地段是沒有用的，很好的地段也有人關(guān)門。南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，而不是靠人流量取勝。

　　觀點網(wǎng) 對于房地產(chǎn)價值的決定因素，“超人”李嘉誠曾說過“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，但是這句投資名言對于南豐匯似乎并不適用。

　　作為南豐集團進駐廣州的首個項目，南豐匯并沒有選擇廣州熱門的天河商圈，而是轉(zhuǎn)向了商業(yè)氣氛并不濃厚的琶洲。

　　“我覺得應該是產(chǎn)品，產(chǎn)品，還是產(chǎn)品。”南豐集團南中國總經(jīng)理尹德輝近日接受觀點新媒體專訪時指出，地段是沒有用的，很好的地段也有人關(guān)門。南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，而不是靠人流量取勝。

　　“南豐匯的優(yōu)勢不是人流，而是特色，我們的消費者都是為了找一些其他地方?jīng)]有的體驗，才過來的。”尹德輝坦言，“有沒有人流對南豐匯來說是沒有分別的，我們就是按照自己的特點來做。”

　　據(jù)介紹，南豐匯目前涵蓋了高端汽車展示、時尚購物、甲級寫字樓、專業(yè)展館、五星級酒店等功能模塊。“這些因素結(jié)合起來就是一個大都會概念，是可以互動的。”尹德輝表示。

　　其舉例稱，南豐匯三樓目前引入了映和萬聯(lián)影城，這家電影院由一家香港公司運營，除電影院外，旗下還有明星經(jīng)紀人業(yè)務，可以叫明星過來與觀眾互動，這將對商場部分帶來幫助。此外，四樓還開設了高端婚禮定制專場，提供策劃、攝影、蜜月旅行定制等多種服務。

　　不難看出，無論是高端汽車展示，明星親臨現(xiàn)場，還是高端婚禮定制，在創(chuàng)造特色之余，南豐匯增加客戶體驗的意圖也是非常明顯的。

　　尹德輝認為，商業(yè)地產(chǎn)將來也不是用來做生意的地方，可能是用來聚人的地方，文化交流的地方，過來不一定是買東西，肯定是一個集玩、享受、展覽、交朋友等等功能于一身的地方。

　　“體驗、享受的比例一定會變大。比如以前吃的占了10%，現(xiàn)在可能變成30%、40%，甚至60%。第二，現(xiàn)在中國缺乏的是玩的、放松的地方，所以這些體驗一定會多。”

　　除商業(yè)項目外，尹德輝透露，南豐集團在廣州并不排除開發(fā)住宅項目，而且更多地會采用收購的方式，收購對象將是一些有資源優(yōu)勢的中型上市地產(chǎn)公司。

　　“我會公布一些今年的發(fā)展計劃，比如說有些中型的上市地產(chǎn)公司，他們的背景都很干凈，但是資金不夠，銀行給不了錢，那我們可以選擇入股。他們拿了很多資源，但我們有資金。”尹德輝表示。

　　以下是觀點新媒體對南豐中國廣州分公司總經(jīng)理尹德輝的采訪實錄：

　　觀點新媒體：南豐集團目前在廣州的發(fā)展情況是怎樣的？

　　尹德輝：在廣州我們有一個五星級酒店，一個展覽館，一棟辦公樓，以及商業(yè)購物部分。酒店部分，我們已經(jīng)運營一年了。第一年已經(jīng)開了三千多個房晚，但一般酒店第一年運營都是一千多個房晚，所以說這個數(shù)字是首創(chuàng)了。

　　然后是展覽館，我們一年舉辦了三十幾場的展覽，而且這還不包括培訓會和時裝表演等等。

　　而辦公樓大概有三萬多平方米，現(xiàn)在已經(jīng)全部出租了，而且租金是琶洲最高的，平均來說是每平方米150-160元，最高可達180元/平方米。

　　至于商業(yè)部分，五樓、一樓、三樓都已經(jīng)開業(yè)，現(xiàn)在出租率是80%，剩下的部分我們還在挑客戶，平均租金150-250元/平方米。

