“由原來(lái)的主要從事住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向去轉(zhuǎn)變?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月27日上午，深圳控股有限公司在香港舉行2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事局主席呂華，副總裁董方，執(zhí)行董事劉崇、高圣元，董事會(huì)秘書(shū)兼法律總監(jiān)陸繼強(qiáng)出席會(huì)議。

　　據(jù)介紹，深圳控股2014年合約銷售額為70億元，只完成了計(jì)劃的70%-80%左右。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，深圳控股并沒(méi)有回避，而是直言“沒(méi)有完成”，并且給自己定了一個(gè)更高的目標(biāo)。

　　“2015年的目標(biāo)是110億元?！鄙钲诳毓晒芾韺舆€稱，“今年110億的銷售額里78%來(lái)自一線城市，產(chǎn)品跟去年比有一個(gè)很大的差異?！?/p>

　　對(duì)于產(chǎn)品方面，“由原來(lái)的主要從事住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向去轉(zhuǎn)變?！眳稳A介紹稱。

　　此外，深圳控股稱將會(huì)從原來(lái)的開(kāi)發(fā)、銷售向開(kāi)發(fā)銷售、持有運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。并預(yù)計(jì)到2017年會(huì)是一個(gè)高峰值，“2017、2018年的時(shí)候?qū)?huì)新增加60萬(wàn)平方米的投資型物業(yè)。來(lái)自于投資型物業(yè)的資金收入會(huì)達(dá)到20億元?！?/p>

　　在投資開(kāi)發(fā)的同時(shí)，深圳控股還欲提高運(yùn)營(yíng)的比重，通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)使自身的投資物業(yè)不斷增值?！盀閳@區(qū)或者是商業(yè)地產(chǎn)里面的客戶提供一種服務(wù)，達(dá)到增值的目的?！?/p>

　　綜上所述，深圳控股開(kāi)始往更多方面去嘗試，如養(yǎng)老地產(chǎn)的逐步開(kāi)展。“如果在沙河的康復(fù)中心效果很好，肯定會(huì)跟我們的上市公司合作。如果不理想，就不一定會(huì)做這個(gè)事情?！?/p>

　　目前，面對(duì)深圳控股產(chǎn)業(yè)的多樣化發(fā)展，呂華為深圳控股做了一個(gè)明確的定義：“深控應(yīng)該是一個(gè)以專注于一線和重點(diǎn)二線城市住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的一個(gè)開(kāi)發(fā)商?！?/p>

　　而深圳控股自身資產(chǎn)凈負(fù)債率為64.7%，總資產(chǎn)負(fù)債率(包括母公司)接近80%，對(duì)此，呂華稱：“隨著銷售項(xiàng)目的不斷體現(xiàn)，以及我們可能還會(huì)進(jìn)一步地注入母公司資產(chǎn)，股本的擴(kuò)大，以及引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，我們有信心在未來(lái)的兩三年把凈負(fù)債率降到60%左右?！?/p>

　　以下為深圳控股有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年的合約銷售額只完成了當(dāng)年目標(biāo)的七成，是不是因?yàn)橛X(jué)得今年樓市會(huì)繼續(xù)調(diào)整，所以將今年的銷售目標(biāo)調(diào)低到110億？

　　呂華：合約銷售額去年是完成了70多億，沒(méi)有完成年度計(jì)劃，大概只完成了70%到80%。2015年的目標(biāo)是110億，是在去年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了50%，并沒(méi)有下降，對(duì)此我們有信心會(huì)完成。這110億元里面，深圳項(xiàng)目會(huì)貢獻(xiàn)60-70%，其他的部分會(huì)來(lái)自于三線城市的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)趺纯次磥?lái)內(nèi)地樓市前景？未來(lái)集團(tuán)在一二線城市，三四線城市開(kāi)發(fā)物業(yè)的占比會(huì)調(diào)整嗎？公司說(shuō)今年集團(tuán)會(huì)轉(zhuǎn)型加大投資物業(yè)，今年投資物業(yè)會(huì)有什么具體的計(jì)劃，預(yù)計(jì)收入占比會(huì)有多少？

