種具體類型的分析，是對(duì)于我們?cè)诰唧w投資決策里面特別關(guān)鍵的。

三是融資模式的分化，越來(lái)越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮。

四是市場(chǎng)供給與政府保障的分化。比如保障房建設(shè)肯定會(huì)影響商品房的配置，我們的保障房建設(shè)已經(jīng)清晰了，不要搞五花八門的各種各樣的保障房，現(xiàn)在就是把廉租房、公租房并軌，不要再分廉租、公租，分不清楚。另外要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，這適應(yīng)老百姓的心理需要。這些東西我們要注意，跟蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場(chǎng)分化，掌握好自己的投資和經(jīng)營(yíng)決策。

我的建議有幾個(gè)方面，包括怎么在宏觀上政策更有效，在財(cái)政上加以增效，在金融方面更合理的掌握好松緊適度。對(duì)于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過(guò)分強(qiáng)調(diào)補(bǔ)磚頭，要更多的強(qiáng)調(diào)有房源的情況下補(bǔ)人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力，政府的國(guó)庫(kù)直接支付可以把需要做低保和住房保障人補(bǔ)人頭的錢直接打到房東的賬戶上，保障居民居有所居，保證體系運(yùn)行起來(lái)高校不扭曲。對(duì)于那民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)、公共項(xiàng)目建設(shè)以及連片開發(fā)等事情要做好，現(xiàn)在已經(jīng)風(fēng)聲水起，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是我們認(rèn)為不可回避，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的立法先行的工作，前一段時(shí)間已經(jīng)傳來(lái)了消息，房地產(chǎn)稅終于列入了人大立法的規(guī)劃，而且排序排在第一位。

這就是我向各位匯報(bào)的經(jīng)濟(jì)下行中間怎么看待亮點(diǎn)，怎么正確分析我們前景以及怎么認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)走勢(shì)方面的粗淺看法，請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝大家！

主持人：謝謝賈院長(zhǎng)，賈院長(zhǎng)遠(yuǎn)道而來(lái)非常辛苦，今天給我們帶來(lái)了很多分享，包括接下來(lái)的時(shí)間，我們有一個(gè)提問(wèn)環(huán)節(jié)。在這兒我有一個(gè)小小的問(wèn)題想問(wèn)賈院長(zhǎng)，您剛才說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度是7%，七上七下在接下來(lái)的增長(zhǎng)過(guò)程當(dāng)中不重要，關(guān)鍵是穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場(chǎng)支柱作用也是起到了非常明顯的作用，對(duì)嗎？但是我們房地產(chǎn)商和購(gòu)房者們對(duì)于房?jī)r(jià)還是非常關(guān)注，今年一二線城市房?jī)r(jià)上漲比較明顯，三線城市的房?jī)r(jià)是下降的，所以在您看來(lái)，結(jié)合中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)覺(jué)得下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)是由什么決定的，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣？

賈康：房?jī)r(jià)的均價(jià)的形成來(lái)看，還是跟它的供需有密切關(guān)聯(lián)，高端城市典型就是北上廣深，它現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再往上走的勢(shì)頭比較足，就是大量的需求爭(zhēng)奪有限供給。三四線城市現(xiàn)在一般來(lái)說(shuō)還都是處于房?jī)r(jià)很低，甚至有的還在繼續(xù)下探，就是沒(méi)有形成非常有力量的需求，而前期由于各種因素造成的，已經(jīng)形成的供給還在那兒比較充裕，還在一個(gè)去庫(kù)存化的過(guò)程中間。

什么時(shí)候消化差不多了，我認(rèn)為很多三四線城市肯定還會(huì)回穩(wěn)，因?yàn)樗叽蛉ゾ€，它經(jīng)過(guò)調(diào)整，三四線城市跟著大曲線走，那個(gè)狀態(tài)會(huì)到來(lái)的，但是不要認(rèn)為那里邊有多少我們可以隨隨便便就可以抓住的商機(jī)，一定要冷靜的看待，因?yàn)榱粝碌臋C(jī)會(huì)不是很多，可能取得的回報(bào)是比較少的，但我不是說(shuō)就沒(méi)有機(jī)會(huì)，有新的投資者也可以關(guān)注三四線你們的某些點(diǎn)。

我認(rèn)為更容易做的無(wú)疑還是一線城市，北上廣深你做房地產(chǎn)，你現(xiàn)在失誤的概率是相當(dāng)?shù)偷?。這就可以解釋北京的地王拿地，他出價(jià)屢創(chuàng)新高，大家看好這一塊。

說(shuō)這個(gè)均價(jià)在我們具體的分析里邊，我建議不要再太多關(guān)注，因?yàn)榫鶅r(jià)的表現(xiàn)是一個(gè)商業(yè)化軌道上的景氣水平，而我們投資涉及到一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目，所以你看到景氣的一般水平之外要特別分析我現(xiàn)在關(guān)注的投資項(xiàng)目處在什么城市，是哪一線的，根據(jù)這個(gè)城市具體的特點(diǎn)，與你現(xiàn)在項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的各種各樣的功能區(qū)之間的關(guān)系，它的地段的特點(diǎn)以及這個(gè)項(xiàng)目本身的情況，這個(gè)是需要深入分析的。

主持人：謝謝賈院長(zhǎng)。讓我們下面有請(qǐng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（成都）有限公司總經(jīng)理巫保民和成都港美聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钚∪A，有請(qǐng)。接下來(lái)兩位關(guān)注的點(diǎn)也就是我們賈院長(zhǎng)剛才演講的最后環(huán)節(jié)提到的，房地產(chǎn)稅立法與市場(chǎng)的影響，接下來(lái)的時(shí)間交給你們，時(shí)間為10分鐘。

巫保民：做房地產(chǎn)20年我第一次做主持人，剛才賈院長(zhǎng)講的我非常受益。有一個(gè)問(wèn)題我們講了很長(zhǎng)時(shí)間，就是房地產(chǎn)稅。中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式是70、50、40年的模式，在美國(guó)其實(shí)整個(gè)房地產(chǎn)稅的系統(tǒng)立法都非常完整。我現(xiàn)在想問(wèn)賈院長(zhǎng)房地產(chǎn)稅更長(zhǎng)效的機(jī)制，將來(lái)什么時(shí)候可以實(shí)施，還有房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的影響。我也同意立法是必須的，因?yàn)槲屹I房子70年使用權(quán)，而我賣出去的只是租金跟現(xiàn)值的比較，我覺(jué)得立法在這種新的勢(shì)態(tài)下必須要先做，如果能實(shí)施的話對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展將來(lái)有什么影響？

賈康：剛才您提的問(wèn)題可能很多同志也特別關(guān)心，我們現(xiàn)在的實(shí)際情況就是，拿到房子，房子是自己的，也有年限，我出錢買商品房，但是下面的地皮使用年限是非常清楚的，最長(zhǎng)就是70年，這個(gè)具體的矛盾就像您說(shuō)的在美國(guó)非常完善，但是這種類似的矛盾在英國(guó)也有，英國(guó)地皮的權(quán)限最長(zhǎng)是999年，雖然看起來(lái)幾乎可以忽略不計(jì)。

我們現(xiàn)在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，再加上中國(guó)的實(shí)際情況，更多的是現(xiàn)在物權(quán)法里的規(guī)定，我們是到期之后是展期，只是要過(guò)一個(gè)程序，這個(gè)程序怎么樣能讓一般老百姓接受，就是換一個(gè)房產(chǎn)證或者登記證，可能要交點(diǎn)手續(xù)費(fèi)，我認(rèn)為如此而已。我認(rèn)為應(yīng)該在物權(quán)法中趕快把這個(gè)問(wèn)題明朗化，這才能夠?qū)?yīng)房地產(chǎn)立法先行的配套，才能讓整個(gè)社會(huì)覺(jué)得這個(gè)事情可接受。

如果地和房子都是我的交財(cái)產(chǎn)稅好理解，但是地都不是我的，只是房子是我的，那法理上可能有所矛盾。我們要處理好，要讓老百姓聽明白，認(rèn)為政府牽頭做的立法，這個(gè)法是國(guó)際上沒(méi)有悖謬之處，這個(gè)事情我們要盡最大努力，要讓大家聽明白，我自己的基本看法是不存在法理障礙，但是一定要做理性考慮，尋求最大的公約數(shù)，按照現(xiàn)代化軌道推進(jìn)立法。房地產(chǎn)稅涉及大家的利益，大家的感情，大家的觀點(diǎn)和沖擊，不客氣的講是很多場(chǎng)合不光是火藥味，這都可以理解，但是我認(rèn)為還是要盡可能冷靜考慮。

楊小華：房地產(chǎn)稅出臺(tái)以后你覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)是怎樣的？

賈康：房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)增加稅收我認(rèn)為會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成，關(guān)注一下去年2014年的調(diào)整，這里面包含大量的二手房市場(chǎng)，就是原來(lái)很多手里有多套房的人，他也未必都是貪贓枉法得到的，如果保有環(huán)節(jié)增加稅收他可能會(huì)考慮出手，這是我們房地產(chǎn)調(diào)整不可忽視的因素，首先就是二房市場(chǎng)供給大量涌現(xiàn)出來(lái)，而需求不足，出現(xiàn)價(jià)格回落，甚至有些地段明顯成交價(jià)會(huì)調(diào)整。

我認(rèn)為稍微聰明一點(diǎn)的決策者他對(duì)于未來(lái)有預(yù)期以后，他會(huì)在一定程度上消化未來(lái)真正實(shí)行房產(chǎn)稅的時(shí)候可能對(duì)市場(chǎng)造成的大家急于出手的預(yù)調(diào)整，出了這個(gè)稅以后，自己的房子稅務(wù)壓力比較大，我可以把房子租出去對(duì)沖稅負(fù)壓力，這也不失為一種選擇。