　　觀點新媒體：剩余的20%現(xiàn)在還沒有完全招租，請問您對品牌商的選擇是怎樣的？

　　尹德輝：對于品牌商的選擇，第一希望是港資的，有一定品牌實力的。第二，是要付得起租金的。第三，要看商家的持續(xù)發(fā)展能力。所以我們今天招的都是比較中高級的商家。

　　比如，三樓我們引入的映和萬聯(lián)影城，是由一家香港上市公司運營的，可以吸引一些國際電影在這邊優(yōu)先放映。而且這家公司除了經(jīng)營電影院之外，還會有一些明星經(jīng)紀人業(yè)務，也有拍電影的，所以說這個電影院將來可以擦出很多火花。

　　觀點新媒體：相比于其他電影院，這家港資電影院的優(yōu)勢具體體現(xiàn)在什么地方？

　　尹德輝：一般的電影院只是放電影，但是這家公司具有明星經(jīng)紀人服務，在電影首映禮時，可以邀請明星過來簽名，或者在我們朗豪酒店舉辦明星見面會或慶功宴等等，這對我們的商業(yè)和商場都是有幫助的。但是其他電影院沒有這些，只有播放電影，而映和萬聯(lián)影城是可以邀請明星來互動的，這很有特色。

　　觀點新媒體：無論是電影院還是餐廳，南豐匯引入的都是香港品牌，那在你們的招商意向中是不是本來就更偏向于香港品牌？

　　尹德輝：南豐本來是港資企業(yè)，所以首選當然是香港品牌。就算不是香港公司，但賣的東西也要是國際的。我們沒辦法，因為南豐匯的優(yōu)勢不是人流，而是特色，所以我們的消費者都是為了找一些其他地方?jīng)]有的體驗才過來的。

　　所以南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，因為我們沒辦法跟人流量大的商業(yè)地產(chǎn)拼，只能找另外的路子，這樣的話就只能選擇一些產(chǎn)品、方式都和其他商業(yè)模式不同的商家。

　　而且，我們也不急于很快地發(fā)展，因為南豐匯是我們的樣板，也是一個宏觀的概念。我們希望南豐匯能涵蓋酒店、會展、辦公樓、商場，這些部分是可以互動的。在我們兩個項目中間有一塊爛尾樓項目，我們正在計劃收購，假如收購成功，整個商業(yè)氛圍就將會更加強烈了。

　　觀點新媒體：南豐在廣州都是以收購這種方式發(fā)展嗎？現(xiàn)在除了南豐匯隔壁的爛尾樓，還有沒有其他在洽談的項目？

　　尹德輝：是的，說白了，南豐匯這個項目做了這幾年這么累，都不想這樣發(fā)展了。但如果你把一個項目買過來，那全部都是你的了?，F(xiàn)在在談的項目也有，例如：航站樓、金融城、南沙那邊都有考慮，但是政府要我們低調(diào)一點，在沒有真正進入之前都不透露。

　　觀點新媒體：在廣州其他地方還是以商業(yè)為主嗎？

　　尹德輝：其實我們的總裁沒有說一定以什么為主，要看具體項目，但是一定要在一線城市，而且上海會是首選，二線城市我們是不太考慮。

　　觀點新媒體：還是對二線城市的前景不太看好嗎？

　　尹德輝：南豐在中國投資是看得很長很長的前景，但二、三線城市的變數(shù)就更大了?，F(xiàn)在一線城市都在變，更不要說二三線了，一線城市變我們都受不了了，不敢再接受二三線城市的變化。

　　觀點新媒體：南豐目前在廣州只有商業(yè)項目，接下來有沒有打算涉足住宅市場？

　　尹德輝：有。我會公布一些今年的發(fā)展計劃，比如說有些中型的上市地產(chǎn)公司，他們的背景都很干凈，但是資金不夠，那我們可以選擇入股。他們拿了很多資源，但我們有資金。

