中糧地產(chǎn)此次引進(jìn)基金開(kāi)發(fā)成都攀成鋼項(xiàng)目，也是其刻意強(qiáng)化節(jié)流降本的一個(gè)縮影。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 自今年8月底以總價(jià)13.16億元、溢價(jià)率24%奪下成都攀成鋼地塊后，時(shí)隔兩個(gè)多月，中糧地產(chǎn)便開(kāi)始為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緊鑼密鼓地籌集資金。

　　11月11日，中糧地產(chǎn)公告宣布，公司擬與上海景時(shí)成攀投資中心(有限合伙)就開(kāi)發(fā)成都攀成鋼地塊項(xiàng)目進(jìn)行合作，雙方通過(guò)股權(quán)投資和提供股東借款的方式對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。

　　其中，上海景時(shí)成攀出資1.96億元持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)，并提供股東借款5億元，年利率9.5%。兩者相加，中糧地產(chǎn)獲得合作方投資總額近7億元。

　　中糧地產(chǎn)稱(chēng)，本次交易能夠進(jìn)一步拓寬公司融資渠道，有利于成都攀成鋼地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　縱觀中糧地產(chǎn)近兩年的融資方式如出一轍，均以股權(quán)加債權(quán)手法，與基金合作開(kāi)發(fā)旗下不同項(xiàng)目。此次引進(jìn)基金開(kāi)發(fā)成都攀成鋼項(xiàng)目，也是其刻意強(qiáng)化節(jié)流降本的一個(gè)縮影。

　　攀成鋼項(xiàng)目股權(quán)融資

　　根據(jù)合作協(xié)議，中糧地產(chǎn)成都公司將與上海景時(shí)成攀共同以現(xiàn)金方式對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，其中上海景時(shí)成攀增資1.96億元，成都公司以自有資金增資400萬(wàn)元。

　　增資后，中糧地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目公司共出資2.04億元，持有項(xiàng)目公司51%股權(quán)；上海景時(shí)成攀出資1.96億元，持有剩余49%股權(quán)。

　　同時(shí)，中糧地產(chǎn)成都公司和上海景時(shí)成攀將共同以股東借款形式對(duì)項(xiàng)目公司提供資金支持。其中，上海景時(shí)成攀提供股東借款5億元，年利率9.5%；成都公司前期已對(duì)項(xiàng)目公司提供4.75億元資金的流動(dòng)性支持，同樣按年利率9.5%計(jì)收利息。

　　此次融資涉及的項(xiàng)目，位于成都“天府走廊”攀成鋼板塊。由于攀成鋼板塊土地的稀缺性，也讓該地塊備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　今年8月22日，錦江區(qū)攀成鋼2號(hào)地塊公開(kāi)出讓?zhuān)恋孛娣e6.43萬(wàn)平方米(約96.47畝)，土地用途為住宅兼容商業(yè)，建筑面積19.29萬(wàn)平方米，其中可兼容的商業(yè)面積不大于1.93萬(wàn)平方米，起始單價(jià)約5500元/平方米。

　　該地塊共計(jì)吸引19家房企參與競(jìng)拍，包括東原、藍(lán)潤(rùn)、綠地、合能、吉寶、保利、天合、中糧地產(chǎn)等。經(jīng)過(guò)103次激烈角逐，最終中糧地產(chǎn)成都公司以總價(jià)13.16億元拿下地塊，樓面價(jià)6820元/平方米創(chuàng)下攀成鋼板塊最高紀(jì)錄，溢價(jià)率24%。

　　據(jù)了解，除了中糧地產(chǎn)外，攀成鋼目前已先后進(jìn)駐仁恒置地、吉寶、樂(lè)天等外企，新鴻基、恒基兆業(yè)、九龍倉(cāng)、香港置地等港企，以及綠地、合景泰富等內(nèi)地企業(yè)。

　　對(duì)此，成都市場(chǎng)分析師楊明富向觀點(diǎn)新媒體表示，攀成鋼板塊在一眾實(shí)力房企的打造下，已經(jīng)成了高端項(xiàng)目的聚集地?！爸屑Z地產(chǎn)要進(jìn)入攀成鋼，也必須建成符合地段價(jià)值的高端項(xiàng)目，而這需要不小的資金投入?！?/p>

