近期深國(guó)投商置正式宣布更名“印力集團(tuán)”，在外界看來(lái)，這正是表明其在全面褪去早年華潤(rùn)集團(tuán)和深國(guó)投的影子。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近期武漢市場(chǎng)消息稱，福星惠譽(yù)準(zhǔn)備打包整體出售群星城項(xiàng)目，幕后買家則可能是深國(guó)投商置。

　　據(jù)悉，群星城是福星惠譽(yù)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，坐落于武漢徐東商圈，總體量為16.66萬(wàn)平方米，其中商業(yè)體量10萬(wàn)平方米，集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物、商務(wù)、社交等多元復(fù)合功能于一體，以青年時(shí)尚、家庭消費(fèi)為目標(biāo)客群。

　　針對(duì)傳言，福星惠譽(yù)首先打破沉默，對(duì)觀點(diǎn)新媒體明確表示，群星城出售消息并不屬實(shí)。但該則傳言背后的主角深國(guó)投商置則再度引起市場(chǎng)的關(guān)注。

　　其實(shí)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，近期深國(guó)投商置頗為高調(diào)，日前其已宣布更名為“印力集團(tuán)”，而未來(lái)的“印力集團(tuán)”將以其旗艦級(jí)產(chǎn)品線“印象城”為基礎(chǔ)推出“印象匯”“印象里”“印力中心”三大產(chǎn)品系。

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至目前，深國(guó)投商置累計(jì)投資項(xiàng)目已達(dá)60多個(gè)，總建筑面積近600萬(wàn)平方米。按其最新說(shuō)法，并購(gòu)及發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)將成為新的“印力集團(tuán)”2015年最主要工作內(nèi)容。

　　從深國(guó)投到黑石基金

　　觀點(diǎn)新媒體翻查歷史資料顯示，深國(guó)投商置成立于2003年，是一家配合沃爾瑪在中國(guó)的發(fā)展專門設(shè)立的一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。值得一提的是，該公司股權(quán)架構(gòu)變化頻繁，大股東經(jīng)歷過(guò)由華潤(rùn)集團(tuán)到黑石基金的變遷。

　　據(jù)了解，深國(guó)投商置的原始股東深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司，原為深圳國(guó)資委控股。2006年，華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元收購(gòu)深國(guó)投51%股份，由此間接成為深國(guó)投商置的控股股東。

　　期間，深國(guó)投商置早已擺脫沃爾瑪?shù)摹敖ㄖぁ鄙矸?，已逐步引入包括摩根士丹利、美?guó)西蒙地產(chǎn)、新加坡嘉德置地、高摩盛等外資合作方擴(kuò)展產(chǎn)品線，拓展項(xiàng)目包括印象城購(gòu)物中心、嘉興茂、GMS恒光品牌購(gòu)物中心等。2004-2006年，其在全國(guó)共獲得了逾60個(gè)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，2008年一場(chǎng)席卷全球的金融危機(jī)，上述外資合作伙伴們深陷資金噩夢(mèng)，并在短短一年內(nèi)幾乎全部撤出深國(guó)投商置。受此影響，深國(guó)投商置旗下5個(gè)印象城購(gòu)物中心除合肥項(xiàng)目外，均被迫割讓給華潤(rùn)集團(tuán)，并成為深國(guó)投旗下獨(dú)資項(xiàng)目。而33個(gè)嘉信茂項(xiàng)目則與嘉德置地評(píng)分，屬于深國(guó)投商置的部分統(tǒng)一更名為“新一城”。

　　與此同時(shí)，此刻華潤(rùn)集團(tuán)將深國(guó)投的金融類資產(chǎn)和地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資等資產(chǎn)實(shí)施分類整合的意圖也日益顯露。2009年，深國(guó)投成為華潤(rùn)集團(tuán)主要的金融平臺(tái)，深國(guó)投商置則被暫時(shí)剝離成為華潤(rùn)地產(chǎn)系的成員。

　　2012年，華潤(rùn)集團(tuán)以9.56億元價(jià)格，將其持有的深國(guó)投商置50%股權(quán)掛牌出售，最終被深圳市龍柏宏易資本集團(tuán)旗下的龍柏商置基金接手，后者成功擁有其100%股權(quán)。由此，深國(guó)投商置低調(diào)易主。

　　當(dāng)時(shí)的掛牌披露信息顯示，在華潤(rùn)集團(tuán)管理的最后兩年里，深國(guó)投商置發(fā)展緩慢。其中2010年，該公司營(yíng)收4.2億元，凈利潤(rùn)僅1.39億元；截至2011年10月底，營(yíng)收4.6億元，凈利潤(rùn)下降至8704萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)68.13億元。

　　不過(guò)，時(shí)間到了2013年11月，深國(guó)投商置再次被轉(zhuǎn)手給美國(guó)私募股權(quán)巨頭黑石。彼時(shí)市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的運(yùn)用包括資金的來(lái)源、資金的退出都比較考究的，否則規(guī)模做不大。