　　呂華：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從前些年的高速增長(zhǎng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢的階段，就是所謂的從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代。我們也認(rèn)同這樣一個(gè)看法，過(guò)去那種高速增長(zhǎng)，大規(guī)模開(kāi)發(fā)，高周轉(zhuǎn)，工廠化生產(chǎn)模式有可能要發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　未來(lái)房地產(chǎn)分化的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越明顯。一線城市和一些重點(diǎn)二線城市因?yàn)槿肆?，資本都在轉(zhuǎn)移，需求仍然旺盛。但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)過(guò)度而增長(zhǎng)過(guò)快的三線城市，其存量過(guò)大問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。這些三線城市未來(lái)面對(duì)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加突顯。

　　我們認(rèn)為像北上廣深這樣的一線城市，重點(diǎn)二線城市，像南京、廈門(mén)等等比較大型的區(qū)域性的重點(diǎn)二線城市。因未來(lái)的需求隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松，對(duì)于一些市場(chǎng)貨幣環(huán)境，包括基本環(huán)境的好轉(zhuǎn)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)，也可能是穩(wěn)中有升的。

　　董方：我補(bǔ)充一點(diǎn)，我們特別看好今年的銷售目標(biāo)，因?yàn)?10億銷售額里面有約78%是來(lái)自一線城市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和去年相比也有很大的差異。

　　對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，我們考察其價(jià)值有兩個(gè)重要的指標(biāo)，一個(gè)是人口的凈流入，一個(gè)是資金的凈流入。我們看好深圳，其一是因?yàn)樗奈Γ诒鄙蠌V深這四個(gè)一線城市里，人口進(jìn)入最大的是上海，975萬(wàn)；第二是北京；第三是深圳，深圳是755萬(wàn)；廣州是461萬(wàn)。而深圳的面積在四個(gè)一線城市里面是最小的，只有1900多平方公里，他對(duì)房地產(chǎn)的需求是很剛性的。

　　另外，深圳現(xiàn)在的存量貨源大概是481萬(wàn)平方米，但是這兩年平均去化水平大概每年是420萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)去化周期是在13個(gè)月，我們認(rèn)為這是非常健康的狀態(tài)，再加上我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相比去年有很大的優(yōu)化，所以我們對(duì)今年特別有信心。

　　這是按面積來(lái)算，我們現(xiàn)在一線城市的土地儲(chǔ)備占21%，二線城市占18%，三、四線城市占61%。按貨值來(lái)說(shuō)，一線城市面積小，但是價(jià)格更高。

　　同時(shí)，從去年以來(lái)我們已經(jīng)下定決心要處置我們?nèi)木€城市的土地，可能用一兩年的時(shí)間，我們?nèi)木€城市土地占比會(huì)大幅下降，但是土地的結(jié)構(gòu)會(huì)更優(yōu)良。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才你們都強(qiáng)調(diào)了深圳對(duì)于2015年銷售額的貢獻(xiàn)是比較大的，占比70%左右。我注意到一個(gè)數(shù)據(jù)，2014年深控集團(tuán)的毛利率大概在31.4%，深圳地產(chǎn)的毛利率占到46%，也就是說(shuō)在毛利率水平方面，深圳的毛利率水平明顯高于平均水平。

　　剛剛公司強(qiáng)調(diào)要戰(zhàn)略收縮，要處置三四線城市的土地，是不是可以理解為以后深圳控股不再涉及到三四線城市的土地開(kāi)發(fā)，只是維持現(xiàn)有土地資源水平，主要會(huì)集中在一線城市，以及重點(diǎn)二線城市？深圳控股未來(lái)幾年要增大土地儲(chǔ)備，在深圳土地資源比較稀缺的情況下，公司是通過(guò)招拍掛，還是通過(guò)舊改，或者合作的方式進(jìn)行？

