4210億港元的物業(yè)估值，1580萬平的開發(fā)土儲，160萬平投資物業(yè)總建筑面積及超1.46萬間酒店客房，一系列的數(shù)字說明，又一個地產(chǎn)巨無霸來襲。

　　觀點網(wǎng) 在長實、和黃重組落定后，以介紹方式上市的長江實業(yè)地產(chǎn)于5月11日公布了第一份投資者簡報。

　　隨著簡報展開，以長地為代表的李嘉誠地產(chǎn)帝國版圖也逐漸展現(xiàn)在公眾的視野中。4210億港元的物業(yè)估值，1580萬平的開發(fā)土儲，160萬平投資物業(yè)總建筑面積及超1.46萬間酒店客房，一系列的數(shù)字說明，又一個地產(chǎn)巨無霸來襲。

　　僅從2014年的數(shù)字來看，長地備考總營業(yè)額約466億港元，其中，物業(yè)銷售337億港元，物業(yè)租賃68億港元，酒店及服務(wù)客房56億港元，物業(yè)及項目管理5億港元。主力貢獻區(qū)域中香港占66%，而內(nèi)地占28%。

　　4210億港元物業(yè)組合

　　據(jù)長地投資者簡報，在公司4210億港元的物業(yè)組合中，發(fā)展物業(yè)2307億港元，投資物業(yè)1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。

　　若按地區(qū)劃分，香港、內(nèi)地及海外分別為2690億港元、1380億港元及130億港元，占比64%、33%及3%。而海外物業(yè)中，新加坡約46億港元，英國約76億港元，巴哈馬群島約5億港元。

　　具體來看，在2307億港元發(fā)展物業(yè)中，香港、內(nèi)地及海外分別873億港元、1314億港元及120億港元，各占38%、57%及5%。

　　發(fā)展物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個城市，其中，長地在香港的主力項目為波老道內(nèi)地段8949號、西鐵荃灣站荃灣五灣畔發(fā)展權(quán)、油街內(nèi)地段8920號、亞皆老街九龍內(nèi)地段第11125號及維港·星岸，總計劃建筑面積約481.6萬平方呎。

　　在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，物業(yè)面積共計1970萬平方米，超過百萬的城市有5個，其中成都195.6萬平方米、重慶440.16萬平方米、廣州100.78萬平方米、東莞147.52萬平方米，大連126.11萬平方米。

　　值得一提的是，在長地目前1580萬平方米的開發(fā)土儲中，香港是80萬平方米，內(nèi)地是1450萬平方米，英國40萬平方米，新加坡10萬平方米。

　　至于土地收購策略，長地于投資簡報中明確指出，將利用經(jīng)營優(yōu)勢及優(yōu)越的財務(wù)資源，以合適成本購置有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，并將適時拓展香港及香港意外的市場業(yè)務(wù)。

　　投資物業(yè)方面，長地于投資簡報中稱，總投資物業(yè)估值1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，而其租戶包括主要的金融機構(gòu)、跨國公司及著名企業(yè)。

　　分區(qū)域看，香港、內(nèi)地及海外的投資物業(yè)估值分別為1178億港元、53億港元及3億港元，各占96%，4%及0.2%。從2012到2014年，長實的平均出租率分別為94%、93%及95%，而和黃的則為97%、97%、97%。

　　除發(fā)展及投資物業(yè)外，長地的第三大物業(yè)是酒店及服務(wù)套房。對此，長地方面透露，公司該部分業(yè)務(wù)估值總額661.22億港元，其中香港、內(nèi)地及海外分別為639億港元、18億港元及4億港元，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

　　長地表示，公司在香港擁有14間酒店、在內(nèi)地擁有4間酒店、在巴哈馬群島擁有1間酒店。在香港正在發(fā)展1間酒店，在內(nèi)地正在發(fā)展4間酒店。入住率方面，2012-2014年，長實的平均入住率為90%、89%及90%，和黃則為84%、80%及81%。

　　131億港元地產(chǎn)信托

　　在地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，長地還于投資簡報中指出，公司是香港三間上市房地產(chǎn)投資信托的籌辦人。

　　據(jù)了解，上述三家地產(chǎn)信托分別為匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托、泓富產(chǎn)業(yè)信托，長地于其中應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

　　參照長地簡報，上述三支地產(chǎn)信托的投資重點有所側(cè)重。其中匯賢產(chǎn)業(yè)信托投資的是寫字樓、零售物業(yè)及酒店服務(wù)套房，現(xiàn)有的資產(chǎn)組合是北京東方廣場和沈陽麗都索菲特酒店；置富產(chǎn)業(yè)信托的投資重點是零售物業(yè)，現(xiàn)有資產(chǎn)組合是香港18個私營屋苑的零售物業(yè)；泓富產(chǎn)業(yè)信托投資的是寫字樓、零售及工業(yè)物業(yè)，現(xiàn)有資產(chǎn)組合是香港8個物業(yè)。

　　市值方面，匯賢、置富、泓富分別為233.40億港元、149.98億港元及40.84億港元，長地的應(yīng)占價值分別為75.33億港元、41.95億港元、7.87億港元。

　　相關(guān)歷史資料顯示，長地已于2012年將沈陽麗都索菲特酒店注入?yún)R賢信托，代價9.8億元，并將于2015年將重慶大都會廣場作價49.1億港元注入。此外，其還于2012、2013年，分別將麗城花園、合富中心及嘉湖銀座注入置富信托，總代價為76.04億港元。

　　投資信托外，長地方面表示，公司未來將堅持嚴謹投資方針及審慎財務(wù)管理。截至2014年12月31日，長地擁有53億港元短期負債、115億港元長期債及550億港元長地貸款融資，總負債約718億港元。

　　對于其中550億港元融資，長地認為，此項貸款能為分拆上市提供部分資金支持，并有利于優(yōu)化資本機構(gòu)，預(yù)計將實現(xiàn)強勁的投資級評級。