　　因此，當(dāng)時(shí)深國(guó)投商置吸納戰(zhàn)略投資者，意圖主要就是助力其擴(kuò)大其商業(yè)的發(fā)展規(guī)模，并最終實(shí)現(xiàn)香港上市。不過(guò)，而后由于種種原因，深國(guó)投商置至今尚未能成功登陸香港交易所。

　　更名背后的模式變化

　　不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，雖原本僅是資本市場(chǎng)上的一次股權(quán)更替，卻折射出了深國(guó)投商置近年發(fā)展的坎坷歷程。

　　而近期深國(guó)投商置正式宣布更名“印力集團(tuán)”，在外界看來(lái)，這正是表明其在全面褪去早年華潤(rùn)集團(tuán)和深國(guó)投的影子。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在日前的深國(guó)投商置年會(huì)上，董事長(zhǎng)兼CEO丁力業(yè)的一番話，道出該公司發(fā)展定位與策略的變化。

　　丁力業(yè)稱，公司的定位越來(lái)越明確，開(kāi)始是做地產(chǎn)，后來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)，再到購(gòu)物中心，現(xiàn)在重點(diǎn)是做區(qū)域性的購(gòu)物中心。

　　據(jù)了解，在華潤(rùn)集團(tuán)主導(dǎo)時(shí)期，深國(guó)投商置從只負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)前期拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有做過(guò)后期招商和經(jīng)營(yíng)管理，逐漸轉(zhuǎn)為涉及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各部分，且運(yùn)營(yíng)管理都靠外資完成。定位方面，印象城等項(xiàng)目也被要求與華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)家形成高端、中端和大眾化的互補(bǔ)性產(chǎn)品系列。

　　而現(xiàn)在，深國(guó)投商置表態(tài)將對(duì)旗下商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行整理，將在已有的“印象城”外，推出“印象匯”、“印象里”、“印力中心”三大產(chǎn)品。其中，印象里定位于面向社區(qū)居民的商業(yè)項(xiàng)目，而印力中心則作為多元化商業(yè)綜合體品牌。

　　丁力業(yè)續(xù)稱，2014年在公司層面還有一個(gè)“新常態(tài)”，就是以往深國(guó)投商置只做投資不做并購(gòu)，但2014年內(nèi)卻斥資60多億元并購(gòu)了9個(gè)商場(chǎng)，共計(jì)79萬(wàn)平方米。

　　具體而言，2014年深國(guó)投商置洽談并購(gòu)項(xiàng)目逾60個(gè)，項(xiàng)目實(shí)地考察逾30個(gè)，并完成項(xiàng)目收購(gòu)9個(gè)；發(fā)展至今，該公司累計(jì)投資項(xiàng)目達(dá)60多個(gè)，總建筑面積近600萬(wàn)平方米，包括2014年新開(kāi)工的南通、杭州金沙、西安及天津二期項(xiàng)目等。

　　按照深國(guó)投商置的設(shè)想，更名“印力集團(tuán)”后，公司將大力推動(dòng)開(kāi)發(fā)并購(gòu)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，圍繞公司實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)部署計(jì)劃。

　　對(duì)此有市場(chǎng)分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年摸索嘗試，深國(guó)投商置在商業(yè)模式設(shè)計(jì)上，與外資金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)專業(yè)開(kāi)發(fā)商幾方合作，能發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)并獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定收益，簡(jiǎn)言之其營(yíng)模式核心在于資產(chǎn)增值變現(xiàn)與資本市場(chǎng)盈利。

　　以深國(guó)投商置早期與外資合作為例，其在與嘉德合作的35個(gè)項(xiàng)目中均只占股35%-50%，與摩根及西蒙集團(tuán)合作的印象城系列中也占比僅35%。通過(guò)將各項(xiàng)目公司的股份轉(zhuǎn)讓給海外投資商，深國(guó)投商置不僅實(shí)現(xiàn)土地的溢價(jià)套現(xiàn)，同時(shí)也緩沖了商業(yè)地產(chǎn)巨大的資金壓力。

　　不過(guò)市場(chǎng)分析仍表示，深國(guó)投商置在商業(yè)模式的設(shè)計(jì)上是成功和精巧的，但由于這種模式對(duì)外部基金和商業(yè)資源依賴性很大，環(huán)境的波動(dòng)也會(huì)使深國(guó)投商置的發(fā)展帶來(lái)困境，2008年外資撤出項(xiàng)目就是一個(gè)教訓(xùn)。

　　市場(chǎng)分析續(xù)稱，投資者退出深國(guó)投商置的項(xiàng)目關(guān)鍵一環(huán)在發(fā)行REITs上，而受國(guó)內(nèi)政策以及新項(xiàng)目租金偏低影響難以成行。在外資的資金投入受影響下，已投入的資金容易缺乏退出渠道，會(huì)嚴(yán)重限制可追加的投資能力。