　　呂華：去年公司銷售毛利率是31%，和2013年相比是下降的，下降了大概10個(gè)百分點(diǎn)。最主要是因?yàn)槲覀兩钲陧?xiàng)目貢獻(xiàn)比例比2013年下降，2014年深圳項(xiàng)目的貢獻(xiàn)只達(dá)到46%。因?yàn)樯钲诘捻?xiàng)目毛利率比較高，所以對(duì)毛利率會(huì)有影響。

　　第二個(gè)，我們?cè)谌木€城市的項(xiàng)目為了促銷，不同程度地進(jìn)行了降價(jià)，降價(jià)的幅度在5%-15%，所以也影響了毛利率。去年為了完成資金的回籠，加上因?yàn)檎{(diào)控的原因，深圳項(xiàng)目在前三季度出現(xiàn)了滯銷，所以整體毛利率有所下降。

　　今年我們110億的銷售額里面，大概有70%到80%左右來(lái)自深圳，所以今年的毛利率會(huì)有比較大幅度的提升。深控未來(lái)隨著我們逐漸聚焦一二線城市的項(xiàng)目，毛利率水平未來(lái)幾年都會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，基本上都能夠保持在35%以上。

　　第二個(gè)問(wèn)題，我們處置三四線城市的項(xiàng)目，實(shí)際上這兩年以來(lái)深控在三四線城市已經(jīng)停止了增加土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市。未來(lái)深控會(huì)朝著這個(gè)方向繼續(xù)的布局。

　　轉(zhuǎn)型的第一個(gè)內(nèi)容是投資區(qū)域分布上，我們會(huì)重點(diǎn)專注于一線和重點(diǎn)的二線城市，一線城市里面最主要的是深圳。

　　第三個(gè)問(wèn)題，深控通過(guò)什么方式在一二線城市獲取土地，主要來(lái)自于幾種。第一個(gè)，深控本身在深圳有一些舊改項(xiàng)目正在進(jìn)行穩(wěn)步推進(jìn)，未來(lái)幾年這些項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，這個(gè)預(yù)計(jì)能夠達(dá)到的建筑面積有200萬(wàn)平方米。

　　另外，來(lái)自于母公司的資產(chǎn)注入?，F(xiàn)在母公司在深圳和一些重點(diǎn)二線城市也有一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，在深圳舊改的面積會(huì)超過(guò)400萬(wàn)平方米。因?yàn)楝F(xiàn)在中央和地方的國(guó)資委都鼓勵(lì)沒(méi)有上市的資產(chǎn)進(jìn)行證券化，所以未來(lái)在注入方面，有關(guān)國(guó)資部門(mén)會(huì)持支持的態(tài)度，所以我們會(huì)在未來(lái)一個(gè)比較好的時(shí)點(diǎn)上盡快把這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入深控。

　　第三個(gè)方面，也不排除未來(lái)深控通過(guò)市場(chǎng)化的手段，招拍掛的手段在市場(chǎng)上，在一線和重點(diǎn)二線城市拿地。

　　第四個(gè)方面，跟國(guó)資系統(tǒng)內(nèi)有土地的單位進(jìn)行合作。比如說(shuō)我們現(xiàn)在跟地鐵合作的塘朗項(xiàng)目，未來(lái)和深國(guó)際合作的前海項(xiàng)目都在進(jìn)行之中。未來(lái)我們會(huì)不斷的加大這種合作的力度。我們也會(huì)通過(guò)采取兼并收購(gòu)的方式，能夠獲取一些土地的資源，大概是這幾種方式。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：五年后貴公司希望被市場(chǎng)認(rèn)為是住宅加上商業(yè)的模式，還是工業(yè)加住宅的模式？寶安機(jī)場(chǎng)這幾年以來(lái)發(fā)展很快，有很多的住宅項(xiàng)目，如果這個(gè)機(jī)場(chǎng)變成國(guó)際機(jī)場(chǎng)，會(huì)給你們帶來(lái)什么影響？你們最近比較依賴靠近地鐵站的發(fā)展，如果深圳地鐵系統(tǒng)完全建設(shè)完成，你們地鐵上蓋項(xiàng)目會(huì)不會(huì)去別的市場(chǎng)發(fā)展？

