金隅紫京府對外宣稱的31500元/平方米均價也并非毫無底氣，只不過不占優(yōu)卻寄望更高定價的金隅將為此迎接更高挑戰(zhàn)。

　　觀點網(wǎng) 均價3萬一直是南京河西樓市難以跨越的一道坎，即便此前不少開發(fā)商都躍躍欲試，但河西新城的整體房價還是被死死地摁在了3萬元/平方米以下。不過，如今這道口正被慢慢地撕開。

　　繼宏圖上水云錦以3.1萬元/平方米的成交均價突破區(qū)域天花板，并取得首開去化9成的成績后，金隅紫京府這邊已擂起戰(zhàn)鼓，再次向區(qū)域均價天花板發(fā)起挑戰(zhàn)。

　　日前，該項目對外發(fā)聲稱，首批房源銷許價將在31500元/平方米，欲挑戰(zhàn)目前區(qū)域“最高價”。

　　雖然當(dāng)下南京改善市場已是“春風(fēng)拂面”，但在市場人士看來，金隅紫京府若高價試水，則不免仍需接受市場考驗。

　　“宏圖上水云錦處于河西中部核心的區(qū)域，周邊配套也比較完善，價格即便上到3萬也還是比較容易去化，但金隅紫京府所處區(qū)域尚未完全成熟，加之這也是金隅南京市場的首秀，價格定得過高或有挑戰(zhàn)。”南京知名地產(chǎn)評論人士尹霄飛對觀點新媒體如是分析道。

　　金隅紫京府南京玩法

　　據(jù)觀點新媒體了解，金隅紫京府是國字號房企金隅股份在南京市場的首作，為了品牌落地和鋪陳，該項目打造成了金隅TOP高端的“府”字系列。

　　項目占地5.75萬平方米，總建筑面積23.7萬平方米，其中地上建筑面積18萬平方米，共規(guī)劃有12棟高層住宅以及6569平方米的主題社區(qū)商業(yè)。

　　現(xiàn)在，從拿地到最新的樣板間公布，金隅整整用了一年半的時間。時移世易，但金隅為進(jìn)軍南京市場的拼殺卻還歷歷在目。

　　2013年10月31日，備受矚目的南京河西稀缺宅地G75地塊進(jìn)入競價環(huán)節(jié)。彼時，該地塊吸引了萬科、華潤、招商、世茂、和黃等眾多大咖的參與，歷時42輪競價，京城房企金隅以29.3億元，樓面價16979元/平方米奪魁，同時也坐實南京單價地王。

　　頭頂?shù)赝豕猸h(huán)，金隅的一舉一動自然也頗受市場關(guān)注。不過與多數(shù)2013年拿高價地的房企選擇在行情較差的2014年以成本價入市解套不同，金隅在等待市場的回暖。

　　因而，直至今年5月1日，金隅紫京府才公開了108平米三房兩廳和130平米四房兩廳的樣板間。最新消息稱，該項目將在5月底迎來首次開盤。

　　看來，雖然在北京市場是以擅長自住房著稱，但首入南京的金隅還是把準(zhǔn)了改善市場的脈絡(luò)。不僅在產(chǎn)品設(shè)計上緊跟市場主流，以中小戶型為主，同時對入市時機(jī)也是把握準(zhǔn)確。

　　據(jù)尹霄飛介紹，一般來講，南京樓市二三月份會以剛需為主，而四五月份則是改善項目的入市時機(jī)。

　　不過，他也向觀點新媒體指出，雖然有宏圖上水云錦的破“3”在前，但金隅紫京府若以3.15萬元的價格入市，仍需接受市場考驗。

　　在他看來，宏圖上水云錦之所以能夠在突破均價天花板的前提下還取得9成去化，與其區(qū)域優(yōu)勢明顯不無關(guān)系，而金隅紫京府所處區(qū)域目前尚未完全成熟。

　　“并且這是金隅在南京第一個項目，首次開盤就這樣定價的話有點高，應(yīng)該采取低開高走的策略，未來買房子的人才有升值空間，否則對后期的營銷壓力也比較大；另一方面金隅的品牌認(rèn)知度在南京還有所欠缺，所以這也可能只是一個放風(fēng)，實際的話或可能會低開。”

　　據(jù)了解，金隅南京公司的基本目標(biāo)是在三到五年內(nèi)，將有4-5個項目同時運(yùn)作，未來可能不會局限于只做住宅，也會嘗試其他的開發(fā)業(yè)態(tài)。

　　3萬天花板的市場支撐

　　從2009年仁恒國際公寓均價達(dá)到每平方米2萬元后，不管是業(yè)內(nèi)還是購房者，都認(rèn)為南京河西房價離3萬元不遠(yuǎn)了。

　　然而，樓市瞬息萬變，多年來，五礦御江金城、華潤悅府、蘇寧濱江壹號、仁恒江灣城等均曾被預(yù)測要達(dá)到3萬元，但因市場等因素，實際開盤價都離3萬有一點距離。

　　不過，眼下來看，3萬的門檻似乎迎來了越來越多的跨越者。其中4月18日宏圖上水云錦首開，項目折后成交均價在3-3.1萬元/平方米之間，去化9成，為河西破“3”打下了的基礎(chǔ)。

　　因而，金隅紫京府對外宣稱的31500元/平方米均價也并非毫無底氣，只不過不占優(yōu)卻寄望更高定價的金隅將為此迎接更高挑戰(zhàn)。

　　其實，不管是對宏圖上水云錦，還是金隅紫京府來說，南京樓市的改善市場眼下著實迎來了暖春，近期推盤的高科榮境、朗詩玲瓏嶼、世茂外灘新城及君望墅都表現(xiàn)搶眼。

　　“南京剛需市場沒有受到影響，這一輪新政主要是提振改善這一塊，因而現(xiàn)在改善市場走得比較快一些。”

　　據(jù)了解，在國家層面出臺“330新政”后，4月12日，央行南京分行在官網(wǎng)上公布江蘇二套房貸最新標(biāo)準(zhǔn)，按照“因地施策，分類指導(dǎo)”、不搞“一刀切”的差別化原則，明確13個省轄市二套房貸款首付比例，其中南京、蘇州降至四成半。

　　“這對改善市場都有比較大的利好。”尹霄飛強(qiáng)調(diào)。

　　但即便如此，尹霄飛也為觀點新媒體指出，當(dāng)前改善性產(chǎn)品對于價格依然比較敏感，在市場回暖初期，營銷仍然不能冒進(jìn)。

　　“南京現(xiàn)在真正漲價或以高于周邊區(qū)域價格入市的樓盤還是比較少的，大部分還是在原價賣，等市場穩(wěn)固以后再漲價不遲。”

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝亦直言，新政的最直接影響就是推動了改善項目，后期開發(fā)商會乘勢加推，改善市場也會被這一波政策利好帶動需求。

　　不過價格是否也會水漲船高，張輝認(rèn)為目前對于開發(fā)商而言，庫存的去化，年度任務(wù)的完成都比“漲價”更重要。