這樣空置率會(huì)降低，很多空置房變成供給，均價(jià)我覺(jué)得可能會(huì)往下調(diào)整，但是要考慮中國(guó)城鎮(zhèn)化水平往上走，往下調(diào)整并不是一下房?jī)r(jià)多么明顯的跌到?jīng)]人愿意出手買房子或者崩盤，我認(rèn)為不會(huì)有這么的沖擊力量。不排除一些供給比較充足的城市有一個(gè)回調(diào)，這個(gè)回調(diào)消化完了以后，我認(rèn)為大方向來(lái)看還是上升曲線，要走完城鎮(zhèn)化的全過(guò)程才會(huì)轉(zhuǎn)為比較平的情況。

主持人：好的，非常感謝三位，也謝謝賈院長(zhǎng)帶來(lái)的分享。關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究和探討已經(jīng)有很長(zhǎng)的時(shí)間了，就像剛才賈院長(zhǎng)所說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)有大的影響可能不會(huì)，所以我們一起期待房地產(chǎn)稅出臺(tái)以后會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)造成什么影響。

接下來(lái)進(jìn)入專題演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)中良地產(chǎn)成都公司商業(yè)管理部負(fù)責(zé)人吳新艷女士，帶來(lái)的演講題目是《做大服務(wù)、做輕資產(chǎn)》。

吳新艷：家上午好，剛剛賈院長(zhǎng)提到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的層面，GDP現(xiàn)在7%、6.9%，整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上應(yīng)該是在增長(zhǎng)放緩和經(jīng)濟(jì)下行的階段?；貧w到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)如何求生存和共發(fā)展是我們需要探討的。

我今天和大家圍繞四個(gè)方面進(jìn)行探討，主要是：做大服務(wù)、做輕資產(chǎn)、滿足需求、創(chuàng)造需求。

首先看一下相關(guān)行業(yè)的情況。說(shuō)到房地產(chǎn)都會(huì)想到金融板塊和互聯(lián)網(wǎng)板塊，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在近二十年是一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段，經(jīng)濟(jì)多元化，所有產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)信息化，房地產(chǎn)的未來(lái)將何去何從？以前我們提到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這些都是基于房地產(chǎn)本身開發(fā)項(xiàng)目的形態(tài)來(lái)說(shuō)，那么現(xiàn)在跨界，所有產(chǎn)業(yè)都互聯(lián)網(wǎng)化，未來(lái)如何復(fù)合型發(fā)展？

首先來(lái)看一下金融也的行業(yè)發(fā)展。剛剛賈院長(zhǎng)提到了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，看這個(gè)表可以反映到上半年GDP的狀態(tài)。GDP增速為7%，較原來(lái)的7.4%有所下降，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于下行通道。再看看CPI和PPI指數(shù)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)1.4%，生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)同比下降負(fù)4.8%，顯示出通縮形勢(shì)嚴(yán)峻。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融體系逐漸走向完善，金融現(xiàn)在也是多元化的形式來(lái)邁進(jìn)。原來(lái)傳統(tǒng)的銀行，比如四大行，也有商業(yè)銀行、投資銀行、地方銀行等銀行的出現(xiàn)，現(xiàn)在出現(xiàn)了非常多的非銀行金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)上金融機(jī)構(gòu)，還有一些超大型的聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，即銀行、保險(xiǎn)、租賃、信托、商貿(mào)為一體的金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)前隨著金融產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”也已經(jīng)融入金融板塊，現(xiàn)在整個(gè)金融模式也發(fā)生了一些非常大的變革，出現(xiàn)了第三方支付、P2P模式、無(wú)抵押貸款、眾籌金融以及比特幣、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)?shù)鹊冉鹑谀Ｊ健?/p>

金融行業(yè)的蓬勃發(fā)展為后期所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了金融支柱和資本運(yùn)作的一個(gè)基礎(chǔ)，我們可以看到整個(gè)金融行業(yè)在各資本、各個(gè)行業(yè)、眾多企業(yè)都開始與金融行業(yè)跨界整合。8月份中信銀行和海爾集團(tuán)合作推出了供應(yīng)鏈的一個(gè)金融平臺(tái)，萬(wàn)科也和搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)推出了一些房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。中糧和阿里巴巴、百度等都有一些戰(zhàn)略合作?，F(xiàn)在來(lái)看，單線發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)都不符合市場(chǎng)發(fā)展需求的，一定所有行業(yè)都將發(fā)展成復(fù)合經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，所有企業(yè)將會(huì)多元化發(fā)展和復(fù)合型發(fā)展。

金融行業(yè)的未來(lái)和趨勢(shì)。我們認(rèn)為資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為趨勢(shì)，現(xiàn)在也有一些例子，通過(guò)金融行業(yè)盤活資產(chǎn)存量，實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新的重要途徑。互聯(lián)網(wǎng)金融使中國(guó)的金融效益交易結(jié)構(gòu)，甚至整個(gè)金融結(jié)構(gòu)都將發(fā)生非常大的一個(gè)變革，金融價(jià)格體系市場(chǎng)化改革進(jìn)一步深化，金融行業(yè)也將會(huì)向民間資本開放。隨著金融互聯(lián)網(wǎng)的告訴發(fā)展，金融的安全機(jī)制也不可忽略。再看一下互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)也是在近十五年、二十年也是高速發(fā)展的一個(gè)行業(yè)，創(chuàng)新變革非常大，從最初消費(fèi)者互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到移動(dòng)終端普及的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等各種基礎(chǔ)的一個(gè)核心，已經(jīng)成功滲透到各產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)，所以我們今年提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代，所有的產(chǎn)業(yè)都將互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，它也有分化的市場(chǎng)。比如騰訊在社交板塊是老大，百度在信息搜索板塊非常強(qiáng)，阿里巴巴在消費(fèi)板塊數(shù)一數(shù)二。

近年來(lái)所有房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)板塊都受到互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，面臨很多百貨店關(guān)店以及零售終端閉店的情況。蘇寧易購(gòu)?fù)瞥隽颂K寧云店，現(xiàn)在在網(wǎng)上有傳言說(shuō)十年前綜合體要把百貨滅了，十年后云店將會(huì)把綜合體給滅了，我們也不知道十年后會(huì)不會(huì)有這樣的實(shí)際情況發(fā)生。云店上半年在深圳、廣州、上海等等都陸續(xù)入駐了萬(wàn)達(dá)百貨的區(qū)域，云店這種模式其實(shí)仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶普及數(shù)已經(jīng)過(guò)半，是全球第一的。互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)向移動(dòng)終端遷移，所以我們所有的東西都需要APP和微信，全球傳媒也受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的廣告已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的電視廣告、大屏等等的廣告形式和廣告媒體。網(wǎng)絡(luò)推出的廣告它是以大數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)捕捉用戶的需求，這也是成為互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)展的一個(gè)驅(qū)動(dòng)力?；ヂ?lián)網(wǎng)消費(fèi)金融在崛起，大型的平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將驅(qū)動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

最后看一下房地產(chǎn)的環(huán)境，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在下行階段，房地產(chǎn)增速也在下降。從這四張表可以看到經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑、稅收的持續(xù)下滑、地方財(cái)政萎縮是政策面放松的根本原因，中國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)依然離不開房地產(chǎn)，所以我們房地產(chǎn)在分化市場(chǎng)上仍然是有機(jī)會(huì)的。

這張圖也可以看到政策面和中國(guó)經(jīng)濟(jì)面以及房地產(chǎn)的走勢(shì)是相反的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行我們房地產(chǎn)周期的低谷，也是我們儲(chǔ)備以及發(fā)展動(dòng)力的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)土地市場(chǎng)下行，城市分化明顯，這也是我們現(xiàn)在要面臨的一個(gè)現(xiàn)狀。2015年房地產(chǎn)開發(fā)，新增開發(fā)和銷售全面萎縮，存量不斷攀升，多數(shù)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨巨大的困難。加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，地產(chǎn)開發(fā)需要尋求新的突破和創(chuàng)新。目前我們面臨的是經(jīng)濟(jì)下行的低點(diǎn)，我們面對(duì)市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化，我們需要變革，也是我們必須面臨的臨界點(diǎn)，我們未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該是多維度多元化的發(fā)展。

房地產(chǎn)從開發(fā)階段來(lái)講如何跟互聯(lián)網(wǎng)金融這種分化市場(chǎng)結(jié)合？我們說(shuō)房地產(chǎn)要資本化，就是我們要做輕資產(chǎn)，拿地成本社會(huì)化或者金融資本化，開發(fā)商逐漸要轉(zhuǎn)變成資金整合方，比如說(shuō)整合銀行、基金、眾籌、產(chǎn)業(yè)資本等等，以控股或者運(yùn)營(yíng)逐漸取代開發(fā)商銷售獲利的盈利模式。我們要拓寬融資渠道，比如瑞斯。

在房地產(chǎn)開發(fā)階段我們要做輕資產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈終端，我們要擴(kuò)大價(jià)值鏈終端，延長(zhǎng)價(jià)值鏈終端，做大服務(wù)，挖掘后續(xù)服務(wù)商業(yè)價(jià)值。