　　呂華：實(shí)際上深控就提出轉(zhuǎn)型的方向包括幾層涵義，第一層是去投資區(qū)域，從全國(guó)投資到專注一線城市和重點(diǎn)二線城市，逐步收縮三四線城市。

　　在投資產(chǎn)品方面，我們提出來(lái)由原來(lái)直接開(kāi)發(fā)銷售方式轉(zhuǎn)變成由開(kāi)發(fā)銷售向開(kāi)發(fā)銷售、持有運(yùn)營(yíng)的方向轉(zhuǎn)變。我們未來(lái)幾年會(huì)不斷地增加在一線城市中心地段的商業(yè)，持有經(jīng)營(yíng)的比重，現(xiàn)在初步預(yù)計(jì)到2017年是一個(gè)高峰，到2017、2018年的時(shí)候我們會(huì)新增加在深圳60萬(wàn)平方米的投資性物業(yè)。

　　2017、2018年的時(shí)候，來(lái)自于投資性物業(yè)的租金收入會(huì)達(dá)到20億人民幣左右。

　　第三個(gè)方向，我們可能會(huì)由原來(lái)主要從事住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向轉(zhuǎn)變。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)良好，規(guī)模相當(dāng)，團(tuán)隊(duì)現(xiàn)成，今后的發(fā)展主要是整合內(nèi)部資源，另外是進(jìn)一步理清未來(lái)的發(fā)展模式。

　　現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)加園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展主要還是開(kāi)發(fā)銷售，未來(lái)可能持有相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。

　　包括也在嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)，所以五年以后深控應(yīng)該是一個(gè)以專注于一線和重點(diǎn)二線城市住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商。

　　另外，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)還會(huì)相對(duì)提高運(yùn)營(yíng)比重，通過(guò)運(yùn)營(yíng)增值來(lái)增值自持投資物業(yè)。為這些園區(qū)或者在商業(yè)地產(chǎn)里面的客戶提供服務(wù)達(dá)到增值的目的，這是未來(lái)的一個(gè)方向。

　　董方：深圳的機(jī)場(chǎng)發(fā)展非?？?，因?yàn)樗幱谏钲谶@樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)里，珠三角和深港的聯(lián)絡(luò)非常緊密，所以深圳機(jī)場(chǎng)的發(fā)展非常快，它的客流量今年會(huì)達(dá)到4000萬(wàn)。

　　作為以深圳為大本營(yíng)的地產(chǎn)公司，或者叫城市綜合運(yùn)營(yíng)商，我們也希望在深圳機(jī)場(chǎng)的發(fā)展中間能夠獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。地鐵的發(fā)展是將來(lái)公共交通發(fā)展的重點(diǎn)，所以我們對(duì)地鐵未來(lái)的發(fā)展充滿信心。

　　另外，我們和地鐵的第一個(gè)合作項(xiàng)目今年5月就會(huì)開(kāi)盤(pán)，新的合作項(xiàng)目也已經(jīng)達(dá)成了合作的意向，已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)際操作階段。地鐵將來(lái)全部建成完以后肯定要尋找新的市場(chǎng)。未來(lái)會(huì)朝著一個(gè)綜合城市運(yùn)營(yíng)商的方向發(fā)展，讓新的資源不斷升值。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深圳在擴(kuò)大品牌影響力方面，你們剛才說(shuō)會(huì)縮減三四線城市的規(guī)模，努力去到一二線城市?，F(xiàn)在很多企業(yè)因?yàn)橐痪€城市的毛利偏高都會(huì)去一線城市發(fā)展，深圳控股去一線城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

