但是劉永杰坦承，目前為止，母公司還沒有成熟項(xiàng)目可以注入到越秀房托中，也就是說，未來收購主要是母公司以外的項(xiàng)目為主。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2月13日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(“越秀房托”)在香港舉行2014年全年業(yè)績發(fā)布會，其主席兼執(zhí)行董事劉永杰、行政總裁兼執(zhí)行董事林德良等高管出席會議。

　　據(jù)越秀房托介紹，截至2014年12月底止，公司可分派收入升10.7%，報(bào)6.627億元，每基金單位末期分派12.1仙(折合約15.3港仙)，增長5%，全年每基金單位分派收益率提升0.5個百分點(diǎn)，升至7.7%。

　　在公司大本營上，劉永杰認(rèn)為，廣州寫字樓的需求動力十分充足，即使未來會有新的寫字樓相繼落成，對越秀房托的項(xiàng)目，尤其是IFC而言都不會造成太大影響。

　　在他看來，IFC項(xiàng)目已經(jīng)成為廣州寫字樓的龍頭項(xiàng)目，截至目前，“項(xiàng)目首次三年租期到期了，已有25%租約未來有上漲空間，現(xiàn)在租金水平會上漲，這會給越秀房托帶來租金收入增長。2017年以后，珠江新城就沒有新的寫字樓供應(yīng)，這個時候，正好IFC就結(jié)束了第二個三年租期，這也會給IFC帶來新的租金增長空間。”

　　另外，越秀房托高管還指出，2014年維多利廣場項(xiàng)目進(jìn)行了一次調(diào)整，引入了優(yōu)衣庫等商業(yè)品牌，去年是優(yōu)衣庫第一年，具體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)還在摸索階段，接下來還會繼續(xù)嘗試新的增長方式和空間，這都會給越秀房托和優(yōu)衣庫帶來增長動力。

　　而在收購方面，劉永杰透露，公司將會和母公司越秀集團(tuán)的成熟項(xiàng)目有一些互動。但是劉永杰坦承，目前為止，母公司還沒有成熟項(xiàng)目可以注入到越秀房托中，也就是說，未來收購主要是母公司以外的項(xiàng)目為主。

　　該人士續(xù)稱，未來越秀房托還會尋找收購機(jī)會，主要看中北京、上海等一線城市的核心區(qū)域，聚焦核心物業(yè)。在他看來，北京、上海2014年的投資回報(bào)是上升的，這對越秀房托來說有更多投資機(jī)會。

　　“具體上，北京二三環(huán)內(nèi)及上海陸家嘴、南京西路等地區(qū)是最好的核心地段。因?yàn)橛辛薎FC的注入和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，越秀房托已有了比較成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以在收購方面有競爭力。”

　　而提及公司的融資需求，越秀房托管理層稱，公司的現(xiàn)金流很穩(wěn)定、不需要大量借錢。“如果沒有新的項(xiàng)目注入，就不會有新的增加的融資需求。”

　　“目前，越秀房托更多的融資是用于借舊還新、比如說，現(xiàn)在境內(nèi)如果有高息貸款，我們會盡快還掉高息貸款。”

　　以下為越秀房地產(chǎn)信托基金2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：去年越秀房托收入方面都創(chuàng)了新高，今年會不會再創(chuàng)一個新高呢？此外，公司有沒有一些措施改進(jìn)融資成本？

　　管理層：廣州市的寫字樓競爭比較激烈，近一兩年起碼每年都有140萬平方米的面積供應(yīng)。但同樣也可以看到，廣州市的寫字樓需求動力很足，多年的需求超過40萬平方米。去年廣州市寫字樓的空置率下降了3.5%到12%。

　　越秀房托的IFC相對是比較成熟的寫字樓，已經(jīng)有90%多的出駐率。所以未來出租率提升的契機(jī)無非是換租期和出租率上升。

　　2015年IFC有25%的面積到期。三四年前，IFC低區(qū)的租金基本上是80到200元，而這一輪到租期的面積里有80%是中低區(qū)。目前，這部分租金平均是217元，未來這部分的租金會比原來的80到200元的區(qū)間高。目前，IFC隔壁的寫字樓出租率都是100%了，這也給越秀房托一個期望值。

　　目前，國家的貸款利率調(diào)低，其實(shí)越秀房托自身也在不斷還著國內(nèi)的高息貸款。這么多年下來，越秀房托大概是還了8.5億元貸款，其中提前還多了3.6億元貸款。目前，越秀房托的現(xiàn)金流相當(dāng)?shù)暮?，未來更有信心進(jìn)一步降低融資成本。

　　現(xiàn)場提問：除了IFC，還有沒有什么新的項(xiàng)目可以促進(jìn)公司的資產(chǎn)或者收益增長？今年公司有沒有購入其他新的資產(chǎn)？

　　管理層：IFC現(xiàn)在的出租率到90%以上，還有一定的增長空間。雖然只是提高1%、2%、5%的出租率，但因我們寫字樓面積有18萬平方米，基數(shù)較大，所以還有一定的增長空間。