目前大成都市場(chǎng)，我們存量非常大，由數(shù)據(jù)來(lái)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)主城區(qū)接近16%，整個(gè)成交來(lái)源基本都是四川的二三線城市占50%以上，住宅庫(kù)存持續(xù)升高，價(jià)格表現(xiàn)疲軟。商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，成都商業(yè)地塊推出是非常大體量的，接近1500萬(wàn)方，面對(duì)這么大體量的商業(yè)地塊推出，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是非常巨大的，地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)的用地拿地?zé)崆橐苍跍p弱，整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)來(lái)看的話，無(wú)論是出售還是租賃都是供大于求的情況，競(jìng)爭(zhēng)加劇。關(guān)于成都的商業(yè)地產(chǎn)，六年供銷存均是增長(zhǎng)的走勢(shì)，目前成都商業(yè)高達(dá)878萬(wàn)平米的一個(gè)存量，跟去年來(lái)看的話，出售型的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在去庫(kù)存周期是74.6個(gè)月，住宅16個(gè)月，這個(gè)現(xiàn)狀非常的嚴(yán)峻。我們現(xiàn)在的策略主要是銷售型物業(yè)隨著市場(chǎng)的增速放緩、存量越來(lái)越大，盤活存量穩(wěn)定增長(zhǎng)是我們必須要做的。對(duì)于持有型物業(yè)，增量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨調(diào)整和洗牌加劇，我們必須加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效。

中糧地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)思考。轉(zhuǎn)型是我們被逼出來(lái)的，創(chuàng)新是我們的必經(jīng)之路，中糧地產(chǎn)要致力于做對(duì)產(chǎn)品，做好產(chǎn)品，滿足需求，創(chuàng)造需求。中糧地產(chǎn)在這一塊還是會(huì)強(qiáng)化我們的主業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程當(dāng)中我們通過(guò)精細(xì)化、差異化、智能化、綠色化、服務(wù)化的產(chǎn)品打造消費(fèi)者的高品質(zhì)需求。我們說(shuō)房地產(chǎn)是一個(gè)大載體，載人、載物、載產(chǎn)業(yè)，我們可以利用這個(gè)大載體，來(lái)利用這個(gè)載體，來(lái)滲透到互聯(lián)網(wǎng)以及和金融的跨界整合。

解決終端客戶需求是房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值點(diǎn)，也就是把原來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈往后延伸，做大服務(wù)，延伸終端價(jià)值鏈，我們的大服務(wù)體系可以延伸到哪些需求？包括居住需求、購(gòu)物需求、投資需求、社交需求。

中糧地產(chǎn)在做大服務(wù)這塊的思考，主要是我們要做大社區(qū)平臺(tái)、大服務(wù)體系，我們會(huì)整合中糧所有金融資源以及產(chǎn)業(yè)資源，以及互聯(lián)網(wǎng)資源等等，來(lái)營(yíng)造大的社區(qū)平臺(tái)。

中糧地產(chǎn)也擁有非常強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，一個(gè)平臺(tái)做到最后都有大量的數(shù)據(jù)，中糧地產(chǎn)會(huì)根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)捕捉用戶前端需求、中端需求、末端需求。這是展示中糧地產(chǎn)所布局的一些板塊，居住需求有悅客會(huì)服務(wù)等等，投資需求有金融產(chǎn)品等等，還有社交需求、消費(fèi)需求有商業(yè)，有互聯(lián)網(wǎng)的我買網(wǎng)，有商業(yè)購(gòu)物中心的大悅城，中糧地產(chǎn)的社區(qū)商業(yè)體系有內(nèi)街，以及我們的生活平臺(tái)悅生活，還有中糧的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈配送中心等等。

中糧地產(chǎn)的未來(lái)是做好產(chǎn)品，拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)，搭建大服務(wù)平臺(tái)，整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，創(chuàng)造房地產(chǎn)，開發(fā)終端價(jià)值鏈，在做大服務(wù)體系的同時(shí)充分挖掘各種類型的商業(yè)價(jià)值。我們會(huì)打造整個(gè)大的商業(yè)體系，以及生活服務(wù)平臺(tái)的商業(yè)體系，整合全產(chǎn)業(yè)鏈的眾多產(chǎn)業(yè)資源來(lái)保證我們整個(gè)中糧的一個(gè)品質(zhì)，以及未來(lái)發(fā)展的一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

謝謝大家。

主持人：謝謝吳女士的分享。接下來(lái)有請(qǐng)大地影院拓展中心負(fù)責(zé)人徐賢長(zhǎng)先生，他分享的題目是《人人看得到電影、人人看得好電影》。

徐賢長(zhǎng)：感謝觀點(diǎn)和成都商報(bào)，感謝有這個(gè)機(jī)會(huì)跟各個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)前輩學(xué)習(xí)，一起探討一下電影院的發(fā)展。

我很小的時(shí)候來(lái)自農(nóng)村，對(duì)于我啟蒙世界來(lái)說(shuō)就是電影，我們那時(shí)候從這個(gè)村鎮(zhèn)跑到那個(gè)村鎮(zhèn)，自己拿一根凳子到處去看。電影對(duì)于我們這個(gè)階段的同齡小伙伴來(lái)說(shuō)，就是對(duì)我們產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的世界觀跟價(jià)值觀。

所以我記得顧城說(shuō)過(guò)一句話，他說(shuō)我要在大地上開滿很多窗口，讓所有習(xí)慣黑暗的眼睛習(xí)慣光明。以這個(gè)觀點(diǎn)和我從小對(duì)電影的熱愛，這跟我們的企業(yè)文化非常融合，代表我們中國(guó)電影的熱愛，人人看得到電影，人人看得到好電影。

為什么講人人看得到電影？因?yàn)樵?004、2005年以前電影都是比較奢侈的享受，比如說(shuō)它在一線城市的核心商圈，而且那時(shí)候的電影是用膠片放映的，你有很多資金去投資拍一部電影，但是沒(méi)有很多資金去做膠片的拷貝，所以一張電影票一百多塊錢，那時(shí)電影是奢侈品。

2006年開始我們以數(shù)字化作為電影載體的時(shí)候才真正做到了電影產(chǎn)業(yè)鏈的可復(fù)制發(fā)展。2006年開始大地就在全國(guó)三四線城市開始布局大眾化的電影院，當(dāng)時(shí)我們的票價(jià)基本上在20塊錢左右，經(jīng)過(guò)了五年時(shí)間初步實(shí)現(xiàn)了我們所謂的人人看得到電影的理想。

到了2011年底的時(shí)候，我們開始有了大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在中國(guó)目前的消費(fèi)能力跟思想的追求、精神追求上來(lái)說(shuō)它會(huì)更趨于一些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)或者等等的東西，所以對(duì)于我們農(nóng)村包圍城市的第一階段的戰(zhàn)略完成以后，我們開始做人人看得好電影。包括我們希望在多品牌運(yùn)作，有高端、中端、有大眾化的商業(yè)的平臺(tái)形成一些不同市場(chǎng)的需求，包括我們一些全新的服務(wù)、裝修和各方面的風(fēng)格回到第二線市場(chǎng)。

可以跟各位前輩探討一下中國(guó)電影的發(fā)展歷程。從2007年中國(guó)票房只有33億，到2014年的296個(gè)億，到我預(yù)計(jì)2015年會(huì)達(dá)到420個(gè)億，基本上每年都有30-40%的增速。我們?cè)倏匆幌轮袊?guó)電影的影院數(shù)跟熒幕數(shù)的增長(zhǎng)情況。

從2009年1687家影院，4000多個(gè)熒幕，到2013年4500家影院，18000個(gè)熒幕，到2015年上半年截止有7000家影院，27000個(gè)熒幕，每年的增長(zhǎng)速度也是非常之快。再看一下電影主要發(fā)展城市和票房產(chǎn)出城市，最高的是四線城市，它的發(fā)展速度非?？欤浯问侨€，一二線也在發(fā)展，但是相比三四線城市是緩慢提升。

包括我們影院到2015年上半年，我們的票房16億座椅，排名全國(guó)第三。從自有的影院投資公司來(lái)說(shuō)，我們是僅次于萬(wàn)達(dá)，排名全國(guó)第二，但是我們票價(jià)是全國(guó)最低的，平均33塊錢。

我們?cè)倏粗袊?guó)電影在國(guó)際地位的提升。2014年底中國(guó)電影已經(jīng)有48億美金，站在整個(gè)國(guó)際的第二位，2015年上半年也是排名第二，半年時(shí)間31億美金。人均票房數(shù)據(jù)，中國(guó)的人均票放產(chǎn)出是3.5美元，除了印度，我們是最低的，代表我們的發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮摹Ｔ倏从^影次數(shù)，中國(guó)按7億城市人口來(lái)看只有1.19的觀影次數(shù)，也就是這7億人每人每年只看了1.19次的電影，北美和韓國(guó)都是3.6和4.3。所以我們的發(fā)展基數(shù)非常大。再看熒幕數(shù)的一個(gè)產(chǎn)出，我們是33，北美已經(jīng)110了。

基于電影在中國(guó)的發(fā)展速度跟發(fā)展的不成熟，所以很多人會(huì)問(wèn)中國(guó)電影市場(chǎng)會(huì)飽和嗎？我相信通過(guò)這些數(shù)據(jù)大家可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，我們現(xiàn)在是早上六七點(diǎn)鐘的太陽(yáng)，僅僅開始而已。

我聽到很多同行講電商，很多人也跟我探討過(guò)這個(gè)問(wèn)題，說(shuō)電商，比如說(shuō)格瓦拉或者是騰訊、百度等等對(duì)我們實(shí)體電影院會(huì)有什么樣的沖擊，我們反而認(rèn)為，因?yàn)槲覀兇蟮赜霸壕褪腔跀?shù)據(jù)跟IT行業(yè)延伸出來(lái)的一個(gè)企業(yè)。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)我們非常擁抱互聯(lián)網(wǎng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的貢獻(xiàn)，包括家庭影院和視頻，我覺(jué)得都不會(huì)影響影院的一個(gè)氛圍，因?yàn)榭措娪笆侨后w性的一種觀影享受。