　　觀點新媒體：有沒有考慮自己拿一塊凈地做開發(fā)？

　　尹德輝：也有可能，如果是我們拿下的地塊，肯定是自己開發(fā)，如果是別的開發(fā)商拿了，南豐就只是做投資者。

　　觀點新媒體：投資的話，股權(quán)比例有沒有規(guī)定要占到多少？

　　尹德輝：沒有。要看情況，看對手。可靠就可以了，比如說遠洋地產(chǎn)，我們是第二股東。遠洋地產(chǎn)本身很可靠，但是有些公司沒有遠洋地產(chǎn)強大的話，我們當然就要小心一點。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在南豐在內(nèi)地包括廣州還是以商業(yè)為主，但是現(xiàn)在國內(nèi)整個商業(yè)環(huán)境都被質(zhì)疑，泡沫化、同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴重，您是怎么看的？

　　尹德輝：單純商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是不夠準確的，要看數(shù)據(jù)不如看哪個地方、哪個區(qū)的供應量，要分開看才準。數(shù)據(jù)是一個參考，但最終還是要看商業(yè)地產(chǎn)的布局、類別，以及發(fā)展商的能力，還有經(jīng)營的模式等等才能分析出來，是真的泡沫還是假泡沫，或者是某一個區(qū)有泡沫，某個區(qū)不存在泡沫。

　　觀點新媒體：如果單從廣州市場看呢？

　　尹德輝：廣州絕對是有很大的前景，因為廣州一直以來都是以專業(yè)批發(fā)市場為主，其實零售根本是剛出生的孩子。我覺得廣州一點泡沫都沒有，還可以容納很多商業(yè)地產(chǎn)，但是一定要有特色，有特色就能生存。

　　比如說南豐匯，我們不是做商業(yè)的，我們有酒店，有展館，有演唱會，有辦公樓，有商場，結(jié)合起來是一個大都會的概念，就可以互動。消費者不單是買東西的，還可以過來喝下午茶，過來結(jié)婚，過來拍拖，看電影，比如說我們的高端婚禮定制廣場，結(jié)婚可以一條龍定制服務。

　　觀點新媒體：這些應該都是本來有需求的消費者才會特意過來，不像那種走人流的，南豐就是這個特色？

　　尹德輝：對，我們其他地方都是這樣，都不是走人流。你不覺得南豐匯走的整條線都是有需求、有目的性的嗎？如果你要我總結(jié)一下我們的策略，就是做商業(yè)地產(chǎn)要做特色。有獨特的產(chǎn)品，獨特的經(jīng)驗，獨特的消費模式，才能在今天的商業(yè)地產(chǎn)中生存。說白了，有沒有人流對我來說是沒有分別的，我們就是按照自己的特點來做。

　　觀點新媒體：這跟李嘉誠強調(diào)地段，地段，還是地段，好象有點不太契合？

　　尹德輝：我覺得應該是產(chǎn)品，產(chǎn)品，還是產(chǎn)品。做商業(yè)地產(chǎn)，地段是沒有用的，很好的地段也有人關(guān)門，為什么？因為你的產(chǎn)品不受歡迎，你的服務不受歡迎，你的經(jīng)驗消費者不喜歡。南豐匯就是要讓消費者享受一些其他地方?jīng)]有的，很簡單的事。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在整個商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊也是比較大的，您是怎么看待電商的挑戰(zhàn)？

　　尹德輝：其實天天都是有沖擊的，沒有電商也有沖擊。但是體驗、享受的比例一定會變大。比如以前吃的占了10%，現(xiàn)在可能變成30%、40%、50%、60%。

　　第二，現(xiàn)在中國缺乏的是玩的、放松的地方，所以這些體驗一定會多。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)將來也不是用來做生意的地方，可能是用來聚人的地方，文化交流的地方，過來不一定是買東西，肯定是一個玩，享受、展覽、交朋友等等的地方。