　　同時(shí)，目前攀成鋼板塊在售的項(xiàng)目中，價(jià)格約1.2-2.4萬(wàn)元/平方米不等。楊明富認(rèn)為，中糧地產(chǎn)項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)6820元/平方米，利潤(rùn)空間較周邊項(xiàng)目小了不少，未來(lái)定價(jià)或需在1.5萬(wàn)元/平方米以上。

　　不過(guò)，其也表示，中糧地產(chǎn)在成都的項(xiàng)目諸如中糧錦云、中糧祥云以及中糧凱萊帝景等，都注重在質(zhì)量、服務(wù)及圈層方面的打造，這一風(fēng)格很有可能在攀成鋼項(xiàng)目延續(xù)，目的多為在房企云集的攀成鋼保持一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　融資或?yàn)榻地?fù)債率

　　觀察中糧地產(chǎn)近兩年的融資動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，與此次為攀成鋼項(xiàng)目操作類(lèi)似，同樣是將其余項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資。

　　2013年，中糧地產(chǎn)通過(guò)招拍掛方式共獲取南京上訪項(xiàng)目、成都崔家店項(xiàng)目以及北京“單價(jià)地王”孫河項(xiàng)目，無(wú)一例外以股權(quán)融資的方式為這些項(xiàng)目引入了戰(zhàn)略投資者。

　　其中，去年10月29日，中糧地產(chǎn)與上海中城永璽投資中心(有限合伙)合作，以股權(quán)投資和股東借款的方式對(duì)成都崔家店項(xiàng)目進(jìn)行投資，投資總額7.05億元。

　　隨后12月，中糧地產(chǎn)與中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司合作開(kāi)發(fā)北京孫河項(xiàng)目，其中中信信誠(chéng)增資3.92億元持有項(xiàng)目公司49%。同時(shí)，中信信誠(chéng)為項(xiàng)目公司提供9.08億元委托貸款，年利率10%。

　　2014年7月2日，中糧地產(chǎn)宣布與上海景時(shí)深光投資中心(有限合伙)合作開(kāi)發(fā)深圳創(chuàng)維城市更新項(xiàng)目。上海景時(shí)深光對(duì)項(xiàng)目公司增資3.92億元獲持股49%，并提供股東貸款6億元，年利率8%。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，相比于銀行開(kāi)發(fā)貸款，基金類(lèi)融資盡管成本相對(duì)高，但沒(méi)有“四證齊全”的約束，在資金的取得及運(yùn)用方面比較靈活，因此仍有不少房企愿意和基金合作。

　　戴德梁行中國(guó)投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事邱會(huì)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于中糧地產(chǎn)而言，股權(quán)投資不僅可以起到切實(shí)的降低風(fēng)險(xiǎn)作用，還有利于將公司布局?jǐn)U大。

　　“比如說(shuō)100塊錢(qián)本來(lái)只能做一個(gè)項(xiàng)目，但引入合作伙伴后，就可以做兩個(gè)項(xiàng)目了?！?/p>

　　邱會(huì)續(xù)指，房企融資可以使杠桿增大，由于中糧地產(chǎn)在項(xiàng)目公司持股51%，相關(guān)數(shù)據(jù)并表后，包括負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率(ROE)等部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變得“更好看”。

　　事實(shí)上，中糧地產(chǎn)在此前幾次股權(quán)融資時(shí)也有提及，公司引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，拓寬了資金來(lái)源途徑，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，有效地借助資本市場(chǎng)力量促進(jìn)了項(xiàng)目發(fā)展。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)今年三季度長(zhǎng)期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)121.27億元，較年初增長(zhǎng)73.57%。其中，長(zhǎng)期借款105.89億元，較漲幅89.37%，主要由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要增加金融機(jī)構(gòu)借款。截至期末，負(fù)債率約78.33%，較上半年有所下降。

　　不過(guò)，對(duì)于這種股權(quán)性質(zhì)的合作，相關(guān)分析也表示，將股權(quán)讓渡出去，雖能與中糧地產(chǎn)分擔(dān)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)稀釋項(xiàng)目未來(lái)的收益。