未來(lái)我相信電影行業(yè)會(huì)跟更多的商業(yè)地產(chǎn)融合，包括我們會(huì)建一些以電影為主題的一些電影會(huì)所，包括也可以跟各位商家把整個(gè)商業(yè)街布置成電影有關(guān)的一些活動(dòng)，包括影院配套的后產(chǎn)品，包括一些電影的一個(gè)主題文化和活動(dòng)，包括把電影院做成一個(gè)24小時(shí)綜合娛樂(lè)平臺(tái)，而不是一個(gè)電影院等等商業(yè)生態(tài)圈的概念。我們認(rèn)為影院跟商業(yè)地產(chǎn)是共生共融相濡以沫的，希望在極致體驗(yàn)、會(huì)員共享、營(yíng)銷組合、品牌方面大家都可以互相配合。

我也給大家簡(jiǎn)單介紹一下大地影院，我們是香港的一個(gè)上市公司，主要是藍(lán)海控股，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)、IT業(yè)務(wù)和文化傳媒業(yè)務(wù)。

大地收購(gòu)了大地唱片，從此開始做文化產(chǎn)業(yè)鏈的布局，包括當(dāng)時(shí)的《同桌的你》《睡在上鋪的兄弟》等等都是大地發(fā)行的，我們有制作電影的公司，每年會(huì)制作2-3部?jī)?yōu)秀電影，目前布局除了新疆跟青海，我們已經(jīng)進(jìn)入了268個(gè)城市，1601個(gè)項(xiàng)目，穩(wěn)居中國(guó)電影熒幕數(shù)的第一，包括我們的一些技術(shù)力量，我們有自己的專門技術(shù)研究公司，對(duì)電影產(chǎn)業(yè)里面所有的零配件，還有零件，還有一些軟件方面也有200多項(xiàng)的專利，包括我們自己研發(fā)的東西，包括我們主題電影院的布置，跟商場(chǎng)跟明星的合作，包括跟業(yè)主形成的營(yíng)銷共享，等等。這是我們的三個(gè)品牌，Ifree會(huì)所是針對(duì)高端的商場(chǎng)跟高端的城市去進(jìn)駐的一個(gè)產(chǎn)品，包括我們CC影院、大地影院，這三個(gè)品牌做到整個(gè)市場(chǎng)的布局。

我就分享到這里，謝謝大家。

主持人：謝謝徐先生的分享，我們希望商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)也可以和電影產(chǎn)業(yè)尋求更多的合作和發(fā)展之路。接下來(lái)有請(qǐng)的演講嘉賓是搜易貸（北京）金融信息服務(wù)有限公司COO蔣軒先生，他帶來(lái)的演講題目是《房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融之實(shí)踐與展望》，掌聲有請(qǐng)。

蔣軒：非常感謝。在座都是地產(chǎn)行業(yè)的前輩，我對(duì)地產(chǎn)來(lái)講是一個(gè)新人。我2004年進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)工作，在阿里巴巴和百度工作，在阿里巴巴大概有六七年時(shí)間。我是2012年投身這個(gè)創(chuàng)業(yè)，是在去年我們和搜狐一塊創(chuàng)辦了搜易貸這個(gè)公司，搜易貸這個(gè)公司應(yīng)該是目前P2P領(lǐng)域，目前來(lái)看應(yīng)該算是做的非常好的一家公司，非常有特色，我們基本是在房產(chǎn)領(lǐng)域做了一些創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目。

現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”非?；钴S，而且對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)新的渠道，開創(chuàng)新的融資方式，這應(yīng)該是大家非常感興趣的話題，而且我們?cè)谶@里面做了一些比較成功的實(shí)踐。今天跟大家分享的我們的幾個(gè)項(xiàng)目在成都都有落地，比如我們跟銀泰在成都銀泰中心發(fā)行了1.6億總額的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，下面跟大家分享一下。

講到互聯(lián)網(wǎng)金融相信大家都是比較屌絲的，因?yàn)閷?shí)際上對(duì)我們面臨的用戶實(shí)際上大部分都不是那種所謂的傳統(tǒng)高端理財(cái)?shù)母邇糁等巳?，我們面?duì)的就是普通的，平時(shí)用QQ、微信、玩游戲的非常接地氣的用戶，所以說(shuō)對(duì)于他們來(lái)講他們投資金額是非常有限的。

我們的數(shù)據(jù)表明，投資者第一單投資也就幾千塊錢，累計(jì)下來(lái)平均投資額也就兩三萬(wàn)塊錢，這些投資者面對(duì)的投資渠道是非常有限的，基本也就是活期定期加上余額寶，今年上半年可能會(huì)炒股，下半年可能不會(huì)往股市進(jìn)。他們也希望像高凈值人群一樣享受一些收益相對(duì)比較高，相對(duì)比較穩(wěn)定，相對(duì)比較放心的投資渠道，例如信托這種，我們知道信托很多其實(shí)就是房地產(chǎn)的融資。

我們?yōu)槭裁匆x擇房地產(chǎn)？很多P2P做的是傳統(tǒng)的民間貸，個(gè)人抵押貸，個(gè)人信用貸，我們?yōu)槭裁磿?huì)去在個(gè)人的資產(chǎn)以外去跟高大上的房地產(chǎn)企業(yè)之間做創(chuàng)新呢？因?yàn)槲覀儗?shí)際上看到了，隨著中國(guó)房地產(chǎn)增速放緩，我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)還是面臨了融資的問(wèn)題，比如像商業(yè)地產(chǎn)，普通的購(gòu)物中心像綜合體專業(yè)，它的投資規(guī)模和回報(bào)期都會(huì)很長(zhǎng)，所以大家對(duì)融資途徑、融資效率也有一些壓力。

所以大家希望開拓一些新的投資渠道，不再去依賴比較傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品或者金融產(chǎn)品，這也是為什么互聯(lián)網(wǎng)金融和瑞斯這種基金能夠在現(xiàn)在非常受追捧的原因。

實(shí)際上我們總結(jié)了一下，這是我們已經(jīng)發(fā)行的和銀泰合作的，以及跟泰合正在合作的房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)的保理項(xiàng)目的特征，我們?yōu)槠髽I(yè)量身訂制，我們捆綁實(shí)質(zhì)性交易，實(shí)際是我是直接把底層資產(chǎn)和千千萬(wàn)萬(wàn)互聯(lián)網(wǎng)小散戶的投資資金直接對(duì)接，讓大家知道資金流向去了哪里干了什么，對(duì)自己的回報(bào)完全的認(rèn)識(shí)。再就是采用保理的專業(yè)理財(cái)結(jié)構(gòu)，這樣相對(duì)來(lái)說(shuō)是非常有吸引力的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

資金使用靈活就不用多說(shuō)了，效率肯定是互聯(lián)網(wǎng)金融需要解決的問(wèn)題，我們的資金肯定不會(huì)那么便宜，但是為什么這么多的企業(yè)還是愿意跟我們合作，靈活性就是他們所看重的。

這是我們實(shí)際操作的數(shù)據(jù)，我們跟銀泰做了兩筆，杭州銀泰城我們發(fā)行了1.2億的商業(yè)商鋪保理的項(xiàng)目，成都的銀泰中心1.6億購(gòu)房分期保理項(xiàng)目，周期都是在一個(gè)月以內(nèi)。我們網(wǎng)站上正在發(fā)行跟泰和按揭款保理項(xiàng)目，總共規(guī)模也是1.2億。我們前后從立項(xiàng)到上線就用了十天的時(shí)間，這是傳統(tǒng)銀行和信托公司所不能比的。

我們的資金非?？欤覀儸F(xiàn)在平臺(tái)每天供給資金量可以到達(dá)4千萬(wàn)到5千萬(wàn)的量級(jí)，即便是1個(gè)億以上大的項(xiàng)目我們只需要用兩到三天的時(shí)間就可以完成放款。這個(gè)是我們資金這個(gè)層面我們對(duì)他的幫助。

另外，我們的用戶投資非常分散，這么大的體量就會(huì)有一個(gè)非常大規(guī)模的用戶群會(huì)去看去了解，實(shí)際上對(duì)這個(gè)品牌本身也是一個(gè)很好的宣傳，這是我們第一期杭州銀泰城發(fā)售期間的會(huì)員瀏覽的數(shù)據(jù)，基本我們覆蓋的人群和閱讀量還是非?？捎^的，對(duì)銀泰購(gòu)物中心也是很好的宣傳。我們創(chuàng)新的做法也是在互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)內(nèi)和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都關(guān)注的，很多媒體都會(huì)去看，都會(huì)去研究，都會(huì)去報(bào)告，這對(duì)我們的合作方的品牌曝光也是非常有好處的。

這是我們未來(lái)的愿景，實(shí)際上我們最開始跟搜狐焦點(diǎn)合作一些簡(jiǎn)單的用戶購(gòu)房的產(chǎn)品，比如首貸，我們跟開發(fā)商聊天，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的資金需求還是很復(fù)雜的，我們之前覺(jué)得開發(fā)商拿地、建樓、銷售也就結(jié)束了，實(shí)際上我們后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)鏈條很長(zhǎng)，從拿地建設(shè)到預(yù)售，到銷售完畢，實(shí)際上這個(gè)持續(xù)的時(shí)間很長(zhǎng)。還有各種各樣的金融行業(yè)的資金需求，有一些對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融來(lái)講介入的空間比較小，但是我們發(fā)現(xiàn)有很多地方還是有一些機(jī)會(huì)去做。

我們覺(jué)得我們應(yīng)該在保理項(xiàng)目上我們會(huì)積累更多的經(jīng)驗(yàn)，然后會(huì)跟更多的對(duì)互聯(lián)網(wǎng)感興趣，在這些鏈條當(dāng)中去找到更多可以創(chuàng)新可以借鑒的東西。比如我們的租金寶產(chǎn)品就是把商鋪未來(lái)一年的租金收益權(quán)進(jìn)行打包，然后直接在互聯(lián)網(wǎng)上對(duì)接，我們未來(lái)也會(huì)把物業(yè)增值考慮進(jìn)去，所以其實(shí)創(chuàng)新點(diǎn)有很多未來(lái)可以去完善的地方。