　　珠江新城周邊寫字樓的出租率都是95%以上，越秀房托的增長還是有很大空間的，比如說白馬今年到換租期的面積是35%，維多利也有不少增長空間。

　　維多利調(diào)整之后和優(yōu)衣庫合作，在第一年經(jīng)營里，其實(shí)整個營運(yùn)還沒有很嫻熟，應(yīng)對市場還有調(diào)整的空間，而這調(diào)整空間其實(shí)就是上升空間。

　　之前維多利原來的月均人流是20萬，優(yōu)衣庫進(jìn)來之后的人流量是60萬，人流的提升使得維多利其他租戶租金提升。此外，維多利還有一些沒有到租期的，這也是提升租金的空間。除此之外，酒店公寓也都有增長空間，而越秀房托的財(cái)務(wù)費(fèi)用也可以進(jìn)一步降低。

　　至于其他增長機(jī)會就是通過收購逐步地?cái)U(kuò)大規(guī)模，提升盈利能力。房托基金現(xiàn)在已經(jīng)有250多億的資產(chǎn)規(guī)模，以前的收購難度大一點(diǎn)，因?yàn)榛鹨?guī)模小，上了市之后就有一定的基礎(chǔ)可以對外收購。

　　現(xiàn)在，越秀房托對外收購堅(jiān)持的原則是一線城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、成長性是比較好而且有一定回報(bào)率的物業(yè)。比如說寫字樓、公寓、批發(fā)市場等等，這些都是越秀房托要考慮的范圍。越秀房托沒有參與母公司的土地開發(fā)，但是母公司有一些成熟的項(xiàng)目還是可以互動的。

　　現(xiàn)場提問：如果是收購，回報(bào)率的要求是多少？目前有沒有可以公布的正在收購的項(xiàng)目？

　　管理層：收購回報(bào)率的水平很難確定，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目有不同的情況。成長性好但不成熟，回報(bào)率低一點(diǎn)也沒問題，成熟了回報(bào)率就要高一點(diǎn)。

　　越秀房托收購的重點(diǎn)是在北京、上海。因?yàn)樯虾２粌H僅是中國的上海，而是亞太地區(qū)的上海，是一個全球的經(jīng)貿(mào)增長中心的上海，所以上海有很多項(xiàng)目都值得收購。越秀房托也去上海看過，尋找了一些項(xiàng)目進(jìn)行了試探的洽談，目前來說還沒有跟任何一方簽有任何約束性的文件。

　　畢竟收購是很復(fù)雜的，涉及到各方面的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)、市場、工程等等的問題。有些項(xiàng)目就算是我們看合適了，都有一段時間要談，所以沒有明確的時間的交代。

　　越秀房托是一個專門從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基金。商業(yè)地產(chǎn)有兩個特點(diǎn)，一個是區(qū)域化經(jīng)營，一個是資產(chǎn)證券化。越秀房托基金上市第十個年頭，是一個上市的平臺的基金。這十年來我們積累了相當(dāng)豐富的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，收購首先是能夠把資產(chǎn)證券化，其次是進(jìn)一步提升經(jīng)營能力。在香港這么多的房托基金里，越秀房托積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們有能力收購并把項(xiàng)目進(jìn)行提升。

　　現(xiàn)場提問：公司是如何考慮維多利的培育期？

　　管理層：優(yōu)衣庫在維多利里運(yùn)營了一年，我們和優(yōu)衣庫的店長親自聊過。他坦言，2014年做得不是特別順暢，但2014年整個月均的營業(yè)額還是去到1200萬元。換言之，優(yōu)衣庫還是有提升空間的。

　　在去年一年里，剛進(jìn)入廣州的優(yōu)衣庫對廣州的天氣還不了解，廣州的冬天都不冷，但9月份優(yōu)衣庫就上了很多冬天的貨。所以說，零售商配貨對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M(jìn)行了解、對氣侯把握以及新員工的培訓(xùn)，這都要一個熟悉的過程，我認(rèn)為優(yōu)衣庫在這個過程中，整個營業(yè)額還是有提升的。

　　現(xiàn)場提問：優(yōu)衣庫具體上會如何提升？除了優(yōu)衣庫之外的商戶怎么提升呢？

　　管理層：我認(rèn)為優(yōu)衣庫的特點(diǎn)是熟悉環(huán)境很快，各位可以看到，引進(jìn)優(yōu)衣庫后的9月份到12月份，三個月已經(jīng)維多利營業(yè)額是翻了三倍了。而優(yōu)衣庫自己也有期望，已經(jīng)有定好目標(biāo)，2015年現(xiàn)在整個營業(yè)額會比2014年的增長。

　　但優(yōu)衣庫只是維多利三分之一的面積，三分之二的面積的租金要怎么提升呢？其實(shí)，優(yōu)衣庫還會配合維多利其他商鋪的招商。去年優(yōu)衣庫進(jìn)來之后，一樓到五樓租金是提升了50%，今年三樓的租期到期了，現(xiàn)在就是越秀房托要怎么提升租金的問題。