　　剛才公司提到轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老，這方面的市場(chǎng)和所有企業(yè)都缺乏經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)這方面會(huì)具體如何發(fā)展？

　　董方：深圳控股在國(guó)際的影響力確實(shí)比不上深業(yè)集團(tuán)，所以我們想擴(kuò)大深圳控股品牌方面的影響力?，F(xiàn)在我們?nèi)ヒ痪€城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力有幾個(gè)方面，第一個(gè)，我們上城項(xiàng)目在深圳綜合體開(kāi)發(fā)里面位于前列，這本身就體現(xiàn)了我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)希望我們好的產(chǎn)品能夠打造形成好口碑，通過(guò)這個(gè)渠道去一一線城市發(fā)展。隨著我們這一兩年深圳物業(yè)的開(kāi)發(fā)，及利潤(rùn)的提高，資金實(shí)力的增強(qiáng)，在一二線城市拿地在資金方面優(yōu)勢(shì)在未來(lái)兩年會(huì)越來(lái)越明顯。

　　第二個(gè)，養(yǎng)老依托于我們母公司。我們的戰(zhàn)略規(guī)劃分成三步走，在下個(gè)月跟深圳第六人民醫(yī)院有一個(gè)康復(fù)科的消化分部會(huì)正式開(kāi)業(yè)，增加幾十個(gè)病床。

　　第一步，計(jì)劃在深業(yè)優(yōu)中心計(jì)劃考慮籌建康復(fù)醫(yī)院，包括我們的高端養(yǎng)老公寓。并可能在2018年左右會(huì)嘗試做高端養(yǎng)老公寓。如果說(shuō)在沙河的優(yōu)中心實(shí)驗(yàn)效果良好，肯定進(jìn)一步合作，如果項(xiàng)目不理想，這個(gè)事情就未必會(huì)繼續(xù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才您提到向母公司收購(gòu)的中城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2016年銷售之后對(duì)集團(tuán)的收入貢獻(xiàn)有多少？另外，母公司的資產(chǎn)注入，有沒(méi)有什么具體的計(jì)劃？公司的負(fù)債率有70%左右，未來(lái)有沒(méi)有什么目標(biāo)，降到什么水平？

　　呂華：我們2015年的銷售總額大概是110億，上城應(yīng)該是60億，超過(guò)50%。中城要到2016年，因?yàn)?015年還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)中城對(duì)集團(tuán)的銷售貢獻(xiàn)有多大？

　　董方：貢獻(xiàn)不大，10%左右。中城是除了上城以外的另一個(gè)項(xiàng)目，去年9月份正式開(kāi)工。分成兩個(gè)地塊，小地塊在2016年會(huì)正式銷售，但面市的地塊只有2萬(wàn)平方米，所以在2016年他的貢獻(xiàn)，不管銷售還是利潤(rùn)都不高。但在2017年，住宅，辦公，公寓都會(huì)面市，這個(gè)比例在2017年可能會(huì)占到50%左右。

　　呂華：我們當(dāng)前的凈負(fù)債率是64%左右，總的資產(chǎn)負(fù)債率，包括母公司帶來(lái)的借款接近80%。隨著銷售項(xiàng)目的不斷體現(xiàn)，以及我們可能還會(huì)進(jìn)一步的注入母公司資產(chǎn)，股本的擴(kuò)大，以及引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，我們有信心在未來(lái)的兩三年把凈負(fù)債率降到60%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在深圳的舊改面積大概有多少？

　　呂華：建筑面積400萬(wàn)平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年你們會(huì)不會(huì)再增加一些新項(xiàng)目？如果再增加，規(guī)模大概是多少？

　　呂華：今年有可能增加新項(xiàng)目，但是不太具體。規(guī)模大概一兩百萬(wàn)平，超過(guò)100萬(wàn)平方米。