我們搜易貸的一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，是搜狐下的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融板塊，目前我們主要做的是房地產(chǎn)和汽車零售兩個(gè)領(lǐng)域的融資需求。這是我們對(duì)于理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品，我們現(xiàn)在通過(guò)工具，比如定期、活期這種投資工具，也可以把資金成本降低到8-9%，可以和銀行系競(jìng)爭(zhēng)的利率水平。

我們現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)一百萬(wàn)用戶，這個(gè)用戶體量來(lái)講對(duì)于整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)用戶真的還是滄海一粟，不值一提，我們預(yù)計(jì)明年會(huì)保持一個(gè)非常高速的增長(zhǎng)，明年會(huì)到千萬(wàn)級(jí)用戶，這樣的話我們的融資的能力是非常非常大的，我們就可以去支撐更大體量的融資的項(xiàng)目。

主要就是這些，謝謝大家！

主持人：非常感謝江總的分享，我們看到互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的效率是值得我們關(guān)注的，也希望在尋求融資渠道的一些房產(chǎn)商能夠多多關(guān)注這方面。那接下來(lái)的演講內(nèi)容還是關(guān)于金融方面，有請(qǐng)永正資本總裁王威先生，他的題目是《轉(zhuǎn)型之路：共創(chuàng)金融房地產(chǎn)企業(yè)》。

王威：大家好，非常榮幸有機(jī)會(huì)在這里跟大家分享我們近些年做的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的一些思考。我之前在華潤(rùn)做了很多年，我們積累了大量的房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，包括瑞斯。今天跟我們講講我們的思考，跟大家做一個(gè)交流。

大的環(huán)境我不講了，包括賈院長(zhǎng)和眾多同行講了很多的行業(yè)，總體行業(yè)的變革和變化非常清楚。就是從大的格局來(lái)講開發(fā)類、銷售類市場(chǎng)萎縮可以說(shuō)是確定的。如果我們把政府賣的地，開發(fā)商已經(jīng)拿的地，把這些地全部變成房子，包括近20年房地產(chǎn)積累的存量房子，這個(gè)量可能是非常巨大的，有可能已經(jīng)滿足了13億人的需求。換句話說(shuō)，再拿新地，或者說(shuō)行業(yè)再投資再擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)是比較高的。

去年開始整個(gè)行業(yè)都在討論，如果開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)萎縮的話這個(gè)行業(yè)怎么辦？

我們簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)有幾點(diǎn)，我認(rèn)為很多企業(yè)已經(jīng)在發(fā)生的去地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)是一樣的都有庫(kù)存過(guò)剩，所以要去庫(kù)存，尤其在三四線城市。那么去庫(kù)存的第二個(gè)含義就是要去產(chǎn)能，去產(chǎn)能的意思就是行業(yè)里邊的開發(fā)商的數(shù)量會(huì)減少，甚至從業(yè)人員都會(huì)減少，跟鋼鐵是一個(gè)意思，首先是去庫(kù)存，然后是去產(chǎn)能，去產(chǎn)能就意味著很多企業(yè)會(huì)離開這個(gè)行業(yè)。包括今天很多地產(chǎn)上市公司都在轉(zhuǎn)型，很多轉(zhuǎn)型很成功，轉(zhuǎn)型做文化，轉(zhuǎn)型做體育等等。

我們分成四個(gè)現(xiàn)象的話，一是分成銷售型物業(yè)和綜合性開發(fā)商，綜合性開發(fā)商是既做銷售也做持有的，比如中糧地產(chǎn)、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)。那么其他開發(fā)商，包括萬(wàn)科在內(nèi)的眾多開發(fā)商還僅僅是做銷售物業(yè)，持有型物業(yè)剛剛起步。

從資金來(lái)源來(lái)說(shuō)也可以分成兩項(xiàng)，一個(gè)是純粹自有資金，還有就是除了自有資金，還有大量的股權(quán)基金的錢，銀行貸款任何一個(gè)企業(yè)都會(huì)用。

按照這個(gè)劃分，2010年之前很明顯，用自己的錢，這是90%的地產(chǎn)開發(fā)商在做的事情，只有少數(shù)人，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧這三家大企業(yè)。銷售型地，這是所有企業(yè)都會(huì)做的事情，2010年之后開始，除了自己的錢，還做股權(quán)類基金，我說(shuō)的是股權(quán)融資，不是說(shuō)債權(quán)，借錢都會(huì)借。

未來(lái)會(huì)往哪方向走？我認(rèn)為未來(lái)都會(huì)往第四象限走，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中當(dāng)然能解決很多問(wèn)題，如果我們要做股權(quán)類基金，我們應(yīng)該如何做，這是我們要解決的問(wèn)題。除了我們的業(yè)務(wù)模式，我們的管控體系也在改變，這是管理層需要改變的。

未來(lái)包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的，包括華潤(rùn)，包括中糧，華潤(rùn)和中糧都是我們的客戶，我們和高層都做過(guò)深入探討，都會(huì)往第四象限走。包括萬(wàn)達(dá)搞的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌，就是往第四象限走。萬(wàn)達(dá)創(chuàng)新了很好的路，我希望它很成功，它成功了意味著我們?cè)谧魑欢寄軌蚶盟哪Ｊ?，眾籌如果很成功那就是走的美國(guó)和新加坡的模式，就是在第四象限的模式，那樣是如虎添翼的。

所謂的輕資產(chǎn)一定是跟休閑相結(jié)合的，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言就是拿地蓋房子賣地，我們說(shuō)的輕資產(chǎn)是大量持有物業(yè)，包括綜合體，能拿在自己手里收租才是輕資產(chǎn)的概念。我認(rèn)為未來(lái)的還有持有跟銷售之間如何平衡的問(wèn)題，我們把世界上的一些模式進(jìn)行了深入分析，但是細(xì)節(jié)沒(méi)有辦法給大家講太多。

這是我們講的凱德模式，我是2006年到2011年在凱德商用做了五年多，凱德的CEO是我的直接領(lǐng)導(dǎo)，所以我們很深入的體會(huì)到了這一點(diǎn)。基本模式就是一個(gè)上市公司會(huì)發(fā)起設(shè)立私募基金，這個(gè)私募基金的特點(diǎn)是凱德會(huì)出資，凱德的私募基金出資比一般比較高。

剛剛有嘉賓提到瑞斯，我們06年做了瑞斯，我比較幸運(yùn)成了中國(guó)最早有瑞斯實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的人，我們到瑞斯階段就可以退出。凱德作為整個(gè)鏈條里的主導(dǎo)和核心環(huán)節(jié)，從頭到尾都是由你來(lái)管理和控制、經(jīng)營(yíng)，你中間階段除了你作為投資者你投1塊錢能賺利潤(rùn)之外，作為基金管理者，你還做開發(fā)管理者，有大量的管理費(fèi)收入。凱德現(xiàn)在有將近500億美金的管理資產(chǎn)，自己還有1千多億人民幣，總共四五千億資產(chǎn)，這是非常穩(wěn)定的生意模式。時(shí)間關(guān)系沒(méi)有辦法給大家詳細(xì)講。

資產(chǎn)管理，萬(wàn)達(dá)未來(lái)的重中之重，最大的挑戰(zhàn)是資產(chǎn)管理，如果要真的走向輕資產(chǎn)化，除了金融平臺(tái)解決，最核心的問(wèn)題是資產(chǎn)管理的問(wèn)題，如果資產(chǎn)不掙錢，沒(méi)有人投你的重資產(chǎn)，所有人都想做輕資產(chǎn)，誰(shuí)投重資產(chǎn)？如果是基于你現(xiàn)在收益夠不夠高，如果算下來(lái)可能還低于成本，你再輕也是賠錢的，因?yàn)槟阗Y產(chǎn)架構(gòu)沒(méi)有做上去。

資產(chǎn)管理的概念比較新，但是我們我們用這兩點(diǎn)反復(fù)跟行業(yè)聊，總體而言這個(gè)逐漸成為常識(shí)和共識(shí)。凱德這樣的公司做的工作，吸引了幾百億美金的資產(chǎn)，作為全亞洲或者全世界開發(fā)公司做金融的標(biāo)桿，一個(gè)基石是在資產(chǎn)管理上，就是資產(chǎn)收益高，給投資者持續(xù)不斷的回報(bào)，這是根本，這是基礎(chǔ)。資產(chǎn)管理一定要平衡好收益、租金和前面利潤(rùn)方面的指標(biāo)，還有出租率等等。

我想用金融房地產(chǎn)的模式表達(dá)凱德模式，不是說(shuō)房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融是指做瑞斯或者基金，金融房地產(chǎn)是指一個(gè)戰(zhàn)略。大家轉(zhuǎn)型不要忽略管控體系的轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的以自有資金做開發(fā)業(yè)務(wù)和銷售管控升級(jí)到你真正能夠類似金融房地產(chǎn)模式，你能夠支撐持有型物業(yè)，除了用自己的錢還可以用基金的錢，這是非常不同的。

這是我們做的和簡(jiǎn)單介紹，關(guān)鍵是下面這張圖，我們對(duì)金融行業(yè)的理解，這個(gè)理解就是房地產(chǎn)價(jià)值鏈，左邊這個(gè)圈，從土地開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)，2010年之前只有三家，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)做得好，其他的大多數(shù)是買地、蓋樓、賣樓。要真正做成綜合的開發(fā)商，像凱德的綜合性開發(fā)商，私募基金加上瑞斯，加上上市公司，這是一個(gè)完整的平臺(tái)，這是更大的挑戰(zhàn)。