　　現(xiàn)場提問：今年越秀房托上市十周年，有沒有特別的派息？關(guān)于資產(chǎn)提升方面，預(yù)計(jì)租金可以加多少？另外，母公司有沒有新的注入計(jì)劃，今年有沒有融資需求？

　　管理層：每年越秀房托都是盡我們的努力做好，給股東一個好的回報(bào)，100%派息。但很少有特別的分派，因?yàn)槟昴攴峙删簧儆诳煞峙墒杖肟傤~的100%。

　　資本性改造方面，越秀房托是持續(xù)性的資本性改造，提升資產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)營能力。2014年投了3千萬元進(jìn)行改造提升，2015年也打算投3千萬元。這么多年來，平均每年投的基本性改造金額是1800萬元左右。

　　至于有什么項(xiàng)目，兩年前我們注入了一個西塔到越秀房托。近期或者是以后還有什么項(xiàng)目，可以在母公司注入，還不知道。

　　只要母公司有成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且是利于越秀房托發(fā)展的，我們都會秉承這個市場的準(zhǔn)則，結(jié)合自己一直以來審慎的積極投資原則，結(jié)合市場發(fā)展規(guī)則來選擇項(xiàng)目。但目前，還沒有什么成熟的項(xiàng)目，到有成熟項(xiàng)目的時候會考慮注入的。

　　至于有沒有融資的需求，越秀房托的現(xiàn)金流很穩(wěn)定、不需要大量借錢的。如果，沒有新的項(xiàng)目注入，就不會有新的增加的融資需求。目前，越秀房托更多的融資是用于借舊還新、比如說，現(xiàn)在境內(nèi)如果有高息貸款，我們會盡快還掉高息貸款。

　　現(xiàn)場提問：公司在廣州的幾個項(xiàng)目，附近都有一些新的項(xiàng)目會入市，比如說東塔、天環(huán)廣場。對于這些可能未來比較有競爭力的項(xiàng)目的入市，公司有什么應(yīng)對或者是現(xiàn)在想一些什么樣的策略去提高競爭力？

　　管理層：廣州的寫字樓市場正如你了解的，競爭真的很大，但I(xiàn)FC的競爭不是今時今日才有的，這么多年，IFC可以在珠江新城保持新增出租面積中三分之一的市場占有率。IFC去年出租面積有3.3萬平方米，前年是3.2萬平方米，大前年是2.8萬平方米。也就是說，IFC每年出租的面積都是上升的。

　　接下來，還會繼續(xù)保持這個新面積，越秀房托是不懷疑自己的實(shí)力的。廣州市的城市中心地位會越來越強(qiáng)，龍頭地位也會越來越強(qiáng)。同時廣州市的租金也吸引了不少企業(yè)過來租寫字樓，所以我們不擔(dān)心廣州市多了一兩棟寫字樓會有影響，我們有信心做98%的出租水平。

　　有一個數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州市金融和服務(wù)業(yè)的寫字樓需求達(dá)到51%。另外，去年在廣州市新成立的公司占了30%的需求，從佛山、珠海、深圳搬過來公司占了47%的需求，剩余23%是空租的。

　　近兩年珠江新城只有兩棟樓有供應(yīng)，之后就沒有了。所以應(yīng)該說2017年，或者是第一輪租期到的時候是另外一番景象。

　　現(xiàn)場提問：剛才管理層也說到未來一線城市，尤其是北京、上海仍然是收購的重點(diǎn)方向，但是其實(shí)從2014年來看，北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)，不管是出租的租金水平還是其他的情況都不是特別的好，公司是不是認(rèn)為這是一個收購的時機(jī)？2015年準(zhǔn)備多少金額用來作收購？

　　管理層：我們分析了一線城市去年的投資回報(bào)率，是上升的。原來的投資回報(bào)率只有4%、5%，現(xiàn)在已經(jīng)大大地提高了，也就是說投資機(jī)會多了。越秀房托關(guān)心的物業(yè)是一線城市核心的區(qū)位，如北京的二三環(huán)以內(nèi)，上海是陸家嘴、是南京西路以內(nèi)，這樣的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是相當(dāng)好的，但這樣的物業(yè)是越買越少的。

　　整個樓市不好說是收購的好機(jī)會的，但是要挑到符合越秀房托的還是有一定的難度。

　　現(xiàn)場現(xiàn)場提問：今年派息上升了，有沒有信心今年保持雙位數(shù)的增長？今年的的融資成本目標(biāo)數(shù)字會不會降到4%以下？

　　管理層：分派是不可以做預(yù)測的。我們是融資率31.97%，成本是4點(diǎn)多，現(xiàn)在由兩部分組成，一部分是國內(nèi)，一部分是香港的。剛才提到國內(nèi)的成本由之前的6.77%到6.35%，國內(nèi)這部分占了40%，香港部分則相對比較穩(wěn)定。所以說肯定有下跌的可能，關(guān)鍵是看我們還錢的速度，我們會做好資金安排和現(xiàn)金流的管理。