中國(guó)的企業(yè)，我認(rèn)為在逐漸往這個(gè)方向走，華潤(rùn)金融業(yè)做得不錯(cuò)，所以很有機(jī)會(huì)把金融嫁接進(jìn)來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)在做互聯(lián)網(wǎng)金融等等，也是在往這方面做。資本平臺(tái)必須是你自己的資本平臺(tái)，不能說(shuō)你跟人家合作，那這就不叫做金融房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)椴皇悄愕?，你只是搞了合資公司，要變成你自己的，凱德的金融是凱德的，是它的基金，它的瑞斯。

這是我要跟大家分享的轉(zhuǎn)型之路，但是我認(rèn)為這是很重要的一條路，甚至可能對(duì)大多數(shù)開發(fā)商而言是主要的路。

謝謝大家！

主持人：謝謝王先生的演講。接下來(lái)的時(shí)間是圓桌主題對(duì)話環(huán)節(jié)，也是非常精彩的環(huán)節(jié)。我們看到房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，現(xiàn)在的房產(chǎn)商無(wú)論是投資還是拿地都變得更加精神，如何讓成都這樣的城市在這樣的環(huán)境當(dāng)中站上風(fēng)口，我們看到成都有出色的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，那接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝什么方向發(fā)展，針對(duì)我們今天剛開始論壇提到的一些問(wèn)題，比如說(shuō)成都作為第四城的機(jī)會(huì)，“互聯(lián)網(wǎng)+”以及金融創(chuàng)新和萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)潮等等的話題。

接下來(lái)的對(duì)話環(huán)節(jié)將為大家精彩呈現(xiàn)，時(shí)間交給下面的主持人，我們成都商報(bào)編委蔡軍先生，同時(shí)有請(qǐng)參與嘉賓：

成都協(xié)信置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 顧修銘先生

碧桂園集團(tuán)四川區(qū)域副總裁 王維達(dá)先生

成都市萊蒙商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 周 穎女士

中糧地產(chǎn)成都公司商業(yè)管理部負(fù)責(zé)人 吳新艷女士

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席技術(shù)官 王戰(zhàn)信先生

長(zhǎng)富匯銀投資基金管理（北京）有限公司副總裁 周 竑先生

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理 巫保民先生

合富輝煌（中國(guó)）四川公司執(zhí)行總經(jīng)理 鄭旭川先生

成都世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 石學(xué)文先生

四川搜淘網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁 晏利庭先生

蔡軍：我們今天臺(tái)上坐的除了我大概有9個(gè)人，我們這個(gè)圓桌會(huì)議有四個(gè)分論題，我看了一下我們這九個(gè)人，幾位嘉賓有做投資的，有房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，還有做商業(yè)地產(chǎn)的。這個(gè)分論題，時(shí)間非常寶貴，我想我們來(lái)自四個(gè)方面的嘉賓我們分別就這四個(gè)論題談一下。

第一個(gè)分論題是創(chuàng)新活法，去庫(kù)存中的成都樓市。我想請(qǐng)碧桂園的王總，因?yàn)槌啥既嗣衿诖阋呀?jīng)很久了，近十年來(lái)碧桂園想來(lái)幾次，但是沒(méi)有來(lái)。有的說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入了半程，碧桂園這時(shí)候進(jìn)入成都，你們有什么不一樣的活法？

王維達(dá)：碧桂園加大了在四川的投資力度，今年6月份我們首進(jìn)成都，在成都金牛區(qū)落地一個(gè)項(xiàng)目，叫碧桂園城市花園，在12月份會(huì)和成都市面亮相。剛剛蔡總問(wèn)到為什么現(xiàn)在這樣的行情下碧桂園進(jìn)入成都，大家認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)在下行，在收縮，為什么我們還在積極擴(kuò)張，我想大致講一下背景。從碧桂園發(fā)展歷程來(lái)講，我們一直在專注住宅地產(chǎn)，多元化的嘗試沒(méi)有大規(guī)模鋪開，我們的發(fā)展是比較良性的。講到成都庫(kù)存的情況，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別有意思的數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別好的等差數(shù)列。我發(fā)現(xiàn)成都從五個(gè)緯度，從主城區(qū)的住宅到大成都住宅，再到成都的公寓、寫字樓和商業(yè)，主城區(qū)的去庫(kù)存要十個(gè)月，我們認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題，大成都的住宅需要20個(gè)月，公寓大概需要40個(gè)月，寫字樓需要60個(gè)月，商業(yè)的需要80個(gè)月，我們認(rèn)為成都主城區(qū)去庫(kù)存化比較好，我們就進(jìn)入成都主城區(qū)。我們碧桂園在三四線也在積極拓展，比如成都郊區(qū)的一些大的項(xiàng)目，現(xiàn)在也在積極進(jìn)展。

蔡軍：現(xiàn)在有請(qǐng)協(xié)信地產(chǎn)的顧修銘先生，協(xié)信是重慶的房地產(chǎn)企業(yè)，在成都規(guī)模不是很大，請(qǐng)顧總分享一下協(xié)信的特色，現(xiàn)在我們?cè)趺丛诜只袌?chǎng)當(dāng)中找到我們的生存發(fā)展路徑。

顧修銘：今天非常有幸參加這個(gè)會(huì)議，確實(shí)協(xié)信的規(guī)模和碧桂園比起來(lái)相對(duì)比較小，但是協(xié)信是比較有特色的公司，從重慶起家，我們是地產(chǎn)商當(dāng)中比較多元化的企業(yè)，我們除了住宅這塊以外我們商業(yè)也有比較核心的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)橹貞c幾個(gè)大購(gòu)物中心基本都是我們建的。我們對(duì)市場(chǎng)也做了一些分析，我們的商業(yè)，包括星光168，到星光時(shí)代，到星光電力，我們的績(jī)效起碼在重慶比競(jìng)爭(zhēng)者高出2倍，我們這塊做得比較精。

同時(shí)我們自己做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也有非常成功的一些案例，包括重慶總部城項(xiàng)目。在成都這個(gè)市場(chǎng)，以前市場(chǎng)相對(duì)比較好的時(shí)候我們沒(méi)有把成都市場(chǎng)太看重，算賬的時(shí)候老覺(jué)得算不過(guò)來(lái)，所以貽誤戰(zhàn)機(jī)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)成都比我們算賬的情況要好，到了今天市場(chǎng)情況又發(fā)生了變化，這個(gè)賬算不過(guò)來(lái)了。

我們尷尬的地方，我們?cè)谥貞c也好，包括我們?cè)谏虾Ｗ龅纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都非常成功。從今年以來(lái)，我們?cè)谏虾Ｊ袌?chǎng)上，我們的兩個(gè)項(xiàng)目在上海都賣得非常好，一個(gè)項(xiàng)目緊挨著政府主導(dǎo)的另一個(gè)項(xiàng)目，他們的商場(chǎng)交給我們運(yùn)營(yíng)。我們?cè)诔啥歼@個(gè)優(yōu)勢(shì)有點(diǎn)不敢發(fā)揮，成都的商業(yè)地產(chǎn)是全國(guó)第一的重災(zāi)區(qū)，所以這塊我們就在成都感覺(jué)比較吃力?，F(xiàn)在住宅這塊，各位同行都清楚，成都拍地也比較多，上周有塊地，一個(gè)5千多，一個(gè)4千多，售價(jià)也就七八千的水平，你土地成本占總銷售價(jià)格里的比例已經(jīng)超過(guò)一線城市，房產(chǎn)公司就不賺錢。我們?cè)诔啥济媾R的情況讓我們很痛苦，讓我們不知道該如何發(fā)力，所以今天也是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度聽同行的意見，希望對(duì)我們下一步有所幫助。

蔡軍：我相信臺(tái)上臺(tái)下的人都比較困惑，我們就是困惑的人在一起探討一下?，F(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)困惑，可能商業(yè)困惑大于住宅困惑，今年成都的零售賣場(chǎng)都沒(méi)有增長(zhǎng)，而且到現(xiàn)在為止我知道大概成都市的各個(gè)區(qū)市縣的社會(huì)消費(fèi)品零售總額指標(biāo)沒(méi)有完成，成都還有這么大存量的商業(yè)房地產(chǎn)，還有正在建的，像這個(gè)行業(yè)我不知道在困惑里面，萊蒙的周總能不能給我們帶來(lái)一點(diǎn)希望的曙光。

周穎：萊蒙是在香港上市的一家公司，我們從開發(fā)到商業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)到物業(yè)管理都有涉及，我們主要是在深圳、天津、南京、南昌、成都、上海都有項(xiàng)目。就商業(yè)這塊，萊蒙的時(shí)間做得很長(zhǎng)，但是它的項(xiàng)目數(shù)量開發(fā)是不夠的，速度不是很快。

萊蒙有一個(gè)企業(yè)宗旨，深耕和注重品質(zhì)。在成都南二環(huán)四段紅牌樓商圈內(nèi)，我們是14萬(wàn)方，里面有四棟甲級(jí)寫字樓，有7千方情景商街，有3.1萬(wàn)方的集中商業(yè)。說(shuō)到商業(yè)的困惑，我就講一下我們商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型跟升級(jí)。同行可能有知道的，就是在萊蒙商業(yè)項(xiàng)目之前是我們的一個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，天宏百貨，萊蒙也是天宏的大股東，去年3月開業(yè)，到今年6月因?yàn)榘儇浶袠I(yè)的發(fā)展，也立足于企業(yè)高層對(duì)于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的思考，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做了改造升級(jí)，我們天宏就退出了萊蒙都會(huì)，由萊蒙自己接管打造社區(qū)型的購(gòu)物中心，主要是針對(duì)3.1萬(wàn)方的集中商業(yè)。成都的節(jié)奏是比較慢的，在全國(guó)都是有名的休閑和適宜人居的城市，所以作為萊蒙我們?cè)诙h(huán)位置，本來(lái)體量也不大，我們很堅(jiān)定的做社區(qū)商業(yè)。我們地下一層是超市，地面是1到6層主要是以體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主，有餐飲、娛樂(lè)，還有兒童主題樂(lè)園，包括零售。1、2層還是生活配套跟快時(shí)尚，所以我覺(jué)得做社區(qū)商業(yè)來(lái)講，可能它的黏度會(huì)更高一些，也對(duì)它的精度，跟專業(yè)的細(xì)分和要求也會(huì)更高一些。所以我們也希望能夠在今年年底把萊蒙都會(huì)這個(gè)購(gòu)物中心能夠精彩的呈現(xiàn)給成都的人民，謝謝。

蔡軍：中糧在成都和北京都很成功，吳總你們這邊有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，在成都大躍城這個(gè)項(xiàng)目上有什么創(chuàng)新的做法？

吳新艷：成都在建的商業(yè)體量是全國(guó)第二的，今年的商業(yè)體量在全國(guó)是排第一的。大躍城是中糧之地的商業(yè)品牌，是全國(guó)排名前三的購(gòu)物中心品牌。大躍城核心競(jìng)爭(zhēng)力是會(huì)員體系，前幾年是流量取勝，現(xiàn)在我們轉(zhuǎn)向了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)?，F(xiàn)在大躍城從業(yè)態(tài)規(guī)劃是求穩(wěn)的規(guī)劃，但是在其他娛樂(lè)業(yè)和餐飲業(yè)和休閑業(yè)上面，包括零售，我們會(huì)引進(jìn)一些創(chuàng)新的平臺(tái)和業(yè)態(tài)。

現(xiàn)在是萬(wàn)眾創(chuàng)新，我們現(xiàn)在為了抵制購(gòu)物中心同質(zhì)化的形式，我們會(huì)在每個(gè)購(gòu)物中心里面設(shè)多條創(chuàng)新街區(qū)，購(gòu)物中心街區(qū)化也是我們的方向。中糧基于商業(yè)的戰(zhàn)略思考，中糧地產(chǎn)是上市公司，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際是輕資產(chǎn)的，但是對(duì)中糧來(lái)說(shuō)我們做購(gòu)物中心是重的，因?yàn)橥顿Y匯報(bào)期很長(zhǎng)，20-30年這樣的投資匯報(bào)周期，中糧地產(chǎn)致力于輕資產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)作。中糧地產(chǎn)在成都公司擁有15萬(wàn)平方米的輕資產(chǎn)商業(yè)體，我們說(shuō)輕資產(chǎn)實(shí)際是出售型的商業(yè)，面對(duì)整個(gè)成都市場(chǎng)將近80個(gè)月的商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存化周期，我們?cè)趺摧p資產(chǎn)化，這是我們目前正在考慮的方向?，F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的回報(bào)，客戶回報(bào)期望值是8%，但是換算成租售比是1比150，實(shí)際上市場(chǎng)上面最長(zhǎng)的租售比，實(shí)際的租售比只能達(dá)到1比300，所以租金和售價(jià)倒掛非常嚴(yán)峻。怎么做輕資產(chǎn)，我們也在跟金融同行和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在探討。剛才做資本運(yùn)作的老總說(shuō)過(guò)，我們要做瑞斯，我們要做輕資產(chǎn)運(yùn)作的話，一定這個(gè)產(chǎn)品是有價(jià)值的，是有增值空間的，如果在這種市場(chǎng)上面租金跟售價(jià)是倒置的情況下，我們?cè)趺催\(yùn)作也需要探討。中糧做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，我們覺(jué)得中糧地產(chǎn)這個(gè)板塊一定要做好服務(wù)，我們要從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)商，只要服務(wù)做好了，客戶需求得到更高的滿足，你的房子才能賣出去，你的商鋪才能賣出去，是這樣的。

蔡軍：前兩天我跟明宇酒店負(fù)責(zé)人在聊，他就非常羨慕像中糧保利這種央企融資渠道多，成本也低，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，包括本地知名的房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面都成本多高。臺(tái)上有兩位基金管理公司的，一個(gè)是成都盛世神州的王總，一個(gè)是長(zhǎng)富的周總，你們能不能跟我們分享一下？

王戰(zhàn)信：盛世神州目前的規(guī)模60多億，神州海外有5-6億美金。剛才確實(shí)說(shuō)到了一個(gè)問(wèn)題，我們?cè)诿绹?guó)投資的時(shí)候，它的租售比是很穩(wěn)定的，8%的物業(yè)，但是同時(shí)可以提供65%的貸款，我們可能要35%的本金，65%的貸款利息多少呢？15年2.5%，所以在中國(guó)持有商業(yè)很大的問(wèn)題就是剛才周總說(shuō)的租售比的問(wèn)題，以前的時(shí)候人們都是通過(guò)這種理念把地產(chǎn)賣給老百姓，老百姓沒(méi)有賺到錢，老百姓沒(méi)有賺到錢肯定時(shí)間長(zhǎng)了不會(huì)再買了。中小企業(yè)的融資確實(shí)很困難，原因很簡(jiǎn)單，銀行、信托，包括基金或者基金管理公司不良的都在房地產(chǎn)，這種情況下庫(kù)存這么大，銀行、信托、基金對(duì)房地產(chǎn)的投向上面都是傾向大企業(yè)，所以中小企業(yè)融資成本自然就很高。

我們現(xiàn)在目前的模式，如果是中小企業(yè)的話，奉勸還是和大的企業(yè)合作開發(fā)，用品牌的價(jià)值來(lái)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這樣可以吸引金融企業(yè)給你錢，另外合作之后的售價(jià)也比自己做賣得高，這可能能解決中小企業(yè)的問(wèn)題，就是之前說(shuō)的并購(gòu)，大企業(yè)吃小企業(yè)?，F(xiàn)在大部分企業(yè)都很缺錢，這是實(shí)情，你首付3萬(wàn)，還要分期，如果房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候首付的人會(huì)還，如降了人家不還了，這時(shí)候銀行不良貸款又出來(lái)了，所以這種情況下可能還是看人口和市場(chǎng)。目前比較好的是北上廣深，短時(shí)間最好，因?yàn)樗€有人口支持，包括成都和西安這種二線城市分化非常嚴(yán)重。很多項(xiàng)目是很難出手的，就是可能需要分化，包括城市和地區(qū)的分化。如果有優(yōu)秀的土地，企業(yè)還是可以用股權(quán)的模式對(duì)項(xiàng)目操作，我們資金池也是可以配資的，甚至股權(quán)合作都是可以的。

周竑：我們長(zhǎng)富匯銀是專注地產(chǎn)投資的公司。剛才主持人講創(chuàng)新，其實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)有幾種新常態(tài)，包括資本行業(yè)的新常態(tài)，包括大家都是在從重資產(chǎn)在想著通過(guò)創(chuàng)新的方式往輕資產(chǎn)變，其實(shí)從大項(xiàng)目、精品項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，想著從大商業(yè)的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目向精品化的社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、體量化商業(yè)，還有很多商業(yè)類型轉(zhuǎn)型，其實(shí)大家都發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，其實(shí)現(xiàn)在的投資項(xiàng)目的屬性已經(jīng)從大在慢慢往小變化，這就是有一個(gè)趨勢(shì)。就是大開發(fā)上加大資本的模式慢慢的在被精品項(xiàng)目、精品團(tuán)隊(duì)加專業(yè)資本，在慢慢被挑戰(zhàn)。

大家都說(shuō)現(xiàn)在是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)影響的行業(yè)有很多，它的影響就是吊絲可以挑戰(zhàn)土豪的，不知名的公司就可以挑戰(zhàn)在這個(gè)領(lǐng)域的曾經(jīng)的龍頭老大。為什么？因?yàn)樗盐兆】蛻舻男枨螅绕湓诂F(xiàn)在這種新常態(tài)下成都也在講去庫(kù)存的概念，商業(yè)體量特別大，這樣的情況下就看誰(shuí)知道能夠把握住客戶的需求。其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)思維的核心就是對(duì)客戶需求的重視，這就是我所說(shuō)的極客精神。

回到資本的領(lǐng)域來(lái)講，其實(shí)成都作為一個(gè)西部城市一直跟北上廣深，跟東部長(zhǎng)三角珠三角城市來(lái)講，其實(shí)在資本配置之前，由于資本配置的不均衡，其實(shí)對(duì)成都的發(fā)展，對(duì)西部的發(fā)展帶來(lái)了比較大的瓶頸。但是這個(gè)時(shí)代，剛才有各位嘉賓講到地產(chǎn)金融化，其實(shí)地產(chǎn)下一步必然是金融化，但是金融化的突破口一定是在互聯(lián)網(wǎng)。所以說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)作為一種工具是能讓我們更快更好地找到所需要的資源，找到所需要的客戶。成都人非常有創(chuàng)新，我也算半個(gè)成都人，我真的覺(jué)得成都的創(chuàng)新能力非常強(qiáng)。如果成都人能夠在這種吊絲挑戰(zhàn)土豪的時(shí)代，開發(fā)出滿足成都本土特色的，滿足成都本土客戶需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，再對(duì)應(yīng)專業(yè)的資本，這種案例會(huì)非常漂亮，我們也在尋找和期待在成都有這樣的項(xiàng)目。我們長(zhǎng)富匯銀作為大資管時(shí)代的基金來(lái)說(shuō)，在管理規(guī)模上幾十億，也是吊絲，我們作為金融吊絲也在找地產(chǎn)吊絲，謝謝大家！

蔡軍：最后一個(gè)議題，房地產(chǎn)如何談互聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有發(fā)言的嘉賓都是房地產(chǎn)媒體，有戴德梁行的巫總，合富輝煌的鄭總，世聯(lián)的石總，還有搜淘公司的晏總。晏總你先講一下房地產(chǎn)行業(yè)怎么加互聯(lián)網(wǎng)？

晏利庭：感謝蔡總，也感謝觀點(diǎn)和成都商報(bào)把我們博鰲論壇分論壇帶到成都，為成都的地產(chǎn)界獻(xiàn)上了一場(chǎng)很好的思想盛宴，非常感謝。

剛才蔡總講的話題，房地產(chǎn)如何加互聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)話題非常大，講幾天都講不透。我很有幸作為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司的代表，我們一直在致力于研究這些方面的做法，或者我們?cè)谶@過(guò)程中在摸索和實(shí)踐。

我想今天講幾個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)的階段大家都有共識(shí)，從最早的制造業(yè)的屬性現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)渡到了服務(wù)業(yè)的屬性。因?yàn)榈谝浑A段靠簡(jiǎn)單的生產(chǎn)房子、賣房子，這個(gè)階段，現(xiàn)在這個(gè)商業(yè)模式已經(jīng)難以持續(xù)了?，F(xiàn)在我們?cè)趺慈グ逊?wù)業(yè)的屬性發(fā)揮出來(lái)？然后去創(chuàng)造出新的需求，找到新的房地產(chǎn)盈利的增長(zhǎng)點(diǎn)，這是我們需要面對(duì)的或者需要解決的。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中確實(shí)是可以通過(guò)加互聯(lián)網(wǎng)也好，或者“互聯(lián)網(wǎng)+”也好，去解決這些問(wèn)題。怎么解決？現(xiàn)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)跟PC時(shí)代不一樣，PC時(shí)代是信息為王，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是連接人連接服務(wù)，我覺(jué)得房地產(chǎn)過(guò)渡到現(xiàn)在的服務(wù)業(yè)屬性加上互聯(lián)網(wǎng)這是非常好的契合點(diǎn)。

這個(gè)過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該有三個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)環(huán)節(jié)是銷售環(huán)節(jié)，不管是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)，銷售還是最基礎(chǔ)的，銷售環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)怎么跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，咱們通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式快速、高效解決，或者低成本解決銷售的問(wèn)題，中間的空間也非常大，相信我們?cè)谧倪@些服務(wù)業(yè)，包括剛才蔡總說(shuō)的媒體也好、代理也好、中介公司也好，等等都是在這個(gè)領(lǐng)域這個(gè)環(huán)節(jié)我們?nèi)?chuàng)造價(jià)值，或者有一些新的想象空間，這是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)。第二個(gè)環(huán)節(jié)就是房子賣完以后，它的運(yùn)營(yíng)與管理。第三，剛才有老總說(shuō)運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理。我認(rèn)為房地產(chǎn)大概是這三個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)是銷售，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)管理，一個(gè)是資產(chǎn)管理。

剛才碧桂園老總講的成都的去庫(kù)存的時(shí)間很有意思。我們運(yùn)營(yíng)商加上互聯(lián)網(wǎng)思維我們是能創(chuàng)造很多需求的，我想去庫(kù)存周期是可以降低的。比如滴滴打車通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的工具和技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)最重要的是創(chuàng)造新的需求，這是增量市場(chǎng)，不像很多傳統(tǒng)領(lǐng)域在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，它的空間就很小。我們能不能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)工具、互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)造出更多的需求，創(chuàng)造出更多新的增量解決庫(kù)存的問(wèn)題。比如公寓，大家做得不錯(cuò)的比如涂家、優(yōu)客逸家，它就是把住宅或者說(shuō)公寓通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式來(lái)創(chuàng)造出新的需求，然后在這過(guò)程中創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)。

成都的寫字樓很過(guò)剩，我昨天晚上從深圳回來(lái)，深圳寫字樓的數(shù)據(jù)，大概有1億平米的量，包括現(xiàn)在在建的，包括已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的，還有未來(lái)3-5年要呈現(xiàn)出來(lái)的約有1億的量，這個(gè)量比成都的量大很多，當(dāng)然深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比成都更加先進(jìn)或者發(fā)達(dá)。但是我覺(jué)得成都的寫字樓，我們作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)都能賣掉或者不好賣，我們是不是可以想辦法，現(xiàn)在講“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，創(chuàng)業(yè)在成都也是非常好的階段，我們能不能通過(guò)不管賣或者不賣，我們能不能說(shuō)一些服務(wù)，把入駐寫字樓的企業(yè)服務(wù)更好，我們?cè)賱?chuàng)造新的需求，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)也能解決很多問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)剛才說(shuō)80個(gè)月去庫(kù)存化，我們結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)工具，結(jié)合運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理把服務(wù)做好，創(chuàng)造出新的需求，這也是房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)的核心。

這是我的基本觀點(diǎn)，謝謝大家！

巫保民：整個(gè)市場(chǎng)我們碰到了很多困難，但是也有很大的機(jī)會(huì)。戴德梁行93年開始進(jìn)入中國(guó)到現(xiàn)在20年，已經(jīng)變成中國(guó)頂尖的領(lǐng)先房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，我們也在變化，過(guò)去六個(gè)月我們把歐美最大的房地產(chǎn)咨詢公司合并了，現(xiàn)在應(yīng)該是全球最大的房地產(chǎn)咨詢公司，我們把我們的效率也提高了，這也是適應(yīng)市場(chǎng)變化做的全球調(diào)整。

我們現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和O2O這些東西可以放在房地產(chǎn)的每個(gè)環(huán)節(jié)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)還是傳統(tǒng)的行業(yè)，這個(gè)是實(shí)體的東西改變不了的，完全是需要體驗(yàn)的，需要人居住的，我覺(jué)得O2O只是一個(gè)手段，讓你更有效體驗(yàn)，O2O只是一個(gè)工具，并不能顛覆實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)不可能被O2O顛覆，只是可以把房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)得更好。在我們營(yíng)銷環(huán)節(jié)也有很多，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，這也能幫助我們?nèi)?kù)存，但是不是救命稻草。最后的運(yùn)營(yíng)管理，比如產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，將來(lái)有數(shù)據(jù)交易中心就非常有用。

蔡軍：鄭總你怎么看房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)。

鄭旭川：合富輝煌涉及房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域比較早，我們現(xiàn)在在探討通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的手段增加渠道來(lái)訪，互聯(lián)網(wǎng)是工具，但它并不是顛覆傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)的根本。

接下來(lái)的觀點(diǎn)謹(jǐn)代表個(gè)人觀點(diǎn)，不代表合富輝煌的觀點(diǎn)，說(shuō)一下我對(duì)成都目前現(xiàn)狀的看法。互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在更加多的變成利益的輸送口，我說(shuō)的是部分渠道電商灰色利益的輸送口。

怎么講？打著互聯(lián)網(wǎng)的旗號(hào)，但事實(shí)在在并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的增量，只是在周邊片區(qū)進(jìn)行直接的截流，這樣的截流帶給開發(fā)商2-3%甚至更高的營(yíng)銷利潤(rùn)的支出，這樣的部分，他們的概念是什么？現(xiàn)在只要我把客戶給了，至于你能不能成交我不管，這樣就變相削弱了房地產(chǎn)代理專業(yè)性的輸出，這是營(yíng)銷策劃行業(yè)面臨的現(xiàn)狀。無(wú)論開發(fā)商也好，市場(chǎng)認(rèn)可也好，互聯(lián)網(wǎng)的概念過(guò)分放大，使得一些灰色的不大好的行為有機(jī)可乘，我們現(xiàn)在市場(chǎng)上無(wú)論是機(jī)構(gòu)也好，或者房地產(chǎn)開發(fā)上也好都會(huì)發(fā)現(xiàn)專業(yè)的房地產(chǎn)的策劃人員的素質(zhì)斷層相當(dāng)厲害，這也是這樣的現(xiàn)狀下面產(chǎn)生的附加產(chǎn)物。所以我希望在未來(lái)，我們?cè)谡劮康禺a(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)候更加客觀更加理性。房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)這是一個(gè)趨勢(shì)沒(méi)錯(cuò)，這個(gè)趨勢(shì)能為客戶體驗(yàn)帶來(lái)更好的幫助這也沒(méi)錯(cuò)，但是我們要清楚辨識(shí)中間的灰色利益，不要什么都做“互聯(lián)網(wǎng)+”。

蔡軍：現(xiàn)在確實(shí)這個(gè)時(shí)代變化太大，我感覺(jué)腳下沒(méi)有一塊能踩著不動(dòng)的地盤，每個(gè)行業(yè)都是這樣。這個(gè)時(shí)代確實(shí)變革太快，泥沙俱下，這也非?？简?yàn)我們的學(xué)習(xí)能力和判斷能力。其實(shí)如果我們能看古今中外的歷史，歷朝歷代很多帝王的興起和衰落，其實(shí)我的體會(huì)，他是不是看懂了時(shí)代機(jī)遇，是不是能抓住時(shí)代機(jī)遇，這是最重要的。我看昨天習(xí)總書記訪美，接受華爾街書面專訪時(shí)講了一句話，第一是承認(rèn)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)有下行的壓力，第二也說(shuō)這是前進(jìn)中的問(wèn)題，這個(gè)話聽起來(lái)很官方，實(shí)際上我個(gè)人是比較認(rèn)同的，我們這個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，包括圍繞金融和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)都有很大的進(jìn)步和發(fā)展，當(dāng)然由于發(fā)展太快我們眼花繚亂，也有很多困惑。今天我們有限的時(shí)間里，各位嘉賓沒(méi)有做到暢所欲言，我們剩下的很多話題，我們很多的思考，還沒(méi)有跟在座繼續(xù)下去，如果大家有觀點(diǎn)，可以跟觀點(diǎn)網(wǎng)和成都商報(bào)互動(dòng)。謝謝各位嘉賓。

主持人：感謝以上嘉賓的分享，接下來(lái)的時(shí)間我們要移步用餐。